房地产投资信托发展模式论文
课题研究论文：浅谈房地产投资信托基金在的中国发展路径选择
101367 投资决策论文浅谈房地产投资信托基金在的中国发展路径选择一、REITs的结构分析（一）REITs的法律结构分析。
从REITs的国际实践来看，REITs可以划分为投资公司型和信托型两种类型的法律结构，REITs也在很多国家和地区也纳入法定范围。
不同地区也选择了不同的组织形式，如美、日、欧等地区以投资公司型REITs为主，而新加坡、澳大利亚及我国港、台地区则以信托型REITs为主。
（二）REITs组织体系区分。
契约性的REITs的组织其实是一种无形的组织机构，其主要的操作模式为：根据各方订立的信托契约条款来向投资者出售相应的收益凭证，而募集到的投资金额则由银行负责托管，投资决策部分包括购买房产、进行投资行为等由基金管理公司负责，而监督基金管理公司则有托管银行负责。
在一些情况下，REITs还可选择外聘专业人士来打理资产。
公司型REITs的形式包括基金公司或投资公司，由委托人发起，而资金的募集主要通过公司发行股份的方式。
公司型REITs具有法人资格，股东作为投资者，由董事会来对公司型REITs进行管理，同时通过外聘投资公司进行投资决策。
因此，公司型与契约型REITs的不同主要体现在，公司型REITs是具有法人人格的经济实体，契约型REITs则不具备法人资格；公司型REITs依据公司法及公司内部章程的规定进行操作，包括招股、运作和管理所募集资金；而契约型REITs没有一个组织实体，其主要通过单个基金的信托契约来进行募集、经营、管理的；投资者购买公司型REITs的股票从而成为股东，通过参与股东大会获取公司的经营决策权；契约型REITs的投资者获得的是收益凭证，其对于契约型REITs只想有收益分配权。
（三）REITs操作模式分析。
按照历史发展历程来分析，REITs的运行模式主要为A-REITs及J-REITs模式。
1、A-REITs模式内容。
A-REITs模式其实就是资金信托基金模式的一种，与信托基金模式相似，先募集基金，后遴选投资项目。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
房地产投资发展论文
房地产投资发展论文4.1我国房地产信托发展的现状2001年“一法两规”出台后，我国的房地产信托开始起步发展，并随着社会环境和政策的变化不断地进行创新，向标准REITs靠拢。
尽管真正意义上的REITs 迄今为止尚未推出，但我国的房地产信托离REITs正在越走越近。
4.1.1我国房地产信托的发展历程2001年《信托投资公司管理办法》和《中华人民共和国信托法》开始施行，2002年《信托投资公司资金信托管理暂行办法》出台，这“一法两规”的出台表明中国的信托事业开始走入规范化、法制化。
《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务，这导致房地产信托型基金开始大规模发展。
2003年6月，“121号文”即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇，房地产信托自此成为支持信托行业盈利的“三驾马车”之一。
相关数据显示：2003年9月，房地产信托方案的发行额30亿元，到了年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托方案发行额达到了111.74亿元[40]。
而2005年1至9月，房地产信托更是如火如荼。
这一期间信托公司先后推出了众多房地产信托产品，如“北京三环新城”信托项目、“太阳星城”信托项目、“金融街写字楼项目贷款”信托项目、“法国欧尚天津第一店”信托项目、“宣祥家园经济适用房”信托项目、“第一城”产权投资项目、“时代奥城”信托项目、“爱建新城”信托项目等。
房地产信托也出现了新的模式，如财产信托等模式。
2005年9月，银监会发出“212号文”即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。
结果导致当月房地产信托的发行数量和资金规模比上月分别回落19.7%和36.4%。
自此，信托行业对房地产投资信托基金（REITs）及夹层融资等房地产融资的信托方式进行了大量的研究与探讨。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式我国的房地产投资信托基金起步较晚，但发展迅速。
自2007年《信托法》修改开放房地产信托基金以来，房地产信托基金市场逐渐扩大。
截至2020年底，我国共有84只房地产投资信托基金。
这些基金广泛投资于住宅、商业地产、工业地产等领域，推动了房地产市场的发展。
我国房地产投资信托基金发展的模式主要有以下几个方面：1. 杠杆驱动模式：房地产投资信托基金通常采用杠杆融资的方式来扩大其购买和投资的规模。
通过借款来补充募集资金，提高基金的购房能力，增加收益水平。
这种模式在我国得到广泛应用，促进了房地产市场的发展。
2. 长期投资模式：房地产投资信托基金通常采取长期持有和收租的模式。
与传统的短期投机性购房不同，信托基金更注重长期持有和稳定的现金流收入。
这种模式有助于稳定市场，促进房地产市场的健康发展。
3. 公募基金模式：房地产投资信托基金通常采取公开募集的方式进行基金的销售和发行。
通过开放给公众投资，扩大募集资金的规模，提高基金的流动性和市场参与度。
这种模式有助于推动房地产市场的透明度和规范化发展。
4. 多元化投资模式：房地产投资信托基金通常具有较高的投资灵活性，可以在不同的房地产领域进行多元化的投资。
基金可以投资于住宅、商业、办公等不同类型的不动产项目，降低风险，提高回报。
这种模式有助于提升房地产市场的整体效率和回报率。
