资产评估学基础(第三版)周友梅胡晓明主编
周友梅《资产评估学基础》(第3版)笔记和课后习题详解-资产评估准则【圣才出品】
第10章资产评估准则10.1复习笔记第一节资产评估准则概述一、资产评估准则概念资产评估准则是从专业技术的角度对资产评估业务处理提出的规范要求和判别标准，是资产评估规范的重要组成部分；它是资产评估实践工作经验的抽象、概括和总结，反过来指导和规范资产评估实践工作。
二、资产评估准则功能（一）规范执业行为，提升行业公信力；（二）维护评估事务所和资产评估师的合法权益及公共利益；（三）促进行业监管，服务市场经济；（四）促进资产评估经验的国际交流。
三、影响资产评估准则制订的因素（一）经济因素经济环境主要指一个国家的社会生产力发展水平、所有制形式、经济管理体制、经济政策等，它是资产评估产生和发展的直接动因之一。
（二）政治因素政治环境包括一个国家实行的政治制度与政治体制等，是统治阶级意志的体现，这种意志渗透于社会生活的各个方面，评估业也不例外。
（三）法律因素法律环境是资产评估得以顺利进行的基本条件。
（四）文化因素社会文化因素通常包含人们的价值观念、文化传统、思维方式、道德规范、生活方式、教育普及程度和科学精神等各个方面的内容。
第二节我国资产评估准则体系一、我国资产评估准则的历史演进（一）探索阶段；（二）准则初步建立阶段；（三）准则发展阶段。
二、我国资产评估准则框架体系我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次，如图10-1所示。
图10-1我国资产评估准则框架体系（一）资产评估基本准则资产评估基本准则是资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，它是各类资产评估业务都应当遵守的基本规章制度。
（二）资产评估具体准则资产评估具体准则是根据不同的资产类型、不同的评估行为类型分别制定的。
资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
（三）资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。
资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，如公司注册、公司股份经营、关联交易、抵押贷款、不良资产处置、法律诉讼等。
(完整版)资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例
被评估单位：
管理费用分析表评估基准日：20 年 月 日
填表人：评估人员：填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
被评估单位：
管理费用分析表
金额单位：人民币元
索引号：SY-13
评估基准日：20 年 月 日
管理费用预测表
填表人：
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
复核人：
被评估单位：
管理费用分析表索引号：
SY-14
金额单位:
填表人：
填表说明：
1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第一章【引例】巴菲特是如何估价可口可乐的
巴菲特是如何估价可口可乐的可口可乐股价走势图时间价格市盈率 现金流 净资产 每股收益 可口可乐 1988年5.2214.5倍12倍1.0736美分1988年可口可乐公司股票每股收益0.36元、净资产1.07元，巴菲特买入价为5.22元，买入市盈率为14.5倍，市净率4.88倍。
1981－1988年，可口可乐的净现金率以年均17.8的速度增长，公司在资本支出相对很小的情况下，权益资本的收益率高达31％.1988年巴菲特认为可口可乐公司股票的定价比其实际的内在价值低了50-70%。
(市值148估值296-493)巴菲特1988年首次购入可口可乐公司股票时，人们问“可口可乐公司的价值何在？”，公司股票市价相当于税后净收益的15倍（即15倍的市盈率）、现金流的12倍，分别比市场水平高30％和50％。
巴菲特花了5倍于账面价值的钱买入可口可乐公司股票，年收益率仅有6.6％。
他之所以这样做，是因为看好可口可乐公司非凡的经营前景。
公司在资本支出相对很小的情况下，权益资本的收益率高达31％。
当然，可口可乐公司的内在价值是由公司未来预期赚取的净现金流用适当的贴现率贴现所决定的。
1988年，可口可乐的股东收益为8.28亿美元。
美国30年国债到期收益为9％左右。
如果可口可乐1988年的净现金流以9％贴现（注意，巴菲特没有在贴现率中加上股权资本风险溢价补偿），则内在价值为92亿美元。
巴菲特在购买可口可乐公司股票时，它的市场价值已达到148亿美元，这说明巴菲特购买可口可乐股票时的出价可能过高。
但既然市场愿意付出超出这个数字60％的价格，便意味着购买者考虑了它未来增长的可能性。
当一家公司可以不增加资本就可以增加其净现金流时，贴现率就可以取无风险收益率与净现金流的预期增长率之差。
我们可以发现，1981－1988年，可口可乐的净现金率以年均17.8的速度增长，比无风险收益率要高。
这是，可用两阶段估价模型来估算可口可乐公司股票的内在价值。
（完整版）资产评估学原理（周友梅胡晓明主编）第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例
（完整版）资产评估学原理（周友梅胡晓明主编）第八章【例】_收益法评估计算表_工作底稿样例被评估单位：管理费用分析表评估基准日：20 年月日填表人：评估人员：填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
被评估单位：管理费用分析表金额单位：人民币元索引号：SY-13评估基准日：20 年月日管理费用预测表填表人：4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
