房地产项目定位
房地产项目定位与策划分析
房地产项目定位与策划分析1. 简介本文将针对房地产项目的定位和策划进行分析。
房地产项目定位是指确定项目所面向的目标市场和目标客户群体，策划则是制定项目的具体发展方向和实施计划。
房地产项目的定位和策划对于项目的成功与否至关重要，因此有必要对其进行深入研究和分析。
2. 房地产项目定位2.1 目标市场房地产项目的目标市场是指项目所在地区的潜在购房人群。
在确定目标市场时，需要考虑以下几个因素：•人口规模与结构：目标市场中的人口规模和结构决定了购房需求的总量和特点。
例如，年轻人口多的地区需求更多的小户型住房，而老年人口多的地区则需求更多的养老型住宅。
•经济发展水平：经济发展水平决定了目标市场中购房需求的支付能力。
经济发展水平较高的地区对高档次住宅的需求较大，而经济发展水平较低的地区则对经济型住宅的需求较大。
•地区发展规划：地区发展规划会对目标市场的特点和需求产生重要影响。
例如，如果地区发展规划中有大量商业和工业项目，那么对住宅项目的需求也会相应增加。
2.2 目标客户群体目标客户群体是指项目最有可能吸引到的购房人群。
在确定目标客户群体时，需要考虑以下几个因素：•年龄段：不同年龄段的购房需求和购房能力不同。
例如，年轻人更倾向于购买首套房，而中年人更倾向于购买升级房。
•家庭结构：家庭结构会对购房需求产生重要影响。
例如，有孩子的家庭更倾向于购买大面积的住宅，而单身人士则更倾向于购买小户型住宅。
•支付能力：购房人群的支付能力决定了他们对项目的吸引程度。
支付能力较高的购房人群对高档次住宅的需求更大。
3. 房地产项目策划3.1 发展方向房地产项目的发展方向是指项目的核心竞争力和市场定位。
在确定发展方向时，需要考虑以下几个因素：•项目特点：项目的地理位置、配套设施、建筑设计等特点决定了项目的核心竞争力。
例如，位于市中心的项目更适合开发商或投资者购买，而位于郊区的项目更适合自住购房人群。
•市场需求：市场需求决定了项目的市场定位。
房地产项目定位的三面
房地产项目定位的三面在房地产开发领域中，项目定位是至关重要的一步，它决定了项目的发展方向、市场定位及运营策略。
而项目的定位不仅局限于某一个方面，而是需要综合考虑多个因素。
本文将从三个方面探讨房地产项目定位的重要性和方法。
一、产品定位项目的产品定位是指确定项目的产品特点、属性和目标受众。
在进行产品定位时，开发商需充分了解市场需求、竞争对手和目标消费群体。
比如，某地区居民对低密度、高品质住宅的需求较高，那么开发商就应该将项目定位为高端住宅区，注重绿化规划和物业服务。
另外，还需要考虑项目类型，比如住宅、商业、写字楼等，以及是否集中发展或多元化发展。
项目的产品定位需要综合考虑市场需求、土地条件、竞争对手等因素，以确保项目在市场上有竞争力。
开发商可以通过市场调研、人口统计数据、市场趋势等多种手段，为项目定位提供依据。
二、市场定位市场定位是指为项目确定目标市场及市场细分，明确项目在市场中的地位和竞争策略。
通过市场定位，可以帮助开发商更好地了解目标受众的需求，从而针对性地开展市场营销活动。
市场定位需要考虑多个因素，如项目所在地区的经济发展情况、人口结构、消费习惯等，并与项目的产品定位相匹配。
比如，某地区的年轻人群体多，对时尚、便利的购物环境有需求，那么商业开发项目可以将目标市场定位为年轻人群体，并选择适合的品牌和业态进驻。
为了确定市场定位，开发商可以进行市场研究、竞争对手分析、行业趋势预测等，以便更好地把握目标市场的需求和竞争情况。
三、运营定位运营定位是指为项目确定合适的运营策略和目标。
一个房地产项目的成功与否，很大程度上取决于其运营能力和服务质量。
通过运营定位，可以为项目制定合理的运营目标和策略，从而提供优质的居住环境和良好的居住体验。
针对不同类型的项目，运营定位有所不同。
比如，住宅项目可以注重物业管理和社区服务，商业项目可以注重租户引进和宣传推广，写字楼项目可以注重办公环境和配套设施等。
同时，开发商还需要考虑项目的定位是否与运营目标相匹配，以确保项目在运营过程中能够持续发展。
房地产项目定位
房地产项目定位1. 引言房地产项目定位是指确定一个房地产项目在市场中的定位，包括目标客户群体，产品特点以及竞争优势等方面。
房地产开发商通过精确的定位，能够更好地吸引潜在购房者，提高项目的销售和收益。
本文将介绍房地产项目定位的重要性以及如何进行项目定位。
2. 房地产项目定位的重要性房地产项目定位是一个房地产项目成功的关键因素之一。
一个明确的项目定位有以下几个重要作用：2.1 吸引目标客户群体通过项目定位，房地产开发商能够确定目标客户群体，并了解他们的需求和偏好。
这样就能在设计和营销上更加精准地满足客户的需求，从而吸引更多的潜在购房者。
2.2 区分竞争对手在竞争激烈的房地产市场中，准确定位能够帮助项目与竞争对手区分开来。
通过确定项目的独特卖点和不同iating的房地产项目不仅能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，还能够在潜在购房者心中建立起项目的形象和品牌。
2.3 优化资源配置项目定位有助于房地产开发商在资源配置上更加精确和高效。
