房地产估价理论与方法第一章试题

一、单选1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估『正确答案』C『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。

注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。

参见教材P4-5。

2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，，运营费用为有效毛收入的10%。

因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。

预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。

A.49627B.57647C.65548D.65920 『正确答案』C『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。

3.高层建筑物地价分摊，属于（）。

A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值提升评估业务 D.房地产价值减损评估业务『正确答案』B『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。

分摊，属于价值分配的业务范畴。

参见教材P4。

4.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明 B.发现 C.创造 D.确定『正确答案』B『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。

参见教材P6。

5.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同『正确答案』A『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。

参见教材P8。

6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价值 D.合格估价师的重新估价结果『正确答案』D『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为答案。

参见教材P9。

7.在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。

A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算C.抵押房地产价值动态评估D.房地产贷款项目评价『正确答案』C『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。

参见教材P15。

8.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。

A.确定保险标的的价值和保险金额 B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额 C.确定保险事故发生后的保险标的的价值 D.确定保险期间保险标的的价值『正确答案』A『答案解析』BC是保险事故发生后出现的估价需求。

D是保险期间出现的估价需求。

参见教材P18。

9.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A.5000B.12574C.12650D.13911 『正确答案』B『答案解析』损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。

5000+3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000+3000×（1－15%）×1/0.5%×【1－1/（1+0.5%）3】＝12574.13275参见教材P22。

10.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额『正确答案』D『答案解析』前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。

但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。

本题的综合性较强。

11.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。

A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构『正确答案』D『答案解析』估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。

其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

12.下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是（）。

A.估价委托人一定是估价对象权利人 B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人 C.估价报告使用人一定是估价利害关系人 D.估价委托人一定是估价报告使用人『正确答案』B『答案解析』可以用举例法排除错误选项。

如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。

故排除D；估价委托人可能是，也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。

参见教材P28。

13.一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要『正确答案』D 『答案解析』估价目的来源于委托人的估价需要。

参见教材P29。

14.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A.估价委托合同签订时间 B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿『正确答案』B『答案解析』本题中C是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定估价时点就是依据实地查勘估价对象的时间确定的。

但是本题中问的是本质上是由什么决定的。

估计时点是估价对象所评估的价值对应的时间，它取决于估价目的。

再次强调审题的重要性，看问题提出的角度。

参见教材P31。

15.关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以『正确答案』A『答案解析』参见教材P31。

16.一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。

A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象『正确答案』C『答案解析』同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。

如市场价值、非市场价值；价值类型主要是由其估价目的决定的。

参见教材P32。

二、多选题1.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长『正确答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。

参见教材P2。

2.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二 B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值『正确答案』AD『答案解析』参见教材P11。

3.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（） A.与实际成交价格相比B.与合格估价师的重新估价结果相比C.考察估价程序是否严谨D.考察估价过程方法有无失误E.制定估价业务技术规范和职业道德规范『正确答案』BCD『答案解析』判断估价误差。

（1）一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。

（2）一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。

（3）制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。

参见教材P9。

4.对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。

A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值更多精品资料下载关注大家网！大家论坛 B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小『正确答案』ABD『答案解析』C估价是科学，也是艺术，不能像物理学那样精准的要求误差；E复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。

参见教材P8-9。

5.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术『正确答案』ADE『答案解析』房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。

参见教材P5-10。

6.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产『正确答案』ABCD『答案解析』前四者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。

参见教材P14。

7.某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。

当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。

A.土地B.建筑物 C.装饰装修 D.动产 E.特许经营权『正确答案』ABC『答案解析』参见教材P17。

8.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力 B.反映估价师的职业道德 C.保护估价师和估价机构 D.保护估价报告使用人 E.规避估价风险『正确答案』CDE『答案解析』合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。

参见教材P33。

9.下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。

A.做到诚实正直公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章『正确答案』ACE『答案解析』B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力；D不能收取任何额外费用。