合作开发房地产的财税处理【会计实务操作教程】
企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常 见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本 案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可 证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企 业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登 记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
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4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销 售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买 方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关 于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单 位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户 手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修 建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没 有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在 由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。 目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托 建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财 务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结 算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
合作开发账务及税务处理
合作开发模式的账务及税务处理
一、实质合作开发的三种模式：
二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为的三种模式(合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应转让合同。
)
三、以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为的两种模式（出地方以地换房）
四、以合作开发房地产为名义的借款行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当。
)
五、以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，卖合同。
)
六、以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定
的，应当认定为土地使用权
，应当认定为借款合同
屋的，应当认定为房屋买
当认定为房屋租赁合同。
)。
房地产开发账务处理流程和分录
房地产开发账务处理流程和分录房地产开发，就像是一场浩大的工程，既刺激又复杂，简直就像在搭建一座巨大的积木城堡。
不过，光有想法可不行，咱们还得把账务处理搞明白，才能把这座城堡搭得稳稳的。
今天就跟大家聊聊房地产开发的账务处理流程和分录，确保大家在这个复杂的世界中不迷路。
1. 账务处理的基础首先，咱们得搞清楚什么是账务处理。
简单来说，就是把每一笔钱的来龙去脉理清楚，就像追踪一只丢失的小猫一样。
房子好比一块蛋糕，大家都想分一块，但每个人都得看好自己的那份。
房地产开发的账务处理，主要包括几个步骤。
1.1 资金的流入与流出房子要建起来，先得有资金嘛！资金的流入一般来自预售款、贷款、投资等。
这些钱进账的时候，你得像个会计小能手一样，迅速把它们记上去。
比如，客户交了预售款，那你就得在账本上记上“银行存款”这一栏，记得笔顺要稳，要清晰！记住，钱进来可得有个数。
而流出就更有意思了，房子盖起来可不是白花花的银子！建筑材料、人工费、设计费……一大堆开支等着你去记录。
这时就得用到“工程建设支出”这个科目了。
每一笔支出都要仔细记账，不然到最后你可能连自己的钱花在哪儿都搞不清楚。
1.2 预售款的处理好，接下来咱们聊聊预售款。
很多人买房都是先交点定金，之后再分期付款。
这个时候就涉及到一个叫“预收账款”的科目。
预售款一入账，你可得把它细致入微地分类，清楚哪一笔是客户A，哪一笔是客户B，别到时搞混了，哭都没地方哭。
记得有个朋友，买房的时候把自己的预售款弄成了“往来款”，结果后面一查，恨不得把账本都撕了。
小心驶得万年船，分录可不能随便哦！你得把这些钱记成“预收账款”，等后续交房的时候再转到“营业收入”里，完美无瑕。
2. 成本的核算接下来就是成本核算啦！房子盖好后，成本核算可是必不可少的环节。
想象一下，你花了那么多钱，怎么能不知道它们都花在哪儿了呢？这可就像给朋友做菜，材料买了很多，但最后只知道盐放多了，真是悲剧！2.1 建筑成本的分录在建筑过程中，你的每一笔支出都得入账。
合作建房的会计和税务处理
合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。
合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。
一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。
合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。
执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。
合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。
（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。
取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
2．投资方房地产企业。
投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。
（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。
转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）”等科目。
取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。
2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。
房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。
【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理(下)
【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理（下）二、股权合作方式下涉税问题解析股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：（一）按投资比例分配利润此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。
1、合营企业涉税问题合营企业接受投资时：按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
2、甲方涉税问题①营业税国税函发[1995]156号文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。
②企业所得税国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
3、乙方涉税问题。
房地产开发业务会计处理规定【会计实务操作教程】
按规定应交纳的营业税等，应借记“固定资产”科目，贷记“应交税 金”科目。 4.对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去 的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应由公司设置“代管房 产备查簿” ，进行实物管理。公司在代管房产过程中取得的收入和发生的 各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在 “开发产品”科目核算。 (三)分期收款开发产品的核算 1.公司将开发产品移交购买单位(或个人)并办妥分期收款销售合同 时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入“分 期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记“开发 产品”科目。 2.公司按合同规定的期限收取销售价款或确认应收账款时(包括第一次 收款)，借记“银行存款” 、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入” 科目；同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期 应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发 产品”科目。 (四)出租开发产品的核算 1.公司开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议
3.公司将开发的营业性配套设施，用于(本公司)从事第三产业经营用
房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本， 自“开发产品”科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目， 贷记“开发产品——配套设施”科目；转作经营用房的营业性配套设施
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后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”科
目，贷记“开发产品”科目。 2.按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本”科目，贷记“出 租开发产品——出租产品摊销”科目；发生的维修费用，借记“主营业
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房地产会计实务操作DOC129页.doc
房地产会计全讲房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。
本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
第7讲合作开发房地产的会计处理
