海口商业市场调研及定位报告
海口商贸业研究方案
海口商贸业整合可行性研究海南是我国最大的经济特区和岛屿省份，地处海上交通的关键节点，也是我国与东盟、南亚、中东沿海各国海上交往的最前沿，地理位置优越。
海口是海南省的商贸、物流中心，贸易基础健全。
但由于商贸业态陈旧、主体布局散乱、发展空间狭小、商品品类单一等问题，导致当前海口商贸业的发展停滞不前，向上走的动力和空间基本缺失。
当地政府如能立足地域优势、引入义乌资源、大力拓展新的商贸体系，实现海口义乌在政、企、商的全域互通，海口将能成为我国“21 世纪海上丝绸之路”的重要战略支点，商贸产业发展潜力巨大。
一、海口商贸业的情况（一）商贸业的分布当前海口的商贸主体及关联产业主要集中在龙华和秀英两区，商贸链条相对完整。
但由于市场、物流、仓储、电商等商贸产业长期以来缺乏相关的配套布局和统一的发展规划，整个商贸业的分布呈现出“省内集中、市内分散”的特性。
这种散乱的实体布局不利于创造健康的商贸环境，也无法植入现代的商贸体系，更跟不上现今商贸业的发展步伐。
海口商贸主体分部图（二）商贸业的现状和问题1.博爱南小商品市场群博爱南市场群形成与上世纪80年代，是海口商贸业最为集中的区域，约占全省小商品流通量的8成以上。
市场整体约有商户2200余家，其中小商品约1900家，海鲜干货约300家，货源主要来自义乌、广东两地，市场整体初具规模。
该市场借市区老街为依托，以临街店面的形态经营，是一个专业街模式的区域市场。
市场经营、仓储、住宿混合，存在拓展空间狭小、行业布局混乱、经营环境嘈杂、物流交通拥堵、运营管理缺失、安全隐患严重等问题。
由于经营区域狭小，经过几十年的发展，市场业态趋于饱和，现有环境已不能承载新的贸易形态。
从市场的发展规律来看，早已到了整合提升的阶段。
目前已有部分商户在完成升级转型后搬离了博爱南市场，以寻求更大的发展空间。
另从文化和商业的角度分析，未来博爱南区域更适合以骑楼老街为核心做文创类的项目开发。
博爱南市场街景图2.海南金盛达建材商城金盛达建材商城是由海南寅鼎实业有限公司投资开发，占地面积3000亩，建筑面积200万平方米，投资36亿元人民币。
海口发展报告分析
海口发展报告分析1. 引言本文将对海口市的发展状况进行分析和报告，包括经济、人口、旅游、基础设施等方面的情况。
通过对这些数据的分析，我们可以了解海口市的发展趋势和面临的挑战。
2. 经济发展海口市作为海南省的省会城市，拥有重要的经济地位。
近年来，海口市的经济发展迅速，GDP稳步增长。
根据最新的数据，海口市的GDP在去年达到了x亿元，同比增长x%。
这一数据显示了海口市经济的强劲发展势头。
在海口市的经济中，第一产业、第二产业和第三产业都发挥了重要的作用。
农业、渔业和旅游业是第一产业的主要组成部分。
第二产业主要包括制造业和建筑业，这些行业在海口市的经济中起到了重要的推动作用。
第三产业则包括批发零售业、金融业、教育和医疗服务等多个领域。
3. 人口情况海口市的人口数量也在增加。
根据最新的统计数据，海口市的常住人口已经超过了x万人，其中城镇人口占比超过x%。
人口增长对于城市的发展有着显著的影响，也对基础设施建设提出了更高的要求。
随着人口的增长，海口市也面临着一些挑战。
首先是就业问题，需要提供足够的就业机会来吸纳更多的劳动力。
其次是住房问题，需要加大住房供应以满足人口增长的需求。
此外，教育和医疗服务也需要与人口增长相适应。
4. 旅游业发展海口市是中国重要的旅游目的地之一，拥有丰富的自然风景和独特的文化魅力。
近年来，海口市旅游业蓬勃发展，吸引了大量的游客。
旅游业对于海口市的经济增长和发展起到了重要的推动作用。
海口市通过开发旅游资源、提高旅游服务质量等方式，吸引了更多的游客来到这座城市。
据统计，去年海口市接待游客数量达到了x万人次，同比增长了x%。
然而，旅游业也存在一些问题和挑战。
例如，旅游资源开发不平衡、旅游服务质量不稳定等。
为了进一步促进旅游业的发展，海口市需要加强旅游产业的规划和管理，提高旅游服务质量，推动旅游产品和旅游路线的创新。
5. 基础设施建设基础设施建设对于城市的发展至关重要。
海口市在基础设施建设方面也取得了一定的进展。
海口商圈分析
海口三大商圈1、商圈基本常识商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
在选址上，商圈一般都位于城市中心或交通方便、人口众多的地段，通常以全市性的大型批发中心和大型综合性商店为核心，由几十家甚至上百家专业性或综合性商业企业组成。
商业区的特点是商店多，规模大，商品种类齐全，特别是中档商品和名优特种商品的品种多，可以满足消费者多方面的需要，向消费者提供最充分的商品选择余地。
商业城市中的著名商圈商业区，在商业职能上的特殊性，使它在本市或外来消费心理上占有特殊地位，不仅有商业意义，也有旅游观光意义。
目前我国知名的商圈包括北京王府井、西单，上海南京路，天津滨江道，广州天河等。