通过了解目标客户群体的需求和购房能力，房地产开发商可以更好地规划开发策略、确定产品规格以及定价策略，从而优化资源的配置和利用率。
3. 房地产项目定位的步骤3.1 市场调研首先，房地产开发商需要进行市场调研，了解市场的需求和动态。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户群体的特点、喜好和购房能力，以及竞争对手的产品定位和市场份额。
3.2 确定目标客户群体在市场调研的基础上，开发商需要明确目标客户群体。
目标客户群体的确定需要考虑多个因素，包括年龄、收入水平、职业、家庭状况等。
3.3 确定产品特点和竞争优势根据目标客户群体的需求和市场调研结果，开发商可以确定项目的产品特点和竞争优势。
产品特点主要包括产品设计、户型规划、建筑风格等方面；竞争优势可以从地理位置、价格、配套设施等方面进行彰显。
3.4 制定营销策略最后，开发商需要制定相应的营销策略来推广和销售项目。
营销策略应根据目标客户群体的特点和偏好进行针对性的制定，包括定价策略、宣传渠道、销售渠道等。
房地产项目定位与客户分析
房地产项目定位与客户分析1. 引言在房地产行业中，确定一个房地产项目的定位和进行客户分析是非常重要的。
通过对项目的定位和客户分析，开发商可以更好地了解目标客户群体的需求，从而制定相应的市场营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
本文将介绍房地产项目定位的概念和方法，并分析客户群体的特征和行为，为开发商提供参考建议。
2. 房地产项目定位房地产项目定位是指通过对市场的调研和分析，确定一个项目在市场上的地位和角色。
一个好的房地产项目定位需要考虑以下几个因素：2.1 市场调研在确定房地产项目的定位之前，首先需要进行市场调研，了解市场的需求和竞争状况。
市场调研可以通过各种方式进行，例如查阅相关资料、参观竞争对手的项目、进行问卷调查等。
通过市场调研，可以了解目标客户群体的需求、购房意愿和购房能力等信息。
2.2 定位策略根据市场调研的结果，开发商可以确定一个合适的定位策略。
定位策略可以分为差异化定位、细分定位和共享定位等。
差异化定位是指通过提供独特的产品或服务，与竞争对手形成差异，吸引目标客户群体。
细分定位是指将市场细分为不同的目标客户群体，针对不同的客户群体制定相应的产品和市场策略。
共享定位是指与其他房地产开发商合作，共同开发一片区域的房地产项目，共享资源和市场。
2.3 品牌建设在房地产行业中，品牌的建设非常重要。
一个好的品牌可以提高项目的竞争力和市场占有率。
品牌建设包括品牌定位、品牌形象设计和品牌推广等。
在品牌定位中，需要确定项目的核心竞争优势和目标客户群体，为品牌的形象设计提供依据。
品牌的形象设计包括项目的名称、标志、口号和视觉形象等。
品牌的推广可以通过广告、媒体宣传、赞助活动等手段进行。
3. 客户分析客户分析是指对目标客户群体进行研究和分析，了解他们的特征和行为。
通过客户分析，可以更好地满足客户的需求，制定相应的市场策略。
3.1 客户特征在客户分析中，需要了解客户的个人特征和社会经济特征。
个人特征包括年龄、性别、职业、教育程度等；社会经济特征包括收入、家庭结构、购房意愿和购房能力等。
房地产项目定位名词解释
房地产项目定位名词解释在房地产领域，项目定位是指为了满足特定目标群体需求而确定的一种战略方法。
它涉及到针对不同的市场细分群体，确定项目的目标市场、定位和品牌形象等。
在这里，我们将解释一些与房地产项目定位相关的重要名词。
1. 目标市场：房地产项目定位的第一步是确定目标市场。
目标市场是指项目开发商希望吸引的特定人群，如年轻专业人士、家庭、老年人等。
了解目标市场的需求和偏好，可以帮助开发商更好地定位项目，并提供相应的房地产产品。
2. 定位：定位是指在目标市场中找到一个独特的位置，使项目与竞争对手区别开来。
这可以通过不同的因素来实现，如地理位置、房屋类型、价格范围、配套设施等。
通过定位，项目开发商可以吸引特定目标市场的消费者，提高市场份额和销售额。
3. 品牌形象：品牌形象是指项目在目标市场中所传达的独特个性和价值观。
一个好的品牌形象可以帮助项目树立良好的声誉，并建立起消费者对项目的信任和忠诚度。
品牌形象可以通过市场营销活动、广告宣传、社交媒体等渠道来建立和传播。
4. 市场细分：市场细分是将整个市场划分为若干个小的细分市场，以便更好地满足不同消费者的需求。
这可以根据消费者的年龄、收入、家庭状况、生活方式等因素来划分。
通过市场细分，开发商可以更精确地了解目标市场的需求，提供更有针对性的产品和服务。
5. 竞争分析：竞争分析是评估项目所面临的竞争对手，并了解他们的定位和市场份额。
这可以帮助开发商了解市场上的竞争环境，并找到自身的竞争优势。
通过竞争分析，开发商可以制定出更有效的营销策略，吸引消费者选择他们的项目。
在房地产项目定位过程中，以上这些名词都是非常重要的概念。
通过准确定位目标市场，确定项目的定位和品牌形象，进行市场细分和竞争分析，开发商可以更好地满足消费者的需求，并提供具有竞争力的房地产产品。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
