土地经济学第五章 地价理论
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土地价格理论及应用
土地价格理论及应用
２. 基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益
＝土地成本价格＋土地增殖收益
土地价格理论及应用
剩余法
１. 基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。
土地价格理论及应用
2020/11/10
土地价格理论及应用
第一节 土地价格理论
一、地价基本原理 二、土地价格的内涵及特点 三、影响土地价格变动的因素 四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格理论及应用
一、地价基本原理
（一）马克思主义地价理论 （二）西方经济学地价理论
土地价格理论及应用
马克思主义地价理论
土地价格理论及应用
2. 基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法。
土地价格理论及应用
3. 基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ： 交易时间修正系数
土地价格是土地收益即地租的资本化。 • 土地收益指：正常情况下的土地收益；处于
最佳利用方向的土地收益；土地纯收益。
• 土地价格公式：
aLeabharlann V= r土地价格理论及应用
西方经济学地价理论
2 . 土地供求理论 • 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的
供给与需求 ”。 • 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：
土地价格呈总体上升趋势
• 社会经济发展水平提高 • 人口数量及家庭户数增加 • 土地投机
２. 基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益
＝土地成本价格＋土地增殖收益
土地价格理论及应用
剩余法
１. 基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。
土地价格理论及应用
2020/11/10
土地价格理论及应用
第一节 土地价格理论
一、地价基本原理 二、土地价格的内涵及特点 三、影响土地价格变动的因素 四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格理论及应用
一、地价基本原理
（一）马克思主义地价理论 （二）西方经济学地价理论
土地价格理论及应用
马克思主义地价理论
土地价格理论及应用
2. 基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法。
土地价格理论及应用
3. 基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ： 交易时间修正系数
土地价格是土地收益即地租的资本化。 • 土地收益指：正常情况下的土地收益；处于
最佳利用方向的土地收益；土地纯收益。
• 土地价格公式：
aLeabharlann V= r土地价格理论及应用
西方经济学地价理论
2 . 土地供求理论 • 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的
供给与需求 ”。 • 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：
土地价格呈总体上升趋势
• 社会经济发展水平提高 • 人口数量及家庭户数增加 • 土地投机
土地经济学主要理论概述
2．土地报酬递减规律在土地利用中的应用
要想获得土地利用的高效益，就要有大
量的投入 如果某项固定资产投入已达到最佳点， 就不应再增加这种投入 在现实经济活动中，应把所有投入（包 括固定资产的投人）作为一个整体纳入 变动生产要素类，求得这些投入的最适 量。
3．提高土地集约度的途径有哪些？ （1）农业土地集约利用的途径：提高复种 指数，加快中低产田改造，加强农田水利建 设，加大对农业的科技投入；
土地利用规模：经济活动中相对独立的经营实体所
占用土地面积的大小，是反映土地生产要素集中程 度的一个指标。 规模报酬：所有生产要素以相同比例同时增加或减 少而引起的企业经济效益的变化。 集聚经济：各种产业和经济活动在空间上集中产生 的经济效果，以及吸引经济活动向一定地区靠近的 向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。 城市适度规模：用城市居民人均效用水平的变化来 反映集聚经济和集聚不经济的综合作用的结果，当 城市居民人均效用水平达最高时的规模就为城市适 度规模。
（2）城市土地集约利用的途径：重视旧城改
造工作，通过级差地租和税费杠杆的共同作 用调整土地利用方向提高土地利用的结构性 效率，集中开发的地上和地下空间。
4．实现农地适度规模经营的途径是什么？ （1）建立合理的土地经营流转机制，实现土 地集中；（2）大力发展非农产业，实施小城 镇战略，转移农村剩余劳动力；（3）加大对 农业的投入，切实保护农民的积极性：①规 范政府投入行为，加大财政对农业投人力度， ②改善农业投资环境，吸引外资和工商企业 对农业增加投入，③规范农民经济行为，引 导农民投入
