城市土地交易的问题及解决措施
土地交易市场的问题与对策
浅谈土地交易市场的问题及对策土地市场的进展是以社会主义的经济的进展为前提和依托的，随着市场的经济不断纵然进展，土地作为社会经济活动的载体和要素资产，必然要与其他要素一并进入市场以实现其经济价值。
目前，土地市场还处于新旧体制时期，土地市场到运作不太规范，土地商场交易中各类新问题情形也接踵而至。
本文结合我市实际情形，对土地交易中存在的一些问题浅谈几点个人观点，以便与读者一路探讨我市土地市场的规范运作，以资读者一路探讨我市土地市场的快捷、健康、持续进展。
一、我县地交易市场中目前存在的问题《一》划拔土地利用权出让手续不完善，条件欠成熟。
一、划拔土地是政府以行政手腕配置土地资产的方式之一。
依照土地法律、法规之规定。
划拔土地不能直接进入土地市场，要进入市场，必需补办好划拔土地记录手续，补交土地出让金后方可进入市场，进行转让。
由于受到利益驱动，划拔土地单位违规在已取得的划拔土地上进行土地开发，收房产，地产一并进行出售或租赁，形成极差地租受益，造成土地市场进展不平衡。
按照法律规定，除法律规定享受行政划拔土地之外，其它土地，包括原划拔土地，必需补办或办理土地利用权出让手续，没有办理土地出让手续的，须依照基准地价是期收取土地收益金。
以经营服务行业为例，原所属用地全数为划拔用地，且大部份处市黄金地段，寸土寸金，土地差价极为差异，虽然法律要求原用地单位补办土地出让手续，进行土地记录。
但大部份单位强调企业困难、职工安置难度大等多种理由，直到此刻还未履行有关用地手续，土地收益金应与实收差距极为差异，造成了有令不行，有禁不止。
而实际处置划拔土地进程中，到以国有资产管理局牵头，单位运作进行处置，无心造成国有资源流失，也伎土地出让后土地权属纠纷连绵不断，增加了政府负担，造成不可预见的后果。
二、划拔土地出让，招标，拍卖、挂牌等出让方式运作不一。
国有资产流失较为严峻。
国有土地利用权严格实行招，拍、挂出让，从源上避免腐败，起到了必然的作用，在社会起到了良好的社会效应。
当前中国土地市场存在的主要问题及对策
当前土地市场存在的主要问题及对策近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：1、农村与城市分割的土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。
中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。
根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由政府进行征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配臵给城市使用者。
这种土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖。
由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
2、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。
近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整；在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位臵来确定的，它与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。
在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。
考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。
为进一步完善土地市场，建议从以下方面着手：1、进一步完善市场土地配臵机制，限定政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明公开的土地市场。
土地公有制从各方面来分析都是符合中国的基本国情的，应坚持土地公有的地位毫不动摇。
论城市土地管理中存在的问题及对策
论城市土地管理中存在的问题及对策城市土地管理是一个重要的社会经济管理工作，但在实践中常常存在着一些问题。