房地产项目市场定位案例
房地产项目市场定位案例一、市场分析房地产行业是一项关系到国民经济和人民生活的重要产业，其市场竞争激烈。
在进行市场定位之前，需要对目标市场进行充分分析，包括市场规模、竞争对手、目标客户、消费需求等。
二、目标市场确定在市场分析的基础上，我们确定了该房地产项目的目标市场是中等收入人群，年龄段集中在30至45岁之间，主要购房目的为居住，同时兼顾投资增值的需求。
三、市场定位策略基于目标市场的特点和需求，我们制定了以下市场定位策略。
1.产品定位针对目标市场的需求，我们将项目定位为高品质住宅，注重舒适性、便利性和环保性。
在设计和建造过程中，我们将倾力打造独特的建筑风格、景观环境和高品质的居住体验，以吸引目标客户的关注和选择。
2.价格定位考虑到目标市场的中等收入水平，我们将以相对亲民的价格定位来吸引客户。
同时，我们也会提供灵活的支付方式和贷款支持，让购房更加便捷和可负担。
3.促销定位为了提高项目的知名度和吸引力，我们将采用多种促销手段，包括广告宣传、网络营销、参加房地产展览会等，以扩大目标市场的覆盖面和影响力。
4.品牌定位积极塑造项目的品牌形象，通过提供优质的产品和服务，营造良好的口碑和品牌认知度。
我们将打造一个信誉良好、可信赖的品牌形象，为目标客户提供安心购房的选择。
四、市场推广计划1.建立专业销售团队，提供个性化的购房咨询和解决方案，确保客户满意度。
2.与中介机构合作，扩大项目的销售渠道和覆盖面，吸引更多潜在客户。
3.加强网络营销，通过搜索引擎优化、社交媒体推广等方式，增加品牌曝光度。
4.参加相关行业展览和论坛，提高项目的知名度和影响力，与业界专业人士和潜在客户进行互动交流。
五、竞争优势在激烈的房地产市场中，我们通过以下方式获得竞争优势：1.优越的地理位置：项目位于繁华地段，交通便利，周边配套设施完善，满足目标客户的日常需求。
2.高品质的产品：项目打造高品质住宅，注重房屋舒适性、环保性和人居体验，满足目标客户的生活品质要求。
房地产项目定位分析(全套)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位，包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析，可以确定产品定位和定价，并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面：1.市场规模：确定适宜的产品申报面积和总建筑面积，同时也要了解整个市场的规模情况，从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求：了解卖方和买方的需求，同时也要了解消费者的需求是多样化的，要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布：了解市场的分布情况和发展情况，从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较，以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下：1.同类产品分析：估计市场上同类产品的数量和销售情况，预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析：分析该区域其他房地产项目的特点和定位，以及其他的相关因素，例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上，确定适宜的产品定位，包括以下几个方面：1.产品类型：确定项目是商业、住宅还是其他类型，同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模：确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格：根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格，同时还要考虑到服务和社区环境等因素，营造愉悦的生活体验，提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步，决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面：1.销售策略：确定产品的销售策略，例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第五章房地产项目定位◆本章学习目标1、掌握房地产项目定位的概念；2、掌握房地产项目定位的内容；3、掌握市场分析法；4、掌握项目SWOT方法的应用。
◆本章教学内容1、房地产项目定位的基础2、房地产项目定位的基本方法（1）房地产项目市场分析法（2）项目SWOT分析法◆本章重点1、房地产项目定位的的概念2、房地产项目定位的内容3、市场分析法4、项目SWOT方法的应用◆本章难点1、市场分析法2、项目SWOT方法的应用第一节房地产项目定位的基础一、房地产项目定位概念从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。