在我国的房地产投资信托基金发展过程中，还存在一些问题和挑战。
房地产投资信托基金市场规模较小，投资者参与度不高。
市场监管和法律法规制度不完善，存在风险和不确定性。
信托公司的运营能力和专业水平参差不齐，导致基金运作效果不佳。
资本市场的波动和宏观调控政策的影响也给房地产投资信托基金带来挑战。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式我国房地产投资信托基金是一种新增的房地产投资方式，作为房地产行业的一种创新金融产品，其发展模式受到了广泛关注。
房地产投资信托基金是一种通过设立特定目的的信托基金，由专业机构进行管理和投资，通过向公众发行证券，募集资金，再将这些资金投资于房地产项目，从而实现投资者和企业的收益最大化。
房地产投资信托基金将传统的房地产投资方式与金融工具相结合，为房地产行业带来了新的发展契机。
本文旨在探究我国房地产投资信托基金的发展模式，分析其发展趋势和未来发展方向。
当前，我国房地产市场发展迅速，房地产投资信托基金也逐渐成为了房地产行业的一种重要的融资方式。
在政策支持的推动下，房地产投资信托基金已经初步建立了一套相对完善的法律制度和监管框架。
我国房地产投资信托基金的业务规模和资金规模也在不断扩大，逐渐成为了房地产行业的重要的金融工具。
1. 投资范围和业务模式2. 风险控制和监管制度为了保障投资者的利益和维护金融市场的稳定，我国建立了一套相对完善的房地产投资信托基金的风险控制和监管制度。
一方面，房地产投资信托基金要符合国家相关政策法规的规定，严格控制投资风险；监管机构也对房地产投资信托基金的运作情况进行监督和管理，及时发现和处理可能存在的风险，确保金融市场的稳定和投资者的利益。
1. 规模化发展未来，我国房地产投资信托基金将会面临更加激烈的市场竞争和更加复杂的金融环境，需要不断进行创新和改革。
房地产投资信托基金可以通过积极引入金融科技、完善风险管理制度等手段，不断提升自身的服务水平和投资效益，为投资者带来更加丰厚的收益和更加便捷的投资渠道。
未来，我国房地产投资信托基金将会迎来专业化发展的机遇。
随着我国金融市场的不断完善和金融机构的进一步专业化，房地产投资信托基金也将不断提升自身的投资管理水平和风险控制能力，为投资者提供更加专业化的服务和产品，树立起更加可信赖的品牌形象。
专业化的发展也将不断提升房地产投资信托基金在金融市场中的地位和影响力，助力我国金融市场的健康发展。
房地产投资信托基金论文：我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超
房地产投资信托基金论文：我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超［摘要］房地产投资信托基金(reits)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面发挥着重要的作用。
进入21世纪后,许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式，我国国内也随之掀起了一股巨大的reits融资潮。
文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例，对这种新型融资模式进行分析，论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足，并对其日后的发展提出合理建议。
［关键词］房地产投资信托基金；“中信”案例；优劣势分析；发展规划自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，我国房地产金融市场受到进一步控制，传统房地产公司的开发资金受到较大影响，房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。
此时，能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金，为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。
本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例，对这种新型融资模式进行分析，探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足，并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。
二、房地产投资信托基金简介以及发展现状房地产投资信托基金（real estate investment trusts,简称“reits”）是一种采取公司或信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金，由专门机构进行经营管理，将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。
reits主要以发行股票或基金单位进行融资，其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。
（一）reits一般有两种不同的分类方式1.根据reits是否上市，分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。
目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型，一般选择在证券交易所上市交易，上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型，公募型是上市型资金，私募型一般是非上市型资金。
