房地产开发基础理论
房地产开发基本知识
房地产开发基本知识第一节房地产与房地家当一、房地产1、地家当的概念和分类房地产是房产和地产的总称。
房地产也称不动产。
房地产在物质上有三种存在形状：纯确实地盘、纯确实房屋、地盘房屋的综合体。
房地产是房屋及其权力的总称。
地产是地盘及其权力的总称。
房地产是由地盘、附着在地盘上的各类建筑物、建筑物和其他弗成分别的物质及其权力构成的家当总体。
房地产按照不合的标准能够划分为不合类型，房地产大年夜体上能够分为：栖身用房地产、临盆用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产的特点（一）地产地位的固定性（二）房地产地区的差别性（三）房地产的高值经久性（四）房地产的保值增值性二、房地家当1、房地家当的概念和内涵房地家当是从事房地产开创、经营、治理、办事等行动与企业的总称。
房地家当的重要内容具体地说确实是：（1）地盘开创和再开创；（2）房屋开创和扶植；（3）地产经营，包含地盘应用权的出让、让渡、租赁和典质；（4）房地产经营，包含房产（含地盘应用权）生意、租赁、典质等；（5）房地产中介办事，包含咨询、估价、测量、办事、办事公证等；（6）房地产品业治理办事，包含家居办事、房屋及配套举措措施和公共场合的维教养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包含信贷、保险和房地产金融资产投资等。
2、房地家当与建筑业的关系房地家当与建筑业之间既有差别又有紧密接洽。
建筑业是属于第二家当，属于物质临盆部分。
房地家当则兼有开创、经营、治理和办事等多种性质，属于第三家当。
三、我国室庐家当的成长前景1、都市化水安稳步进步对室庐形成庞大年夜要求2、流淌人口增长对室庐形成庞大年夜需求3、居平易近花费构造变更对室庐形成庞大年夜的需求4、旧城改革的速度加快，安排居平易近须要大年夜量室庐第二节房地产开创经营的法度榜样一、房地产开创经营的重要时期和过程依照房地产临盆和再临盆运行次序，以及各时期经营治理的内容，房地产开创经营大年夜体上能够划分为七个时期或运行过程。
房地产专业基础知识
房地产专业基础知识房地产专业是指以房地产为研究对象，探讨其发展规律、经营管理及市场运作等方面的学科。
在这篇文章中，我将为大家介绍房地产专业的基础知识。
一、房地产定义房地产是指土地、房屋及其他附属设施的综合体，是人们生活和工作的场所。
房地产不仅包括住宅、商业、工业用地和物业管理等方面，还涉及到房地产金融、市场调控、房地产评估、房地产法律等多个领域。
二、房地产市场房地产市场是指房地产交易买卖和租赁等活动的总称。
房地产市场由供需双方构成，供方包括开发商、中介机构等，需方包括购房者、租房者等。
房地产市场的运作受到宏观经济政策、土地供应、人口流动等多种因素的影响。
三、房地产开发房地产开发是指将土地资源开发成为可供人们居住或经营的建筑物和设施的过程。
房地产开发包括规划设计、土地开发、建筑施工等多个环节。
开发商需要根据市场需求和法律法规进行项目策划和开发管理。
四、房地产投资房地产投资是指将资金投入到房地产项目中，通过购买、租赁、建设等方式获取收益的行为。
房地产投资具有较高的风险和回报，投资者需要了解市场动态、项目风险以及投资策略等方面知识。
五、房地产估值房地产估值是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价值和租金价值。
房地产估值需要考虑土地价值、建筑物价值、租金收益等因素，并依据相关的估值方法进行计算。
六、房地产法律房地产法律是指与房地产相关的法律法规和法律制度。
房地产法律涵盖土地管理、房屋产权、合同法律关系、房地产纠纷处理等方面。
房地产从业人员和投资者需要了解相关法律法规，以确保合法合规的经营和交易。
七、房地产金融房地产金融是指为房地产项目提供融资和金融服务的行业。
房地产金融包括银行贷款、房地产信托、房地产证券化等多种形式。
房地产金融的发展与房地产市场紧密相关，对于推动房地产项目的建设和交易具有重要作用。
八、房地产政策房地产政策是指政府制定的与房地产市场有关的政策和措施。
房地产政策的目标包括调控市场、保障居民住房、促进经济发展等。
房地产开发导论
房地产开发导论1. 引言房地产开发作为一项重要的经济活动，对于城市的经济发展和人民生活水平的改善起着至关重要的作用。
本文将对房地产开发进行导论，介绍房地产开发的基本概念、流程和影响因素。
2. 房地产开发的定义房地产开发是指将土地资源进行有效配置，并通过开发和建设房屋、商业综合体等不同类型的房地产项目，满足人们的居住和商业需求。
3. 房地产开发的流程3.1. 立项阶段在房地产开发过程中，立项阶段是决定项目能否得以实施的关键环节。
这一阶段包括市场调研、可行性研究和项目定位等工作。
准备阶段涉及土地的取得、项目规划和设计等工作。
需要明确项目的规模、用途、建筑设计等。
3.3. 建设阶段建设阶段是房地产项目实际建设的阶段。
这一阶段包括项目施工、装修和设备安装等工作。
运营阶段是房地产项目投入使用后的阶段。
在这个阶段，需要对项目进行维护和管理，确保项目能够稳定运营并产生经济效益。
4. 影响房地产开发的因素4.1. 经济因素经济因素是影响房地产开发的重要因素之一。
经济发展水平、金融政策和利率等经济因素会直接影响房地产市场的供求关系和价格。
政策因素对房地产开发产生重要影响。
包括城市规划政策、土地政策和财税政策等。
政府对于土地使用权的规定和税收政策的制定会直接影响房地产开发商的开发行为。
