万科产品线概况
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万科地产产品细分及品类规划
创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科拓展方案
万科拓展方案一、引言作为中国房地产行业的领军企业之一，万科股份有限公司一直以来致力于推动城市发展和改善人居环境。
为了进一步拓展业务领域，万科制定了全新的拓展方案，旨在持续创新，提供更多样化的产品和服务，满足不同群体的居住需求。
二、多元化产品线万科拓展方案的核心策略之一是打造多元化的产品线。
根据市场需求和人们对居住环境的多样化需求，万科将推出包括住宅、写字楼、商业地产等多种类型的房地产产品。
在住宅方面，万科将继续推出高品质的住宅项目，包括豪宅、精装修公寓、普通住宅等不同类型，以满足不同层次和不同收入阶层的需求。
同时，万科也将加大对商业地产的投资力度，打造更多的购物中心、商业综合体，为城市居民提供便利的购物和娱乐场所。
三、创新设计理念万科拓展方案注重创新设计理念的运用，旨在提供更舒适和便捷的居住体验。
首先，万科将引入更先进的建筑设计和施工技术，优化室内布局和空间利用率，提高房屋的质量和使用寿命。
其次，万科将注重绿色环保的建筑设计，推出更多的生态住宅项目，为居民提供健康和可持续的居住环境。
此外，万科还将结合智能科技，提供智能家居解决方案，为居民提供更智能化、便捷的居住体验。
四、社区建设和配套设施万科拓展方案还将注重社区建设和配套设施的完善，为居民创造更美好的生活环境。
万科将致力于提供完善的社区配套设施，包括学校、医院、公园等公共设施，以及便利的商业、娱乐和交通设施。
同时，万科将积极组织社区活动，促进居民之间的交流和互动，打造一个温馨和谐的社区生活氛围。
五、高效运营和服务万科拓展方案将注重高效的运营和服务水平，提供周到的售后服务。
万科将加强内部管理，提高运营效率，确保项目的顺利推进和交付。
同时，万科还将建立健全的客户服务体系，提供全方位的售前咨询和售后服务，保障客户权益，提高客户满意度。
六、总结万科拓展方案的推出，标志着万科将进一步加强对市场的布局和竞争力的提升。
通过打造多元化的产品线，创新设计理念，完善社区配套设施，以及提供高效运营和服务，万科将继续满足人们对高品质生活的向往和需求。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
产品线案例
案例的启发——万科产品战略
万科的产品总体战略 ——延长产品线，锁定终身客户
针对不同客户的需求，针对不同项目的特性， 万科以标准化的产品来解决规模化生产和跨地域开发的问题， 形成了四大产品系列：城花系列、四季系列、金色系列、高档系列。
万科·城花系列
——提供位于城郊的住宅
区位 物业类型
客户
城市近郊 多层、小高层
深圳·17英里
案例的启发——万科产品战略
万科认为
同一产品系列会有一样的价值点和诉求。
由万科引发的思考：
系列产品是解决项目地块资源价值不均衡问题的有效办法。
——提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅
区位
拥有稀缺地段或景观资源的地段
物业类型
别墅、洋房
客户
高端
景观
稀缺景观资源
户型
豪华型、身份感
设施配套
咖啡厅、红酒室、室内高尔夫练习场、 书吧等高端配套
北京·西山庭院
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念
以尊重自然、尊重文脉为基础，追求社 区与自然、文脉的融合
区位
城市中心区
物业类型
小高层、高层
客户
中高端、高端
景观
城市景观、内部园林
户型
舒适型、豪华型
享受城市配套，自身配套面向城市的开 设施配套 放性商业，泛会所
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念 在城市中心区域推动城市的更新发展， 同时成为城市中心区的标志性住宅
深圳·金色家园
万科·高档系列
中端
景观 外部景观资源一般，主要靠内部营造
户型
实用型、功能型
万科的产品总体战略 ——延长产品线，锁定终身客户
针对不同客户的需求，针对不同项目的特性， 万科以标准化的产品来解决规模化生产和跨地域开发的问题， 形成了四大产品系列：城花系列、四季系列、金色系列、高档系列。
万科·城花系列
——提供位于城郊的住宅
区位 物业类型
客户
城市近郊 多层、小高层
深圳·17英里
案例的启发——万科产品战略
万科认为
同一产品系列会有一样的价值点和诉求。
由万科引发的思考：
系列产品是解决项目地块资源价值不均衡问题的有效办法。
——提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅
区位
拥有稀缺地段或景观资源的地段
物业类型
别墅、洋房
客户
高端
景观
稀缺景观资源
户型
豪华型、身份感
设施配套
咖啡厅、红酒室、室内高尔夫练习场、 书吧等高端配套
北京·西山庭院
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念
以尊重自然、尊重文脉为基础，追求社 区与自然、文脉的融合
区位
城市中心区
物业类型
小高层、高层
客户
中高端、高端
景观
城市景观、内部园林
户型
舒适型、豪华型
享受城市配套，自身配套面向城市的开 设施配套 放性商业，泛会所
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念 在城市中心区域推动城市的更新发展， 同时成为城市中心区的标志性住宅
深圳·金色家园
万科·高档系列
中端
景观 外部景观资源一般，主要靠内部营造
户型
实用型、功能型
万科产品线概况
客户细分及描述|富贵之家
富贵之家
➢ 富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 庭
➢ 富贵之家2——投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再 次出售
➢ 照顾父母和孩子是主要购房冬季； ➢ 总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型
需求主要为3室2厅2卫 ➢ 更加关注房子本身的舒适和周边配套
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
客群分类
客户细分及描述|健康养老
健康养老 ➢ 中年之家 ➢ 老人一代：（准）空巢中年或老年 ➢ 老人二代：老人+中年夫妻 ➢ 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
从根本上提高走姿收益率
因为利润率f1、周转率f2和杠 杆率f3的提高，因为可从根本 上提高收益率f（f=f1*f2*f3） （可提高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开 发，可以快速扩张，又降低了
企业快速扩张风险和资源紧 张，可轻易实现规模和质量的
双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
后小太阳
➢ 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以 上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； ➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房 动机
➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3 室2厅1卫和部分2室1厅1卫
万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总
万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科广场:
万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。
作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯的人文关怀。
万科红:
