基准地价评估的程序与方法
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
林地基准地价评估方法参考
林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。
a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。
c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。
市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。
在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。
2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。
3准备工作主要包括以下内容。
a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。
b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。
C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。
d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。
4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。
基准地价评估工作实施方案
基准地价评估工作实施方案一、前言基准地价评估是城市土地管理和规划工作中的重要环节，对于合理确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用以及土地使用权流转等具有重要意义。
为了规范基准地价评估工作，制定本实施方案，以确保评估工作的科学性和公正性。
二、评估范围基准地价评估的范围包括城市建设用地、农村建设用地以及其他用途的土地。
评估的地域范围应当是城市或者乡镇的行政区域范围内的土地。
评估的时间范围为近五年内的土地市场交易数据。
三、评估方法1. 数据收集：收集土地市场交易数据、土地调查数据、土地利用规划数据等相关资料。
2. 数据处理：对收集到的数据进行清洗、整理和分析，筛选出具有代表性的数据样本。
3. 评估模型建立：建立基准地价评估的数学模型，包括地价指数模型、回归分析模型等。
4. 评估结果验证：对建立的评估模型进行验证，确保评估结果的准确性和可靠性。
四、评估程序1. 制定评估计划：明确评估的目标、范围、方法和时间节点，制定评估工作的计划和进度安排。
2. 数据收集和处理：按照评估方法中的要求，收集和处理相关数据。
3. 模型建立和验证：建立评估模型，并对评估结果进行验证。
4. 编制评估报告：将评估结果整理成报告，包括评估的基本情况、方法、过程和结果等内容。
五、评估结果应用评估结果应当作为土地出让、征收、流转等工作的依据，用于确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用等。
同时，评估结果也可以为土地利用规划、土地资源管理提供参考和支撑。
六、评估质量控制1. 评估数据的真实性和准确性应当得到保障，对数据进行严格审核和核实。
2. 评估过程应当公开透明，确保评估工作的公正性和科学性。
3. 评估结果应当符合土地市场的实际情况，具有较强的可操作性和指导性。
七、总结基准地价评估工作是城市土地管理和规划工作中的重要环节，本实施方案的制定旨在规范评估工作，确保其科学性和公正性。
希望各地能够严格按照本方案的要求进行评估工作，为城市土地管理和规划提供有力支撑。
《城镇土地估价规程》-规程
《城镇土地估价规程》-规程城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。
一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。
结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。
二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。
总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。
三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。
基准地价工作方案
基准地价工作方案一、背景基准地价是指国家对土地进行评估和定价的依据，是土地资源合理利用和国家土地政策实施的基石。
随着城市化进程的加快和土地供需关系的日益紧张，如何确定合理的基准地价成为了城市规划和土地管理部门面临的重要问题。
为此，制定一套科学、公正、透明的基准地价工作方案显得尤为重要。
二、目标本工作方案的目标是制定一套科学、规范的基准地价测算方法，确保土地资源的合理利用和土地市场的稳定发展。
三、工作内容1. 收集土地市场信息为了保证基准地价的科学性和公正性，需要广泛收集和分析与土地市场相关的信息，包括土地交易价格、土地供需关系、地理位置、区域发展规划等。
通过收集大量的数据和信息，建立完善的数据库，为后续的基准地价测算提供有力支持。
2. 制定基准地价测算方法基准地价的测算方法应基于科学的理论和实证数据，结合土地市场的实际情况进行制定。
可以参考国内外地价测算的先进经验和方法，将土地特征、规划要求、市场需求等因素纳入考虑，并制定相应的计算公式和流程。
3. 开展基准地价测算基于制定的测算方法，对不同地区、不同类型的土地进行基准地价的测算。
该过程应遵循公正、透明、公开的原则，确保测算结果的科学性和可靠性。
同时，还应对测算结果进行数据分析和评估，以及对比分析与市场实际交易价格的差异。
4. 定期更新基准地价基准地价是根据特定时间段内的市场数据进行测算的，因此需要定期更新，以保持基准地价的准确性。
