土地增值税清算程序与清算方法
土增清算流程及注意事项
土增清算流程及注意事项土增清算是指根据法律法规的规定，对土地增值税的征收进行结算和清理的过程。
下面将对土增清算的流程和注意事项进行详细的阐述。
一、土增清算流程：1.确定纳税人：首先需要确定哪些单位或个人是土地增值税的纳税人，一般是以土地转让行为为依据。
土地转让方为纳税人，而土地购买方一般不是纳税人，需依法提供相关证明材料。
2.查清纳税义务：纳税义务主要包括土地增值税的计税依据和税率。
计税依据一般是土地转让的代价，税率由税务部门规定。
3.缴纳税款：纳税人在取得土地转让收入后，需要按照规定时间向税务部门申报并缴纳土地增值税。
纳税人可以选择一次性缴纳税款，也可以按照分期缴纳的方式进行，但需按时缴纳相应的税款。
4.办理纳税申报手续：纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》等相关表格，同时提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等，并将申报表和相关材料提交给税务部门进行审核。
5.接受税务机关检查：纳税人在办理纳税申报手续之后，税务机关会对申报表和相关材料进行审核。
如发现问题或有疑义，税务机关可以组织实地检查，查询相关纳税资料，以核实申报情况。
6.完成土增清算：经过审核和核实后，税务部门会出具《土地增值税结算通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税。
纳税人在规定时间内缴纳税款后，即完成了土增清算的流程。
二、土增清算注意事项：1.及时了解法律法规：纳税人在进行土增清算前，需要了解相关的法律法规，包括土地增值税的征收标准、计税方法、缴纳期限等内容，以确保符合法规的要求进行清算。
2.准备齐备材料：纳税人在申报土地增值税时需提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等。
为了避免延误清算进程，纳税人需要提前准备齐备这些材料。
3.注意税款缴纳期限：纳税人需要按照规定的时间缴纳土地增值税，如不能按时缴纳，可能会面临罚款或其他扣罚措施。
因此，纳税人应当做好时间控制，提前规划好资金安排。
4.合理规划纳税筹划：纳税人可以通过合理规划和筹划，选择更为优惠的纳税方式，如分期缴纳土地增值税。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
土增清算流程及时间
土增清算流程及时间
1.将房地产开发企业开发期间各期利润表纳入一张总表分年度列示，结合清算项目土地增值税申报表进行趋势分析，关注开发项目损益、纳税情况与同类企业比较是否异常，清算期间有无对前期开发成本进行大额追溯调整，相关账务处理是否合规；
2.收入审核可以选择同一楼号或类似幢号相近时点销售单价进行比较、与周边开发楼盘同期同类项目相同或相近层数房产单方售价进行比较，分析有无售价明显偏低等异常；
3.检查开发成本分类明细表相关内容填报是否完整、同一单位以相同名称列报，然后对未审金额进行筛选排序，依据重要性原则对计入扣除项目前30名业务项目内容实施详式审核；
4.对单项工程账面单方成本价与类似工程造价指标对比，单价或总额偏高项目进行重点审核，关注纳税人有无签订阴阳合同，有无人为拆分工程量虚增成本；
5.对于建安成本未提供工程结算审核报告，尤其是同一施工单位只有部分项目纳入工程结算审核，关注未纳入工程结算审核工程量是否存在重复或虚增；
6.扣除项目建安成本与预警值进行比较，关注单方成本是否异常，有无正当理由。
项目竣工验收非施工原因跨期较长，建议以单项主体工程竣工验收作为选取预警值参数时点；对部分企业资料缺失或不配合提供开工、竣工报告，可参考每幢楼竣工标识牌公示开工时间、竣工时间；
7.在审核收入和扣除项目时，重点关注关联方交易是否按照公允价值和营业常规进行；同时应当关注企业长期挂账大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
土增税清算步骤范文
土增税清算步骤范文土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。
土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。
下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。
第一步：确定土地增值税的计算依据土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。
计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。
1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。
2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。
3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。
第二步：纳税人申报纳税纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
通常需要提交以下相关资料：1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。
3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。
第三步：税务机关审核纳税申报表税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。
审核主要包括以下方面：1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性和准确性。
2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行重新评估。
3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的土地增值税税款金额。
第四步：通知纳税人缴纳税款税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内缴纳土地增值税税款。
通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴款的时间和地点等信息。
第五步：纳税人缴纳税款纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税务机关。
纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。
以上是土地增值税清算的一般步骤。
需要注意的是，不同地区对土地增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算过程中，应根据当地的规定履行相关义务。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税清算方案
土地增值税清算方案土地增值税是指在土地使用权转让、出让过程中，因土地价值的增加所应缴纳的税款。
土地增值税的清算是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的过程。
土地增值税清算方案是为了规范土地增值税的计算和缴纳，保障税收的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
下面将就土地增值税清算方案进行详细介绍。
首先，土地增值税的计算是基于土地增值额进行的。
土地增值额是指土地使用权转让、出让时，土地价值的增加部分。
土地增值税的计算公式为，土地增值额×土地增值税税率。
土地增值额的计算方法多种多样，一般是指土地成交价与土地评估价之差。
在具体计算过程中，需要注意对土地成交价和土地评估价的准确性和合理性进行核实，以确保土地增值额的准确性。
其次，土地增值税的纳税主体是指在土地使用权转让、出让过程中应缴纳土地增值税的纳税人。
一般情况下，土地增值税的纳税主体是土地使用权转让、出让的受让方。
受让方在取得土地使用权时，应按照法定程序向税务机关申报并缴纳土地增值税。
在实际操作中，需要对纳税主体的身份和纳税义务进行准确确认，以避免纳税主体的误认和漏报。
再次，土地增值税的缴纳方式是指土地增值税的纳税人按照规定的时间、地点和程序向税务机关缴纳土地增值税的具体方式。
一般情况下，土地增值税的缴纳方式是通过银行转账或现金方式进行的。
