各商业业态的选址要求
各类商业选址要求及工程技术条件
关于康居西城商业主要业态的选址要求及工程技术条件一、百货商场类：择店基本要求：城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。
凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点；建筑基本要求：1、项目建筑面积：单层店面积：15,000㎡以上（首层）；多层店面积：20,000㎡—30,000㎡(每层面积：4,000㎡以上)；2、楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；3、楼板荷载：450kg/㎡；4、柱距：8m×8m或以上；5、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；6、广场面积：门前广场面积至少1,000㎡；7、中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡；8、停车位：100个/10000㎡。
二、大型超市类：择店基本要求：城市中心区域，最好两面临公路，3公里商圈常住人口20—30万人。
建筑基本要求：1、面积：8000—25000㎡，单层面积不少于8000㎡2、柱网：不少于8m×8m3、层高：5.4—9m4、楼板荷载：600-1000kg/㎡5、水：400—600 m3/d，最好是独立给排水系统，生活给水入户管管径不小于DN100；排水管道主干管为DN200，次主干管为DN150，最小DN100。
6、电：高压双回路，2000—3200KVA，低压部分按商家提供的低压回路表设置。
7、发电机：后备柴油发电机，额定功率不低于800KVA8、燃气：60 m3/h9、停车位：不少于300个免费停车位10、卸货区：专用卸货区（根据商家要求可能要求40英尺集装箱车及普通货车卸货区）三、中小型超市类：择店基本要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5—8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
建筑基本要求：1、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。
百货、餐饮、超市等各类业态的开店要求和选址条件
百货、餐饮、超市等各类业态的开店要求和选址条件了解百货、餐饮、超市等各类业态的开店要求和选址条件，有助于为后期招商打下坚实的物业基础，“知己知彼，方能百战不殆”。
一、大型百货的选址建店的基本条件1．选址要求：(1)建筑面积18000-50000平方米。
(2)有多条公共交通、轨道交通到达。
(3)处在城市的核心商圈或正在良好发展的区域。
(4)5、6层，地下一层做超市，面积为．5000-6000平方米。
2．工程技术要求：(1)物业交付：精装修(铺地砖、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。
(2)商场建筑高度：一层5．1米以上，其他楼层4．8米以上，柱距8米以上。
(3)电：双路供电，照度达到800-1200勒克斯。
(4)商场建筑承载：350~400公斤／平方米。
二、时尚百货的选址建店的基本条件1．选址要求：(1)建筑面积20000~40000平方米。
(2)有多条公共交通、轨道交通到达。
(3)临城市环路，主要放射路。
(4)物业获取：主要租赁或已有物业改造，根据具体项目情况协商而定。
(5)已有物业最佳面积3万平方米，5层以下，含地下。
2．工程技术要求：(1)物业交付：简单装修(铺地砖、顶石膏板、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。
(2)商场建筑高度：建筑物高度为4．5—4．8米。
一层稍高，柱距8—9米。
(3)电：双路供电(含空调照明)。
(4)商场建筑承载：达一般商业标准；水没有特别要求。
三、大型仓储式超市的基本场地要求及建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上需由使用方工程部门向对应设计院作技术交流之后出全套施工图样方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收。
标准大致如下：1．面积要求：(1)占地面积：约20000平方米。
(2)卖场面积：单层约10000平方米，如达不到，单层不低于5000平方米，总经营面积10000。
15000平方米均可。
(3)停车场面积：提供约10000平方米或200个地上专用免费车位，多者不限。
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
购物中心各业态选址要求
专卖店与精品店的店面设计应注重展示品牌特色和产品优势，以吸引对品牌和产品有兴趣的 顾客。
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选址时应考虑周边居民的消费水平、 年龄层次和消费习惯等因素，以便更 好地定位和经营。
服饰零售商需要与竞争对手保持一定 的距离，以避免过度竞争，同时也要 考虑与其他同类型商家的互补关系。
家居零售
家居零售业态需要选择靠近居民区或商业区的地段，以 便为消费者提供便利的购物体验。
家居零售商需要较大的展示空间，因此商铺的面积和布 局也是选址的重要考虑因素。
书店与图书馆的选址应考虑顾客的购物习惯和需求，如靠近儿童游乐区或美食街等， 以增加顾客的停留时间和消费意愿。
书店与图书馆的店面设计应注重营造舒适、安静的氛围，以吸引喜欢阅读和学习的 顾客。
艺术品与古董店
艺术品与古董店通常需要设置在较为 高端的购物中心或商业街区，以吸引 对艺术品和古董有兴趣的高端消费者。
民等，以便为目标顾客提供更好的用餐体验。
正餐餐厅的选址还应考虑租金和物业条件，以确保经营成本的
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可控性和盈利性。
咖啡厅与茶室
咖啡厅与茶室的选址应考虑周边的商业氛围和消费水平，以便为目标顾客提供高品质的饮品和小食。
咖啡厅与茶室的选址应考虑自身的品牌定位和特色，如文艺、休闲、商务等，以便吸引更多的顾客。
艺术品与古董店的店面设计应注重展 示艺术品和古董的独特魅力和价值， 以吸引对艺术品和古董有鉴赏力的顾 客。
艺术品与古董店的选址应考虑顾客的 消费心理和需求，如靠近高端服装店 或珠宝店等，以增加顾客的购物体验 和购买意愿。
业态选址标准
