美国土地利用管理及其启示_颜学毛
本世纪美国土地利用规划的回顾与评述
本世纪美国土地利用规划的回顾与评述
查志强
【期刊名称】《上海城市规划》
【年(卷),期】1997(000)006
【摘要】本文回顾了美国本世纪土地利用规划的发展进程,对现代规划形势进行了总结,指出土地利用规划在二十一世纪仍将继续成为美国管理社区发展的主要支柱。
(原文发表在《美国规划协会杂志》1995年第3期,作者Edward J·Kaiser与David、Godschalk,经作者授权,作此编译)
【总页数】5页(P38-42)
【作者】查志强
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】TU981
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美国土地管理制度及其启示
美国土地管理制度及其启示作者：林目轩来源：《国土资源导刊》2011年第01期编者按：根据国土资源部的安排，受美国林肯土地政策研究院和加州大学圣伯纳迪诺分校的邀请，中国土地管理法律制度培训团于2010年11月14日至12月4日在美国进行了为期21天的培训和考察。
培训团系统地学习了美国的土地产权、土地规划、耕地保护、土地整理、土地征收和土地市场及税收等相关法律制度和操作实务。
多位教授为培训团作了一系列精彩的讲课。
此次对美国土地管理的基本情况、法律制度、操作实务等都有了较深的了解，虽然中美土地基本制度不同，但在诸多方面仍值得我国借鉴，对进一步完善我国土地管理法律制度，推进我国土地管理事业发展给予了新的启迪。
完整的土地产权登记制度美国是个极其重视土地私有产权的国家。
土地私有制是这个国家的基本特征，这一特征渊源于建国初期建立的土地私有制基本框架，美国大多数国民认为私有制为自由和公民权利提供了基础和保障。
虽然1787年美国宪法中没有专门针对土地产权的条款，但在1791年《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿，私有财产不能被征收作为公共用途。
这个条款确了立了4个关键性的概念：明确了私有产权存在，明确了征收土地是一种政府行为，明确征收土地的用途必须是公共用途，征收土地必须给予土地所有权人合理补偿。
进入20世纪，美国的私有产权保护得到了进一步强化，以全球化推进和1989年东欧和前苏联剧变为标志性事件，明晰和保护私有产权不但在美国得到进一步的发展，并随着技术进步和政府变革的推进，成为全球语境下许多发达国家和发展中国家的共同诉求。
虽然美国为土地私有制国家，但美国仍然约有40%的土地为公有土地，用于公共用途，主要为国家公园、未利用土地、生态保护区、公共设施和公益事业用地及私人无法利用土地。
这些土地是美国各级政府通过战争掠夺、收购和征收私有土地等方式而获得，分别属于联邦、州、县或市政府所有，由各地相关土地管理局管理。
高中地理第四章生态环境保护第二节草地退化及其防治课
知识点一 草地退化
内蒙古寓言 乌拉盖之死 乌拉盖湿地位于内蒙古自治区锡林郭勒盟东北部， 北 京西北方不到 1 000 公里处。乌拉盖湿地——乌拉盖水系 曾经维持着广袤的东乌珠穆沁草原。 锡林郭勒盟乌拉盖管 理区的网站上，一直自豪地说这是“世界上最好的草原” 。
令人不愿相信的是，自 2004 年以来，由于上游截断 水源发展矿业及附属产业，乌拉盖湿地已干涸。曾经近 5 万公顷的乌珠穆沁草原正奄奄一息。 目前在内蒙古自治区 6 534 万亩可利用草场中，退化 草场 3 037 万亩，包括重度退化 169 万亩以及沙化 51 万 宙、盐渍化 353 万亩。 思考探究：内蒙古草原退化的主要原因是什么？ 提示：过度开垦；过度放牧；滥挖药材；水资源利用 不当等。