目前内地还没有上市型的reits，香港地区已有一些有益的尝试，同时也存在境外设立的reits投资到我国境内的情形。
我国房地产信托投资基金发展模式探析
我国房地产信托投资基金发展模式探析本文从研究我国房地产信托投资基金（REITs）发展模式入手，指出我国当前应首先发展契约型、封闭型、公募型的REITs，并提出了为REITs发展创造良好外部环境的具体对策和建议。
关键词：房地产信托投资基金REITs 房地产信托房地产从组织形式角度对REITs的发展类型做出选择（一）公司型REITs和契约型REITs公司型REITs和契约型REITs的最大区别在于两者成立的法律依据不一样。
契约型基金是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金，它的法律基础是国家的信托法。
这类基金一般由基金管理公司、基金托管人及投资者三方当事人订立信托契约而成立。
契约型基金表现为基金的持有人(投资者)不是基金管理公司的股东。
而基金管理公司的股东可以在公司设立的时候以相对较少的资金投入，形成基金管理公司的股东对公司的经营管理有决策权、而基金的投资者对基金管理公司的决策没有“说话权”的局面。
由于内在利益的不一致，当出现利益冲突时，基金管理公司的董事会将面临着是维护基金管理公司利益，还是保护基金与基金持有人利益的艰难选择，无法实现独立、有效的基本目标。
公司型基金是依据《公司法》的要求成立，具有法人资格，它通过发行股票筹集资金，投资者通过购买股票而成为股东。
公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者所有，由股东选举董事会，再由董事会选聘基金管理公司，由基金管理公司负责管理基金业务。
因此公司型REITs的投资者的权力要比契约型REITs投资者的权利大得多，REITs投资人可以通过基金持有人大会对基金运作的重大事项行使发言权和表决权。
因而公司型REITs从治理结构上更有利于保障基金持有人的权益。
该形式是美国普遍的基金形式。
但是公司型REITs的出现，又会导致基金的控制权和所有权相分离，同时基金单位持有人(股东)和基金管理人等基金服务提供者利益往往不一致，从而导致基金在运作过程中出现多个利益主体，产生多重代理问题。
房地产投资信托结合的发展模式研究
房地产投资信托结合的发展模式研究随着中国经济的不断发展，房地产投资信托结合的发展模式越来越受到关注。
目前，中国的房地产投资信托市场已经成为资本市场的重要组成部分，也越来越受到投资者的关注。
本文将从以下三个方面探讨房地产投资信托结合的发展模式。
一、房地产投资信托的定义及发展历程房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是美国最早出现并发展壮大的一种房地产投资方式，是一种旨在通过投资房地产获得收益的托管基金模式。
REITs于1960年在美国被正式提出，同年在美国股票交易所上市交易。
在REITs的法规框架下，投资人可以通过购买REITs的股份间接投资于大量的房地产资产。
由于REITs在资本市场中的独特性和收益优势，投资者越来越受到其吸引。
二、房地产投资信托结合的发展模式探讨随着中国经济的快速发展，房地产投资信托逐渐被纳入我国金融监管体系，成为了一种以房地产为主体的金融创新工具，其结合不同的资金运作方式，成为了一种多样化的投资方式。
同时，房地产投资信托的结合方式也可以分成以下几种：1、直接结合模式：指房地产投资信托公司向基础物业投资项目发起投资。
2、间接结合模式：指房地产投资信托公司通过重要投资者间接达到对基础物业投资的目的。
3、超额合作模式：是指房地产投资信托公司原有的业务平台、项目资源等方面与不同投资对象形成对接资料，为更多的客户提供更多的产品。
4、会员制模式：指房地产投资信托公司成立投资组合，会员机构按照其投资额进行股权分配等方式。
三、房地产投资信托结合的优势分析房地产投资信托结合的出现，不仅推动了我国房地产业的发展，同时也具有许多的优势：1、创新融资方式：房地产投资信托结合的投资方式不仅丰富和创新了融资渠道，而且增强了融资体系的可持续性。
2、降低风险：房地产投资信托结合的集合资金和多元化投资的方式降低了投资风险，并且通过市场化的方式提高了投资回报率和流通性。
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房地产投资信托发展模式论文
摘要:近年来,房地产投资信托(REITs)在国外发展迅速,形成了两种不同的模式——美国模式和亚洲模式,它们在发展历程、立法和结构方面表现出不同的特点。
文章对此进行分析,并从中得到启示:在推出我国的REITs产品时,建议采用亚洲模式,通过专项法规,对我国REITs产品的设立、发行、上市和监管做出规定。
关键词:房地产投资信托(REITs)国际比较启示
房地产投资信托(REITs),是指采取投资公司、信托计划或投资基金的形式,通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金,然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资。
近年来,REITs在国外发展迅速,形成了以美国为代表的美国模式和以日本、新加坡等亚洲国家为代表的亚洲模式,这两种模式在发展历程、立法和结构方面都表现出不同的特点。
我们有必要对此进行分析,并从中得到一些启示。
一、两种房地产投资信托模式的发展历程
(一)美国房地产投资信托的发展历程
REITs以美国发展的最为成熟和完善,至今已有40多年的历史。
