【产品标准化】标准化产品系统框架之产品线研究-新城
产品设计与开发的标准化
产品设计与开发的标准化产品设计和开发的标准化是通过在设计开发阶段制定和贯彻相关标准，运用标准化的方法，使产品的设计开发工作有序化。
控制设计开发的质量，保证设计开发的产品符合市场的实际需要；减少产品设计开发的失误，加快产品设计开发的速度。
通过产品的系列化组合化、模块化，提高产品零部件通用化、标准化的程度，使产品的设计开发获得较好的经济效益。
产品设计与开发一般包括产品决策、设计、试制、定型生产、持续改进五个阶段，标准化审查工作是每个阶段必不可少的重要内容。
1．决策阶段产品开发决策阶段是通过对所开发产品的市场需求、技术发展等情况的调研，结合本企业的人力资源、设备和工艺水平、生产能力、资金能力等具体情况，进行技术经济分析提出可行性研究报告。
2．设计阶段设计阶段主要指通过设计和确定总体技术方案、设计计算，必要的试验和设计评审完成全部图样及设计文件的过程。
1工作程序工作内容审査对象审査内容1（1）总体方案设计（设计和开发输入）1）根据卜达的技术任务书或产品开发项目建议书，进行总体方案的设计（一般提出两个或两个以上的方案）；2）绘制总图（草图）、简图（草图）技术（设计）任务书1）是否具有设计依据、产品的用途及使用范围；2）是否具有根据需要提出攻关项目研究试验大纲或对关键技术难题提出解决办法；3）是否具有产品基本参数及主要技术性能指标，是否符合相关标准的规定；4）是否具有总布局及主要结构的概述；5）是否具有产品主要工作原理及系统概述；6）是否具有国内外冋类产品水平分析比较；7）是否具有标准化综合要求，及其实现可能性分析；8）是否具有关键技术解决办法及关键元器件、特殊材料货源情况分析；9）是否具有产品性能、寿命与成本方面的分析比较；10）是否提出产品包装和装箱技术要求；11）是否具有产品设计、试验、试制周期的估算；12）是否具有产品既满足用户要求，又适应本企业发展要求的叙述；13）所设计的产品规格、基本参数、性能指标、寿命及可靠性是否符合有1（2）研究试验必要时，编制研究试验大纲，进行新材料、新总图（草图）1）产品轮廓组成部分的安装位置是否明确；工作程序制设计文件（12）图样及设计文件审批（⑶工艺规程及工装设计工作内容审査对象审查内容1）提出全部产品工作图样、包装图样及设计文件；2）进行产品质量特性重要分级；3）进行早期故障分析并采取措施，编写早期故障分析报告按规定程序对图样及设计文件进行会签、审批;必要时，进行工作图设计和开发评审并予记录1）工艺规程设计，编制工艺文件；2）必要的工装设计零件图装配图外形图安装图1）是否有标准件、通用件可代替；2）选用的材料品种、牌号、规格是否符合标准规定，填写是否正确、完整;3）是否具有确定零件形状和结构的全部尺寸；4）选用的形位公差、尺寸公差、表面粗糙度、表面处理、热处理是否符合有关标准规定；5）有配合要求的零件表面粗糙度、尺寸公差、形位公差是否互相适应1）是否具有主要安装配合尺寸和配合代号；2）是否具有装配时需要加工的尺寸、极限偏差、表面粗糙度，是否符合有关标准规定；3）是否具有产品或部件的外形尺寸、连接尺寸及技术要求等1）是否标注必要的外形、安装和连接尺寸；2）是否标注出产品重心位置和尺寸1）产品及其组成部分的轮廓图形是否正确，并标明安装位置及尺寸；2）是否具有安装技术要求；3）有特殊要求的吊运件，是否表明吊运要求；4）是否具有所有安装零、部件、配套件的明细栏目录、明1）目录、明细表、汇总表是否按规定细表、汇顺序及格式填总表2）表中的标准件、外购件引用标准是使用说明1）封面是否有产品型号、名称、分册固定方法等）和包装箱图是否符合有关标准规定;2）箱面标记是否符合有关标准规定及合同规定否正确、有效;3）表中特殊外购件、特殊材料是否符合采购规范或标准内容名称、使用说明书字样、国外、厂外、可设商标;2）是否具有主要用途及适用范围; 3）产品工作条件是否明确;4）是否具有产品系统说明，是否具有吊运和保管说明、安装与调试说明、维护与操作说明;5）是否具有常见故障及其排除方法说明;6）附件与易损件是否明确1.1和GB/T1.2的规定工作程序工作内容审査对象审查内容包装图1）产品及附件的内、外包装（含防护、产品质量产品重要度分级表是否符合质量管理重要度分的要求级表产品标准产品标准的内容和编写是否符合GB/T3．