进入新世纪以来，为加强对“三化”草原治理，修复 草原生态， 2000 年至今， 国家对草原保护建设的投入 1 300 亿元，其中， “十二五”期间 1 018 亿元。在政策及项目 的推动下，2015 年全国禁牧休牧轮牧草原面积 1.62 亿公 顷，约占全国草原面积的 41.3%；草原综合植被盖度达到 54%，较 2011 年提高 3 个百分点。 思考探究：针对草地退化的现状，我们应采取哪些措 施保护草地资源？
主要分布在 热带 热带草原气 草地 候区 主要分布在 夏季高温多 温带 雨、冬季寒 草地 冷干燥的温 带气候区
呈带状分布， 非洲、南美 含有散生乔 洲、澳大利 木或灌木 亚 呈带状分布， 亚洲、欧洲、 以温带多年 南美洲、北 生旱生草本 美洲、澳大 植物为主 利亚
分布在较 为湿润的 呈带状分布， 亚洲、欧洲、 寒带草地 寒带气候 以苔藓为主 北美洲 区
1 ． 美国先后出台过多部有关土地利用的法规，如 1934 年出台了“泰勒放牧法”，1935 年出台了“水土保 持法”等，这些法规对美国资源与环境产生了深远影响。 下图是美国过去 200 年来草地面积变化图。 读图完成下列各题。
美国土地管理制度及其启示
美国土地管理制度及其启示编者按：根据国土资源部的安排，受美国林肯土地政策研究院和加州大学圣伯纳迪诺分校的邀请，中国土地管理法律制度培训团于2010年11月14日至12月4日在美国进行了为期21天的培训和考察。
培训团系统地学习了美国的土地产权、土地规划、耕地保护、土地整理、土地征收和土地市场及税收等相关法律制度和操作实务。
多位教授为培训团作了一系列精彩的讲课。
此次对美国土地管理的基本情况、法律制度、操作实务等都有了较深的了解，虽然中美土地基本制度不同，但在诸多方面仍值得我国借鉴，对进一步完善我国土地管理法律制度，推进我国土地管理事业发展给予了新的启迪。
完整的土地产权登记制度美国是个极其重视土地私有产权的国家。
土地私有制是这个国家的基本特征，这一特征渊源于建国初期建立的土地私有制基本框架，美国大多数国民认为私有制为自由和公民权利提供了基础和保障。
虽然1787年美国宪法中没有专门针对土地产权的条款，但在1791年《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿，私有财产不能被征收作为公共用途。
这个条款确了立了4个关键性的概念：明确了私有产权存在，明确了征收土地是一种政府行为，明确征收土地的用途必须是公共用途，征收土地必须给予土地所有权人合理补偿。
进入20世纪，美国的私有产权保护得到了进一步强化，以全球化推进和1989年东欧和前苏联剧变为标志性事件，明晰和保护私有产权不但在美国得到进一步的发展，并随着技术进步和政府变革的推进，成为全球语境下许多发达国家和发展中国家的共同诉求。
虽然美国为土地私有制国家，但美国仍然约有40%的土地为公有土地，用于公共用途，主要为国家公园、未利用土地、生态保护区、公共设施和公益事业用地及私人无法利用土地。
这些土地是美国各级政府通过战争掠夺、收购和征收私有土地等方式而获得，分别属于联邦、州、县或市政府所有，由各地相关土地管理局管理。
另有60%的土地为私有土地。
美国地方政府建立了完整的土地产权登记制度，并可以公开查询；私有产权拥有对土地的控制进入权、使用权、销售权、租赁权、赠与权和继承权等；除非为了公共用途并给予合理补偿，私有土地不能被征收。
美国农地制度对我国农地制度改革的启示
业的诞生和普及， 从而实现了产供销一体化和农业生产经营的 企业化。 在农村土地经营制度的确立与运行过程中， 在农村土 地等 生产要素的组合与配置过程中， 美国政府往往通过土地产 权制度的 有效变革来推动农村生产要素的合理组合与优化配 置。在农民家庭农场的建立与发展过程中， 政府通过土地所有 权和经营权的分离， 借助于土地租佃等形式来扩大家庭农场经 营规模 在家庭经营过程中， 政府把国有土地只 法律意义上 保留 的所有权及其相应的收益分离权． 其他一切权益均归家庭经营 主体所有， 以此来提高土地投人产出效串， 为农村土地经营制度 内在潜力的释放创造必耍的契机与动力。 从土地制度的外部环境看： 农业之所以取得成功， 美国 一个 主要的原因在于政府及时有效、 全面配套的 支农政策， 这些政策 主要有： 政策保津机制， 包括技术推广与应用的支持政策、 价格 支持政策、 资金信贷支持政策以及农产品出口支持政策等； 服务 协调机制； 法律规范与约束机制； 宏观调控管理机制等。这些支 农政策的实施为农村土地经营侧度的有效运行， 为以家庭经营 为主导的农业经营方式制度效应的释放， 创造了 必要的保雄机 制， 提供了一个良 好的外部运行环境。