下面将从土地使用、土地开发和土地保护等方面，分析城市土地管理中存在的问题，并提出相应的对策。
一、土地使用问题及对策1. 土地利用效益不高。
在城市土地开发中存在着过度开发、低效利用的问题，导致大量土地资源被浪费。
解决这一问题，需要加强土地利用评价和规划管理，优化土地利用结构，提高土地利用效益，避免资源的过度开发和浪费。
2. 土地承载力不足。
由于城市人口不断增加，土地资源供应有限，土地承载力容易超过其承受能力，导致城市环境恶化。
应加强土地资源调查和评估，制定科学合理的土地规划，合理布局城市用地，提高土地承载能力。
3. 土地使用权不清晰。
在土地使用和交易过程中，存在土地使用权不明确、土地交易流程不透明的问题，容易引发纠纷和腐败。
应加强土地管理的规范化和透明化，建立健全土地登记与交易体系，保障土地使用权的明确和登记。
1. 土地开发规划不合理。
在城市土地开发中，常常存在着盲目扩张、重点发展不明确、规划不合理的问题，导致城市拥堵、资源浪费等。
应加强土地开发的规划管理，科学制定土地开发规划，合理布局城市的空间结构，提高土地利用效益。
2. 土地开发途径单一。
目前，城市土地开发主要集中在商业、住宅等领域，缺乏多元化的开发途径，导致土地开发利用方式的单一化。
应鼓励多元化土地开发，发展产业园区、休闲旅游区等，提高土地资源的利用效益。
3. 土地混合开发不足。
在城市土地开发中，往往存在着分散开发、片面发展的问题，缺乏整体规划和统筹管理。
应倡导土地混合开发，通过引入多种功能，提高土地开发的综合效益。
1. 土地过度流转。
在城市化进程中，土地的快速流转导致了土地的大面积破坏和农村土地非农化的加剧。
应加强土地保护意识，推行土地集约利用，建立土地保护制度，遏制土地过度流转。
2. 土地环境污染。
城市土地管理中普遍存在土地环境污染问题，如矿产开发、工业废水等对土地环境的破坏。
我国城市土地使用权交易中存在的问题及对策研究
我国城市土地使用权交易中存在的问题及对策研究我国自二十世纪八十年代就开始实施土地使用制度的改革，经过多年发展，已经基本建立了城市土地使用权有偿使用制度和公开土地市场交易制度，城市土地使用权的交易行为趋于规范，但是在城市土地交易中，仍然存在诸如管理制度不完善、存在土地投机行为和隐形市场交易等问题。
影响了城市土地市场健康、有序的发展。
标签：城市土地；使用权交易；对策研究我国对于城市土地使用权的交易虽然已经有了明确的法律法规，并明令禁止经营性项目土地以协议的方式来进行交易，但是一些地方政府对于这些政策并没有进行很好的执行，并且存在着“政令不通”等诸多问题，因此相关部分就需要进一步规范我国的城市土地交易模式。
1、城市土地使用权交易过程中存在的问题1.1我国城市土地出让方式有待规范我国现阶段的土地使用群出让制度缺乏系统性与统—性，其各项法律法规中的内容也有着重复性与不协调之处，而这些重复的法律法规也导致了对于城市土地使用权出让的规定内容过于繁杂，并且容易导致矛盾的产生。
比如说在商业以及住宅等房地产项目的使用权交易过程中，其协议出让所占据的比重比较大，因此缺乏足够的市场竞争。
此外，我国许多城市中也都存在着大量无偿划拨的土地，而相关用地单位对于这些土地有着很大的处置权，而政府对于这些问题也难以进行有效的控制。
在政策具体实施的过程之中，还有可能留下一些协议出让的扣子，并且会导致协议出让价格较之招标与拍卖价格有明显降低的情况出现。
1.2缺乏合理的土地储备、供应机制我国现阶段的土地储备结构在土地收购的过程中依旧存在着较大的盲目性，并且对于土地的储备规模以及储备周期等因素缺乏科学机制的合理制定。
各个地区对于土地储备的政策条文中也缺乏明确的规定，其储备规模以及储备周期也是随机出现的。
此外，我国各地的出让数量也没有一个明确的规定，其多半是根据市场的具体需求以及地方政府的财政需求来决定的，这也就导致了我国土地的储备数量存在着较大的不确定性，并且缺乏一个长远的规划，在这种情况下，也就难以确定储备土地的数量以及储备周期。
城市土地经营存在的问题与建议
级土地 市场供给 量 失控主要 表现
在政府对土地使用权 出让 的宏观失控 。 土
地 出让 缺 乏 统 一 规 划 控 制 ， 成 大 量 土 地 造
地， 城乡接合部大量土地归集体所有 ， 划拨
定应补交的出让金 ， 明确缴纳办法。
２３３实施城 市土地使用 权市场交 易 ． ．
浪费 。如一些开发区盲 目开发 ， 导致 了大 量土地的闲置和 巨额资金的浪费 。另外 ， 旧有的城市土地供应是通过划拨 、 出让等 方式， 使城市土地使用权从原使用 人手中 直 接进入 房地产 市场 。这种模 式程序 简