第7讲合作开发房地产的会计处理-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII第7讲合作开发房地产的会计处理曹越2014.02知识点概览1.实质合作开发房地产2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为4.以合作开发房地产为名义的借款行为5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为★特定事项的税务处理（2013）：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：（一）合作建房、合作分房凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）合作建房、合作分钱凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（先税后分）2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（三）投地建房、合作分房企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
一、实质合作开发房地产无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。
房开企业销售开发产品的财税处理【会计实务操作教程】
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税 （二）相关税收政策 1、纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收
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款时按照 3%的预征率预缴增值税。 2、应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方 法计税的，按照 5%的征收率计算。 3、纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税 款。 依据：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地 产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告 2016年第 18号）第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十条、第二十一 条、第二十二条 二、开发产品销售的财税处理 （一）会计分录模板 1、收款 借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税） 应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的） 应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人)
四、折扣、折让和实物赠送等
（一）会计分录模板 1、商业折扣 开发商为促进开发产品销售而在房价上给予的价格扣除，应按照扣除
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商业折扣后的金额确定销售收入金额。即签合同的时候价钱签低一点， 开发票时跟合同一致，按折扣后的价格确认收入。 借：银行存款等 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税） 应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税Байду номын сангаас） 应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人） 2、销售折让和退回 销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，不符合购销合同的 规定，买方要求在价格上给予减让或者将其全部或部分开发产品退给卖 方时，可冲减当期销售收入。 （1）发生销售折让、退回时： 借：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税） 应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的） 应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人） 贷：应收帐款 应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税） 应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理摘要：房地产开发合作项目中涉及置换业务时，置换双方会计业务的处理。
关键词：房地产开发合作项目置换会计处理0 引言近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格，尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转，因此合作建房业务油然而生；但合作建房大多涉及置换业务，对于非房地产公司来说，属于特殊业务，没有置换的经验和成熟的操作模式，经常会出现合作方式变动的情况，因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务1.1 置换业务介绍以房换地、以地换房业务，通俗地称为置换业务，本身应当属于合作建房中的一种，通常是一方有土地资源，另一方有开发的资质和能力，双方进行合作，有的时候也用在拆迁改造的方面，但是由于房地产开发业务的复杂性，具体操作起来也是多种多样，从土地拥有方的角度来说有以下几种形式：①土地使用权和房屋所有权互换：即最基本的以地换房（对方是以房换地）；②土地使用权的互换：即土地置换；③房屋所有权的互换：即房屋置换；④土地租赁权和房屋所有权互换：如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权；⑤土地使用权入股，包括：风险共担、利润共享的分配方式；按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式；按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点①资源得到充分利用：合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用，双方各取所需。
②专业化分工：由于社会化分工越来越专业，房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素，因此合作建房对于双方来说，都是理性的选择。
③节约资金成本：对于开发单位来说，合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付，对于资金占用量大为减少，节约了资金成本。
④节省时间和环节：对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节，对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说，也就相当于节约了成本。
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合作开发房地产，合作双方参与分配的的形式主要有两种：一是分配
开发产品（即分配所建房地产）；二是分配项目利润（即分配出售所开发 房地产的利润）。 1、以开发产品作为分配形式
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取得投资款时： 取得的投资款，其实质为提前取得销售开发产品的销售款，因此房地 产开发企业在取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收 益”科目。 分配开发产品时： 应确认为销售收入，冲减“递延收益” 。借记“递延收益”等科目，贷 记“主营业务收入”等科目；同时计提并缴纳营业税及附加，借记“营 业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”等科目。 2、以分配项目利润作为分配形式 取得投资款时： 对于未成立独立的法人公司，所谓投资不是真正法律意义上的股东， 不能用为“实收资本”核算，应通过“其他应付款”核算。借记“银行 存款”等科目，贷记“其他应付款”科目。 分配利润时： 按照原记入“其他应付款”科目的金额，借记“其他应付款”按超过 其他应付款的金额，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科 目。 三、税务处理 1、以开发产品作为分配形式
凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分
配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产 品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算 计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
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2、以分配项目利润作为分配形式 开发合同或协议中约定分配项目利润的，开发企业应将该项目形成的 营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前 分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在 税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、 红利进行相关的税务处理。 四、案例分析 例：甲公司拥有一块土地使用权，欲开发一幢写字楼，以公司办公使 用，因开发资金与不足，与两公司签订合作开发合同，甲以拥有的土地 使用权进行投资，乙承担开发过程中所需资金等，以甲公司的名义立项 开发，完成开发后，乙公司其支付开发资金 20亿元。甲分得该写字楼的 3-10层的产权，1-2层、10-20层归乙公司所有。 1、账务处理 取得乙支付的开发款时： 借：银行存款 贷：递延收益 分配给乙公司房产时，按乙公司投资的金额： 借：递延收益 贷：主营业务收入
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合作开发房地产的财税处理【会计实务操作教程】 合作开发房地产，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权 一方与提代土地开发资金一方对特定的地块的建设项目以合资或合作方 式进行共同开发的行为。（合作方既可以是双方也可以是多方）合作开发 的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。 一、法律基础： 对于合作双方规定的投资、分配条件与方式的不同，其处理的结果也 不相同。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释》（法释[2005]5号） 第二十四条 合作开发房地产中同约定提供土地使用权的当事人不承担 经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风 险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风 险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风 险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 二、账务处理
借：பைடு நூலகம்营业务税金及附加
贷：应交税费 2、税务处理 分配产品时，该写字楼已办理竣工结算，经税务机关确认的乙公司取
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得的写字楼计税成本为 15亿元。则甲公司在企业所得税汇算清缴时，调 增应纳税所得额 5 亿元。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。