复核人：被评估单位：管理费用分析表索引号：SY-14金额单位:填表说明：1、本表预测数据中的“占营业收入比例”仅为显示各年度数据的比较结果而设，并非预测的依据。
2、评估人员可以根据企业管理费用的影响因素将“占营业收入的比例”修改为相应口径的比例。
3、历史数据的填列需对其中非正常、偶然性的支出进行适当调整。
4、本表所做的调整仅为收益法评估预测模型的需要而做，并非对被评估企业账务的调整事项。
周友梅《资产评估学基础》(第3版)课后习题详解(6-10章)【圣才出品】
第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。
③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。
④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。
⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。
因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。
⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。
（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。
2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。
答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。
②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。
③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。
（2）收益法①评估原理：运用收益法来评估资产的价值，即把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值就是购买者未来能得到的利益的价值体现。
资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第一章_绪论覃永盛
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资产的特征
❖ (1)由以前交易或事项形成的资源 ❖ (2)经济主体拥有或控制的 ❖ (3)预期能为经济主体带来经济利益
２、资产的分类
与会计分类相似，但是有其特点，表现在两个 分类上。 （１）按资产的流动性质分类： 流动资产、长期 投资、固定资产、无形资产、其他资产
若转变为资产评估学的评估分类，一般划 分为：机器设备评估、房地产评估、流动资产 评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整 体评估、资源性资产评估。140324
2、根据被评估的资产的存在形态分类：有形资产和无形资 产。
也可进一步按能否独立存在分类，分为：可确指资产与不可 确指资产
可确指资产
有形资产 除商誉外的无形资产
不可确指资产：商誉
（二）资产的分类
3、按被估资产是否具有综合获利能力分
资产
单项资产 单台（件）资 产；评估的是 单个生产要素 的价格
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资产评估学原理
广西科技大学鹿山学院财经系 覃永盛
成绩考核方式 ❖ 课堂表现 20% ❖ 作业20% ❖ 期终考试60%
2
教学目的
❖ 对资产评估的基本概念、理论、评估方法有 较全面而深入的掌握；
❖ 通过一定量的案例和企业资产评估的讨论， 使同学们对企业资产进行评估的能力得到一 定程度的锻炼和提高。
❖ 职业考试与认证
注册资产评估师执业资格考试共设5个科目： 《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、 《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基 础》，各科目均由客观题和主观题两个部分 组成。
中国资产评估协会《中国资产评估行业人才培养及队 伍建设规划》
❖ 2014年发布的《人才规划》提出未来五年我国资产 评估行业人才培养及队伍建设的发展目标：加快培 养一支门类齐全、结构合理、德才兼备、勇于创新 的资产评估人才队伍；行业人才规模保持较快增长 ，行业人才结构进一步优化，行业人才建设制度不 断完善，培养300名能够提供综合性高端服务的复 合型人才，300名评估机构和行业协会高级管理人 才，5000名业务骨干，10万名执业人员和30万名从 业人员。
周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】
周友梅《资产评估学基础》（第3版）课后习题详解（6-10章）【圣才出品】第六章房地产评估一、思考题1．房地产评估的基本原则和一般程序有哪些?答：（1）房地产评估的基本原则①合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
②供求原则房地产价格的形成最终是由房地产市场供求状况决定的，遵循经济学中的供求均衡法则。
③最佳使用原则最佳使用原则是指必须在合法原则下综合考虑房地产的最佳用途、最佳规模、最佳集约度的最有效使用。
④替代原则由于房地产商品特有的区域性和极强的个体差异性，只存在不完全可替代性。
⑤预期收益原则地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。
因此房地产价格的评估需要的不是过去，而是未来的收益。
⑥评估时点原则房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。