第二章 土地资源利用
1．现今土地利用的基本内容。 （1）分析，土地利用结构 分析，土地利用效益分析；（3）土地利用规划； （4）土地开发；（5）土地保护
地租地价理论课件
CHAPTER
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
土地经济学之地价
土地经济学之地价
3
土地价格的主要特征
1、土地价格是权益价格； 2、土地价格不由生产成本决定； 3、土地价格主要由土地需求和供给决定； 4、土地价格呈上升趋势； 5、土地价格具有明显的地域性。
土地经济学之地价
4
二、土地价格的分类
➢ 按土地权利划分 ➢ 按土地价格形成方式划分 ➢ 按政府管理手段划分 ➢ 按土地价格表示方法划分 ➢ 按土地的存在形态划分 ➢ 按土地的交易方式划分
土地经济学之地价
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按土地价格形成方式可分为
➢交易价格是通过市场交易形成的土地成交 价格。
➢理论价格理论价格指经济学假设的“经济 人”的行为和预期是理想的，或是真实需 求与真实供给相等的条件下形成的价格，
➢评估价格是由专门的机构和人员，按照一 定的程序和方法评定的土地价格，包括交 易底价、基准地价、课税地价等
➢ 城市规划：在城市规划中，对用途、容积率和建 筑密度的规定，对地价有重要的影响。
土地经济学之地价
17
➢地价政策：高地价政策和低地价政策
➢税收政策：税赋增加--→居民和企业的储蓄减少-→社会投资减少--→经济增长幅度降低--→企业 无力或不想扩大投资--→土地需求降低--→土地 价格降低。
➢行政隶属变更：行政隶属变更一般都会引起当地 土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别 升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某 非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变， 其管辖权由原地区划归另一地区。
土地经济学之地价
7
➢①交易底价；在土地交易之前参与土地 交易的各方，政府、购买者、租赁者、 抵押者等都要对土地进行评估，形成各 自底价。
➢②基准地价；是政府为管理土地市场， 由专业部门、专业人员评定的土地等级 和区域的平均价格。
土地经济学第五章地租理论
该等于周边农业优等地提供的全部地租之和。其上限不能大于租用该 土地的企业的全部超额利润。 城市地租量在这两者之间具体为多少由土地供求状况决定。 城市土地绝对地租未来将呈现继续上扬的趋势
（二）城市垄断地租
城市垄断地租是因为城市当中某些稀有地块具有独一无二的地位,能够令在其 上经营的企业获得垄断性的超额利润,这部分超额利润转化为垄断地租 大中城市房屋价格畸高 城市中心“黄金地段”租金居高不下
工 业
机 械
90c+10 v
60c+40 v
农业
绝对地租的形成
（二）资本主义绝对地租的量
1．农产品的价值与生产价格的差额程度。
2．资本有机构成水平。
3．绝对地租还取决于农业投资总量。
资本主义绝对地租量的大小,在农业资本有机构成低于社会平均资本有
机构成的情况下,取决于市场价格和产品价值的差额,它随着社会平均资
级差地租Ⅱ
承包期越短，农民越不愿意对土地进行长期投资
（二）农村绝对地租 （三）农村垄断地租
三、我国的城市地租
（一）城市级差地租
级差地租Ⅰ——取决于土地所处位置
土地位置敏感程度由强到弱的顺序为商业、办公、旅游、居住、工业、 耕地、牧场、森林、荒地
级差地租Ⅱ——城市土地上追加投资，改善基础设施、
第五章 地租理论
• 地租理论概述 •马克思地租理论 •地租理论在中国的应用
§5.1 地租概论
一、地租的概念
1、地租是指农业资本家为了取得土地使用权，必须与 土地所有者签订租赁契约，并支付一定的货币额。 2、地租是土地所有权在经济上的实现形式。 3、奴隶社会—劳役地租 封建社会—实物地租和货币地租 资本主义社会—货币地租 社会主义社会，由于土地所有者和使用者分离， 仍存在地租，反映了对土地收益的分配关系。
土地经济学主要理论概述
③报酬递减的可能性。在技术不变的条件下
对单位面积土地的投入超过一定限度，就会 产生报酬递减； ④利用后果的社会性。土地 是自然生态系统的基础因子，互相联结在一 起，所以每一区域土地的利用都会影响临近 区域土地的自然生态和经济效益。
3. 土地的功能：（1）承载功能；（2）生产功 能；（3）资源（非生物）功能 土地若处于交通方便地方，便利于工业生产 中的如电子、机械制造等部门；对于远离人 口集中区的土地便适宜集聚有毒、有害、有 污染的行业；对于靠近人口集中区的土地则 适宜发展食品加工业。 土地质量好的土地则应当首先考虑进行农业 利用，农业生产中土地数量应该足够多。
土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，
通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区， 确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项 强制性管理制度。 土地整理：指在一定区域内，依据土地利用总体规 划与有关专项规划，对田、水、路、林、村等实行 综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生 产生活条件，增加可用土地面积和有效耕地面积， 提高土地利用率和产出率的活动。
