物业工程标准话落地培训

• 电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制；补偿柜内接触器动作灵 敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏；补偿控制手动、自动切换有效； 补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧；功率因数不 小于0.9；电容器组的开关掉闸后未查明原因不得强送 • 高低压配电柜内部连接螺栓无松动，无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、 电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦 糊气味；配电回路标识清楚准确 • 高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工须能识别各种掉牌信号性 质 • 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养；电池端子绝缘良 好，表面清洁无电解残液；电线绝缘完好无锈蚀；充电状态不允许开 盖
给排水系统管理
• 水泵房内应配置给水系统图，管道应有流向标识和用途说明；阀门应 挂用途标识牌 • 机房卫生管理应责任到人，每天保持清洁，高空管道每年至少清扫一 次 • 应有给、排水系统设备维保作业指导书或维保操作说明等 • 设备检修（维保）有检修记录，该记录应保存3年 • 常用的维修阀门、管件和计量仪表应有库存备件 • 水泵运行无异常响动，水泵轴无泄漏（正常机密封泄漏应小于３滴／ 分，填料密封泄漏应小于10滴／分）；润滑油箱内无混入水分，油位 在油标范围内；操作符合说明书要求
• 给、排水设备、阀门、管道工作正常，表面无锈蚀，无跑冒滴漏，动 作灵敏可靠 • 定期检查给水系统内的排气阀，并有检查记录 • 建立水箱间卫生管理制度 • 生活给水系统（箱）按规定时间由有资质的清洗公司进行清洗消毒及 水质检测；紫外线消毒设备应定期检查并记录 • 生活水泵房、水箱间内不得存放杂物，尤其是易挥发、污染或有毒物 品 • 接触生活给水系统的作业人员须持有健康证，且在有效期内
消防系统管理
• 消防系统每年一次全面检测，并定期抽检，所有检测记录存档；消防 水泵、喷淋水泵的控制启动系统每半年应联动检测一次，有联动测试 记录 • 消防排烟系统，消防广播系统，区域火灾报警器，各种模块处在良好 工作状态；设施功能完备无损坏
• • 消防系统应保持在自动状态；可在消控室内加自动改手动按钮 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确
节能降耗管理
• • • • • 根据具体情况建立节能降耗制度 制定出节能工作计划，在不降低服务品质的情况下，每年建立节能 降耗指标，力争持续改进 大能耗的设备、设施应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐，并 有定期（每月或每季度）的数据分析 建立年度能耗指标考核制度 优化原有节能措施，采用新型节能设备、挖掘节能潜力
设备机房管理
• 机房管理落实到人，有人员进出管理制度 • 设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作 • 现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；相关管理 制度上墙，需执证上岗人员的有效操作证件复印件须张贴上墙 • 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好 • 各类计量仪表使用正常、无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、 滴、漏”现象；计量仪表、监测仪器应依据检测（检定）规程定期检 测，责任人明确 • 重要设备上端如有各类压力水管、排污管等设施时，应在该设备上端 加设喇叭口、挡板等设施，并做好防护措施，以保证重要设备的使用
• 消防烟感、温度传感器、可燃气体探测器工作正常，定期清洁并进行 外观检查及报警测试，确保喷淋头无泄漏，外观完整
• 消防水泵、喷淋水泵供水系统不堵转，不跳闸，不泄漏；止回阀动作 灵敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齐备，各配件功能良好；水流开 关、水压力开关动作准确稳定；消防水泵控制柜指示正常 • 开启消防结合器的扳手、开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位 置，并便于取用 • 定期进行末端压力检查，确保在正常值内室内外消防设施必须设有提 示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压 • 严格跟踪、监督外判单位对整个系统的维保工作，通过日常检查和每 年的联动测试对其工作做全面的评估
供配电系统管理
• 地面铺绝缘垫，绝缘保护用品摆放有序，定期检查，避免老化、粘连 等 • 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡检两次并记录； 属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡检四次并记录； 属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录 • 制定配电室高压设备操作规程、用电操作管理规定、突发停电事故处 理预案、配电装置安全操作注意事项；根据地方电气运行管理规程要 求制定清扫检修高低压设备制度、停电操作票制度；建立各机房、电 竖井定期检查巡视制度、制定工作票制度、工作查活制度、工作许可 制度、工作终结和送电制度
• 背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良 好、话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑或无声等不 正常现象 ，定期测试，保证完好 • 电话网络系统：按照维保计划对服务器、交换机、综合布线系统进行 维护，按时作好清理、杀毒、备份，做好设备除尘等维护工作 ，及 时做好客户的电话网络开通及维修工作 • 消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠；消防专用工具配备齐 全；每日巡检，报警及故障每日解决
暖通系统管理
