旧城改造拆迁补偿涉税问题的梳理和分析
城市更新拆迁补偿中的涉税问题
城市更新拆迁补偿中的涉税问题城市更新中的重要一环便是拆迁补偿安置工作。
拆迁补偿安置包含前期摸底、房屋测绘、拆迁谈判、拆迁补偿款项的申请与支付等一系列工作，为了更好的梳理旧改项目拆补安置过程中所涉及的税费问题，岁冰今天整理了房企应关注的拆迁补偿涉税问题，如果需要文中的资料原件，可以到文末找获取方式哈。
一、拆迁补偿涉及哪些主体与税务种类？拆迁补偿安置一般涉及这些主体：征收决定机关（县级以上人民政府）征收补偿实施单位政府职能部门或委托单位被征收对象（公民、法人等）拆迁安置实际承担者（房地产开发企业）在谈具体的拆补税筹分析前，我们先从相关政策中剥离出常见的税种及政策要点：增值税纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
政策来源《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）企业所得税凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。
旧城改造现状及涉税问题浅析
旧城改造现状及涉税问题浅析青岛市地税局黄岛分局| 作者：兰正青刘瑜随着城市化进程的不断加快，当前各地旧城（村）改造的推进速度也不断加快。
以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。
国务院于2001年出台了《城市房屋拆迁管理条例》，同时配套出台了各地《城市房屋拆迁管理办法》，2009年12月，国务院法制办确认，新的《征收与拆迁补偿条例》修改草案不久将向社会公开征求意见，以此来为旧城（村）改造提供法律和政策依据，规范和协调其中的利益关系，确保旧城（村）改造实现提升城市品位，促进城市发展的目标。
随着房地产价格的不断攀升，旧城（村）改造项目的不断增加，旧城（村）改造项目涉税问题也越来越突出。
旧城（村）改造项目与一般的房地产开发项目相比较，涉及的部门和利益方都较为复杂，在此，就旧城（村）改造项目的涉税问题，作一浅入探讨和分析。
一、旧城改造的概念、潜力以及利益分配分析（一）旧城改造的概念以及潜力分析从意义上看，旧城（村）改造是政府为了更新老城区的生活环境，局部或整体地、有步骤地对原有建筑进行改造和更新的一种方式。
旧城（村）改造过程中，往往蕴藏着巨大的需求和增长潜力。
以黄岛区旧城（村）改造项目为例，随着青岛海湾大桥和海底隧道的建设，黄岛区和青岛市区之间的距离将大大缩短。
四个街道办事处25个旧村（居）项目的有序推进建设，不仅将极大地改变居住地群众的居住条件和生活环境，而且黄岛区整体的公共服务设施、基础配套设施、生活质量、文化品位、社会服务等方面也将得到改善，村（居）民收入将稳定增加。
因此，旧城（村）改造项目，不仅是为了改善发展条件，更重要的是增强地区吸引力，加快城市化的推进，以促使青岛和黄岛之间的城乡差别逐步缩小，有效破解城乡二元结构的矛盾，最终实现城乡统筹发展。
拆迁补偿中的涉税分析及税务筹划要点
拆迁补偿中的涉税分析及税务筹划要点我国城市化进程在不断的加快，许多的企业也在面临着拆迁。
因为拆迁会影响企业生产经营等事项，拆迁本身就会给企业带来很大的风险，甚至导致企业的倒闭破产。
根据国家的相关规定，企业的拆迁是需要缴纳企业拆迁补偿、安置补偿费用等税的，那么要想企业尽量少的受到拆迁的影响，处理好企业的拆迁税就成为至关重要的事情了。
那么企业拆迁缴税有哪些要求？了解这些知识让企业在拆迁中更好的生存，还能避免出现重复征税或者逃税的情况！拆迁补偿税务处理是很关键的！我国国家税务局曾经指出了企业由于政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项。
主要是搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等要单独进行税务管理和核算。
至于不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理。
那什么是政策性搬迁呢？政策性拆迁是指按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：1、国防和外交的需要；2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5、由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
除了以上政策性拆迁外，其他的均属于商业性拆迁。
假如A企业计划开发一个项目，该项目属于旧城改造，而拆迁是属于政策性拆迁，那么对于收到的拆迁补偿，拆迁和被拆迁双方该如何处理税务问题呢？一、被拆迁方1、增值税：取得现金补偿及物业补偿均免征增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理城市更新的重要一环就是拆迁补偿，拆迁补偿的方式一般分为物业补偿、货币补偿以及物业补偿和货币补偿相结合。
当拆迁补偿双方支付和收到货币和物业补偿时，涉及到要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税以及个人所得税等相关税费。
具体税务处理方式情况如下：一、拆迁方/土地受让方涉税处理（一）契税通过协议方式获取土地的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
通过招拍挂获取土地的，契税的计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本。
（二）增值税1、物业补偿根据财税【2016】36号第十四条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售缴纳增值税。
增值税视同销售价格计税依据：1、如开具发票的：按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税。
2、如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的：根据财税〔2016〕36号第四十四条的规定，按照下列顺序确定视同销售的销售额，缴纳增值税：（1）纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（2）其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（3）按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本X (1+成本利润率)。
2、货币补偿根据财税〔2016〕140号第七条的规定，支付给被拆迁人的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除，但预缴环节不得扣除。
扣除拆迁补偿费用时，须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
但是，物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除，目前仍存在争议，在实务中，倾向于只能减除货币补偿部分，物业补偿不得减除。
（三）土地增值税1、物业补偿根据国税函【2010】220号第六条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，还迁物业需视同销售，并按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。
对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。
本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。
会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。
2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。
3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。
记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。