第三章 土地集约化与规模利用
1．基本概念解释： 土地集约利用：在单位土地面积上合理增加物质和 劳动投入，以提高土地收益的经营方式。 土地肥力：土地生产某种产品的潜在能力，它是土 地的客观属性。 土地报酬递减规律：当科学技术不变的情况下，在 一定面积的土地上持续增加某种资源的投入量，而 其他资源的投入量固定不变，那么这种资源单位投 入量的报酬增量必渐递减
2．土地报酬递减规律在土地利用中的应用
要想获得土地利用的高效益，就要有大
量的投入 如果某项固定资产投入已达到最佳点， 就不应再增加这种投入 在现实经济活动中，应把所有投入（包 括固定资产的投人）作为一个整体纳入 变动生产要素类，求得这些投入的最适 量。
第五章 地价理论
土地物质：即土地自然物与自然力 土地资本：即已利用土地，凝结了资本与劳动
2 马克思对土地价格的分析 以地租理论、土地价值理论为基础 土地价值与土地价格的关系
自然状态的土地没有价值，但存在价格
土地价格的实质：地租的资本化表现为地价
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
二、西方经济学家对土地价值与地价格的理论观点
三、地价评估
1 地价评估目的 有助于交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场完善 有助于市场管理
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估 2 地价评估的主要方法 地租的“资本化”法
公式 土地价格 = 地租 / 利息率 实践中不具有可操作性
纯收益资本化法（收益资本化法）
公式 V=a/r V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估
2 地价评估的主要方法 预期价值法
公式 V = a / r + （-）I / r 2 V、 a、 r同上 ；I——每年增加的地租额
购买年法
即以年租金去除地价的方法，用“购买年” 表示 地价是地租的多少倍
城市规划
城市性质及宏观区位 土地利用计划 土地相关政策 人口状况与经济发展状况 社会安定状况
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
一、地价的影响因素
2 区域因素 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量 3 个别因素 面积、位置、形状、进深比 容积率、土地开发程度 产权状况、使用年期、
四、土地价格管理制度
1 西方发达国家的土地价格管理的措施
德国
2 马克思对土地价格的分析 以地租理论、土地价值理论为基础 土地价值与土地价格的关系
自然状态的土地没有价值，但存在价格
土地价格的实质：地租的资本化表现为地价
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
二、西方经济学家对土地价值与地价格的理论观点
三、地价评估
1 地价评估目的 有助于交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场完善 有助于市场管理
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估 2 地价评估的主要方法 地租的“资本化”法
公式 土地价格 = 地租 / 利息率 实践中不具有可操作性
纯收益资本化法（收益资本化法）
公式 V=a/r V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估
2 地价评估的主要方法 预期价值法
公式 V = a / r + （-）I / r 2 V、 a、 r同上 ；I——每年增加的地租额
购买年法
即以年租金去除地价的方法，用“购买年” 表示 地价是地租的多少倍
城市规划
城市性质及宏观区位 土地利用计划 土地相关政策 人口状况与经济发展状况 社会安定状况
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
一、地价的影响因素
2 区域因素 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量 3 个别因素 面积、位置、形状、进深比 容积率、土地开发程度 产权状况、使用年期、
四、土地价格管理制度
1 西方发达国家的土地价格管理的措施
德国
土地经济学第五章 地价理论
垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——典当价格
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——典当价格
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第5章 地价理论 §5.1 地价的内涵、特征与体系
一、地价的内涵 1、地价即土地价格——购买土地所有权的价格 注意土地价格与土地出让金的区别
2、土地价格的内涵
土地价格
土地资源价格 土地固定资产价格
二、地价的特征
1、土地价格实质为土地权益的价格 2、土地价格不由生产成本决定 3、土地价格主要由土地需求决定 4、土地价格呈上升趋势 5、土地价格具有明显的地域性