一、超市1、商圈要求：综超：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积和租期：便利店面积80~120平方米；标准超市面积800~2000平方米；社区店面积2000~5000平方米；大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
二、品牌专卖店1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。
3、面积和租期：租期至少一年。
面积15平方米到80平方米。
一般40平米到8 0平方米为最佳。
三、便利店1．商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。
商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。
2.选址的原则(1)居民区入口处或主要交通道路。
便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。
(2)面积限制在50—200平方米以内。
华业行研究：商业地产各业态应如何选址
华业行研究：商业地产各业态应如何选址华业行机构商业地产研究院4月29日报道，商业地产中，不同的业态会有不同的选址要求。
正确的选址，不仅可能让各类业态有效合理的经营发展，还能产生集聚效应让给类业态互利共赢，长久的发展，接下来我们将对十二种不同业态在商圈，建筑，面积租期，合作方式的不同要求进行罗列分析，仅供参考：1．酒店选址要求(1)商圈要求。
邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路，市郊结合部。
(2)建筑要求。
独栋建筑，周边有停车场。
(3)面积租期。
建筑面积3000～6000平方米，基本年限10年以上。
(4)合作方式。
合作方式主要有三种：特许经营、租赁和共同投资。
2．咖啡店选址要求(1)商圈要求。
商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
(2)建筑要求。
层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
(3)面积和租期要求。
一般在300～500平方米之间。
房租控制在4.5～5.5元／平方米／天，租房年限5年以上，一般至少7～9年。
3．超市选址要求(1)商圈要求。
市口较好，位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房。
对于大型超市，消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10～30分钟的范围为边际商圈。
商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15万～20万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
(2)建筑要求。
最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30～50米为佳。
(3)面积和租期。
便利店面积80～120平方米、标准超市面积800～2000平方米、社区店面积2000～5000平方米、大型卖场面积5000～20000平方米；购买用房面积一般为10000～20000平方米。
(4)合作方式。
现时主流业态选址要求
现时主流业态选址要求一、连锁商业（四）连锁快餐店连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。
其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下：连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售其他连锁业态：商品→配送→销售传统餐饮业：原料→加工→成品→销售1．商圈选择客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2．立店障碍连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。
2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。
3．建筑要求框架结构，层高不低于4.5米。
配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。
4．面积要求200~500平方米5．租金承受大众化快餐店：2~4元（平方米·天）消费型快餐店：6~30元（平方米·天）6．租期一般不少于5年。
二、餐饮业（一）普通餐厅1．商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。
商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。
2．立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。
餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。
商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
3．面积要求大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。
10种商业业态分类和基本要求
10种商业业态分类和基本要求1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。
3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。
5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结构为以销售某类或某种商品为主，体现专业性、深度性，其品种丰富，选择余地大，经营方式为采取柜台销售或开架面售方式。
6、大型专业店要求选址在城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以有目的地选择某类或某种商品的流动顾客为主，营业面积应在2000㎡以上，商品经营结构为以销售某一大类商品为主，其品种齐全、选择余地大，经营方式为采取自选销售和开架面售相结合方式。