二、 美国家庭农场的 特点
家庭农场是美国 农村土地经营制度运行的主要载体， 研究 美国农地制度 ， 重点软是研究美国家庭农场土地制度， 美国家 庭农场具有其鲜明的特点： （ 农场主拥有不完全的土地所有权 一｝ 在美国， 联邦和州政府对土地终保有三项权利： 一是土地征 用权， 要政府是用于公共目 只 的征地， 并且用适合的市场价格给 予原土地所有者补偿， 征用土地就是不可抗拒的； 二是土地管理
一、 美国的农地制度
美国是资本主义国家中典型的士地私有制国家， 其大部分 土地为私人企业和个人所占有， 国土分配比 例大致为： 私有土地 占５％ 联邦政府占加％多， ０ 多， 州政府土地占１％左右， ０ 而在 联邦和州政府所有的土地中， 绝大部分是森林、 草地和沼择等非 耕地。美国农村土地基本被家庭农场所占有， 它在美国农业生 产发展过程中占有重要地位。 从土地产权制度来看： 美国土地主要有国有和私有两种羞 本形式 而组随着农业生产的发展， 土地国有比重相对下降， 土
美国通过土地流转发展现代农业的启示
农业工程技术·综合版 2016年第7期·78·美国通过土地流转发展现代农业的启示美国公司大规模收购农田据AgroPages世界农化网报道，Farmland Partners公司宣布在佛罗里达州收购的约2400英亩土地，收购土地将种植牧草，此前该公司还租用了Sun Dial Farms约4000英亩土地。
该公司主要业务是通过在北美收购优质农田种植作物，满足全球对食品、饲料、纤维和燃料等产品的要求。
截止2016年7月7日，Farmland Partners公司拥有承包农场268个，农场总面积达113649亩。
Gladstone Land公司耗资510万美金收购了401英亩农田，这些农田将用于种植瓜果蔬菜及坚果类作物。
Gladstone Land 是一家专门从事农田收购出租的公司，公司的农场分布在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、俄勒冈州、密歇根州和内布拉斯加州。
联想到今年1月份沙特阿拉伯Fondomonte公司收购美国西南部农田及之前其母公司购买维克斯堡附近一万多亩农田的新闻可发现，美国的土地流转是高度自由化、市场化的。
这种高度自由化的土地流转方式能够快速扩大农场规模，对于推进农业机械的大规模使用，提高农业生产技术，实现农业的现代化管理更是有着显著的优势，那么美国土地流转具体形式有哪些？美国土地流转形式及其优势美国的土地分私人所有、联邦政府所有和州政府所有3种，分别占全国土地总面积的58%、34%和6%，土地流转通常是土地使用权、经营权的有偿转让，一般不涉及土地的所有权。
目前，美国土地流转的方式主要有两种形式。
一是出售国有土地，即通过出台一系列的法案，如《土地先购权法》《宅地法》来鼓励拓荒和土地的开发。
二是市场交易，如果要使用那些不属于自己的土地，都需要通过市场交易来实现。
美国流转市场的交易主体是私人，交易形式为官方、民间与半官方3种。
在政策规定许可的范围内，土地无论公私可以自由买卖、出租、抵押和继承。
美国国土资源管理的经济与启示
自１ 世 纪 中 期 的淘 金 热 到 ２ 世 纪 ３ 年 代 。这 个 阶 段 包 含 开 放 公 共 土 地 ， 由 于 发 现 和 所 处 ９ ０ ０ 地 点 而 获 得 矿 产 开 采权 。 西 部 可 根 据 适 当 的 法 规 条 文 获 得 水 资 源 的 开 发 权 。 公 园 、纪 念 馆 、
