在建工程抵押管理办法

（工程律师）在建工程抵押管理办法（辽宁省）

第一章总则

第一条为加强在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》及有关的法律、法规制定本办法。

第二条凡在我省城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。

第三条本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程已形成的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。

本办法所称抵押权人，是指经批准开展房地产抵押贷款业务，接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行。

第四条在建工程抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

第五条各地县级以上房产行政管理部门(以下简称房地产管理部门)是本行政区域内在建工程抵押的行政主管部门。

第二章在建工程抵押权的设定

第六条下列在建工程不得设定抵押：

(一) 在建工程投资总额未达到25%的;

(二) 在建工程存在建筑承发包合同争议的;

(三) 行政罚没、司法裁定和依法查封的;

(四) 无担保人公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程;

(五) 商品房屋已经预见售完的;

(六) 依法不得设定抵押的其它在建工程。

第七条同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应在办理下一个抵押手续前，书面征得前一抵押权人的同意，并将已经设定过的抵押情况告知后一抵押权人;后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押权担保债务的履行期限。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

在建工程抵押后，该抵押物的价格大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不行超出余额部分。

第八条以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物;在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。

第九条以在建工程设定抵押的，抵押当事人须经资审合格具有合法资格的房地产评估机构进行评估，并经抵押权人确认。

第三章在建工程抵押合同的订立

第十条在建工程抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第十一条在建工程抵押合同须载明下列事项：

(一) 抵押人、抵押权人的名称、单位所在地和法定代表人姓名;

(二) 抵押在建工程的名称、处所、用地面积、建筑面积、状况;

(三) 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;

(四) 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

(五) 已投入在建工程的工程款;

(六) 施工进度及工程竣工日期;

(七) 已完成的工作量和工程量;

(八) 抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式。

(九) 抵押物意外毁损、灭失责任;

(十) 抵押物的占管方式;

(十一)抵押物被处分时受偿人的顺序;

(十二)违约责任及补救措施;

(十三)争议解决方式;

(十四)抵押合同订立的时间、地点;

(十五)双方约定的其他事项。

第四章在建工程抵押登记

第十二条在建工程抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到抵押物所在地房产管理部门办理抵押登记。

第十三条办理在建工程抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

(一) 抵押登记申请书;

(二) 抵押合同;

(三) 企业营业执照副本影印件;

(四) 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;

(五) 建设指标批件;

(六) 已投入工程款的验资证明;

(七) 评估报告书;

(八) 外商投资企业须提交由会计师事务所缴足注册资本的验资证明和董事会同意书;

(九) 有限责任公司和股份制的公司提交董事会或股东大会同意书;

(十) 集体所有制企业提交职工代表大会同意书;

(十一) 已预售商品房的提交《商品房销(预)售许可证》及已预售部分商品房的专用发票(复印件);

(十二) 其它必要的证件、资料。

第十四条以在建工程进行抵押，凡符合抵押条件的，当地房地产管理部门和土地管理部门必须及时对其权属进行预登记，出具合法证明。

第十五条在建工程抵押，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的在建工程在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第十六条抵押人在抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售的住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收中冲销相应的抵押贷款。

第十七条抵押合同的变更与解除，须经双方当事人达成书面协议;经有关上级机关批准的抵押，还须征得原批准机关的书面同意;原上级机关的隶属关系发生改变的，由新的上级机关批准。

第十八条抵押合同发生变更或抵押关系终止，当事人应在变更或终止之日起三十日内到原登记机关办理变更登记或抵押登记注销手续。抵押权人有权按抵押合同约定，检查由抵押人占管的抵押物。

第十九条抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人，并报原登记机关备案;变更后的当事人享有其权利，承担相应的义务。

抵押人被子兼并，兼并抵押人的法人继续履行与抵押权人签订的抵押合同。

第五章在建工程式的占用与管理

第二十条抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建或以其他方式处分抵押物，不得改变抵押物使用性质。抵押权人有权按抵押合同约定，检查由抵押人占管的抵押物

第二十一条抵押物发生损毁，抵押人应迅速将情况通知抵押权人;抵押人有停止损失扩大的义务，应及时采取措施防止损失扩大。

抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物因抵押人的过失而发生贬值，以致不能或不足以作为履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章在建工程抵押的处分第二十二条抵押人或受让人不依约定履行债务以及抵押人被宣告解散的，抵押权人有权向原登记机关申请处分抵押物，其所得债款优先受偿。

抵押权人处分抵押物时，可申请经房产管理部门资审合格的房地产拍卖机构公开拍卖或采取经县以上房产管理部门批准的其他处分方式。

第二十三条抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或受让人;抵押物为共有的，通知共有人。

第二十四条处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：

(一) 支付处分抵押物的费用;

(二) 扣除抵押应缴的税费;

(三) 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金;

(四) 剩余金额交还抵押人;

处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

同一抵押物设定数个抵押权的，按照抵押登记批准的先后顺序清偿;顺序相同的按照债权比例清偿。

第七章法律责任

第二十五条抵押人隐瞒抵押在建工程存在共有，产权争议或者查封、抵押等到情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。