万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。
作为“精品社区生活全案”的万科红?生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红•生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。
而作为社区底商及街铺的“万科红•新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。
万科大厦:
万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。
目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。
据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。
其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的
旗舰地标。
10大开发商商业地产产品线。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
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设计任务书
• 规划设计要求 • 立面设计要求 • 户型设计要求
• 规划设计库 • 外立面设计库
• 产品线D • ……
• 景观设计要求 • ……
• 户型设计库
• 景观设计库
产品线调整
• 精装设计库
• ……
信息反馈产品设计库调整
产品使用
产品施工
-
产品设计
住宅产品线——产品线标准化
产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定 位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品 的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地 到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基 于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼 此之间有差异、贯通所有环节的要求。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
-
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
第三级
产品全套资料
全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型
-
成
熟
产
品
成
标
果
准
化
产
品
成
果
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家 庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共 性化的偏好、选择动机及需求特征等。
-
基于客户细分下的产品线
住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大 城等； 旅游地产：金碧天下系列
住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院； 商业：天街系列 旅游地产：“山·海·湖”系列
-
住宅：滨江豪宅系列
住宅产品线——概念
住宅的三种属性
客户
土地
产品
住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合 目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身 开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的 （相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化 为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
-
客户划分
首先按客户支付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之 家
再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子成 龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比 例。
传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本 较大； 产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装 复制，节省成本。
-
住宅产品线——意义
快速提高开发速度和周转率
可快速提高投资决策、产品定位 策划、规划设计、招采等环节的 效率，使项目开发周期缩短10% 以上（周转率可提高10%以上）
9% 富贵之家
社 会 新 锐
6%
29%
31%
务实之家25%
从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之 家、青年持家、小太阳等9类
-
客户划分——收入特征
主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年 龄增长而下降。
支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富 阶段，45岁左右达到峰值
住宅产品线——技术模型
基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型
地块研究
指
导
拿
市
地
场 研
客户研究
产品研究
究
• 目标客户A • 目标客户B
初级产品线
• 目标客户C
产品研究
• 目标客户D • ……
产品设计库
产品线系列
• 产品线A • 产品线B • 产品线C
成熟产品线
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率- 。
可成倍提高投资杠杆率
特别是前期开发周期缩短后，从 项目确权到开盘和实现资金平衡 的“两点”时间可提前几个月 （杠杆率可从2-3提高到5以上）
可大幅度降低开发成本和费用
标准化设计后，设计费用、部品 采购价格、资金成本等都会大幅 度降低，进而可形成叠加效应 （开发成本和费用顾客降低5% 以上）
从根本上提高走姿收益率
产品标准化
推 行 阶 段
项目实践
规划阶段
项目后评估
产品线标准库
产品战略
标准化策略
产品战略总体指导思想 产品理念
产品战略目标 产品选择与产品定位
规划设计标准 建筑设计标准 景观设计标准 装修设计标准 示范区设计标准
产品体系与产品结构 产品研发与创新
产品系列、品牌与产品线规划 产品标准化
设计标准 级配标准（成本+部品）
因为利润率f1、周转率f2和杠杆 率f3的提高，因为可从根本上提 高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提 高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开发， 可以快速扩张，又降低了企业快 速扩张风险和资源紧张，可轻易 实现规模和质量的双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
随着规模和质量的快速增长，加 之独具特色的产品品牌对企业品 牌的巨大拉动作用，可助推企业 快速跃入一线品牌企业之列
住宅产品线——房地产企业的产品线开发
住宅：金色系列、城花系列、四 季系列、高端系列，幸福系列等
商业：万达广场、万达酒店等； 住宅：太湖公馆
住宅：别墅系列、桂花系列、 地中海系列
住宅：城市海景系列、格林系列、 天境系列、世家系列、名仕系列、 褐石系列
住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城 系列等； 商业：“创”系列、绿地中心