中房集团北京公主坟大型综合项目可研报告

中房集团公主坟大型综合项目可研报告一、项目概况（一）项目介绍北京公主坟综合商业大厦（暂定名）项目位于西长安街与西三环交汇处，公主坟立交桥（新兴桥）东北角，由四栋百米高的建筑体及五层裙房组成，是一个以办公为中心，集商业、餐饮、娱乐、居住为一体的多功能城市综合体。

（二）经济技术指标1、总建设用地面积：33600平方米；2、总建筑面积：259961平方米；其中：（1）地下总建筑面积：75200平方米；（2）地上总建筑面积：184761平方米，其中可销售面积共计140212平方米；a、A座（办公楼）地上建筑面积：44912平方米；b、B座（办公楼）地上建筑面积：20486平方米；c、C座（酒店）地上建筑面积：29364平方米；d、D座（公寓）地上建筑面积：45450平方米；3、容积率：5.54、绿化率：20%（三）项目投资、收入及利润1、项目全部总投资额为17.9亿元；2、项目全部销售收入预计为25.1亿元；3、项目可实现毛利润5.8亿元；4、项目可实现税后净利润为3.9亿元。

二、项目市场定位1、功能定位公主坟是北京城市的重要节点，是城市西区极具商业价值、社会价值的人文中心。

本案四栋建筑体分别为A、B两栋甲级写字楼，C座四星级酒店，D座商务公寓，地上1—5层由裙房连接，全部设计为商业，地下四层满足停车需要。

通过将办公、商业、酒店、商住公寓等多种业态设施相对集中的布置，结合公主坟地区原有的商业氛围，产生热核效应。

希望在此重塑一个以办公商务活动为中心，充满生机与活力的城市核心区，彻底改变公主坟商圈现阶段相对落后的商业环境，打造西部新地标。

2、项目形象本项目地理位置优越。

根据建设地块周边现状，结合建筑群体的功能，建筑师将四栋单体以相同的百米高度错落组合，和谐而雄伟。

建筑外饰采用玻璃与金属构件的合理穿插与组合，充分体现了建筑的装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力的新型现代城市空间。

三、项目分析（一）自然环境优势1、环境：上风上水，佳境天成目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京的“绿谷氧吧”之称。

香山、玉泉山、颐和园、昆玉河等得天独厚的山水资源成为北京市其他区域无法相比的优势2、人文：底蕴深厚，理性内敛海淀区有着深厚的文化底蕴、丰富的文化资源，是全国智力资源和科技人员最密集地区。

3、景观生态，屡试不爽西三、四环地区依赖于“背靠西山、紧邻昆玉”的景观资源占尽了地利。

无论是以昆玉河水景资源著称的牛顿办公区，还是以远眺西山为卖点的道乐蒙恩商务街，以及以西奥运中心完善配套为景观依托的紫金长安，都无一例外地充分利用了景观资源赋予土地的地段价值，西部是景观资源的典型代表，从更深层次上分析，正是景观资源成就了西部的地段价值。

（二）区域优势1、产业：IT金融，大小兼容西区的经济发展主要依靠IT、金融两大产业支撑，与之对应，中关村、金融街两大区域便成为整个西部区域的主要经济点。

目前，上述两大区域已成规模化发展，并与东部的CBD区域并驱三驾马车，成为京城经济发展的三大支柱。

2、发展：新增热点，全面提速随着中关村的迅速发展、金融街的稳步扩张，以及西四环、山后等区域房地产市场的高速开发，西区在未来几年内的发展，将进一步巩固自身生态、人文的环境特色。

同时，随着区域地产市场的逐步开发，西区的城市化进程也即将全面提速发展。

届时，西区将同时拥有优越的生态人文环境，以及繁华便利的城市化氛围。

该特点的突显将对西区整体房地产市场的发展起到举足轻重的作用。

3、军政要地，提速商务按照目前北京房地产分布的格局，未来集中放量的区域首属京西板块，亦即西三环至五环的区域，尤其是西四环、玉泉路、昆玉河沿线、长安街西延长线一带。

在这一带，汇集了国家工商行政管理总局、国家计划发展委员会、财政部等数百家中央直属机构、部委机关、企事业单位，形成一个特定的政治、教育、文化、医疗、经济和旅游中心区。

西长安街为军政要地，虽然由于历史政治等多方面原因，此区域的办公和居住大多数没有分开，而是按行政区属规划为个个大院，但此区域的商务办公环境并没有因此而削弱，只是由于缺乏商业化运作而使区域的商务办公氛围欠佳。

而对于这些机关军队而言他们是非常有实力购买高端写字楼的的潜在客户，随着市场化进程的不断加深，他们最终将从传统的办公环境中走出，面向市场。

在区域认同感的作用下，他们仍会选择该区域的商务办公物业，同时这些物业要满足他们对企业形象气质与地位相匹配的要求，那么高端的商务类物业则成为他们的首选。

（三）交通资源，四通八达区域拥有西三四环、阜石路、西长安街等多条交通主干线，地铁等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿、西外大街西沿等道路工程的完成，西三四环地区的交通状况日趋完善。

（四）区域发展潜力巨大公主坟商圈兴起于上世纪90年代初，以城乡贸易中心为核心，自发形成了以商业购物为主、商务办公为辅的区域特征，之后其周边又有翠微大厦、金玉大厦、京都信苑饭店等商业、商务设施出现。