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各商业业态的选址要求四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口许多于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。
楼上商铺亦可。
3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。
五、一般餐厅、快餐连锁等。
1、商圈选择：商务型的一般餐厅以商务酬宾为销售对象，一样选址在商务区域或繁华街市邻近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一样选址在社区型或便利型商业街市。
而快餐连锁一样选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或专门繁华的社区型街市。
2、建筑要求：一样连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。
配套设施：电力许多于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。
而一般餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。
3、面积和租期：一样要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。
六、面馆1、商圈选择：面馆是中式一般快餐的经营形状，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。
面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时刻，满足人们速食的要求。
面馆宜选择交通支道、行人许多于每分钟通过10人次的区域。
2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80~200平方米。
2年以上。
七、一样服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场邻近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特点)；知名度高的店铺邻近(如：麦当劳、肯德基邻近)；大规模住宅区邻近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面许多于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。
3、面积和租期：租期至少一年。
面积15平方米到80平方米。
一样4 0平米到80平方米为最佳。
新店选址最易被忽略的6个细节目前国内零售企业选址大都采纳欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。
去年我们在做咨询项目的时候也明显发觉了这一咨询题。
专门多店铺的选址工作做的不细，开了店才明白后悔，但是钞票差不多投下去了。
时下专门多关于连锁经营的书，就这方面写的专门细了，我不做赘述。
下面我谈谈常常被我们忽略的6个重要细节：都市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个都市，如何进入一个都市，是第一遇到的咨询题。
在传统的做法中我们一样是看人均收入，都市的进展状况等。
忽略了一个宏观的大前提，都市的类型。
下面我简单谈一下：都市能够大致的分为3类，工业化都市、交通枢纽都市、混合型都市1.工业化都市：它是由近代工业文明进展而成的单一功能都市。
人口较少，大差不多上某个或某几个大型企业的职员和家属。
这种都市按照其工业项目的不同我们有能够对其分类为：矿业都市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业都市（如：鞍山、本溪）、轻工业都市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又显现了电子及高科技工业都市，但都依附于大型都市周围，属于卫星城的范畴。
2.交通枢纽都市：一样这类都市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。
它们的建城时刻都专门早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。
我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地点：如武汉、郑州）、港口型（一个要紧的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心都市：如沈阳、西安）3.混合型：两种都市功能的混合，其中专门多是受政府政策的阻碍形成。
往往成为了特大型都市或都市群。
我们也能够将其进行分类为：工业中心都市（依靠围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心都市（依靠其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心都市（首都、省府所在地同时也是工业都市：如北京、长春）。
在我们进入一个新都市选址前我们都应该对都市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。
我们看个案例：背景：某连锁经营的时尚百货公司预备在东北地区选择个都市开第2家分店。
有3个都市能够选择：1、大庆2、沈阳3、大连其投资预算为4亿元。
预备4年收回投资。
目标顾客：23－45岁时尚女性顾客商品均价：100元~400元平均客单价：200元经营模式：时尚品牌联营专柜第一，对都市进行逐个分析。
1、大庆：矿业都市，消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入23 00元，处于人口稳固期。
目标顾客占人口比率的6%左右。
商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速进展。
竞争不猛烈。
商业被辐射地区。
差不多成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。
从以上因素我们能够得出以下结果：1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值专门大。