试制阶段试制阶段是经样机（品）试制和小批试制，通过型式试验和用户试用，验证产品图样、设计文件和工艺文件、工装图样的正确性、产品的适用性、可靠性、并完成产品鉴定或用户验收。
产品设计和开发各阶段标准化审查内容
产品设计和开发各阶段标准化审查内容第一阶段：决策阶段市场预测报告1.是否有同类型产品市场供求信息的归纳分析2.是否有市场对产品的品种、规格、性能、质量、价格等的要求3.是否具有产品寿命周期预测4.是否具有产品经济效果初步分析5.是否具有新产品开发的必要性技术调研报告1.是否具有国内外产品水平与发展趋势分析2.是否具有产品功能分析3.是否具有采用新原理、新结构、新技术、新材料、新工艺的叙述4.是否具有市场和用户的要求5.是否具有新产品的设想，以及应执行的标准或法规的内容6.是否具有根据需要提出的公关课题及先行试验大纲可行性分析报告1.是否具有新产品开发的必要性及市场需求量2.是否具有占领国内外市场的能力及其产品寿命周期的分析3.是否具有产品总体方案的设想，及其正确性、继承性和实现的可能性4.产品性能、精度、主要技术参数是否符合使用的产品标准或法规的规定5.是否具有技术可行性分析6.是否分析提出产品设计周期和生产周期7.是否具有企业生产能力和质量保证能力的分析8.是否具有经济效益分析第二阶段：初步设计技术（设计）任务书1.是否具有设计依据、产品的用途及使用范围2.是否具有根据需要提出公关项目研究试验大纲或对关键技术难题提出解决办法3.是否具有产品基本参数及主要技术性能指标，是否符合相关标准的规定4.是否具有总布局及主要结构的概述5.是否具有产品主要工作原理及系统概述6.是否具有国内同类产品水平分析比较7.是否具有标准化综合要求，及其实现可能性分析8.是否具有关键技术解决办法及关键元器件、特殊材料货源情况分析9.是否具有产品心能、寿命与成本方面的分析比较10.是否提出产品包装和装箱技术要求11.是否具有产品设计、试验、试制周期的估算12.是否具有产品既满足用户要求，又适应企业本身发展的需求13.所设计的产品规格、基本参数、性能指标、寿命，可靠性是否符合有关产品标准及合同的规定总图（草图）1.产品轮廓或成套设备的组成部分的安装位置是否明确2.产品或成套设备的基本特性类别、主要参数及型号、规格等是否符合相关规定3.是否具有产品外形尺寸（无外形尺寸时）。
绿城产品标准体系介绍
建筑不自然的有机统一
建筑丌是孤立存在的，是“自然力不人力共振的结果”，建筑生长亍自然中“契合”兲系
杭州·玫瑰园
建筑不自然的有机统一
杭州·春江花月：一改当时兵营式的传统布局，建筑围绕市政公园展开，自由布局，建筑成为景观的一部分。
建筑不自然的有机统一
复合木材镶着挤压铝型材桄架，勾勒自然清晰的结构外观，全高度玱璃溶览室内外屏障，建筑充分融亍自然。
罗马万神庙
古典之美
“美”具有普适性、必然性、永恒性，即形式美觃律
主从分明
由若干要素组合而成的 整体，如果把作为主体 的大体量要素置亍中央 突出地位，而把其他次 要要素从属亍主体，这 样就可以使之成为有机 统一的整体。
意大利囿厅别墅
古典之美
“美”具有普适性、必然性、永恒性，即形式美觃律
均衡稳定
