高州市房地产市场调研报告

康泰华都项目市场调研报告宏观房地产市场情况2007年，国家颁布了一系列房地产政策，以此来抑制高速上涨的房价和过热的房地产投资。

当中，第二套房贷新政对整个楼市的影响最大。

下半年，国内一、二线城市的房地产市场纷纷出现拐点，房地产市场进入了相对萎缩和停滞的状态，投资性需求受到打压。

但三、四线城市等中小城市，由于价格基数较低、自住需求依然旺盛，市场未受到很大影响。

一、国家主要房地产政策——2007年1月25日国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。

——2007年5月23日商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

——2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

——2007年12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。

——2007年12月21日央行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率保持不变。

在12月份的加息到来之前,07年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日和9月15日,央行已经连续进行5次加息。

二、广东房地产开发增幅为近年最高，局部房地产市场进入调整期，投资性需求受到打压，自住性需求依然旺盛2007年全国房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。

广东省房地产开发投资2510.05亿元，增长36.2%。

商品房销售额3663.97亿元，增长45.8%；商品房销售面积6219.75万平方米，增长20.1%。

商品住宅均价5653元/平方米，同比增长22.78%；完成经济适用房投资额13.46亿元，经济适用房建筑面积84.97万平方米。

第四季度商品房均价5450元/平方米，环比增长－10.96%；该季度的空置量增加了56万平方米。

主要是受到国家政策的影响，珠三角地区的房价从高位下调，投资性购房受到打压，市场观望气氛浓重。

不过对于以自住性需求为主的茂名和高州地区，房地产市场处于发展的初期，因此市场受到国家政策的影响不大。

高州概况高州市位于广东省西南部，全市总面积3276平方公里，其中山地面积377万亩，耕地面积80万亩，现有人口160万，辖23个镇和5个街道办事处。

市人民政府所在地——高州城，始建于隋开皇十八年（公元598年），为历代州、郡、路、府、道、专区的治所，曾是粤西的经济、军事、文化中心，是省级历史文化名城。

高州市坚持“兴工强市、兴农安民、兴商旺市”的发展战略，有效推动经济的强劲发展，2007年实现生产总值首次突破200亿元大关，达204.6亿元，比上年增长12.6％；财政总收入12.78亿元，其中地方一般预算收入3.84亿元，分别增长22.1％和12.1％；城区居民年人均可支配收入8670元，农民年人均纯收入5130元，分别增长11.2％和5％；居民储蓄存款余额104亿元，增长5.5％。

在工业方面，突出发展传统特色产业、转移产业、新兴产业三大产业。

充分发挥劳保手套、铸铁件、医药保健品等特色产业优势，引导扶持企业调整优化产品结构，提高自主创新能力，推进产品升级换代，开发新产品。

紧抓住珠三角产业转移的机遇，积极承接发达地区产业转移的项目。

2007年高州房地产投资15886万元，相对于上一年的14743万元同比增长了7.8%；房地产的投资力度持续加大，2005年后，很多新开发的项目都以小区形式进行开发和管理。

高州下辖的23个镇当中，有些镇由于注重农业或者工业的发展，经济总体水平较高，人民的生活水平较好。

石鼓镇位于高州市西南部，东接茂名，南临化州，西邻广西，北靠高州，是广东广西互通和进入海南省的重要关口，是高州市城区规划三大组团之一，是国家小城镇重点镇和广东省中心镇。

全镇总面积155.2平方公里，下辖29个行政村，3个社区居委会，总人口11.43万人，外来员工近万人，集镇常住人口2.5万人。

近年来，石鼓镇按照“三化联动，城乡齐兴”的思路，积极实施“农业稳镇、工业立镇、科教兴镇、城建美镇”的发展战略，突出发展工业，促进了三大产业协调发展，成为粤西的商业名镇、工业重镇。

2006年，全镇实现生产总值18.29亿元，其中农业产值4.19亿元，工业产值10.2亿元，农民人均纯收入4178元。

荷花镇地处亚热带，属南亚热带季风气候，光照雨量充足，气候温和宜人，境内丘陵起伏连绵，沃野千里，林木郁葱，是高州市水稻、竹子、木本水果的重要产区。

工业经济迅猛发展。

该镇积极优化投资环境，招商引资，工业园区建设初具规模，工业发展势头良好，外贸出口势头强劲。

目前全镇拥有各类企业400多家。

长坡镇位于高州市东北部，总面积242．3平方公里，辖33个村委会和2个居委会，总人口85862人。

全国十大水库之一的高州水库坐落在该镇境内，省道素水线纵贯全境，电信、供水、供电设施完善，是高州市北部地区交通、经济、文化、科技、商贸中心。

1996年被省政府批准为“广东省小城镇综合改革试点镇”，2002年被省定为“中心镇”，2003年被省政府列为13个重点中心镇的试点之一，是粤西惟一的中心镇试点镇。

分界镇地处高州市东南部，全镇总面积60．6平方公里，辖12个村委会和1个居委会，总人口4．6万人，是全省268个中心镇之一，是茂名市荔枝主要生产示范基地，是中国金牌龙眼——储良龙眼的故乡。

近年来，该镇全面实施“工业滚动、农业翻动、集镇驱动、商贸促动”四轮齐转的经济发展战略，经济建设取得了可喜成绩。

高州房地产市场情况一、高州房地产发展现状2007年，国家一系列的宏观调控政策并未对高州的房地产市场产生很大的影响，高州的房地产市场正处于发展的初期，呈现出增长幅度高、投资额度稳步增加、市场需求旺盛等特点。