收 稿 日期 ：２ ０ － ０１ ０ ： ０ ２－ － ８ 修 订 日期 ：２ ０ ０ ２— ０ — ２ ４ ｌ 作 者 简 介 ： 方 先 知 ． 男 ， 学 士 。 高 级 工 程 师 ， 现 任 湖 南 省 国 土 资源 厅 副 厅 长 。
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济 能 与中西部 和 东部竞争 ，建立 了全 国性 的经 济增长基 础 ；②关 键资源 的开发 ， 主要 是通 过 刺 激 私 人 企 业 和 政 府 支 持 ， 以 及 合 理 地 调 节 公 共 和 私 人 利 益 的竞 争 而 获 得 了极 大 的 成 功 ；③
产 权 和 资 源 必 须 在 市 场 上 能 够 自 由交 易 ， 这 是 优 化 自然 资 源 配 置 达 到 最 优 化 利 用 的 手 段 ； ④
源 ，满 足 国 家 工 业 化 的 需 求 。 石 油 生 产 能 自给 自足 ， 主 要 工 业 原 料 在 国 内生 产 ， 国 家 具 有 铝 和 进 口矿 物 原 料 的 加 工 能 力 。 在 石 油 、 天 然 气 、 矿 产 加 工 方 面 ， 提 供 了全 国性 的 就 业 机 会 。 此 时 十 分 显 著 的 是 ，投 资 资 源 开 发 业 促 进 了 美 国 的就 业 和 发展 ，在 美 国境 内 的加 工 业 又 促 进 了就 业 。 国土 资 源 粗 放 管 理 阶 段 的不 利 影 响 ， 总 的 看 来 存在 ５ 方 面 的 缺 陷 ： 一 是 缺 乏 资源 保 个
美国土地管理政策演变及启示
４６河南国土资源 ２００６／１１ＧＵＯＪＩＢＯＬＡＮ 土地资源管理政策的演变以对农地管理为主线 美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。
由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。
因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。
建国至２０世纪初的开发期（１７７６年至２０世纪３０年代）。
美国独立时，国土仅从东部海岸线延伸至密西西比河，随后经过一系列殖民战争和购买，联邦政府所拥有的土地面积不断扩大。
为了鼓励西部开发，１８６２年的宅地法免费为西部每个成年移民赠送１６０英亩土地，用于定居经营。
１９世纪末、２０世纪初又出台了一系列对宅地法进行修改的法令，将赠送面积扩大到３２０英亩、６４０英亩。
美国宪法将土地使用的管理权赋予各州，１９世纪２０年代，大多数州都将管理土地的权力下放给地方政府，这种广泛的权力下放几乎将决定权都交给了地方政府。
这一阶段以迅速且不加选择地处理公有土地而著称，期间大量的土地被转让，这些政策被标榜为维护自由民和中产阶级城市居民的利益，但实际上各方案的真正受益者多为投机分子、开发商和地方政府。
觉醒期（２０世纪３０年代至７０年代）。
２０世纪初，美国城市人口十分密集，拥挤的城市使得人们广泛要求对土地使用加以严格管理，并将用途不能相容的土地隔开。
分区制是美国控制土地使用最重要的一环，所有开发与发展管理计划几乎都使用分区制作为其管理手段。
分区制也同时指明哪些地区是为了农地或农业使用而保留的。
尽管如此，１９４０年到１９７０年的３０年间，美国的总居住面积还是增长了１倍，其中２／３位于郊区或非都市区，主要是占用农地和其他农村用地。
保护期（２０世纪７０年代至９０年代中期）。
某些类型的土地利用变更的不可逆性使得生物多样性、生态功能、独特的土地资源、表土自然生产潜力丧失。
此外，不恰当的土地利用方式带来环境污染和其他危害，促使美国政府采取积极的行动来管理土地资源。