处亍地球引力场内的一 切物体，如果要保持平 衡稳定，必须具备一定 的条件，如上小下大、 左史对称、戒劢态平 衡，符合力的特征的， 就是美的。
压顶 核心段 花架
中牟桂花 中牟桂花
淄博桂花
杭州紫桂 淄博桂花
铁艺栏杆
中牟桂花
北京百合
淄博桂花
古典之美
绿城在古典美孥之上，逐步形成了自己的美孥体系：精细、安定、美好、恒久
精细
桂花系列的园区里，实 际上每个房子都丌一 样，建筑本身立面是很 丰富的，建筑不建筑之 间的立面也是很丰富的 这样的一个产品，所有 的丌同这些的细节丌同 营造的。
若想面面俱到，便丌能仅满趍亍成为建筑师，还是 城市觃划师、室内设计师、景观设计师
设计，是经验之上的直觉
厚实的经验积累不稳定的设计状态，使得设计更像一种直视， 你可能丌会过多地去思考
设计是实现
房地产产品标准化从万科引出的房企产品线思考样本
房企管理解析（五）: 从万科引出房企产品线思考兰德征询总裁: 宋延庆咱们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘, 一种是“中粮万科长阳半岛”, 一种是“京投万科新里程”。
长阳半岛是中粮地产和万科合伙开发百万平米大盘, 项目从7月面市以来, 销售额超过50亿。
“新里程”项目距长阳半岛很近, 是一种有1000余套房小项目。
如果你对照新里程项目户型, 你会发现几乎所有户型都能在毗邻长阳半岛中找到同样户型。
也就是说, 新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。
同属“华南五虎”恒大, 实现合约销售额803.9亿元, 同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元, 同比增长35.2%；净利润117.8亿元, 同比增长46.9%。
更值得关注是, -四年间, 恒大销售额平均增长率高达133.6%。
但是, 如果你到长春、沈阳、石家庄等都市“恒大·绿洲”看看, 并认真对比一下各个项目楼书, 你会发现这些在全国都叫做“绿洲”项目, 无论是会所、售楼处, 还是户型、外立面, 几乎都是一模同样。
或许不同都市“绿洲”业主不懂得, 但许多业内人员也许懂得, 各个“绿洲”就是一套原则图建出来。
其实, 不只是万科和恒大。
据底中华人民共和国房地产业协会和兰德征询联合发布《房地产开发公司产品线研究绿皮书》报告显示, 当前房地产业界几乎所有一线房地产开发公司都已经形成了各种产品系列和多条产品线, 并在不同都市不同项目上进行着原则化连锁、复制开发。
例如:■万科都市花园系列, 四季花城系列, 金色系列、TOP系列；■恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达广场系列、华府系列；■龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列, 等等。
并且, 不但是一线房企, 就连第二、第三梯队大中型房地产公司, 以及相对低调央企地产公司, 近年来也逐渐形成了自己产品系列, 也开始了原则化产品线连锁、复制开发。
产品建设方案
产品建设方案在当今竞争激烈的市场环境中，一个成功的产品不仅需要满足用户的需求，还需要具备独特的价值和优势。
为了打造一款具有竞争力的产品，我们需要制定一套全面、系统的产品建设方案。
以下是一个基于市场调研和用户需求分析的产品建设方案示例，希望能为您提供一些有益的参考。
一、产品概述1、产品名称：＿____2、产品定位：明确产品在市场中的定位，例如是针对高端用户还是大众市场，是满足特定功能需求还是提供综合解决方案。
3、产品目标用户：详细描述产品的目标用户群体，包括他们的年龄、性别、职业、消费习惯、使用场景等。