相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。
不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。
因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。
房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。
这一过程就是房地产的项目定位。
二、房地产项目定位内容从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。
（一）市场定位研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。
在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。
（二）客户定位研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。
在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。
（三）产品定位研究产品种类和目标客户消费使用过程。
确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。
该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。
（四）形象定位研究房地产项目的市场表现方式，确定房地产项目在从产品到商品的过程中的最佳表达方式。
该部分要回答的问题主要有：如何让消费者理解产品的内涵？如何对产品差异比特点进行描述和提升？如何让消费者对项目产生认同感后发生购买行为等。
第二节房地产项目市场分析法房地产项目定位是一个系统过程，它涉及到投资经济学、城市规划学、建筑学、市场营销学、社会心理学、传播学及其他学科。
其分析方法也结合了各门学科中的定性分析和定量分析等综合方法，本章主要介绍其中几种常用方法：市场分析法、项目SWOT方法。
房地产项目定位的市场分析方法中的调查方法，与其他普通调查方法所使用的基本方法、流程和工具相似。
包括访问法、观察法、试验法、统计分析法。
所使用的分析工具有多元线性回归法、判别分析法等。
但是，市场调查的数据和现象本身并不是房地产项目市场定位的最终结果。
只有对数据进行比较分析，对现象进行比较排序，才能得出市场定位的结论。
一、房地产项目市场分析法的定义房地产项目的市场分析方法是指运用市场调查的方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理，形成项目市场定位可能的方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法确定项目的市场定位。
二、房地产项目市场法定位的工作步骤（一）数据整理根据调查资料整理后得到如下定位方向：A、标准型+豪华型山顶层复式，户型面积，20～160，本区竞争激烈。
B、全豪华型，户型面积276，本区竞争强度小。
C、豪华小户型+私家花园复式+标准型，户型面积60～80，本区竞争一般。
（二）竞争描述A的现实条件：该户型的未来市场竞争激烈，项目无太多外界条件支持，在户型设计上现阶段可能成为销售中的最大难点，选择该户型定位方式，市场把握度难以确定。
B的现实条件：优越的地理位置，无敌景观（海景、江景、湖景、山景等），独特而尊贵的建筑设计、户型设计、小区环境设计，星级物业管理及人性化服务，顶级豪华会所，巨额的推广费用，缓慢的销售速度。
C的现实条件：区域内的小户型走势良好，未来几年内，小户型推出量较小，项目所在片区是投资和过渡自住置业者的重点选择区，避开未来竞争密集段，市场有把握，能发挥价格优势、保证销售速度。
（三）逻辑推理用排除法可以得到B的（全豪华型）定位方向，就现有条件来看成功的概率较小，应予以排除，对A的（标准型+豪华型+顶层复式）定位方向和C的（豪华小户型+私家花园复式+标准型）定位方向，还需进一步分析。
（四）市场定位通过对销售和租赁情况调查分析，发现小户型在区内的销售和租赁情况良好，也是未来市场竞争不激烈的地带，同时又能为投资者提供空间。
据调查获知二次置业者，家境殷实，有一定社会地位，年龄35～45岁居多，收入高。
他们对未来的收入很看好，对周边环境要求较高，多选择有景观的户型，对价格无过多计较。
首次置业者对中小户型要求较高；对朝向差、无景观、无环境的物业很难接受，对户型结构也很挑剔。
由此推理确定，C的豪华小户型+私家花园+复式标准型是市场选择的定位方向。
第三节项目SWOT分析法一、项目SWOT分析法的概念SWOT为优势（strength）、劣势（Weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）的总称。