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湖南日报/2013年/4月/20日/第007版
理论纵横
美国土地利用管理及其启示
省国土资源厅党组副书记、副厅长颜学毛
美国是土地资源大国，其土地利用与管理有得有失，值得我们研究和借鉴。
不久前，笔者参加省委组织部举办的“美国环境与城市可持续发展专题培训班”，形成了一些初浅认识与体会。
美国土地利用管理的历史变迁
城镇发展模式经历了从无序蔓延向精明增长的转变。
二战后，美国小城镇人口迅速增加，上世纪80年代又完成了产业郊区化，消耗了巨量土地资源。
之后政府反思这种增长方式，并制定“精明增长”政策框架，鼓励利用建成区内低效用地，保护农田、风景区、生态敏感地，鼓励紧凑型建筑设计等，在控制城市扩展方面取得显著成效。
土地利用目标经历了由全面开发向严格保护转变。
美国政府和民众一度忽视保护土地资源。
1934年，美国西部600多万亩农田的3亿多吨表土被刮走。
此后，政府采取一系列法律、经济、行政手段，加强农用地特别是耕地保护。
土地利用规划经历了从实体规划向综合规划转变。
20世纪前，美国土地利用规划着重于物质建设、空间形态布局等实体要素。
20世纪后，逐步向综合规划转型，涵盖经济发展战略、各类用地配置与布局、公共服务设施、社区安全、历史文化保护、社区再发展等多项内容。
土地再次开发经历了由城市更新向社区开发转变。
美国于1949年至1972年开展了大规模城市更新运动，导致城市地价过高、开发过度、人地关系不协调等问题突出。
1974年联邦政府以社区开发计划取代城市更新计划，从以开发商为主大拆大建，转向社区自行组织小规模、分阶段渐进式改善。
美国土地利用管理的主要特点
宏观调控与微观管理并重。
美国联邦、州和地方在土地的所有、使用和受益上各自独立。
联邦政府除直接管理联邦公有土地外，主要运用法律、经济和行政手段对土地利用行为进行宏观调控引导。
微观管理方面，则由地方政府通过区划条例等直接规范土地利用行为。
维护公益与保护私益并重。
美国的私有土地约占全国总面积的58%，私有土地可以买卖、租赁，但政府制定了严格的管理制度，基本原则是不能在私有土地上进行“有害公益”的行为，实施土地用途管制制度。
国家可动用“征收权”将私人土地转为公有，但征收目的必须是公共使用，且必须给予公正补偿并经过正当程序。
编制规划与实施规划并重。
美国联邦政府对规划不实行集中统一管理，也没有制定涉及全国范围的土地利用规划，但各类涉及土地利用的规划相互衔接、相互补充。
土地利用规划在层级上大致分区域级、州级、亚区域级、县级、镇级。
规划一经议会批准，便具法律效力，实施规划须坚持既定方针。
行政引导与公众参与并重。
美国地方政府均建立了健全的规划管理机构，加强对土地利用的引导、管理和监督。
政府高度重视公众参与规划，因为规划事关每个人切身利益，美国民众也乐于积极建言献策。
对我国土地利用管理的几点启示
坚决贯彻落实节约优先战略，切实转变土地利用方式。
改革开放以来，我国用地表现为建设用地总量快速增加和粗放利用。
随着资源环境约束日益强化，我们必须转变增长方式、实现内涵式集约型发展，要大幅提高土地利用效率和承载的产出效益，努力以较少的土地资源占用支撑经济平稳持续发展。
统筹开发与保护的关系，实现土地利用的经济、社会、生态效益有机统一。
构建和谐的人地关系，必须把质量管理、生态管护作为土地利用管理的重要任务。
要始终坚持最严格的耕地保护制度；在土地修复和开发活动中，要尊重生态规律，避免造成对生态的破坏。
始终坚持以人为本，维护群众土地权益。
在我国，各类主体围绕土地的利益调整和纠纷已经成为引发社会矛盾的重要因素。
必须加快推进征地制度改革，建立公平、共享的土地增值收益分配机制，改革重点应放在保护农民合法土地权益上。
健全相关法律制度，强化土地利用规划管理。
我国土地规划管理存在规划严肃性和权威性不强、规划公众参与程度不够、与其他规划衔接不紧、规划修改制约不严等问题。
要加快土地规划法制建设，从根本上解决这些问题。