2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。
3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。
4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。
在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。
常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。
2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。
注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。
税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。
2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。
3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。
4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。
税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。
最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！
最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！⼀、国有⼟地和集体⼟地的划分城市市区的⼟地属于国家所有。
农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，属于农民集体所有。
【政策依据】《中华⼈民共和国⼟地管理法》第九条⼆、拆迁时适⽤的法规 2011年1⽉21⽇，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，该条例⾃公布之⽇起施⾏。
2001年6⽉13⽇国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废⽌。
国务院法制办、住房和城乡建设部负责⼈为此接受了记者的采访。
在采访中回复“条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？”的问题时，答复“国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的”。
国有⼟地上的房屋征收由《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》调整；集体⼟地征收是由《中华⼈民共和国⼟地管理法》调整。
《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》取代了《城市房屋拆迁管理条例》。
以下为问答的内容： 问：条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？ 答：有意见认为，条例应⼀并解决集体⼟地和房屋征收问题。
从我们调查了解的情况看，现在⽭盾突出的确实主要在集体⼟地征收⽅⾯，但国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的，通过⾏政法规对征收集体⼟地作出规定是超越⽴法权限的。
我们将会同有关部门抓紧对⼟地管理法有关集体⼟地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国⼈⼤常委会提出议案。
三、国有⼟地上房屋征收补偿的项⽬及标准 （⼀）补偿项⽬ 作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。
【政策依据】《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第⼗七条 （⼆）补偿⽅式及项⽬标准 被征收⼈可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
旧城改造案例拆迁补偿涉税分析
旧城改造案例拆迁补偿涉税分析某集团公司（以下简称“A公司”）名下100亩土地因城市建设需要，被政府收储，政府与该公司签定了《土地置换协议》，后政府在邻近地块划出了100亩的建设用地给到A集团公司，并将土地登记在该集团公司的子公司甲房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）名下，所需费用（含土地出让金2,000万元）由政府承担。
现甲公司与国土局签订了相应的土地出让合同及补充合同，在补充合同中明确约定：本地块为搬迁企业安置用地，甲公司须负责该地块中搬迁的A集团公司的安置，甲公司以货币形式补偿。
案例涉税分析如下：本事项涉及两方：被补偿方即A集团，支付补偿方甲公司。
以下将从税务角度对两方涉税事项分析。
一、被拆迁方涉税分析被拆迁方（A集团）涉及到的税种有：营业税、土地增值税、企业所得税。
1、营业税：不征根据国税发[1993]149号国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知、国税函[2008]277号《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》及国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》相关规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税。
A公司名下土地为政府因建设需要收储，符合上述税收法规规定的情况，收到甲公司支付的拆迁补偿款不征收营业税。
此案中A集团公司与政府签定的《土地置换协议》可作为县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。
2、土地增值税：免征根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
城中村改造项目八大涉税疑难问题
方米，涉及3.7万户、12.5万人的各类房屋征收搬迁工作;完成93个城中村约 800万平方米，涉及3.7万户、12.万人的回迁安置工作;完成总投资 260亿元; 城中村无形改造完成40个村约6.5万人的农转居工作，完成50个村的经济体 制改革和撤村建社区工作，打造30个城中村改造示范单位。 棚户区改造新启动32个项目(含城市棚户区、国有工矿企业棚户区)，完成约 552万平方米、涉及5万余户、18万余人的各类房屋征收搬迁工作;完成面积 约 534.94万平方米，涉及5.43万户、20.1万人的回迁安置工作，完成总投 资263亿元。
房地产财税问题解决专家
城中村改造八大涉税疑难问题
二、城中村改造主体和投资主体如何理解 城中村改造
改造主体 ##村建设公司 安置用地 划拨性质 投资主体 ##房地产公司 开发用地 出让性质 开发商品房
安置住宅 安置商业 其他
房地产财税问题解决专家
城中村改造八大涉税疑难问题
二、城中村改造主体和投资主体如何理解 西安市城中村改造管理办法 第二十五条 城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用 于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的改造综 合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。
城中村改造项目 八大涉税疑难问题
房地产财税问题解决专家
什么是城中村
所谓城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去
耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。 所谓城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城 市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造 的行为。