它是将对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而进行分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。
其中，优势和劣势分析主要是着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较；而机会和威胁分析主要是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。
（一）内部环境分析（优势与劣势）当两个房地产项目处在同一竞争市场或者说它们都有能力向同一消费群体提供产品和服务时，如果其中一个项目有更高的市场潜力，那么，我们就认为这个项目比另外一个项目更具有竞争优势。
反之，则为竞争劣势。
（二）外部环境分析（机会与威胁）房地产项目的外部环境主要由两部分构成：宏观环境，如人口统计的、经济的、技术的、政治的、法律的、社会的、文化的环境因素；微观环境的因素有消费者、竞争项目等。
二、构造SWOT分析矩阵将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等用排序方式，构造SWOT 矩阵。
在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。
三、制定行动对策（一）最小与最小对策（WT对策）当企业处于最不利方面，只能采取“避短”战略，寻找环境中的其他机会因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。
（二）最小与最大对策（WO对策）当企业本身缺少内部实力来利用这种机会时，企业将面临“避短”和“补短”两种战略选择。
即着重考虑劣势因素和机会因素，目的是努力使劣势影响趋于最小、机会趋于最大，使劣势不成为机会的障碍。
（三）最大与最小对策（ST对策）当企业虽有长处，但外部环境不利时，企业应避开这种威胁，寻找外部环境中的有利机会。
即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵消威胁。
（四）最大与最大对策（SO对策）当外部环境机会与企业长处正好相一致时，可以制订最有利的战略，发挥企业长处，取得优势。
即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大。
可见WT对策是—种最为悲观的对策，是处在最困难的情况下不得不采取的对策；WO对策和ST对策是一种苦乐参半的对策，是处在一般情况下采取的对策；SO对策是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策。
四、房地产项目SWOT法定位细则（一）项目发展优势（S）1、位置（地段知名度、市场热点区域等）2、相对特定物业类型，地段特点之优势3、环境资源（自然及人文景观）4、生活氛围（成熟、安静）5、周边配套设施6、交通（公交设施与车行快捷）7、地块形状、小区规模及有关设计指标8、建筑及规划设计特点9、发展商、承建商、物业管理品牌效应10、发展商资金实力或金融优势11、长期开发小区，已部分形成品牌12、投资价值（二）项目发展劣势（W）1、位置较偏（市场冷区域）2、特定物业类型、地段特点相对不足3、环境资源缺陷（噪音，景观差等）4、生活氛围不佳（喧闹、脏乱、偏僻等）5、周边配套设施不全6、交通不便（公交设施少，车行不便捷）7、地块形状、小区有关设计指标不理想（规模、密度）8、建筑及规划设计问题（户型、朝向、商住结构等）9、发展商、承建商、物业管理等知名度不高10、发展商定价不够理性11、小区开发周期长12、土地成本或开发成本高（三）项目发展机会（O）1、区域特定功能物业稀缺2、总体市场环境趋好（大势良好、股市投资不景气）3、对周边区域同质项目有比较优势4、开发的户型是市场稀缺的（设计完成的项目）5、新出台政策支持发展（如购房入户、房改、税收）6、市政规划含利好因素（如中心区、地铁、滨江大道）7、社区发展潜力（如国际大社区）8、消费者心理变化（接受更多成效按揭）（四）项目发展威胁（T）1、物业供应积压2、总体市场情况下降（价格战等）3、周边区域同质物业竞争（规划，价格、配套等细节）4、开发的户型是市场积压的（设计完成项目）5、不利的政策出台（法定合同的修改、预售规定、土地成本加快回）6、市政规划的不利因素（如邻近立交桥）7、社区发展停滞（中心区西移）8、社会不安定因素（战争、疫症）9、消费者心理变化（趋向于选择其他区域）（五）项目综合评价1、最大的优势、机会——如何发挥2、最大的劣势、威胁——如何转化3、两方面结合得出项目在片区中的定位◆本章主要教学内容总结本章学习房地产项目定位的基本知识，包括房地产项目定位的概念，为什么要进行房地产项目以及定位的作用，房地产项目包括四个方面的内容。
房地产项目定位的主要方法，包括房地产项目定位的市场分析法的概念与运用，房地产项目定位的项目SWOT方法的概念与运用，要求运用能这些方法进行房地产项目定位策划。