在具体操作中，需要按照税务机关的规定和要求，及时、准确地完成土地增值税的缴纳程序，以避免因缴纳方式不当而导致的税款纠纷和处罚。
最后，土地增值税的清算程序是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的具体步骤和流程。
土地增值税的清算程序一般包括税务申报、税款核算、税务审核、税款缴纳等环节。
在进行土地增值税的清算程序时，需要严格按照税法和税务机关的规定，依法纳税，确保清算程序的合法性和规范性。
综上所述，土地增值税清算方案是对土地增值税的计算、纳税主体、缴纳方式和清算程序进行规范和指导的具体方案。
只有严格按照土地增值税清算方案的要求进行操作，才能保障土地增值税的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地增值税清算程序与清算方法
一、土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步:
1.清算前的准备工作;
2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;
3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;
4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;
5.土地增值税的审计鉴证;
6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作
土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算
的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括:
(一)清算范围的界定:
1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通
住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进
行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。
6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
(二)应当搜集、整理如下资料:
1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证
1
明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
三、清算项目销售收入的计算
(一)商品房销售合同与销售发票核对,特别要注意合同面积和实测面积。
(二)销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
(三)正确划分预售收入与销售收入,并与《预售收入备查簿》核对,防止影响清算
数据的准确性。
(四)将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿
债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理,编制《开发产品视同销售明细表》。
(五)复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定,折扣与折让
的计算和会计处理是否正确。
(六)复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
(七)分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。
四、扣除项目的计算
(一)扣除项目计算的程序
1.计算扣除项目之前,应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定,如
果有差异,应按照税法要求加以调整。
2.检查扣除项目的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证,会计及税务处
理是否正确;如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。
3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。
5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。
(二)成本项目计算要点
1.取得土地使用权支付的金额。
(1)原始凭证审核,取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致。
(2)如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。
2.土地征用及拆迁费。
(1)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和拆迁补偿花名册,并与相关账目核对。
(2)拆迁费有无合法凭证。
(3)动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。
(4)取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。
取得土地使用权所支付金额的分摊方法是:
纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
①转让土地使用权时土地费用的分摊:
土地使用权扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额×(转让土地使用权面积÷总面积)
②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊:
土地使用权扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额×(转让建筑面积÷建筑总面积)
3.前期工程费。
(1)开支范围是否属于前期工程费,有无乱摊费用情况。
(2)费用支出的原始凭证是否符合规定。
4.建筑安装工程费。
(1)自营方式:审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证,会计处理是否符合规定。
(2)出包方式:审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。
(3)甲供材料的核算:甲方采购材料是否取得合法有效的凭证,增值税额是否计入材料成本,出入库手续是否完备。
5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。
(1)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定,有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。
(2)如果有多个开发项目,基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算,是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
(3)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。
(4)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
(5)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
(6)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
(7)获取项目概预算资料,比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
(8)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
(9)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。
分摊方法如下:基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊:
属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。