对于商圈进行分析，是商家进入一个城市所必需要做的前提工作，它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。
目前，对商圈的分析主要包括四个方面：1、人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
2、城市建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。
3、周边地区社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。
4、商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。
这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。
在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。
海口市场调查报告改
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和泓假日阳光 中航云海台 鲁能三亚湾 半山半岛 凤凰水城 中信半岛蓝湾 万科森林度假公园 香缇25度 鹿港溪山 山水国际
338120 140540 128330 114150 113870 90380 68310 60680 45950 42110
坚持主流住宅开发模式，核心城市进入，发展区域中心城市-海口，兼顾三亚高溢价项目发展；摸索旅游地产开发模式， 密切跟进陵水、文昌、万宁等岛屿东部城市，低成本、资源型项目获取。 近期策略-海口 重点跟进城市中心区域、城市中心辐射区域（城市南部）旧城改造及储备土地供应； 重点跟进城市新区（西海岸南片区）土地供应及收购项目。
四川蓝光和骏实业股份有限公司
二〇一四年八月二十二日
一、谁为旅游地产买单 人口数据
海南全省常住人口895.28万人，比上年增加8.73万人。全省城镇人口比重52.74%。 全省 人口总量（万人） 比重 城镇化率 895.28 52.74% 海口市 217.11 24.3% 76.1% 三亚市 68.54 7.7% 儋州市 93.23 10.4% 琼海市 48.32 5.4% 文昌市 53.74 6.0% 陵水市 32.04 3.6 -
530590 150170 286720 459040 286860 184920 135780 116180 -
1469 1326 1008 734 1432 892 743 551 406
海口VS三亚 市场的差异—三亚以国内核心阶层度假为主，海口承接中端阶层养老需求及兼顾城市内需； 量级的差异—顶端市场需求、价格表现活跃（三亚、陵水承接国内高端度假需求70%以上份额），中端市场较为均衡； 乱局英雄—市场缺乏领导企业，市场聚集度较低。
海口市写字楼市场分析报告
海口市写字楼市场分析报告1.引言1.1 概述海口市作为海南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也日益活跃。
本报告将对海口市写字楼市场进行分析，并就市场现状、租赁情况、发展趋势等方面进行深入研究，以期为投资者提供参考和建议。
通过对市场的概况和趋势展望，我们希望能够为读者提供全面、客观的市场分析，帮助他们更好地把握市场脉搏，做出明智的投资决策。
1.2 文章结构文章结构部分的内容应该包括对整篇报告的结构和组织进行介绍。
以下是可能的内容：文章结构本报告分为引言、正文和结论三部分。
引言部分主要对文章的背景和目的进行概述，引出本文的写作意图和重要性。
正文分为海口市写字楼市场概况、写字楼租赁情况分析和写字楼市场发展趋势三个部分，通过对海口市写字楼市场的整体情况、租赁情况和发展趋势的分析，全面展现当前市场状况。
结论部分将对海口市写字楼市场的前景展望进行分析，并给出相应的投资建议，最终对全文的论点进行总结。
通过清晰的结构和组织，本报告将全面探讨海口市写字楼市场的现状和未来发展趋势，为读者提供深入的市场分析和投资建议。
1.3 目的目的部分的内容应该是对撰写本报告的目的进行明确的阐述。
在这一部分，可以说明本报告的目的是为了对海口市写字楼市场进行全面的分析，包括市场概况、租赁情况和发展趋势，并且展望未来市场前景，给出投资建议。
同时，也可以说明本报告的目的是为了给出关于海口市写字楼市场的客观评价和建议，帮助读者更好地了解市场情况，做出明智的投资决策。
1.4 总结在本文的写字楼市场分析报告中，我们对海口市写字楼市场进行了全面的概况介绍，分析了写字楼租赁情况以及市场发展趋势。
通过对市场的深入研究，我们发现海口市写字楼市场具有巨大的发展潜力，租赁需求旺盛，市场前景广阔。
随着海口市经济的不断发展和城市化进程的加快，写字楼市场将会迎来更多的机遇和挑战。
