投资价值分析报告(中文版)

潍坊恒润置业有限公司

“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目

投资价值分析报告

编撰单位：北京环纳国际咨询有限公司

敬启者：

本公司接受潍坊恒润置业有限公司的委托，对其拟建的“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目做客观的综合分析与论证，并出具项目投资价值分析报告书。工作时间自 2007 年 4 月 28 日至2007 年 5 月 15 日。

本报告是以 2007 年 4 月 28日以前发生或存在之事实为依据而编写。

按中国现行法律、法规、项目融资国际惯例及本公司与潍坊恒润置业有限公司签订的《编撰委托协议》的要求，潍坊恒润置业有限公司保证已提交了本公司认为出具项目投资价值分析报告的所需数据、资料、档案及声明（以下简称“该等材料”），并对该等材料的完整性、真实性、合法性负责，且保证该等材料中所有签字与印章均属真实，影印本内容与原件一致。

独立声明：

本公司及潍坊恒润置业有限公司均确认北京环纳国际咨询有限公司为独立第三方，独立于潍坊恒润置业有限公司或其相关联公司、其全体股东及同事、其国内外的投资者及/或融资中介机构。

本公司确认并无、亦不会参与潍坊恒润置业有限公司关于新建“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的融资方案之设计或讨论，故不存在任何影响本公司对项目做出独立分析之情况。

本报告之使用：

本报告之版权属北京环纳国际咨询有限公司所有。本公司同意潍坊恒润置业有限公司在为其“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目融资过程中使用或引用本报告的部分或全部内容作内部参考之用，但在作上述引用或参考时，不得因引用而导致法律上的歧义和曲解，本公司有权对本报告的内容进行再次审阅并确认。除以上所述，如未经本公司预先的书面同意，任何单位及个人均不可将本报告之部分或全部内容转载于其他文件、翻译、派发或作其他用途。

本报告有效期为一年，自 2007年 5月 15日起，至 2008 年 5月 14 日止。

顺颂

商祺！

北京环纳国际咨询有限公司

二零零七年五月于中国·北京

编制本报告之部分依据和参考文献说明

在编制潍坊恒润置业有限公司关于“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目投资价值分析报告过程中，本公司参考及采用了以下文献及与项目有关文件之部分内容：

➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《商业计划书》

➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《评估咨询报告》

➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目《法律意见书》

➢潍坊恒润置业有限公司“中国潍坊国际风筝放飞基地扩建开发”项目的其它相关资料

目录

第一部分 (1)

项目建设的可行性分析 (1)

1 项目要素分析 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2项目背景 (3)

1.3成功关键 (5)

1.4项目动因 (6)

1.5项目实施的可行性 (7)

2 项目建设分析 (8)

2.1 PEST综合分析 (8)

2.2潍坊市投资环境分析 (14)

2.3项目建设规模 (16)

2.4项目建设意义 (17)

2.5项目单位规划 (18)

2.6项目建设理念 (18)

3 项目经营管理 (19)

3.1项目公司概况 (19)

3.2项目公司管理团队 (20)

3.3项目公司发展战略 (23)

3.4经营风格 (23)

第二部分 (26)

项目建设的商业分析 (26)

1市场与行业分析 (26)

1.1房地产市场状况 (26)

1.2房产市场分析 (30)

1.3国内房地产市场未来发展趋势 (32)

1.4中国加入世贸对中国房地产行业的影响 (33)

1.5项目公司发展趋势分析 (34)

2 竞争管理分析 (36)

2.1项目产品SWOT综合分析 (36)

2.2组织管理 (42)

3 市场营销 (49)

3.1市场营销战略 (50)

3.2营销策略的制定 (51)

3.3市场营销分析 (53)

4 风险评估分析 (59)

4.1系统风险 (59)

4.2非系统风险 (61)

4.3风险应对措施 (63)

第三部分 (65)

项目建设的经济性评估分析 (65)

1 投资估算、资金筹措及编制依据 (65)

1.1投资估算 (65)

1.2项目建设进度安排 (66)

1.3资金来源与筹措 (66)

1.4项目投产经营各项指标测算依据 (66)

2 销售收入预测分析 (67)

3 期间费用及稅费 (67)

4 项目收益预测 (68)

5 财务效益指标的计算与分析 (68)

5.1项目效益比率评价指标 (69)

5.2财务效益动态指标的计算与分析 (69)

5.3财务分析结论 (70)

5.4净现金流量的估算 (71)

6 资金退出机制分析 (72)

6.1合作方式 (73)

6.2投资者的权利 (73)

第四部分 (75)

价值分析判断 (75)

1分析过程 (75)

2分析结果 (75)

3特别事项说明 (76)

第一部分

项目建设的可行性分析

1 项目要素分析

1.1项目概况

该项目位于潍坊市城区西南部浮烟山南侧，由风筝放飞场、竞赛场、配套服务设施开发、住宅开发项目等部分组成，占地总面积5000亩。其中：放飞基地建设占地300亩；配套服务设施开发项目用地2000亩，规划用途为商住用地；放飞基地扩建(球场)建设用地2700亩。放飞基地整体布局结构为“一区、六团、一带”：

➢“一区”指体育休闲运动区；

➢“六团”指六个景观房产组团；

➢“一带”指沿潍九路的城市建筑景观带。