虽然这个区域发展已历经十余年，但是一直没有得到质的飞跃。

商业形态过于单一，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可数；但是政治、文化、经济、教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商务、商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之一或升级为新商圈的基础。

四、北京市物业市场分析任何一类物业的发展，并不仅仅局限于某一特定区域之内，还必须要对一个城市整体市场特点有所了解。

对于本案而言，是集写字楼、商业、服务式公寓于一体的综合类商务项目，通过对北京整体物业市场的分析，对本案把握自身地位、降低市场风险有百利而无一害。

（一）整体市场多元化北京物业市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。

在北京，一方面随着国内企业本身的积累、升级，国外大企业的进入以及新兴行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展；另一方面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经出现分离趋势：管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训、会议职能要求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形成职能总部。

功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面：再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。

除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。

比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。

借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

供求趋于平衡，空置率下降2005年一季度，北京的写字楼存量近800万平方米，就区域分布而言，中关村仍然是北京写字楼供应量的最大的商圈，而第一季度供应量的桂冠依然是中关村，三分之一的新增供应量来源于此。

第二季度，北京市新入住的写字楼就达100多万平方米，是2002年以来新增写字楼面积最多的一个季度。

北京市场上写字楼总存量此时已经达到了920万平方米。

其中新增项目共有十二个，一半以上是体量超过10万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。

2005年第三季度，北京写字楼市场的供应量增速减缓，新增写字楼面积约59万平方米，其中大部分来自于中关村区域，第三季度东部区域的写字楼租赁市场没有新的写字楼项目进入。

东部区域，尤其是CBD区域内新的高品质的现房写字楼深受租客欢迎，中关村区域内本季度入住的写字楼则大多被内资企业整栋购买。

供应的放缓为租赁市场上空置面积的吸纳提供了一个相对宽松的环境。

（二）外资、内资大单购买现象趋势明显2005年，北京房地产市场进入活跃期，外资进军京城房地产市场的步伐加速，北京成为继上海、广州之后外资投资房地产的首选城市。

2005年中资、外资机构购买统计写字楼大单”现象首先说明了房地产市场的繁荣程度，写字楼购买者正在自由的一统天下，悄然转变为投资型客户上升；其次，说明北京的写字楼市场正在逐步适应国际市场的需求，不仅是设计、施工、科技的提高，更是开发者意识的提升。

另外，从供给者的角度可以看到商业物业市场的发展、进步与活跃；从需求者的角度可以看到本土企业的壮大和国际企业对中国市场的看好。

（三）优质写字楼售价攀升2005年是北京优质写字楼销售市场比较活跃的一年，在CBD及周边、中关村、金融街这三个主要优质写字楼集聚区都有大单写字楼成交案例。

在买家构成方面来看，CBD及其周边区域的买家以国际机构投资者为主，中关村、金融街以中资机构买家为主，不过也有例外，美国的EXCEL公司成为金融街第一个外资机构投资买家。

销售价格方面来看，2000-2500美元/平方米是一个相对合理的价格，尽管2006年写字楼销售市场的新增项目供应不少，受开发商成本的控制，价格向下调整的空间很有限。

五、竞争市场分析（一）周边写字楼项目统计分析1、市场供给市场供应总量约为91.08万平方米，这其中可售写字楼面积约为 54.1 万平方米，可租面积约为36.98万平方米。

而在全部可售面积中，几 乎全部为新增写字楼项目供应。

就此趋势发展，该区域有望在 “西奥运中心”的全面带动下成为西区商务市场的又一“新贵”。

西三环、四环区域内写字楼分布较为零散，没有形成一定的整体 气候，且缺少代表性项目，没有核心标志与价值的体现。

而且相对于 区域面积而言其写字楼的总体供应量不高，我们相信有相当一部分的 需求量，尤其是市场目前状态下不能满足的高端写字楼需求量未能得 到释放，高端商务市场份额亟待补充。

2、售价大 以 外, 其 它区 域的 商 务西部区域除中关村 氛围相部区域除中关所处金西街两大传统写字楼区域的市场供应量庞区域的平均售价水平高出三环外区域近 500元/平方米。

这一方面是由 于西三环外的项目多数入市时间不长，尚未涨价，另一方面也说明区 域良好的发展潜力支持相对较高的价格。

我们还观察到，售价超过10000元/平米的项目，不是紧邻西三环 两侧的就是在长安街沿线两侧。

他们都拥有非常良好便捷的主干路交 通资源，而且项目的展示效果突出，更突现了高端商务物业的价值所 在。

本案位于传统长安街西尽头与西三环的交汇之处，地理位置优势 极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有的地段价值优势，打造一 个与其地段价值相符合的高端写字楼产品。

并且根据目前的销售项目 价格水平，我们发现该区域可以支撑一个相对较高的价格水平。

3、租金期的售价 平均 水平 低于 西三环外综合将个区域元平平方价水当前看，西三环区域的项目在开盘初均租金水平明显咼于西三环外的平均租金水平,而言租金水平两个区域项目的平均出租价格有着明显的差异，西三环区域的平够反映几个方面的问题：区域的商务氛围浓厚程度、区域的整体市场状况以及项目的产品标准。