经济 适用 房建设用 地必须 严格执 行 国家
立 项 条 件 ， 制 经 济 适 用 房 售 价 ， 止 开 控 防
发商 以开发经 济适用房 为名牟取暴利 。 ２２健全城市土地储备制度 ．
我 国城市 土地配置 市场 化程度 还不 高 ，一 是 市 场 化 配 置 土 地 所 占 比例 不 高 ； 二 是 出 让土 地 的方 式 市 场 化 程 度 不 高 。 土 地 出 让 方 式 有 协 议 、 标 、 卖 等 ， 卖 市 招 拍 拍
地供求信 息， 公开土地交易管理程序 。要 实行土地登记可 查询制度 ， 采取切实措施
同步 办 理 土地 出 让 手 续 或 依 法 缴 纳地 租 ；
信 息披露制度
目前， 不少地方城市土地地价 以及 建 设用地信 息、 土地登记信息等仍掌握在 少 数 人手里 ， 地信 息不公开 ， 土 公开信息 不 全面 、 不完整。 为此 ， 要定期公布和提供 土
中获得一部分级差收益。 弊端是市场运行 不 规范 ， 追求 短期收益 ， 造成城 市土地 供 应总量上的失控。 １ ． ２市场化程度不高
当前土地出让中存在的问题及强化措施
当前土地出让中存在的问题及强化措施首先，非法占用土地是土地出让中的一大问题。
一些人在没有进行合
法手续的情况下非法占用土地，导致土地资源被浪费和破坏。
为解决这个
问题，可以加强土地管理部门的执法力度，建立严格的监管制度和检查机制，对违法行为进行打击和惩罚，同时加强宣传教育，提高公众对土地保
护重要性的认识。
其次，土地低效利用也是当前土地出让的一个问题。
土地出让后，一
些用地单位没有充分开发利用土地资源，导致土地资源的浪费。
为解决这
个问题，可以加强对土地出让合同的监管，明确规定土地利用的具体要求
和限制，同时建立激励机制，鼓励用地单位进行土地资源的合理开发利用。
最后，土地收入不稳定是当前土地出让的一个问题。
由于土地价格的
波动和市场需求的不确定性，一些地方政府的土地收入很不稳定，给地方
财政造成了压力。
为解决这个问题，可以通过规范土地出让的程序和流程，提高土地出让的透明度和公正性，同时加强土地市场的监管，防止土地价
格的过度波动，保证土地收入的稳定性。
综上所述，当前土地出让存在的问题包括非法占用、低效利用、土地
流转不畅和土地收入不稳定等。
为解决这些问题，可以采取加强执法力度、制定监管制度、建立激励机制、简化流转手续、降低流转成本、建立土地
流转市场、规范出让程序和提高土地市场监管等强化措施，以促进土地资
源的合理利用和保护。
出让土地的整改措施
出让土地的整改措施随着城市建设的不断发展，土地利用逐渐成为一个重要的社会问题。
为了更好地满足城市发展的需求，许多地方政府采取了土地出让的方式，将土地出让给开发商等各种业主。
然而，由于土地利用的不合理、浪费等问题，已经对我们的社会和环境造成了严重的影响。
因此，为了解决这个问题，我们必须采取一些切实可行的整改措施。
首先，应该建立一个合理的土地利用规划。
我们需要研究城市的发展需求，了解哪些区域适合建设哪些设施，如住宅、商业区或公共设施等。
同时，还需要考虑保留足够的绿地和农田，保证城市生态的平衡。
通过制定合理的土地利用规划，可以有效避免土地资源的浪费和不合理利用的问题。
其次，应制定严格的土地出让政策。
政府需要根据土地的具体情况，制定一套科学合理的出让政策。
首先，要确定合理的出让价格，杜绝土地买卖中的黑市交易。
其次，要加强对土地使用权的管理，建立土地使用权的登记制度，确保土地使用者合法行使权利。
最后，要加大执法力度，对违规出让土地的行为进行严厉处罚。
通过这些措施，可以提高土地的使用效益，防止土地资源过度消耗。
再次，应该加强土地的监管和评估工作。
政府需要建立一套全面的土地监管制度，对出让的土地进行跟踪管理，确保土地使用者按照合同履行相关义务。
同时，还应定期对土地进行评估，发现问题及时解决。
通过加强监管和评估工作，可以提高土地使用的透明度和效果，减少不合理利用土地的情况。
最后，应该加强宣传和教育工作，提高广大群众的土地保护意识。
政府可以通过开展宣传活动、举办培训班等形式，向公众普及土地保护的重要性，增强群众的环保意识和责任感。
同时，还可以加强对土地相关法律法规的宣传，使公众了解土地规划和利用的法律法规，并积极参与土地保护事务。