坎夫兰克火车站(Canfranc Rail Station) 位于西班牙，属于一条从西班牙一直延伸 至法国的国际铁路线的一部分。1970年 一座桥梁发生事故，随后这里被废弃
比利时的米兰达城堡(Chateau Miranda)是由 当年逃离大革命的法国贵族们修建的。在二战 期间以及二战后，这里一直被用做孤儿院。后 来于1980年被废弃
一、自然因素 1、土壤肥力 2、地质条件 3、地形、地势 4、土地面积和形状 5、天然周期性灾害
二、社会因素 社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）国际经济状况 4）国际政治因素
中国人民银行做过一个估算，美国 经济如果降低1个百分点中国出口的增长 里将会下降6个百分点
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
图1 全国重点城市分用途地价指数
图2 2015年第三季度三大重点区域地价水平（元/m2）
（1）土地增值律——在市场经济中，随着土地的 稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出 现土地增值的总趋势；这一趋势也就是土地价格 增长的不可逆转的总趋势。
1）从本质上看，地价的上涨应是剔除通货膨 胀因素之后的纯上涨；
2）已开发利用的土地具有价值——土地资本
2、马克思对土地价格的分析
1）价格本身不过是价值的货币表现—— 价值通过货币向价格的转化。
2）没有价值的东西在形式上可以具有价 格——虚幻价格
3）土地价格的实质是地租的资本化。土地价 格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经 营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社 会后来赋予土地的价值的货币表现。
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三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——土地增值有三种形态 ——投资性增值：宗地直接投资性增值、外部投资 辐射性增值
——供求性增值 发展型、投机型
——用途性增值 正常增值和非正常增值
（3）土地增值的特点是土地波浪式增值 原因： 1）经济周期的影响 美国18～20年 日本10年 香港7～8年 2）偶然性、突发性、断续性等特殊因素的作用 3）市场调节的滞后性 4）影响地价诸因素的非同步性 5）土地增值的一般因素的缓冲性
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
表1 1955－1974年日本城市地价年递增率（％）
年度 1955－1956 1956－1960 1960－1961 1962－1964 1965－1966 1966－1972
1973 1974
全部城市（％） 六大城市（％）
6－8
6－8
11－13
13－14
17－18
29－30
6－9
8－10
2－3
1
2）土地增值的基本标志是地价年增长率大于 同期消费品价格和国民收入的年增长率；
3）在一些地方，地价会在较长的时期 内平而不升甚至降而不升，然而这种状况不 可能改变土地增值律这一基本规律。
普利皮亚季(Pripyat)是一个乌克兰小城， 人口约5万。在1986年的切尔诺贝利核 电站事故之后这里被完全废弃。
三、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率
英国《经济学家》——“民间指标”
第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
美联储主席格林斯潘在评论美国经济增 长时提出了一个GDP重量指标
垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（4）城市规划
（5）租金、价格政策 （6）税收政策 （7）行政隶属变更
§5.3 地价理论的主要观点
一、马克思主义土地价值与土地价格原理
1、马克思的劳动价值论和土地价值分析
马克思认为：一切劳动……作为相同或抽 象的人类劳动，它形成商品价值；作为价值， 一切商品都只是一定量的凝固的劳动时间。
1）作为自然资源存在的土地——没有价值
裙长指数
“裙长指数”由美国宾夕法尼亚大学沃顿 商学院经济学家乔治 泰勒1926年首先提出， 指经济繁荣程度与女性裙长成反比关系。也 就是说，经济繁荣时，女性的裙子越来越短； 一旦经济进入衰退期，裙子则越来越长。
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
四、行政（制度）因素
行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面
一、地价的内涵 1、地价即土地价格——购买土地所有权的价格 注意土地价格与土地出让金的区别
2、土地价格的内涵
土地价格
土地资源价格 土地固定资产价格
二、地价的特征
1、土地价格实质为土地权益的价格 2、土地价格不由生产成本决定 3、土地价格主要由土地需求决定 4、土地价格呈上升趋势 5、土地价格具有明显的地域性
坎夫兰克火车站(Canfranc Rail Station) 位于西班牙，属于一条从西班牙一直延伸 至法国的国际铁路线的一部分。1970年 一座桥梁发生事故，随后这里被废弃