可以说REITs 基本上是《国内税收法典》的产物。
当时的美国政府为刺激疲软的房地产市场,在税法的修订案中授予REITs特殊的所得税待遇,同时对它的组织结构、收益分配等要件方面做出严格的界定。
而且REITs所发行的股票或受益凭证可以上市交易,这就解决了传统的房地产投资流动性差的问题。
但是,REITs在美国的发展并非一帆风顺。
20世纪80年代以前,REITs受限于法律约束和经济形势的变化,发展大起大落,投资者对这种创新的投资模式充满了怀疑。
80年代以后,REITs的状况开始好转,这不仅得益于美国《1986年税收修正案》的颁布,它极大地增强了REITs的获利能力,使REITs获得了避税优势,从而吸引了大量投资者;而且也得益于REITs自身的调整和改变,在经历了70年代的挫折以后,REITs积累了大量经验,改变经营战略以增加投资机会及分散风险。
进入90年代以后,随着美国房地产市场的复苏和繁荣,REITs也进入了一个繁荣发展阶段。
迄今美国大约有300余家REITs,总资产超过3000亿美元,大约2/3在股票交易所上市。
从长期来看,REITs在美国目前还处于逐步成长的少年时期。
而根据预测,以后30年REITs的总资产将在4500亿-6000亿美元之间。
随着美国REITs的不断发展与完善,它对美国房地产业乃至整个国家经济必将产生更大的作用。
(二)亚洲国家房地产投资信托的发展历程
日本的REITs是由金融机构、房地产界及政府共同推动发展的。
上世纪90年代日本泡沫经济的破灭给金融机构留下大量贬值的抵押房地产,形成巨额不良资产。
面对此现实,金融机构和房地产界开始考虑房地产的流动性,极力推出有关房地产的证券化产品。
同时,日本政府采取一系列措施刺激房地产业的发展,1998年通过了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正为《投资信托法》,准许投资信托资金进入房地产业,2001年3月东京证券交易所建立了REITs上市系统,允许REITs上市交易。
截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。
可以预想,随着日本经济的复苏,银行坏账的消除,REITs的发展将开始进入繁荣时期,并对日本房地产市场的结构性调整产生深远影响。
自2000年起,REITs在亚洲其它国家也有了突破性的发展。
新加坡财政当局在1999年5月14日颁布了《财产基金要则》,并在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs做出相关规定,以管理REITs的运行。
目前,新加坡已有15支REITs 成功上市,总市值估计超过220亿元;韩国在2001年颁布了《房地产投资公司法》,为REITs发展提供相关的法律依据。
随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITs上市的相关条例。
目前韩国有8支REITs,其中7支公开上市,另一支为私募发行。
总之,美国REITs经过多年的发展,已成为一种合理可行的房地产投资方式,其比重已经超过直接投资方式。
但在新兴市场和发展中国家,REITs还处于起步阶段,具有良好的发展前景。
二、两种房地产投资信托模式在立法上的比较
(一)税收优惠驱动模式—美国REITs
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。
REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外,其最主要的法律条件来自于针对REITs的税法。
由于REITs在税收方面享受优惠,因此相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。
在美国设立REITs并享受税收优惠的主
要条件包括REITs的结构、投资范围、收入分配等方面。
可以说,税收优惠是美国REITs发展的主要驱动力,而REITs行业也根据市场的发展不断创新,选择合适的结构和发展策略。
(二)专项立法模式—亚洲REITs
亚洲国家的REITs模式主要借鉴了美国的模式,在结构、投资目标、收入分配等方面制定了相似的规定,但是由于各国在税收制度方面与美国有根本不同,所设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征。
相比较而言,亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法,通过修改投资、信托等有关法律,对REITs的设立、结构等方面内容予以明确的规定,因此,亚洲各国和地区对REITs 的立法和监管比美国更为仔细、严格。
这里要强调的是我国香港REITs与其他国家的REITs有一些差别,主要体现在两个方面:第一,我国香港REITs在收入分配要求上借鉴了美国的做法,同样规定REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给投资者,但是其他国家对REITs的分配要求基本上都与税收条款相联系,尤其是美国,其实这是为了避免双重征税,体现REITs的税收优惠特征。
而我国香港对REITs收入分配的规定并没有相应的税收优惠条款,这是限制性很强的要求;第二,在我国香港上市的REITs必须交纳地产税,这样,REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。
可见我国香港采用的是谨慎且限制性较强的模式,这一模式对控制REITs这类新产品的风险有积极作用,但是否会制约我国香港REITs的进一步发展还有待实践的检验。