房地产财税问题解决专家
城中村改造的未来趋势
房地产财税问题解决专家
城中村改造八大涉税疑难问题
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旧城改造拆迁补偿涉税问题的梳理和分析城中村改造涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题，对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理。
企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。
政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。
而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。
在税收上适用各种不同规定。
根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。
税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。
如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。
下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析如下。
一、拆迁补偿费的主要内容《暂行条例实施细则》第七条第二项第二款规定“土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
”对于拆迁补偿费，其不同的费用内容，所需要税前扣除凭证也有所不同：1、拆迁补偿费此处的拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。
对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除，但针对不同的土地征收情况，其税前扣除凭证的要求也有所不同：（1）免税拆迁补偿费根据国税函【2008】277号和国税函【2009】520号的规定，对于被拆迁单位和个人去的县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不予征收营业税。
所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭证。
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：Ⅰ、拆迁补偿合同或协议；Ⅱ、被拆迁人的身份证复印件；Ⅲ、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；Ⅳ、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；Ⅴ、其他相关资料。
（2）应税拆迁补偿费对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。
所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。
2、房屋拆迁、土地平整费对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：（1）自行拆迁对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。
（2）委托拆迁对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付的拆迁费用应当以取得的发票在所得税前扣除。
3、耕地占用税《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条第一款规定“占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
”《耕地占用税暂行条例》第四条规定“耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额一次性征收。
”对于企业支付的耕地占用税，应当以企业的缴税单或者纳税证明作为税前扣除的凭证。
二、政策性搬迁的税收政策1、营业税由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。
国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。
根据以上税收政策规定，补偿收入不属于生产经营收入。
再根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。
因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。
因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。
2、土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。
3、企业所得税被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。
根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
4、个人所得税根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。
三、商业性搬迁的税收政策根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。
那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。
1、营业税根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件或不属于旧城改造范围，因此得到的此类补偿，不属于政府收回q土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。
接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。
2、企业所得税由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。
3、土地增值税由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。
扣除额则根据以下文件处理：财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
4、个人所得税个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后按“财产转让所得”交纳个税。
四、房地产开发企业如何理解和取得支付拆迁费用的合法票据“拆近补偿费”是房地产开发企业“开发成本”的重要组成部分，也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。
在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。
但在具体操作中，考虑到拆迁补偿费大多针对个人，并不能出具合法有效凭证。
所以，在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。
主管税务机关根据属地管理原则，对房地产开发企业提供的上述三项资料进行审核、比对，三项资料相符方可视为合法有效凭证在房地产开发成本中给予扣除。
1）政策性搬迁，补偿收入不属于生产经营收入，只需取得收款收据。
根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。
因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。
因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。