营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
房地产企业评估中涉及的税费详解
房地产企业评估中涉及的税费详解房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
房地产的核心资产是核心资产是存货。
一、存货的分类房地产开发企业的存货大多分为两类：◆ 开发产品开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。
已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
包括开发项目尚未售完的商业、住宅、公寓、车位等物业类型以及签订了合同但尚未结转收入与成本的物业类型。
◆ 开发成本开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。
包括土地征用及拆迁费用(土地出让金、契税、交易服务费、拆迁费用)、前期工程费用、基础设施、建安工程费用、配套设施费及开发间接费用。
评估存货过程中涉及的税费◆ 增值税◆ 增值税附加税◆ 土地增值税◆ 房产税◆ 印花税◆ 契税◆ 企业所得税二、增值税01 税费的计算增值税：是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
① 新老项目的认定根据2017年3月31日发布的国家税务总局公告2016年第18号文件：关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
2022年营改增后房地产相关税费计算
实例：某房地产开发企业销售商品房取得收入1000万元土地增值税扣除项目金额为400万元增值额为 600万元适用税率为30%速算扣除系数为0.5%计算应纳税额为170万元。
添加标题
说明：土地增值税是对房地产转让价款扣除相关成本和税费后的余额征收的一种税旨在抑制房地产投机 和过度投资。
添加标题
注意事项：在进行土地增值税计算时应注意准确确定增值额和扣除项目金额并按照适用税率和速算扣除 系数进行计算。同时还需要关注税收优惠政策和其他相关规定。
征收范围扩大 征收标准调整 优惠政策取消 税费计算方式改变
调整土地增值税税率增加税 负压力
增值税取代营业税降低重复 征税
企业所得税税前扣除范围扩 大降低税负
房产税试点扩大对部分企业 税负产生影响
PRT FIVE
计算公式：增值税=销售额×税率-进项税额
实例：某房地产开发企业销售商品房取得销售额1000万元适用税率为10%进项税额为50万元计算增值税为40万 元。
实例：某物业管理企业提供物业服务取得销售额500万元适用税率为6%进项税额为10万元计算增值税为20万元。
实例：某房地产中介企业提供房地产经纪服务取得销售额300万元适用税率为5%进项税额为5万元计算增值税为 15万元。
添加标题
计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
添加标题
征收范围：包括销售不动产、转让土地使用权、提供劳务等业务。
税率：根据不同的业务类型采用不同的增值税税率如一般纳税人税率为11%或6%小规模纳税人 税率为5%或3%。
定义：对土地使用权转让及出 售建筑物时所产生的价格增值 额征收的税种
计算方式：根据增值额占扣除 项目金额的比例确定税费
征收目的：抑制土地投机和过 度开发增加国家财政收入
营改增后房企利润变化的计算方法
营改增后房企利润变化的计算方法营改增后房企利润变化的计算方法2016.4.15中国税务报汪杰王青董晓岩房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。
营改增对房企营业利润的影响案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。
营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。
增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。
值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。
营改增后契税房产税土地增值税个税计税依据
营改增后契税房产税土地增值税个税计税依据 Modified by JEEP on December 26th, 2020.关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
应交增值税=（销售收入-
当前允许抵扣的土地金额）/（1+9%）*9%-抵扣税额
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）
允许抵扣的外购项目主要有：
依据1：
关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除9%。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税；
2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务9%，原材料采购13%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。
土地增值税的规定
一、不能被扣除的项目有哪些？
1.”土地闲置罚款“不参与土地增值税扣项计算；
2.”行政事业收费“不参与土地增值税扣项计算；
3.”不可预见费“按实际发生参与土地增值税扣项计算，不按计提费用来计算；
4.”管理费用“与”营销费用“参与9%土地增税扣项，有的城市90%可以参与抵扣；
5.”利息支出“可以参与土地增值税扣项计算，但超期利息不可以参与抵扣。
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城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
6,000.00
420.00
180.00
年纯收益
99,000.00
折现率
10%
收益年限
30
现值
933,264.53
2.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
360.00
25.20
10.80
年纯收益
20,724.00
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,290.60
2.出租人为小规模纳税人的（不含个体工商户）
营改增后计算结果：
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00
房产税=24000*4%=2880.00
增值税=24000/(1+5%)*1.5%=342.86
城建税（市辖区）=342.86*7%=24.00
教育费附加=342.86*3%=10.29
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5.0%
7%
3%
2,880.00
1,142.86
80.00
34.29
年纯收益
19,862.85
折现率
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ收益年限
60
现值
375,989.64
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
例1：某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，还原率为10%，剩余收益年限为30年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为小规模纳税人（含个人）
年总收益=100*100*12=120000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
5,714.29
400.00
171.43
年纯收益
99,314.28
折现率
10%
收益年限
30
现值
936,227.22
营改增前计算结果对比：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税