比利时的米兰达城堡(Chateau Miranda)是由 当年逃离大革命的法国贵族们修建的。在二战 期间以及二战后，这里一直被用做孤儿院。后 来于1980年被废弃
一、自然因素 1、土壤肥力 2、地质条件 3、地形、地势 4、土地面积和形状 5、天然周期性灾害
二、社会因素 社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）国际经济状况 4）国际政治因素
中国人民银行做过一个估算，美国 经济如果降低1个百分点中国出口的增长 里将会下降6个百分点
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制
（2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
规划控 制指标
表2 **市土地利用总体规划主要控制指标（单位：公顷）
建设占 用耕地
退耕 及灾 毁
耕地保 有量
基本农 田保护 面积
基本农田 保护率
(％)
开发整理补充耕地 合计 整理 复垦 开发
**市 4000 4000 165216 150600 91.15 6000 2667 666 2667
图1 全国重点城市分用途地价指数
图2 2015年第三季度三大重点区域地价水平（元/m2）
（1）土地增值律——在市场经济中，随着土地的 稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出 现土地增值的总趋势；这一趋势也就是土地价格 增长的不可逆转的总趋势。
1）从本质上看，地价的上涨应是剔除通货膨 胀因素之后的纯上涨；
2）已开发利用的土地具有价值——土地资本
2、马克思对土地价格的分析
1）价格本身不过是价值的货币表现—— 价值通过货币向价格的转化。
2）没有价值的东西在形式上可以具有价 格——虚幻价格
3）土地价格的实质是地租的资本化。土地价 格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经 营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社 会后来赋予土地的价值的货币表现。
5－8
3－6
15－16
14－19
1－7
0－4
三、地价的体系
1、基准地价——城镇土地基准土地价格 ——农用地基准土地价格
2、标定地价——具体宗地价格
3、交易地价——土地使用权出让价格 ——土地使用权转让价格 ——租赁价格 ——地役价格
4、其他价格形式——课税价格 ——抵押价格 ——土地增值有三种形态 ——投资性增值：宗地直接投资性增值、外部投资 辐射性增值
——供求性增值 发展型、投机型
——用途性增值 正常增值和非正常增值
（3）土地增值的特点是土地波浪式增值 原因： 1）经济周期的影响 美国18～20年 日本10年 香港7～8年 2）偶然性、突发性、断续性等特殊因素的作用 3）市场调节的滞后性 4）影响地价诸因素的非同步性 5）土地增值的一般因素的缓冲性
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
表1 1955－1974年日本城市地价年递增率（％）
年度 1955－1956 1956－1960 1960－1961 1962－1964 1965－1966 1966－1972
1973 1974
全部城市（％） 六大城市（％）
6－8
6－8
11－13
13－14
17－18
29－30
6－9
8－10
2－3
1
2）土地增值的基本标志是地价年增长率大于 同期消费品价格和国民收入的年增长率；
3）在一些地方，地价会在较长的时期 内平而不升甚至降而不升，然而这种状况不 可能改变土地增值律这一基本规律。
普利皮亚季(Pripyat)是一个乌克兰小城， 人口约5万。在1986年的切尔诺贝利核 电站事故之后这里被完全废弃。
三、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率
英国《经济学家》——“民间指标”
第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
美联储主席格林斯潘在评论美国经济增 长时提出了一个GDP重量指标
垃圾指标（Trash Indicator） ——用垃圾的变动来衡量经济状况
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（4）城市规划
（5）租金、价格政策 （6）税收政策 （7）行政隶属变更
§5.3 地价理论的主要观点
一、马克思主义土地价值与土地价格原理
1、马克思的劳动价值论和土地价值分析
马克思认为：一切劳动……作为相同或抽 象的人类劳动，它形成商品价值；作为价值， 一切商品都只是一定量的凝固的劳动时间。
1）作为自然资源存在的土地——没有价值
裙长指数
“裙长指数”由美国宾夕法尼亚大学沃顿 商学院经济学家乔治 泰勒1926年首先提出， 指经济繁荣程度与女性裙长成反比关系。也 就是说，经济繁荣时，女性的裙子越来越短； 一旦经济进入衰退期，裙子则越来越长。
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
四、行政（制度）因素
行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面