建议每年对基准地价进行一次全面的更新和修订，根据市场的变化和相关政策的调整进行相应的调整和修正。
5. 建立监测机制为了确保基准地价的科学性和可靠性，应建立一套完善的基准地价监测机制。
该机制可以通过建立专门的监测机构或由相关部门负责监测，定期对基准地价测算的过程进行审查和评估，保证其符合科学原理和实际情况。
四、工作流程1. 收集土地市场信息- 搜集土地交易价格、供需关系等数据- 分析区域发展规划，了解土地特征和用途要求2. 制定基准地价测算方法- 结合科学理论和实证数据，制定测算公式和流程- 参考国内外先进经验和方法，确保科学和合理性3. 开展基准地价测算- 根据制定的测算方法，对不同地区、类型的土地进行测算 - 保持公正、透明和公开，确保测算结果的科学性和可靠性4. 更新和修订基准地价- 定期对基准地价进行更新和修订，保持准确性- 根据市场变化和政策调整进行相应的调整和修正5. 建立基准地价监测机制- 建立专门的监测机构或由相关部门负责监测- 定期审查和评估基准地价测算过程，确保其科学可靠五、预期效果通过实施本基准地价工作方案，预期可以达到以下效果：1. 科学合理：基准地价测算方法基于科学理论和实证数据，确保其科学性和合理性。
基准地价评估
基准地价评估
基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地的使用、交易和利用具有一定的指导意义。
基准地价评估的目的是为了确定一个合理的、科学的、公正的土地价格，为土地交易提供参考依据，促进土地资源的合理配置和有效利用。
基准地价评估一般是由政府、土地部门或专业评估机构进行，评估的主要内容包括土地的位置、面积、用途、周边环境、交通条件、规划要求、市场需求等因素，通过对这些因素进行综合分析和研究，确定一个合理的基准地价。
基准地价评估的方法可以有多种，常见的方法有比较法、收益法和成本法。
比较法主要是通过对周边相似或类似土地交易价格的比较，确定土地的市场价格。
收益法主要是根据土地的用途和开发潜力来估算未来的收益，并以此为基础确定土地的价格。
成本法主要是通过对土地开发的成本进行估算，再按照合理的利润率来确定土地价格。
在评估基准地价时，还需要考虑各种因素的权重，比如土地的用途对价格的影响、交通条件对价格的影响等。
同时还需要考虑到市场需求和政府规划的要求，以及法律法规的限制。
基准地价评估的结果一般会公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定对土地市场的健康发展和土地资源的合理利用具有重要意义，它能够为土地的交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的平稳运行。
综上所述，基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地资源的合理配置和有效利用具有重要意义。
基准地价评估通过对土地的位置、用途、需求等因素进行综合分析和研究，确定土地的合理价格，并公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定能够为土地交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的健康发展。
基准地价审批流程(一)
基准地价审批流程(一)基准地价审批流程引言基准地价审批是一项重要的工作，涉及到土地资源的评估与利用。
本文将详细介绍基准地价审批的各个流程。
流程概述基准地价审批流程包括以下几个环节：1.申请材料准备2.提交申请3.材料审核4.评估与定价5.审批决策申请材料准备申请材料是基准地价审批的基础，包括以下内容：•土地规划及用途证明•土地权属证书复印件•土地现状调查报告•地块周边环境分析报告•土地市场调查报告•其他相关证明材料提交申请提交申请需要按照规定的程序进行，包括以下步骤：1.填写申请表格，明确申请单位及联系方式2.导入申请材料并进行逐一验收3.递交申请，并获得申请受理回执材料审核材料审核是对申请材料进行细致的审核与评估，确保符合规定的要求。
主要内容包括：•土地规划与用途是否与法规相符•权属证书的合法性与真实性•现状调查与周边环境分析的准确性•市场调查的全面性与科学性评估与定价评估与定价是基准地价审批的核心环节，主要包括以下步骤：1.评估师对土地进行评估，确定基准地价的合理范围2.综合考虑土地的位置、规模、用途等因素，确定具体的基准地价3.编制评估报告，详细说明评估过程与结果审批决策审批决策是基准地价审批的最终环节，包括以下步骤：1.报告递交审批机关2.审批机关对评估报告进行审查与评估3.根据评估结果，确定最终的基准地价4.作出审批决策，并发放审批文件结论基准地价审批流程是一个复杂且关键的工作，需要申请单位与审批机关的共同努力。
通过规范的流程，确保土地资源的合理利用，促进经济的健康发展。
以上是基准地价审批流程的详细介绍，希望对相关人士能有所帮助。
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基准地价评估区域的确定：
制定资料收集计划；
编制调查表格；
人员培训；
基准地价评估资料的收集与调查划分调查区；
确定调查方法；
资料收集的一般要求；
资料收集的途径；
地价调查资料审核
样点地价测算
资料整理市场交易资料整理样点地价的出让年期修正
样点地价的交易时间修正
样点地价的容积率修正
样点地价资料的整理
土地利用效益资料土地利用类型的划分
的整理单元土地质量指数的计算
企业标准资本额的计算
企业合理工作量的计算
企业效益资料的整理
资料处理方法检验
样点资料归类
样点数据检验样点总体分布类型检验
剔除异常数据对正态分布函数
对非正态分布函数
二维点图来确定模型的数学形式
评估模型选择在多个基础上学则评估模型
根据已设定的信息进行选择
基准地价评估中模型形式
基准地价评估参数估计线性变换
构造拟合误差的平方和
导出正规方程组
求解正规方程组
参数估计值可靠性检验
基准地价评估利用样点地价资料评估基准地价
利用土地利用效益资料评估
利用路线价评估基准地价。