二、市场分析1、市场规模：对产品所在的市场规模进行评估，包括当前市场规模和未来的增长趋势。
2、竞争态势：分析市场上的竞争对手，了解他们的产品特点、优势、市场份额和营销策略。
3、市场机会：通过市场调研和分析，找出市场中的空白点和潜在的机会，为产品的定位和差异化提供依据。
三、用户需求分析1、用户痛点：深入了解目标用户在使用现有类似产品时遇到的问题和不满，这些痛点将成为产品改进和创新的关键。
2、用户期望：收集用户对理想产品的期望和需求，包括功能、性能、外观、价格、服务等方面的期望。
3、用户行为：研究用户在使用相关产品时的行为习惯和偏好，以便在产品设计中更好地满足用户的操作习惯和心理需求。
四、产品功能规划1、核心功能：确定产品的核心功能，这些功能是产品能够满足用户需求的关键，需要重点投入资源进行开发和优化。
2、辅助功能：根据用户需求和市场竞争情况，规划一些辅助功能，以提升产品的竞争力和用户体验。
3、功能优先级：对规划的功能进行优先级排序，优先开发和实现核心功能和高优先级的辅助功能。
五、产品性能要求1、响应速度：确保产品在处理用户操作时具有快速的响应速度，避免用户等待过长时间。
2、稳定性：保证产品在长时间运行和各种复杂环境下的稳定性，减少出错和崩溃的情况。
3、兼容性：考虑产品与不同操作系统、浏览器、设备等的兼容性，确保用户能够在各种环境下正常使用产品。
房地产产品标准化研究
03
房地产产品标准化的分 类和特点
住宅类房地产产品标准化
总结词
1. 统一的建设标准
2. 模块化设计
3. 规模化生产
4. 品质提升
住宅类房地产产品标准 化是指通过制定和实施 统一的住宅建设标准， 实现住宅产品的规范化 、规模化和品质提升。
制定统一的住宅建设标 准，包括建筑、结构、 给排水、电气、暖通等 方面的规范，确保住宅 产品的基本品质和安全 性能。
07
结论和建议
研究结论
房地产产品标准化的实施 有助于提高产品质量和客 户满意度。
标准化有助于企业实现规 模经济，扩大市场份额。
标准化能够降低生产成本， 提高生产效率，增强企业 竞争力。
标准化能够促进企业技术 创新，加速产品更新换代。
对房地产企业的建议
01 制定并实施房地产产品标准，确保产品质 量和客户满意度。
龙湖房地产产品标准化案例分析
标准化体系
龙湖建立了以客户为中心的标准化体系，涵盖产品规划、设计、施工、服务等方面，确 保产品品质和客户满意度的不断提升。
标准化实施
龙湖在项目开发过程中严格执行标准化操作，通过统一的设计、施工和验收标准，确保 产品的品质和稳定性。
标准化成果
通过实施标准化战略，龙湖提高了项目开发效率，降低了成本，增强了品牌影响力，成 为房地产行业的优秀企业之一。
房地产产品标准化的重要性
提升产品质量
标准化能够确保房地产 产品的基本性能和安全 要求，提高产品的可靠
性和稳定性。
降低生产成本
通过标准化，可以实现 规模化生产，降低生产 成本，提高企业的经济
效益。
促进产业升级
标准化能够推动房地产 产业的升级和转型，提 升产业的整体竞争力。
住宅标准化设计产品手册(118页PDF)
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
融创精装产品标准化研究
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 入户玄关、主卧内玄关形成呼应，石材水刀拼花体现产品价值感； ➢ 墙面木饰面造型细节化表现，层次突出、错落有致，与吊顶线条相呼应；
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 客餐厅，精细化设计细节； ➢ 主卧卫生间，地面石材加水刀拼花围边；
人性化体验 ➢ 步入式衣帽间设置长衣短衣区、鞋区、包包区等，男女分区设置等，体现人性化设计；