• 锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值稳定，供回水温度在规定的范围 内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏，保 温层完好 • 供、回水管道应标识水流方向和用途，各控制阀门应挂有用途标牌 • 严格按照锅炉使用说明书进行锅炉操作 • 锅炉操作人员须经过专业培训，执有效上岗证书，不得无证上岗 • 锅炉的维保须由有资质的专业公司进行，每年须对维保商的资质进行 审核 • 锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器、水泵、水箱、烟道等 无漏油、漏水、漏气，无锈蚀、尘垢，支架、螺栓紧固、无锈蚀
• 电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风、照明 良好, 从启动到平层皆无异常声响、震动或冲击 • 轿顶、机房设备、井道设施和底坑无杂物、油污或积水 • 盘车和救人设施放置于机房明显位置，平层标志明显 • 运行出现故障后，应及时通知维保单位在15分钟内到达现场，如出现 15 关人等事故要求维保单位在接报修后30分钟内把人放出 • 工程部应对电梯维保单位的维保工作进行严格监督，定期检查，保证 电梯安全运行
弱电系统管理
• 楼宇自控（BA）系统：主机、控制盘、执行机构、传感器运行正常， 控制逻辑准确无误，时间程序控制无误；系统安装接线牢固，布线整 齐、线缆标识清楚正确 • 监控系统：摄像机内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方Байду номын сангаас向、测量电源电压正常，安装牢固；录像画面清晰；画面切换稳定 • 停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整，手动 按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光标识完好、 道闸机座稳固 ，督促管理方方做好维保工作 • 巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示 正常，采集数据正常
• 生活水箱和水池必须加盖上锁，钥匙应由专人管理；水箱间内应配置 二次供水系统图；水箱的通气口、溢流口和泄水口等处应安装防虫网； 水箱应安装高、低位报警系统和高位控制系统装置，并定期检测 • 限水、停水按规定时间通知用户，对紧急停电停水突发事件处理应采 用有效预案 • 高层压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固； 供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内 • 建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划 • 下水管道、水沟、污水池、地漏等无堵塞、无淤积，集水井每季度应 清掏不少于1次，雨季来临前应安排检查、清掏
• 污水泵运转时无异响或震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重 锈蚀；污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关应处自动控制状态； 控制箱开关、指示灯完好；电机运行电流小于额定值 • 建立常用污水房巡查制度，严格督促外保单位的维保情况 • 综合管沟、化粪池等一定深度的检查井须使用五防井盖（防响、防跳、 防盗、防坠落、防位移）等相应措施保障安全 • 在进入化粪池、污水井内作业时，必须提前排风换气至少20分钟，作 业时须2人以上 • 水泵房有报警设施，防止爆管，有排水沟和防溢水设施 • 生活水泵房水箱间维保要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染， 有相应的通风措施确保安全
• • •
•
•
发生停电事故后，15秒内启动发电机（特殊原因不超过5分钟）， 恢复送电后发电机自行停机 制定发电机房管理规定和外来人员登记制度，房门平时应上锁，钥 匙由专人管理，未经许可非工作人员严禁入内 发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好；润滑 油泵管线接头阀门无泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动 电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出 电压符合标准要求 制定发电机补充柴油管理规定，备用柴油量保持在容器容量的80%， 或确保电机能够运行足够的时间以补充柴油，在柴油保质期到期前， 应妥善处理储备的柴油 发电机长时间运行的时候，负载率不得高于90%；以额定功率运行 时，连续运行时间不得超过12小时；
电梯系统管理
• 电梯对讲（三方通话）系统须保证正常使用 • 电梯应有准用证，维修保养合同完备，每年由指定机构进行一次年检， 并将年检合格证明展示在轿厢内 • 公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人伤人应急处理预案，发生 火灾、自然灾害等应急预案 • 制定电梯机房管理规定，机房应有通风降温设施，温度保持在0—40 度之间，无机房电梯底坑应有防、排水措施 • 每年至少进行一次电梯应急预案的演练 • 电梯维修应有维修标识 • 电梯维保方应有资质，每日巡检，每两周填写电梯保养手册，并由持 电梯安全员证件的管理人员签字；每月至少对电梯机房设备进行一次 保养、清扫
华润置地有限公司物业管理部 物业工程管理标准化落地
华润时代广场 物业工程部 2011.02
目
• • • • • • • 维修计划 节能降耗 设备机房管理 供配电系统管理 电梯系统管理 给排水系统管理 弱电系统管理
录
• • • • • • •
消防系统管理 空调系统管理 附属设施管理 加建改造管理 计量仪器仪表管理 维修服务管理 建筑幕墙管理
• 制定变配电室运行管理规定；建立值班制度、巡视检查制度、外来人 员登记制度、值班工作流程；值班人员须持证上岗，特殊工种操作证 复印上墙，实行岗位责任制；根据高低压配电室需要设置完好的模拟 操作盘 • 制定配电盘控制箱作业要求，公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭 状态并配有楼层区域标识、警示标识；盘、箱检查内容包括∶强电箱 内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、 转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好巡视记录 • 制定临时用电的管理规定，临时取电必须采取保护措施，如电缆、导 线穿管保护、警示防护等 • 动力配电柜互投装置手动、自动应转换灵敏，功能完好，指示正常， 紧固接地系统，保证接地电阻值小于4欧姆，并定期检查