2、消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。
3、投资成本较少。
4、以后5年消费结构稳固。
2、沈阳：地区核心型都市消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。
目标顾客占人口比率的12%左右。
外来流淌人口多。
商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速进展。
竞争猛烈。
商业辐射周边地区。
差不多成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。
从以上因素我们能够得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一样。
2、消费者基数大，能够支撑本百货公司3、投资成本较高。
4、以后5年消费者总量会有所增长。
5、仍旧有新竞争者进场。
3、大连：港口型都市消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。
目标顾客占人口比率的13%左右。
外来流淌人口多。
而且有旅行消费。
商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速进展。
竞争猛烈。
商业辐射周边地区。
差不多成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。
从以上因素我们能够得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一样。
2、消费者基数大，能够支撑本百货公司3、投资成本较高。
4、以后5年消费者总量会有所增长。
5、仍旧有新竞争者进场。
综合分析：我们能够看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。
在沈阳尽管消费基数大但分流严峻。
不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。
也专门难做正确的评估。
大连的状况和沈阳差不多。
因此，我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。
都市功能区的分类：当我们确定了进入某个都市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。
一样我们对都市是如此划分的。
居住区、工业区、商业区和行政区。
下面我简单谈一下：1.居住区：大量的居民社区，人口密集。
但往往有较强的独立性。
人口流淌较少，顾客的忠实程度比较高。
2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。
人口密度小，流淌性也不大。
顾客有忠实度，但购买意愿小。
而商业购买居多。
3.商业区：店铺云集，流淌人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。
租金高。
市场阻碍力专门大。
4.行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。
顾客的忠实程度比较高。
5.学校区：学校云集，有较强的独立性。
人口流淌较少，顾客的忠实程度比较高。
在我们与地产商谈判时，我们第一要确定的确实是店铺所在地所属的功能区。
之后才去确定是否开店，开什么样的店。
那个地点我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。
而在专门多老城区，功能区是混合在一起的。
我们都要按实际情形来区分。
我们一样的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。
专门是在物业谈判前期，我们第一就要了解周围的功能区的分布状况。
那个地点我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。
背景如下：社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月1000 0户，2年后能够全部入住。
东、西面是个工业区。
南面是一个大学。
无竞争对手。
交通：处于十字路口，有多条公交车通过。
物业状况：12000平方米，2层。
房租：60万/月在未经选址调查的情形下签约并开店。
业态是1000 0平方米综合超市。
经营状况：开业2个月就进入低潮，日均营业额9万左右。
发生严峻的亏损。
分析：1、工业人口过多且差不多上通过，可不能下车购买商品。
2、居民区还在进展时期。
3、学生的消费较单一，无法形成规模。
4、业态选择有误。
解决的方法：通过研究和分析，做了如下整改。
将1楼的6000平方米改做建材超市。
以装饰装潢和五金电料为主。
2楼变为50 00平方米的生鲜加大型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。
结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。
2楼销售额为8万，毛利为12%。
以上我们能够总结出，选址前的宏观决策的重要作用。
补充一下！一、经济型酒店一样租金承担1.5元/平米.天以内(北京) ,年限一样尽量在20年左右.二、咖啡店楼主估量讲的是带餐饮的那种，如果不带餐饮的面积也能够操纵在100-200平米。
写字楼是其承租的要紧对象，租金区间不定，但年限一样在5年左右较常见。
三、一样卖场承租操纵在2元左右，如一些大型电器卖场（需求面积在4 000平米左右）四、大型娱乐场所，如歌厅、洗浴等，面积一样在5000-15000，租金也一样在1.5元以内。
五、关于餐饮行业目前北京的餐饮行业租金区域不一样，价格的幅度相对较大，一样小型餐饮的价格区间较大，大型餐饮（1500-20000平米，3000--5000平米为主）一样承担的租金在3元/平米，高档的粤菜、潮州菜等海鲜酒楼能承担到5元/平米，但再往上难度就较大了。
租金年限上一样稍小的也起码应在5年，大型的往往签约在10年，甚至更长。
这是因为高档酒楼装修费用投资往往较高，在西四环某大型餐饮娱乐公司，光改装费用就从不多达到了1亿，及时平摊十年每年也达到1000万，还不算其他的。
目前京城进展势头不错的餐饮菜系有：粤菜、湘菜、川菜、湖北菜且往往以湘粤菜、川粤菜等组合的形式。
出名的餐饮企业专门多，临时就不在那个地点举例了！。