三、精装修标准化详细剖析
Part1 精装修标准—3000元/㎡ Part2 精装修标准—4000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
➢平面面积示：意1图40 户型
Part2 精装修标准化 形成过程
竞品分析 ➢仁恒森兰雅苑二期 B户型 ➢面积：211㎡ ➢设计风格：现代风格 ➢精装标准：3500
Part2 精装修标准化 形成过程
➢御3园00系0系产产品品形成
产品类型：小高层公寓
设计风格：法式新古典
目为➢标 子4客女00户买0系：房产周品边工作新上海人购房；原住民 产产品品特类征型：：房多型层紧叠凑拼 功能空间多 售设价计：风4格5,：00法0元式/风㎡格 目标客户：有别墅梦想的客户群
各空间硬装材质分析 各空间硬装材质
地面石材
地面波打
地面波打
天花乳胶漆
诺亚米黄 参考价:720 元
墙面壁纸
凡尔赛金 参考价:680 元
木饰面
松香玉 参考价:1100元 木地板
参考价:7元
参考价:30元
樱桃木 参考价:500元
参考价：170元
Part1 精装修标准—3000元/㎡
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✓ 客户：首改+再改
✓ 关注点：园林景观、物业、 立面（形象）、户型
✓ 户型敏感点：功能间数量、 舒适度、户型内部功能区面 积的合理分布
✓ 面积：根据公司目前在售圆 梦产品的反馈，90-140平 米为主力，但90-120平与 启航乐居重合度高，产品线 不清晰，建议可以120-140 为主
4
乐居偏圆梦项目反馈》上海香溢澜庭、璟庭（叠拼）
✓ 客户特征：40-50岁，注重生活品质和舒适度，通常会2、3代人一起生活； ✓ 客户的关注点：外部形象、品质和物业管理，户型关注一定的私密性； ✓ 外立面：档次不高，没有质感，可以局部再做优化，从色彩和品质上做提升，向标杆房企靠拢，
打造新城面孔； ✓ 园林景观：小区的绿化不应该是苗木的堆砌，在一些公共区域，可以从能够让客户停下来邻里交
流的角度设想，增加一些景观小品节点； ✓ 户型的尺度：150平米的户型，面积过于均好，可以从某个空间上的尺度感做到极致，其他空间
满足基本需求即可； ✓ 面积段的控制：根据客户类型和总价承受能力控制面积段，如澜庭的叠墅面积是147-155，总价
高，客户选择范围大了，去化慢，当时客户对于楼梯的尺度感过小不满意，只能一个人通过；后 来在璟庭二期的时候面积缩小至125平米，但在楼梯的尺度上做了放大，客户满意度提升；
✓ 客户：项目的客户主要为首改客户，有居住生活体验，通常不是三口人住，居住人口会更多，会 综合考虑其他功能间的面积。原来居住面积不小，主要是改善环境，可是从生活经验中发现我们 的户型与其原来的户型没有太大改善，所以吸引力不足。
✓ 面积段：140平米以下的户型去化蛮好，160、270面积段过大，客户无法承受，大面积产品总价 高去化不动，客户选择范围更广，愿意去更核心的区位买高层，升值空间更高；
成，180-260平占3成，这样差不多了；南区700套中有200套90平，个人感觉配比太多，因为我 们项目定位是终极改善，还是以自住为主； ✓ 户型内部格局：南区190平的只做了3+1房，客户还是偏向于选择正气的四房，目前这个户型阳 台内凹，实用性不强，客厅偏小，书房也不实用
8
四大产品线的客户/产品梳理
✓ 户型：方正有优势，但客户的整体感觉是除了主卧外和客厅较为舒适之外，次卧、书房过于紧凑 。比如140平米户型主卧开间3.9、3.8米，可是次卧、书房面宽只有3、3.2太小。改善型客户应 该多从舒适性考虑，我们过度追求功能化，对舒适性欠缺。140做3房正好，容易推售，做四房功 能性强，我们项目以3+1户型为主，没有品质感；平层140以下的面积卖的很火，整体没什么大 问题，局部最大的缺点2个卫生间放在一起，隔了一堵墙，绕过客厅不方便，希望以后两个卫生 间不要放在一起；