在未来的发展中，我们建议投资者重点关注海口市写字楼市场，抓住市场机遇，灵活应对市场变化，以期获得更好的投资回报。
2014年海口写字楼市调报告
鹏晖新天地
开 发 商:海南泰和城房地产开发有限公司 建筑面积： 楼层分布： 租金： 电梯：
物业管理：
项目配套：
逸海国际广场
开 发 商:海南昌建房地产开发有限公司 建筑面积： 楼层分布： 租金： 售价：起价18000元/㎡ 电梯：
物业管理：
项目配套：
物 售
Description of the contents 业:海航物业管理公司：10元/㎡/月
地处市中心，地理位置好，交通便捷、周边配套齐全
市中心板块分析总结
目前海口市写字楼大多集中在滨海大道，大英山一带，在这个区域汇集 有海南大厦，国瑞广场，中环国际，海航国际广场，证大国际金融中心等 一批及具代表性的写字楼，以中心区域来说，商业氛围浓郁，交通便利通 畅，又属休闲、娱乐、商业中心区，生活配套完善，设施齐备，由此中心 地段为商务办公首选。 但国贸老写字楼存在的问题也很突出，主要有以下几方面： 1.停车难：很多写字楼配套车位严重不足，周边区域也不能缓解，容 易造成外来人员停车困难，严重影响办公效率。 2.物管水平低下：现有物业多为本土团队，无专业写字楼管理经验， 只有基本的相关服务，人性化不足。 3.软硬件配套不足：电梯数量不够，稳定性差。楼宇内部少有配套设 施，外观维护不够，品牌意识不足。 城市中心地段中央商务区的供应量较小，但入驻率高，调查中发现多数 的写字楼客户群选择在市中心商务区办公。所以未来一段时间内市区仍将 是客户选择写字楼办公的首选。
Description of the contents
Description of the contents
楼宇品牌知名度高，市场口碑好
黄金地段，配套充足，交通便利，车位充足，提升空间大
海口商业市场调研报告
49.6%
108.3%
海口市各项经济数据显示，海南省将近三分 之一的经济由海口市贡献，海口市在海南省 占绝对核心地位
城市概况
2010年-2014年房地产开发投资额及增长率
2010年-2014年商品房销售面积及增长率
2014年8月-2015年7月住宅均价走势
海口市房地产投资较旺盛，2014年虽有 下滑，但仍有16.6%的增长速度。 海口市商品房销售受市场供需双方影响， 2013年以来增长缓慢。 海口市房地产市场经过近几年发展后， 目前进入稳定发展阶段，市场波动较小。
滨江板块是海 口市新兴板块 ，右侧临海、 左侧临近省政 府，目前热销 的为中高端项 目。 均价在70009000元/平米
金牛岭板块是海口市区传统板块，数量较 多，售价适中。 均价在8000-9000元/平米
城市的核心，成长速度快，潜力较大。大英 山、长堤路板块是海口市新兴板块，临近省 政府，可能发展为未来 均价在8000-10000元/平米
海口市场近年主力产品面积段集中在90-120m2，主力成交价格段集 中在7000-12500元/m2，市场投资热度有所下降。
海口住宅市场高价段产品均集中在拥有“海景”区域，对于产品 力与服务附加值打造关注度较低，因资源缺失与政策影响所产生 的城市住宅市场发展滞缓较为明显。
商业市场
海口商业市场分为五大商圈：海秀、解放路、国贸、金贸和秀英商圈。
城市概况
海口市地方公共财政收入突破100亿元，提前一年完成“十二五”规划制定的收入 目标。2014年，来自海口的公共财政预算收入累计完成267.74亿元，比上年增长11.2%。其 中，全市地方公共财政收入完成100.12 亿元，增长15.4%。税收收入占地方公共财政收入 的比重达79.1%。
海口大润发市场调查报告
1 项目背景1.1 行业背景超市（超级市场）作为一种新的零售业态，于19世纪30年代诞生于美国，经过半个多世纪的发展，超市已成为风靡全球最具活力的零售业态。
超市以开架售货、自我服务、品种齐全、薄利多销、统一结算的经营方式，赢得了广大消费者的认同和青睐。
随着中国加入WTO，自2004年12月11日我国零售业全面实行对外开放以来，各大零售企业纷纷在中国市场投入巨资并开始了新一轮的扩张，外资大型超市企业开始全力抢占我国的零售市场，它们凭借全新的经营理念、雄厚的资金、先进的技术、品种齐全的商品、低廉的价格、周到细致的服务吸引了大量消费者，在商业领域形成了一股巨大的冲击波。
在2007中国零售业发展高峰论坛上，郎咸平教授曾预言：“外资零售业目前不计短期投资回报率在我国加速扩张，实际上是一种零售倾销，目的是占领我国市场。
依据目前的发展速度，3到5年后中国零售业60%至80%市场将被外资占领”。
时至2010年，“外资零售企业将占领我国市场”的论断目前还未出现，但是在超市业态范围内，本土超市企业与外资大型超市企业之间以及外资大型超市企业之间的竞争已经达到白热化，外资大型超市企业在部分城市已占据相对优势。
受外资大型超市企业的示范效应和技术外溢效应的影响，本土超市企业的优胜劣汰更加频繁。