（2）房地产评估的一般程序①明确基本事项，签订评估协议；②选择评估方法；③实地勘察，收集资料；④配备人员，制订并实施评估计划；⑤计算、确定评估价格；⑥撰写评估报告书。
2．试从评估原理、适用范围、计算公式、操作步骤等方面比较运用收益法、市场法和成本法评估房地产的区别。
答：（1）成本法①评估原理：成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础上，即以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。
②适用范围：主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。
③计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益④操作步骤：a.若评估对象是新开发土地，那么评估步骤为：估算土地取得费、估算土地开发费、估算投资利息、估算投资利润、估算销售税费、估算土地增值税、最终计算土地价格；b.若评估对象是新建房地产，那么评估步骤为：估算土地取得成本、估算土地开发成本与建筑物建造成本、估算管理费用、估算投资利息、估算销售税费和估算开发利润。
周友梅《资产评估学基础》(第3版)模拟试题及详解【圣才出品】
周友梅《资产评估学基础》（第3版）模拟试题及详解（一）一、单项选择题（下列各题只有一个符合题意的正确答案。
本类题共10小题，每小题1分，共10分。
不选、错选或多选，该小题均不得分）1．从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可分为（）。
A．完全资产评估和限制性资产评估B．可确指资产评估和不可确指资产评估C．评估、评估复核和评估咨询D．单项资产评估和整体资产评估【答案】D【解析】从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
①单项资产评估，是指对以单项可确指的资产为对象的评估，例如机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、可确指无形资产评估等。
②整体资产评估，是指对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估，最为典型的整体资产评估就是企业价值评估。
2．运用市场法评估资产价值的重要前提是（）。
A．参照物与评估对象的相似或类同B．参照物与评估对象的可比性C．参照物与评估对象的相对性D．参照物与评估对象的一致性【答案】B【解析】参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
3．恰当的选择评估基准日，这体现了（ ）原则。
A ．时点B ．供求C ．预期D ．贡献【答案】A【解析】资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体体现。
4．决定设备成新率的关键因素是（ ）。
[暨南大学2011年研]A ．设备的技术水平B ．设备的功能C ．设备的购置时间D ．设备的使用程度【答案】D【解析】成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
成新率是由设备的实际已使用年限决定的，而不是单纯的由设备的已使用年限决定。
其计算公式为：=100%+ 预计尚可使用年限成新率（实际已使用年限预计尚可使用年限）其中，实际已使用年限反映的是设备的使用程度，主要由加权投资年限求得。
5．一宗土地其出让年期为40年，资本化率为10％，预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格最接近于（ ）万元。
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• 二、资产评估的要素 • 资产评估基本的评估要素主要有：
•
评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们
是资产评估工作的主导者；
•
评估对象，即被评估的资产，它是资产评估的具
体标的物，也称为评估对象；
•
评估假设，即资产评估设定的前提条件及假定前
提等；
•
评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评
估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接
或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型
的选择；
•
评估原则，即资产评估的行为规范和技术规范，是
调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；
•
评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束
的工作顺序；
•
评估价值类型，即对评估结果按照其合理性指向所
做的分类。它是对资产评估价值质的规定，对评估参数的
•
以注册会计师和注册评估师行业为例：在服务性质方
面，前者对财务报告进行事实判断,后者对标的资产进行
价值判断;
• 在背景知识方面，前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经 济分析理论和专项资产价值识别技术为基础；
•
在执业准则方面，前者分别接受国际和国内会计准则和审计
准则的约束，后者分别接受国际和国内资产评估准则的约束。我
✓ CertifiedPublicValuer
✓ 考试设5个科目，具体是:《资产评估》、《经 济法》、《财务会计》、《机电设备评估基 础》、《建筑工程评估基础》。
第一章 绪论
资产评估的产生与发展 资产评估的定义特点与作 用 资产评估的对象、目的和 价值类型 资产评估的假设与原则
6
1.1 资产评估的产生与发展
• （2）《资产评估学教程》，肖翔、何琳主编， 清华大学出版社、北京交通大学出版社，2004 年