综上所述，为了解决土地利用不合理、浪费等问题，我们应该采取一些切实可行的整改措施。
首先，建立合理的土地利用规划；其次，制定严格的土地出让政策；再次，加强土地的监管和评估工作；最后，加强宣传和教育工作，提高公众的土地保护意识。
当前整顿我市土地市场秩序要解决的突出问题及具体措施
当前整顿我市土地市场秩序要解决的突出问题及具体措施当前整顿我市土地市场秩序要解决的突出问题及具体措施当前整顿我市土地市场秩序要解决的突出问题及具体措施一、国家治理整顿土地市场秩序的范围和原则治理整顿的范围：新《土地管理法》实施以来，土地管理和土地交易、使用情况。
（一）各类园区用地。
主要是违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区（城、村）及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。
（二）非法圈占集体土地。
主要是单位和个人擅自与乡、村、组签订“征地”、占地协议而圈占土地问题。
（三）违法违规交易。
主要是违反《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》供地和擅自利用划拨土地、集体土地进行经营性房地产开发问题。
（四）管理松弛。
主要是有法不依、执法不严，甚至执法犯法，为不法分子大开方便之门；财务管理上违反财经纪律特别是违反国家“收支两条线”的规定以及中介机构未按规定与行政机关脱钩的问题。
治理整顿的原则是，自查为主、突出重点、重在整改、区别对待。
（一）自查为主。
这次治理整顿工作实行上下联动、自查为主。
治理整顿工作的基础是市、县两级的自查自纠，上级部门应加强对下级部门治理整顿工作的督查和指导。
（二）突出重点。
治理整顿中进行依法行政教育，重点是领导机关和管理机关；开展自查自纠，重点是制度不落实、管理不到位问题；查处非法占地、非法入市，重点是查处违规设立园区、擅自协议圈占集体土地和擅自利用集体土地、划拨土地进行经营性房地产开发的行为。
（三）重在整改。
针对土地市场秩序中存在的问题，要立足于从管理上查找原因，举一反三，制定整改措施。
对尚未建立管理制度的，要限期建立；对制度不落实、管理不到位的，要研究落实措施；对来自外部不适当干预的，要通过法制宣传、建立公开透明的办事程序和集体决策制度，提高抵制不适当干预的能力。
（四）区别对待。
对治理整顿中发现的问题必须主动纠正，对不主动自查自纠，通过上级抽查或群众举报发现的问题，依法从严处理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市土地交易的问题及解决措施
作者：张骏
来源：《中国房地产业·下旬》2018年第03期
【摘要】土地交易是以土地作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换等一系列活动。
政府回收土地再将土地推向市场的过程是一个存在巨大差价的过程，低价从农民手中收购土地然后高价抛入市场，虽然在很大程度上增加了政府的财政收入，但由于制度的不完善，不仅损害了农民的切身利益，还带来了一系列的社会问题。
【关键词】城市土地；交易问题；对策分析
【中图分类号】F293
【文献标识码】A
虽然城市与城市的发展，加快经济发展的进程和人民生活水平的提高对城市发展做出巨大贡献，但同时也带来了负面影响，如城市规模的不断扩大，耕地面积减少，粮食安全和生态环境是城市的内部威胁的人口拥挤，交通拥挤、绿地减少、空气污染严重。
这些负面影响不仅降低了城市生活质量，而且在一定程度上阻碍了城市的经济发展。
如何从城市土地使用权交易管理的角度来规避和解决这些城市问题，因为土地是一切城市活动的载体。
1、土地交易中存在的问题
1.1 交易法律制度不完善
法律是我们做事情的准则，但是在城市土地交易的过程中经常会出现非常多的争议。
首先，土地所有权的归属争议，比如城市中的土地，归国家还是个人所有，土地经营权一直以来都是讨论的关键所在。
自从国家实行“经营城市，经营土地”以来，将土地划分给各个的地方政府，就接连不断的出现问题，所以完善相关土地交易制度是非常重要的。
其次，集体土地使用权的交易制度也存在问题，物权的归属没有明确的规定，相关交易安全程度低，比如相关法律政策中规定，在没有经过发包方的同意之下，承包方擅自作为发包方发展下级进行交易的，被判定交易无效，以发包方是否同意作为标准，加大了不安全因素的存在，而且会发生很多不正当的交易。