大型超市将占据我国零售业的制高点，成为零售业第一主力业态，这意味着我国超市行业乃至零售业已进入竞争激烈、高速发展的新阶段。
目前大型超市成为我国零售企业与欧美日等国的零售企业竞争焦点，可以清楚地看出，外资大型超市在与我国大型超市的竞争中已经占据了明显的优势地位，已在我国零售业市场占据了主导地位。
1.2 大润发在中国大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。
1997年4月，大润发进军中国大陆市场，设立“上海大润发有限公司”及“济南大润发有限公司”等公司，1998年7月，大润发在大陆的第一家店便开在地处工业区的上海闸北区，随后分别在中国大陆华东、华北及东北地区的重点城市设立量贩店。
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多元要素分析法将各 要素形象化，能直观 理解各要素对项目支 持度，便于寻找项目 开发关键点。
多元要素分析法
海航人的共同追求，是“大众认同、大众参与、大众成就、大众分享”
企业荣誉
2011年中国最佳雇主 中华慈善事业突出贡献奖
中国公益事业十大先锋企业 中国最具社会责任感企业20强
9
甲方资源分析
海航集团以航空为核心产业，依托海岛和机场优势，打造多产业资源链， 现已拥有庞大的内部资源平台。
土地开发
资本运作
海航集团
15
目标物业现状分析
根据对海口顶端住宅市场的调研，发现目前海口市场顶端住宅迷失于“依 景筑宅”的极端状态之中。
顶级住宅KPI体系
夏威夷海岸 西雅图-丽湾
海域阳光
天利-龙腾湾
美锦-熙海
地段资源
核心地段 绝版资源
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海景
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海景
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海景
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海景
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海景
品牌设计院
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顶级规划
高层低密度化 高品质园林
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环渤海
北京 海航国瑞公寓 12500元/m2 长春 北京海航大厦 250元/月 m2 海航 时代中心（一期）荣御15000元/m2
西安 檀香园 6000元/m2 民生新世界公寓 6500元/m2
天津 海航宁河 大体量开发项目 海航 YOHO湾 10000元/m2
长三角
上海 浦发大厦 70%产权 3元/m2/ 月
电梯分户监控系统
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食物垃圾处理器、生态灭虫
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项目开发需求分析
本项目的开发不仅符合海航集团品牌体系建立的需求，并能够成为海口住 宅市场的新标杆。
海航集团品牌建立
海航集团已建立酒 店行业品牌体系， 在积累了大量住宅 项目开发经验之后 ，需要建立住宅项 目品牌体系，并建 立海航住宅品牌特
11
甲方资源分析
海航集团开发的项目遍布集团航线和旗下机场所及的各大城市，地产开发经 验丰富。
海航置业
完成高档酒店、写字楼 、综合体、精品住宅、 大型生态旅游景区的土 地开发总面积1000万m2 ， 土 地 储 备 3000 万 m2 。
海岛建设
以海南岛为核心，完成 项 目 32 个 ， 面 积 241 万 m2 ；在建项目1个，总 占地面积3000亩；拟建 项目100万m2 ；土地储 备4.6万亩。
海航集团开发的住宅项目
三亚铂爵公馆 北京国瑞公寓
西安檀香园
桂溪湾
昆明海航御景公寓
民生新世界 海航荣御 国瑞城一期 法苑里
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甲方资源分析
海航集团开发的商业及城市综合体项目。
海口望海国际广场 北京国际航空城
海南离岛免税店 长春海航时代中心
深圳吉祥广场 广州中央海航广场
14
甲方资源分析
与海航集团合作的高档品牌商家
融资担保
地产开发
物业管理
招商运营
10
甲方资源分析
海航旗下拥有国际化水准的专业酒店管理公司。
企业数字
企业标签
世界酒店集团100强 中国最佳酒店管理集团公司 中国最具竞争力民族酒店品牌
1+20个布点城市 60家在营酒店 200亿物业资产 6000名专业员工
14000间客房
唐拉雅秀