✓ 户型内部格局：对于90平四房和77平三房，更多比例的功能间在北边，但客户对南向开间的关注 度其实要高于功能房间数，有改进空间，希望未来产品争取更多的南向开间，而不是单纯功能间 数量的提升；
6
乐居项目反馈》苏州郡未来
✓ 匹配度：产品定位和客户需求匹配度比价高； ✓ 产品力：主力面积为93平米和103平米，复合客户需求。93平边套和103平做到了互补，户型结
✓ 同时也调研了启航、乐居、尊享产品线的项目，并选出部分项目深入研究，以期找出圆梦产品线和其他产 品线客户群及产品需求的差异点……
圆梦
启航、乐 居、尊享
2
上海 水云间
常州 悠活城
苏州 石湖公馆
苏州 郡未来
上海 香溢澜庭、璟庭
常州 帝景
圆梦项目反馈》上海水云间（叠拼）
✓ 面积段：叠拼产品，上叠90平米畅销，下叠115平米去化困难，主要原因在于115平米户型功能 性不强，产品属于刚改的客户，就在乎功能性，不在意空间尺度，所以对功能型客户没有吸引力 ，而品质改善型客户也不爽，他们房间要大，满足不了客户需求，除了主卧之外其他我是都是3 米面宽，太小，而周边的万科产品整体面宽8.1，我们项目只有6.9，差异太大；115平米的产品 定位有些尴尬，总价300以上，客户本身可选范围大，对于改善环境我们满足不了，对于改善面 积也没有优势；
《标准化产品系统框架》 ——之产品线梳理
1
本次产品线研究思路
✓ 深度调研了公司目前在售的两个圆梦项目，以及一个乐居偏圆梦的产品，主要从现有项目产品力的表现， 如客户定位、面积段、价格段、户型结构、园林景观等方面，深入了解了圆梦产品客户的需求特征，以及 公司现有产品与客户需求的匹配度，在公司圆梦产品的标准化过程中提供落地参考……
✓ 地下室：万科的叠加产品都能直接到地下室，但我们项目不行，而且万科地下室4.5米挑高，对 客户的吸引力很大，地下车库能直接入户，我们的地下室档次跟万科相比很弱；
✓ 精装修：万科的全精装，虽然价格高，但对于小中产没有时间装修，正好迎合了客户的需求；
3
圆梦项目反馈》苏州石湖公馆（叠拼、平层）
✓ 产品定位：项目地处城郊结合部，做高端项目市场不认可，市场定位没有考虑客户的接受能力， 导致大面积产品滞销；
启航
乐居
圆梦
尊享
✓ 客户：首置
✓ 关注点：对户型、面积、总 价的关注最高
✓ 户型敏感点：功能间数量、 面积赠送
✓ 面积：控面积控制总价，但 是不能过度追求刚需，如梯 户比过大导致客户体验过差 ；建议以80-100平米为主
✓ 客户：首置+首改
✓ 关注点：学区、价格、户型 、生活配套
✓ 户型敏感点：功能间数量、 面积赠送
构合理，不会产生户型内部竞争，而且103平做到了三开间朝南，是客户比较关注的点； ✓ 竞品借鉴：有一些客户来看了，询问有没有180平或者别墅，建议以后可适量考虑多物业类型，
给客户提供多样性的选择；
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尊享项目反馈》常州帝景（平层）
✓ 定位：项目定位基本与客户需求匹配； ✓ 产品力表现：面积配比需要加强，目前北区200-260平占比太多了，有4成，建议150-180平占定位：与客户比较匹配，但处是对纯刚需项目做的过于极致，忽略了客户的最低接受度，比如2 梯10户，这个做出来的效果就跟大学宿舍没区别，客户的接受度很低；
✓ 面积段：面积定为比较准，但是70平户型比例偏高，对常州这样的城市，80-100这个段的刚需 产品，市场接受度会高很多，也更容易去化；