• （3）《资产评估》，乔志敏，中国财经大学出 版社，2012年
• （4）《中国注册会计师》、《会计研究》、 《财务研究》、《经济研究》等有关资产评估、 财务管理、会计、经济管理等期刊及论著。
• 考核方式及成绩评定方法：
12
鉴证
价值鉴证，而不是权属鉴证 • 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业
原则对经济活动及其结果作出的独立判断，而举证则是为 该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有 据。
•
这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。基于市
场经济需求的多样性，经济鉴证类专业服务行业又可因服
务性质、背景知识和执业准则的不同形成行业亚分类。
• 1、期末考核方式：闭卷考试
• 2、成绩评定：①期末考试占70%；
•
②平时成绩构成占30%。
• 3、平时成绩构成（30%）：
• （1）考勤成绩20分。
• （2）作业成绩60分。
• （3）课堂表现20分。
注册资产评பைடு நூலகம்师
✓ 资产评估师是指经资产评估师职业资格考试 合格，取得《资产评估师职业资格证书》并经 中国资产评估协会登记的资产评估人员。
1
• 本课程任务是使学生能够掌握资产评估的基本 理论和评估基本方法，并能够独立的对各类资 产作出必要的评估分析报告，具有较强的判断 能力和分析解决问题的能力，为拓展知识面提 供理论与技能帮助。
• 参考资料：
• （1）《资产评估》21世纪财政税收本科新概念 教材，姜楠，王景升，东北财经大学出版社， 2012年。
选择具有约束性；
•
评估方法，即资产评估所运用的特定技术。它是分
析和判断资产评估价值的手段和途径；
•
资产评估基准日，即资产评估依据的时间基点和资
产评估结论对应的时点;
•
资产评估结论，即资产评估结果，一般采用货币金
额表示。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。
二、资产评估的特点
市场性
一是模拟市场行为 二是结果受市场检验。
课程介绍
随着我国市场经济体制改革的不断深入，资产评估在 产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评 估是市场经济中非现金类资产交易的基础，它的理论和 方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是 每个从事资产管理、涉及资产交易的人士所需掌握的基 本知识。
资产评估学是一门专门讲授评估理论与方法的课程， 具有较强的实用性。课程在教学中特别注重采用评估理 论与评估案例相结合、理论与实际相结合的教学模式。
估师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事
责任。
促进
促进市场资源优化配置、推动资本市场良性运 行等
1.3 资产评估的对象、目的和价值类型
一、资产评估的对象
资产的概念
经济学中的资产，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够 给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特 定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的 权利。 会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或 控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 会计学中的资产，主要指的是企业中的资产。这是资产评估 对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产 并资不产完评估全中局的限资于产企或作业为中资的产资评产估对。象的资产，其内涵更接近于经济
一、资产评估的发展 （1）简单评估阶段 （2）经验评估阶段 （3）规范评估阶段 （4）科学评估阶段
二、中国资产评估的发展 （1）探索阶段（清产核资） （2）确立阶段 （1995年注册资产评估师制度） （3）快速发展阶段
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1.2 资产评估的定义、特点和作用
一、资产评估的定义
资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法 律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则， 依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的 价值尺度，对资产进行评定估算的行为。
公正性
组织保证；技术保证
咨询性
无强制执行的效力，不对定价决策负责
动态性
随资产价值的变化而不断变化
11
三、资产评估的作用
咨询
资产评估的咨询作用是指，资产评估结论是为资产 业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行 的效力，它只是给相关当事人提供的有关资产交换价 值方面的专业判断或专家意见，资产评估不能也不应 该取代资产交易当事人的交易决策
们不能简单否定资产评估行业的鉴证作用:
•
一是，资产评估确要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工
作；
•
二是，资产评估行业的发展状况和水平在很大的程度上与资
产评估在资产价值鉴证方面具备的整体能力相关；
•
三是，尽管资产评估这种鉴证活动一般不具有法律效力,但
其仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，所以资产评