商业用地基准地价评估

商业用地基准地价评估探析内容提要基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。

城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。

而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。

本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。

关键词：商业用地基准地价评估AbstractBenchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application.key words：Commercial land Standard land price Estimate目录一、基准地价的涵义与特点 (1)(一) 基准地价的涵义 (1)(二)基准地价的特点 (1)二、基准地价的评估思路 (1)三、商业用地级别的划分与确定 (1)(一)土地定级因素选取及权重确定 (1)(二)定级因素分值计算与级别划分 (2)四、商业用地基准地价的测算与确定 (3)(一)样本点地价的测算方法 (3)(二)样本地价的测算举例 (4)(三)样本地价的修正 (5)(四)级别基准地价的确定模型 (6)参考文献： (7)商业用地基准地价评估探析商业用地的估价是对城市中的商业用地, 即从事商品流通的经营和管理部门所使用的土地及其房屋建筑用地, 包括商店、仓库、货栈、场地及营业办公用房等用地的土地价格做出评估。

商业用地是城市中最重要的一种用地类型, 它对于离市中心的远近和交通便捷程度等十分敏感, 同样的经营项目和相同规模的商业企业, 分别处于市中心和市区边缘, 会产生相当大的利润差异。

商业用地不仅对区位很敏感, 而且对城市中心的形成和变动, 对住宅用地、工业用地等起决定作用。

因此商业用地基准地价的评估十分重要。

一、基准地价的涵义与特点(一)基准地价的涵义基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。

(二)基准地价的特点基准地价具有以下几种特点：1.全域性，城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价，即商业用地、住宅用地或者工业用地等。

2.权威性，由于基准地价是由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布的，因而具有权威性。

再次，在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准，也就是说基准地价是分用途定价的。

3.平均性，基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准，即基准地价是一种均价。

4.期限性，基准地价是有期限的，它是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。

5.实效性，基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。

二、基准地价的评估思路土地价格评估，首先应选择影响土地级别划分和价格的因素，如繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、用地规划等。

然后，对土地进行级别或区域的划分。

目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域，之后并进行区域归类。

接下来分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，并修正到基准地价内涵状况下。

最后计算每个级别或区域内样本地价的均价或者选择适当的评估模型综合确定出每个级别或区域的基准地价。

三、商业用地级别的划分与确定(一)土地定级因素选取及权重确定1.土地定级因素的选取商业用地定级因素主要包括该地块的土地区位因素、城市设施因素、环境优劣度和一些其他的因素。

其中，土地区位因素包括商服繁华程度和交通通达程度，而商服繁华程度又包括商服中心数量，高级商务金融集中度，农贸市场数量；交通通达程度则主要指道路功能与宽度，道路网密集度，公交便捷度，对外交通便利程度。

城市设施因素主要包括城市基础设施因素和公用服务设施因素，其中基础设施状况包括供水设施、排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等的状况；公共设施完备度主要指文化教育设施、医疗卫生设施、文娱体育设施、邮电设施、公园绿地等社会公共设施的配套完备程度。

环境优劣程度主要指环境质量、自然条件和绿化状况的优劣程度，其中环境质量包括大气污染情况、水污染情况和噪声污染情况；自然条件包括地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水等条件；绿化状况则主要指该地块的绿化覆盖率。

其他因素主要就是指人口密度和该地块的规划前景，即人口数量与地块面积的比例和该地块的用地潜力和未来的发展潜力。

2.土地因素权重的确定原则权重反映定级因素对土地的影响程度。

权重确定原则为:首先，权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和等于1；其次，各因素重要性顺序和权重值范围，参考商业用地土地定表(表1)。

无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；再次，权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；最后，定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。

表1 城镇商业用地定级因素表(1) 特尔斐测定法(Delphi方法)该方法由熟知当地土地状况和社会经济发展状况的专家，通过多轮次的打分的方式，确定各因素的定级。

某因素的权重值该因素经多轮打分后的平均值。

此方法具体的实施要求有:首先，专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；其次，专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下使用百分制独立打分；然后，从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；打分轮次为2-3轮。

(2) 因素成对比较法该方法是对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。

具体的实施要求有:对比结果要符合 A因素>B因素，B因素>C因素，则A因素>C因素的关系；对因素所赋的值应在0～1范围内，同时两因素值之和=1。

(3) 层次分析法(AHP方法)这个方法是对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。

实施要求有: 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验；同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。

仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。

(二)定级因素分值计算与级别划分在对因子因素的影响程度评价的基础上，利用专业的土地定级估价软件，按照选定的算法模型和衰减模型，根据各因素因子的权重，采用多因素赋权加和法计算各评价单元的总分值。

根据各评价单元的总分值的分布情况划分土地级别，总分值越高级别越高，即网格点总分值的大小反映土地级别的高低。

定级单元总分值的计算公式为：1()nf k k k S f P ==∑ (1)式中：f S 为定级单元的总分值；n 为定级因子数目；k P 为各定级因子对网格点的作用分；k f 为各定级因子权重。

四、商业用地基准地价的测算与确定(一)样本点地价的测算方法1.收益还原法房屋出租，表面上是房屋出租，实际上是房地整体出租，出租方是借房产的所有权垄断了房屋附属地产的使用权，并据此获取房地出租租金收益。

房屋产权所有者出租房屋的租金实际由三部分构成。

第一部分是房屋使用期内的维修费、管理费、保险费和税费等，第二部分是房屋的出租收益，第三部分是房屋用地的地租。

通过上述分析可以看出，根据房屋出租资料评估地价，关键在于从房租中正确分离地租。

只要从房地租金中正确地剔除了其它几项费用，即可求得地租。

其基本思想是：以房地总收益减去房地出租的总费用得到房地纯收益，再据此确定房屋出租的纯收益，继而从房地出租纯收益中扣除房屋出租纯收益，则可得到地产纯收益，也就是地租。

如果我们能从房地租金收益中扣除房屋纯收益及建造成本部分，剩余部分就是我们所需要的土地纯收益——地租。

然后将土地纯收益进行修正，并以一定的还原利率资本化，便可得到地价。

此方法适用于可以获得真实房屋出租资料和房屋纯收益及建造成本的地块。

2.契价剥离法对于房屋买卖资料，通过该市房屋买卖的实际情况，利用契价剥离法测算样点地价；即用房地产的交易价减去房屋现值及相关的税金和管理费，求得土地总价，再除以土地面积，即得土地单价。