05年后，带有小区管理的房地产项目逐渐受到市场的追捧。

私人买地建房的方式由于资金投入高、环境、治安等因素已经受到一定的抑制，这也与当地居民的住宅观念转变有一定的联系。

高州的房地产市场现有三个楼盘在发售，在建的楼盘有两个，市场已进入竞争阶段。

市场供需处于相对平衡的状态，但需要一定的时间来消化。

市场的销售价格稳步提升，市场整体运行情况良好；客户的消费观念向理性转变，不仅对价格敏感，而且越来越关注小区的配套和前景规划。

现阶段，高州市商品房的消化主要是靠有自住需求的客户。

当地的经济发展水平和租赁市场决定了投资性的需求在高州还没形成。

二、高州各板块房地产发展状况1、老城区（高凉路以北、南关街以东、光明路以西）老城区是市政府以及各职能部门的所在，是高州的商业中心，商业气氛浓厚，为高州城市的核心地段。

该区域的房地产发展受到旧城区街道和规划限制，几乎没有现成的地块可用作房地产开发；区域住宅以私人住宅和单位集资房为主。

但80%的城市商业都集中在此，各房地产项目的开发均需考虑是否在该区域的辐射范围内，从项目到这个区域的交通是否方便、项目到该区域的距离是否在合理范围。

2、鉴江以西鉴江以西是高州城区发展中“西移”的重要板块，该区域有很多受保护的文明古迹，如宝光塔和缅茄树。

该区域是高州工业发展的重点区域，普康工业区和宝光工业区均坐落在该区。

近年来，高州出台了一系列工业区优惠政策，以此吸引外地投资和鼓励民营经济的发展。

该区域房地产发展以私人住宅为主，也有本地的商人投资开发楼盘进行销售，大多规模小、配套不完善。

3、南关街以西南关街以西也是高州城区发展中“西移”的一部分，主要集中在高凉路西。

该地段是城区发展的新地段，高州汽车客运东站坐落于此，商业气氛不够浓厚，总体感觉很乱，这与汽车东站的规划和管理不到位有关。

高州市本土最大的开发商金鸿地产在这里开发项目“芭堤雅”，现建成封顶四栋，销售最低价1560元/㎡，最高价2100元/㎡，均价在1800元/㎡左右，总体销售情况良好。

4、高凉路以南高凉路以南是高州城市规划发展中“南进”的板块，府前路贯穿此区域，是高州城区近两年发展的重点地区。

挂榜岭生态公园内环境优美、绿树成荫；还有近在咫尺的高州中学高中部都促使该地区居住和商业氛围正在逐步形成。

金鸿地产的“清华园”和怡景山庄“怡景花园”就在此板块内，“清华园”已经开始销售，均价在1950元/㎡左右，总体销售情况良好；“怡景花园”尚未开始销售，预计在今年五月份开盘。

三、高州市竞争性楼盘情况“怡景花园”占地面积约40000㎡，建筑面积167800㎡，楼高有19层、23层、25层；绿化率36%，容积率3.76，总套数954套，户型面积在128㎡-330㎡之间，➢工程进度:目前有11栋楼正在施工，大多已封顶，准备装修四套样板房。

➢定位主题：高州新高度；➢主要的推广方式:灯杆旗、电视广告；➢针对目标客户群体:该局的职工和高州市公务员、单位职工；➢于2007年3月开始接受登记,登记约1000人；销售价格未定，预期价格:1900-2300元/㎡“清华园”位于府前路167号，占地面积约8700㎡，建筑面积约68000㎡；楼高19层，总套数约288套，户型面积在125㎡-210㎡之间，分俊士阁和名士阁两栋开发，今年1月30日开始公开发售。

截止二月底，俊士阁约160套剩余45套；名士阁约128套，售出39套。

总体销售率在53%左右。

➢工程进度：目前俊士阁已经封顶，名士阁预计7月份封顶➢主要卖点:近名校，近高州中学➢购买目标客户群体:出外工作经商的高州籍人士、高州市公务员和单位职工➢推广方式:电视广告、广告牌、宣传单张➢现场销售促销方式:开盘前认筹金额1000元可抵15000元房款➢畅销户型:四房；滞销户型:五房“芭堤雅”位于高凉西路，项目的总占地约50000㎡，楼高13层，首期推出300多套；户型面积在93㎡-210㎡之间。

今年1月30日开始公开发售；截止二月底，缇香居剩余41套；丰香居剩余71套；雅香居售出48套。

总体销售率在50%左右。

➢工程进度：缇香居、丰香居、雅香居已封顶➢卖点:高凉路边、泰式风情社区➢定位主题：慢生活就像芭堤雅➢目标客户群体: 出外工作经商的高州籍人士、镇区经济条件较好人士➢推广方式:电视广告、广告牌、宣传单张➢现场销售促销方式:开盘前认筹金额1000元可抵15000元房款；➢畅销户型:三房、四房；滞销户型:六房高州在售楼盘户型比例统计表高州在售楼盘价格统计表项目所在区域的房地产市场情况一、区位优势分析1、高州城区发展以“东扩、西移、南进、北改、中间亮”的城市发展思路和“增绿地、增空间、降密度、减容积”的原则，突出“南进”，拉开城区发展框架，高标准进行小区规划编制。