1.2 房价上涨，经济泡沫化
房价的上涨究其根本就是成本的投入过大，也就是土地价格过高。
政府垄断土地，为了取得最大经济效益，所以提高了地价，而开发商为进一步获利，又再度提价，造成房价的疯长，但最终承受这一切的就是购房群众。
房价的上涨带来经济的泡沫化，会造成牵一发而动全身的
结果，如政府不加紧应对，加以控制，将会造成整个经济链的瘫痪，出现金融危机。
在抑制房价上涨的过程中，政府虽然已出台相关措施，但都无法从根本上缓解这些问题。
2、城市土地交易问题的解决措施
2.1 增加补偿金额，降低土地价格
土地的补偿是一个需要严格标准与灵活性的工作，现如今补偿过少的问题就需要亟待解决，补偿合理才能保证社会安定。
通过土地价格直接挂钩房价，控制房价求其本的方式，就是降低土地成本价格的有效措施，而这就需要政府以更高的价格收购土地，更低的价格流入市场。
我们可借鉴西方国家补偿机制，加大补偿范围，比如征地搬迁，除补偿城市土地建筑以及作物之外，对搬迁所产生的费用也要做出适当补偿，对于城市郊边耕地的征用，除补偿耕地与作物之外，对于周边耕地的影响也要做出补偿，真正实现灵活人性化补偿。
此外，还有一些比较灵活性的补偿措施，比如，成立补偿家庭研究小组，对每一个占地家庭进行占地后生活影响做出等级认定，然后分等级进行补偿，而分等级补偿方式，主要针对的是收入来源仅限于土地，土地被占用后岗位又无法安排，生活将受到重大冲击的部分农民。
所以，政府应采取更高层次的补偿措施，只有切身从人民的利益出发，才会促进社会和谐稳定的发展，从而营造出一个良好的经济环境。
2.2 完善土地登记制度
科学合理的登记规则是土地立体利用的重要前提，土地利用由二维平面拓展为立体空间，基于二维平面设计的土地登记规则在面向土地空间使用权登记时体现出一定局限性。
因此，有必要转换视角，探索土地立体化登记规则，进而明晰土地空间权属，以促进科学合理的土地立体化利用。
土地立体化登记是由面向二维平面土地自然状况和权利状况的登记向面向立体土地空间自然状况和权利状况的登记的转变，因此，需要借鉴其它地区的做法，结合我国的实际情况，制定符合我国实际的宗地上下空间测定方法。
高度的测定首先需要设置一个测量基准，确定测量基准的方法有三种：①以平均海平面为基准确定其上下范围；②以该地或邻近地表上不易变更的特定点为基准；③若设定时候已经有建筑物存在，则以层别确定。
而在实践中，第一种方法由于海平面经常发生变化，实际测量误差和难度都较大，不易把握；第三种方法存在内在缺陷，因为设立土地空间权时，有关建筑工程一般都尚未开始建设，操作性不强。
所以，目前我国台湾地区关于地上、地下空间范围的测量主要采取相对高程测定法，设定人自己选定一个不易变更的基准点，以此为标准进行上下高度的测定。
2.3 完善公开土地市场的监督
这种土地市场形态如果存在隐形问题，对土地交易环节实施监督并不便利，因此土地隐形市场要坚决取缔，土地交易市场应保持固定、有形、公开。
各市场主体进行土地交易能够给提供相对固定的场所，对土地交易环节的交易资格进行审查确认，对市场主体土地使用权进行产权界定，土地市场主体、客体的交易对象实施公开监督，可以保证合法性能，土地交易的透明
度和公正性也能够得到提高，在公开土地市场内增加土地交易机会，降低交易风险，公开土地市场提高土地交易效率，可派驻政府有关审批机构，各种土地交易信息还可以集中发布，对二级土地市场的成交地价通过土地法规、法律、政策咨询及其他中介代理服务进行监督，明显提供交易价格偏低，在土地价格调控方面的权威充分发挥，维护土地价格的合理性和土地市场秩序。
总之，随着社会的发展和进步，人们的法律意识也在不断加强，对于土地交易程序法制化推进的意义也越来也重要，上文对城市土地交易中存在的问题进行了总结，对解决这些问题提出了相应的建议，期待城市土地交易的管理更加科学和合理。
参考文献：
[1]陈刚.城市土地交易市场内涵与框架分析[A].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院.“决策论坛——公共政策的创新与分析学术研讨会”论文集（下）[C].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院：，2016：1.
[2]杨颖颖.城市地价空间分布特征及其影响因素研究[D].西北大学，2016.
作者简介：
张骏，1991年1月5日，女，辽宁省庄河市，本科毕业于沈阳农业大学，土地资源管理专业，助理工程师。