奢华精品酒店——博唐 时尚精品酒店——珺唐 舒适型酒店 ——逸唐
有形象。
海口市场标杆树立
海口作为海南省会 城市，国际旅游岛 的重要门户之一， 单调而落后的住宅 市场已不符合其在 国际国内的整体定 位，迫切需求一个
标杆的树立。
17
怎么做？
Part Three 怎么做？
开发条件分析 目标客户分析 分物业市场分析 分物业发展建议
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开发条件分析
根据项目特性，中房信选取至关重要的六个宏观微观研究要素，进行开发 条件的分析。
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东南亚园林
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户型豪华化
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豪华外立面
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豪华装修
极品内装
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高档门窗
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顶级品牌豪华会所
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特色会所
特色私人会所
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品牌餐饮
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顶级管家物管
服务式公寓
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顶级物管
五星级酒店物管
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智能房屋中央控制系统
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掌纹、虹膜识别
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智能科技
昆明 海航御景公寓 6800元/m2 云南海航广场 综合体开发
杭州 花港海航度假酒店
长沙 浏阳海航中国集 大体量开发项目
珠三角
儋州 高尔夫别墅项目
广州
海口
中央海航广场 高端城市综合体开发
海航大厦 集团总部
海阔天空 国瑞城 12500元/m2
三亚 海阔天空 铂爵公馆 80000元/m2
12
甲方资源分析
做什么？
为什么做？
• 甲方资源条件分析 • 目标物业现状分析 • 项目开发需求
• 开发条件分析 • 目标客户分析 • 分物业市场分析 • 分物业发展建议
怎么做？
3
做什么？
Part One 做什么？
项目开发目标 分物业功能组合
4
项目开发目标
结合项目用地指标、区域发展规划与海航集团的开发诉求，本项目将被打 造为：服务于“三名”（明星、名人、名企）以住宅为核心的高端复合型 地产项目。
高价顶端明星住宅
土地功能齐全
省级CBD区域
服务于“三名阶层 ”
以住宅为核心的
高端复合型地产项目
5
分物业功能组合
本项目将以城市顶级白金社区为核心功能物业，配套商业、VIP会所、顶 级餐厅、企业会馆与奢华酒店等为配套功能物业联动的整体物业功能组合 。
城市顶级 白金社区
6
为什么做？
Part Two 为什么做？
甲方资源条件分析 目标物业现状分析 项目开发需求分析
7
甲方资源分析
海航集团是跨界集团的翘楚，是海南本地的龙头企业。
海航集团在航空旅游、现代物流和现代金融服务三大支柱产业的基础上，产业覆盖 航空、物流、资本、旅游业、实业、商业和机场七大产业，涵盖吃、住、行、游、 购、娱六大功能。
8
甲方资源分析
海航集团围绕“四个共同”的企业文化，朝着创建世界级企业和世界级品 牌的伟大目标不懈奋斗，不断从成功走向优秀，并逐步成长为受世人尊敬 的伟大企业。
四个“共同”
海航人的共同理念，是“诚信、业绩、创新”
海航人的共同信仰，是“天佑善人、天自我立、自我主宰”，是“真、善、美”，是“无疆大爱”
海航人的共同理想，是“造福于人类的幸福与世界的和平”
海口铂爵公馆地块项目 市场研究及项目发展方向报告
1
项目研究体系
研究目标
服务于明星、名企的白金五星社区
研究范畴
城市顶级物业及基础配套与个性化增值
研究对象
海口市场（住宅、商业、酒店、办公） 全国知名顶级案例（明星客Байду номын сангаас）
研究方法
多元要素分析法、目标客户访谈、专家研讨
2
报告框架梳理
• 项目开发目标 • 分物业功能组合