文化创意引导下的历史文化街区保护更新

文化创意引导下的历史文化街区保护更新

——以北京杨梅竹斜街为例

段文，魏祥莉，余丹丹

摘要：2010年开始的北京杨梅竹斜街保护修缮项目是近年来北京历史文化街区保护更新的一次创新尝试。与以往屡屡发生的大拆大建不同，该次城市更新实践按照平等自愿、协议腾退的方式进行了人口疏解，小范围、渐进式地获得了居民腾退后的房屋作为更新利用的空间，代表了“新常态”下该类地段进行保护更新的趋势。项目实施主体国有企业大投公司提出以文化创意设计复兴老街区的策略，通过与北京设计周合作，连续4年不断探索文化创意引导下的街区更新利用方式。通过对大投公司访谈和现场调研，笔者对该地区引入的创意特色商业店铺、零散建筑空间的利用和公共设施的更新情况进行了研究，对文化创意引导方式的运行情况进行了评价，在肯定其创新尝试的同时，提出当前文化创意引导在当地居民中参与性不强的局限性，未来如何调动广泛的社会参与是亟待研究解决的问题。

关键词：历史文化街区历史保护城市更新文化创意杨梅竹斜街

序言：对历史文化街区保护更新“新常态”的解读

随着国家经济由高速增长步入中高速发展阶段的“新常态”，历史文化街区保护更新在城镇化进程逐渐放缓的情况下也面临许多新的问题和挑战。

概括而言，“新常态”下历史文化街区保护更新面临以下六个方面的内外部环境特征：1）经济结构转型，城市中心区居住用地减少，中高端现代服务业发展，文化体验消费需求增长；2）建设方式转变，传统的房地产开发、大拆大建方式对于历史文化街区更新难以为继；3）物质环境恶化，居住安全隐患突出，基础设施条件难以适应现代生活要求；4）社会结构下虑，流动人口增加，居民自我更新力量薄弱；5）历史问题累积，社会矛盾尖锐，就地解决所有问题存在困难；6）居民意愿多元，利益相互掣肘，组织协调机制建设不足。

2010年开始的北京杨梅竹斜街保护修缮项目是近年来北京历史文化街区保护更新的一次创新尝试，其在人口腾退、资本运作、功能定位等方面都表现出与以往大不一样的地方，整体的行动思路契合了“新常态”下的现实要求。

1.北京杨梅竹斜街保护更新概述

1.1历史沿革与背景情况

杨梅竹斜街片区属于北京大栅栏历史文化保护区1（以下简称“大栅栏文保区”）的一部分（见图1），大栅栏文保区[1]是“离天安门最近的向世人展示世界城市名片的重要窗口，总占地面积约126公顷，涉及居民约2.5万户。为加快推进首都旧城保护发展工作，北京市于2010年成立历史文化名城保护委员会，并于同年将杨梅竹斜街列入四个2旧城改造新模式的试点项目[2]。

杨梅竹斜街[2]片区位于大栅栏西街斜街保护带北侧，是大栅栏商业街与琉璃厂东街的贯通线，是整个大栅栏文保区的核心区域。项目北起耀武胡同，南至大栅栏西街，西起延寿街、桐梓胡同，东至杨威胡同、煤市街，占地面积约8.8公顷，现状腾退涉及460个门牌，2112户，4861人，单位70个，现状建筑面积75920平方米3。

图1 杨梅竹斜街区位及范围（图片来源：笔者根据大投公司提供图片绘制）

1.2应对“新常态”的保护更新模式

应对“新常态”下历史文化街区保护的现实制约条件，北京市决定在市、区两级政府的指导支持下，由国有企业广安控股集团下北京大栅栏投资有限公司（以下简称“大投公司”）作为杨梅竹斜街保护修缮项目的市场化运作主体。项目启动资本由市、区两级政府筹措（市政府注资10亿，区政府注资5千万元），解决初期居民投入有限和市场吸引不足的问题。不同于以往屡屡发生的大拆大建，杨梅竹斜街项目的实施具有如下特点：

第一，按照平等自愿、协议腾退的方式进行人口疏解和空间腾退。人口拥挤一直是制

约历史文化街区更新发展的主要因素，不同于以往通常采用的划片区强制腾退实现人口疏解，该项目在人口疏解方面确定了以居民自觉自愿为基本原则，做到“协商一户、腾退一户”。人口疏解工作从2011年开始已持续进行了4年之久，按照西城区住建委的批复（西建发[2011]25号），采取货币补偿和房源安置两种方式供愿意腾退的居民自由选择，此后补偿标准不变，确保腾退前后标准统一。截至2014年12月，项目共完成腾退640户，疏解人口约1800人，占片区总人口的30%左右4，走在北京市旧城保护试点项目的前列。

第二，项目总体资本投入不考虑短期回报，政府前期资本投入作为杠杆撬动其他社会资本的持续投参与。根据大投公司测算（见表1），项目整体投资总额需要52.6亿元，前期以政府注册资本金作为种子资金，后期政府减少资金投入，转为主要依靠实施主体进行融资放大，带动社区共建和其他各类社会主体参与投资改造，估计未来社会资本会占到整体项目投资的60%左右。

第三，资本投入回报不完全依靠土地增值收益，物质和文化环境品质提升后带来的品牌效应通过金融创新实现溢价回收平衡。传统以房地产开发带动的更新模式主要是依靠土地增值收益作为资本投入回报，但对于在建筑高度和容积率有严格控制要求的历史文化街区，单纯依靠土地增值收益难以平衡资本投入，而且资金回本周期长、风险大，往往会对历史文化街区造成较大破坏，带来大量“假古董”。2014年，杨梅竹斜街通过招商带来的房屋租金收入仅460万元5，尚且不够支付政府前期投资的银行利息。从经济上看，历史街区保护更新带来的收益仅少量体现在物业租金收益上，而主要转化为它给整个城市带来的文化品牌效应等外部相应。因此，在该项目的实施中大投公司计划通过一系列金融创新的办法，将其未来产生的文化品牌效益作为虚拟资本进入资本市场，回收品牌溢价，平衡资本投入。

1.3文化创意引导物质空间更新利用

在大栅栏片区城市更新的整体策划中，杨梅竹斜街地区定位为“地标型”核心公共空间，是融合传统文化内涵与现代文化品质独具胡同气质的文化体验与创意生活区。从2011年开始，杨梅竹斜街项目参与各种文化创意活动，努力塑造文化品牌效应6，如连续4年参与北京国际设计周，2014年参与2014年威尼斯双年展。

在进行了连续四年的人口腾退后，如何对腾退的建筑和城市空间（见图2）进行有效的更新利用方面成为项目在人口疏散之外另一个迫切需要解决的问题7。杨梅竹斜街超越一般仿古修缮翻建和简单引入普通商业经营的方式，把文化创意引入作为街区复兴的推动力，在空间设计和功能引入方面都进行了许多创新尝试。

图2 杨梅竹斜街腾退建筑分布（图片来源：作者自绘）

2.文化创意引导下的特色商业经营

不同于传统的“吃、住、行、游、购、娱”的业态设置，或者简单引入星巴克、肯德基等连锁商业，大投公司对入驻杨梅竹斜街的店铺有严格的挑选，以安静又有文化品质的业态为主。并将招商对象按优先程度分为ABC类，如A代表能独立生存，又能带动和激励本地其他商业对象。他们按分类邀请商户前来开店，并根据评分收取不同的租金，因为已收回了临街店铺产权，所以能左右业态的内容，可以避免过于商业化现象，保持商居混合的状态8。