4.3. 社会因素社会因素包括人口结构、生活方式和消费观念等。
这些因素会直接影响人们对于房地产产品的需求和消费决策。
环境因素包括自然环境、生态保护和城市建设规划等。
在房地产开发中，需要考虑项目对环境的影响，并符合相关的环保和城市规划要求。
5. 房地产开发的挑战5.1. 土地资源短缺由于土地资源的有限性，在城市化进程中，房地产开发面临着土地资源短缺的挑战。
这使得开发商需要更加有效地利用有限的土地资源。
5.2. 风险管理房地产开发过程中存在着各种风险，包括市场风险、政策风险和资金风险等。
开发商需要通过风险管理手段来降低风险并保证项目的成功实施。
房地产开发基础知识
房地产开发基础知识房地产开发基础知识随着城市化进程和人口不断增长，房地产行业成为当今社会最繁荣的产业之一。
房地产开发作为房地产行业的重要环节，其涉及的知识、技术和操作也比较专业化，需要开发商、设计师、建筑师、市政工程师、销售人员等多个领域的专业知识的支持。
下面将介绍房地产开发的基础知识：1. 土地规划和政策首先，开发商需要了解土地的规划和相关政策。
土地的国有化和管理，要根据国家法律法规、土地使用权出让及审批的规则操作。
土地开发需要经过政府审批，开发商需了解土地性质、规划、收益等信息，申请获得土地使用权。
2. 市场调研和开发预算在开发前，开发商需要通过市场调研了解当地市场情况和竞争对手的情况，以便了解开发项目的可行性。
预算也是开发项目的一个重要环节，包括开发成本、总建筑面积、土地费用、物业管理费、人工费用、设备费、贷款利息等。
3. 设计和建造设计和建造是开发项目的主要环节。
开发项目需要设计出适合当地市场的产品，从功能和美学角度考虑，并结合当地文化和社会环境而量身定制。
建造方面，需要根据设计图纸和审批文件，以最低成本完成建筑物，并保证质量和安全。
4. 销售和售后服务当开发项目竣工后，营销和销售也是非常关键的环节。
营销人员需要制定合适的宣传计划和销售策略，提高项目的知名度和吸引力，并为潜在买家提供专业的咨询和服务。
售后服务包括物业管理、房屋保养、水电维护、安全服务等，这些都需要有专业的人员进行管理和操作。
总的来说，房地产开发是需要专业化和系统化的知识体系的，而且需要多种专业人员共同合作进行。
开发商需要了解土地政策和市场环境，设计师和建筑师需要根据市场要求和环境文化开发出适合当地市场的产品，营销人员需要制定合适的销售策略和宣传计划提高项目知名度，销售人员需要为买家提供真诚和专业的服务。
只有这样，才能在激烈的市场竞争中获得成功。
第一篇 房地产基础理论
房地产基础知识层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
地产地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
住宅的套型和户型“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。
通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。
住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。
根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。
规定了不同住宅套型设计标准。
但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。
通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
本票又称《期票》，指发票人本人在约定的时间，山自己作为付款人向持票人无条件支付一定金额的票据。
在本票关系中，只有发票人和持票人双力出租土地使用权抵押己将土地使用权出租的土地使用权人，向依法以其出租的土地使用权用于抵押。
但应将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。
该土地上的建筑物、其他附著物所有权随之抵押。
什么是露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台个人抵押贷款长期以来，我国一直实行“低收入、低消费水平”的政策。
，虽然，近几年我国城镇居民收入水平有较大程度的提高，但远未达到依靠家庭积蓄购房的地步。
第2章 房地产开发与经营基本理论
三、市场开发策略 主要有市场开拓型、市场渗透型、产品 开发型，多角型策略等。 前两种主要是针对老产品，后两种主要 是强调增加新产品或使老产品更新换代。
房地产市场开发策略 开发由本地化向跨区域发展 开发由品质向品牌跨越 住宅开发向商用物业拓展 诚信开发地产争雄楼市 开发健康住宅风声水起
四、价格策略
（2）决策类型
3、不确定型决策 （3）最小最大后悔值法
在某种状态下因选择某方案而未选取该状态下的某任方案 使获得的收益减少，就会感到后悔，这样每个自然状态下的理 想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值， 称为“最大后悔值” ，然后选最大后悔值最小的方案作为比较 满意的方案。 它的步骤是：1.计算每个方案在各种情况下的后悔值； （后悔值=在该自然状态下所有方案中的最大收益-该自然状态 下每个方案的收益）； 2.找出各方案的最大后悔值； 3.选择最大后悔值中的最小的那个方案。
成长期应采取的策略
成长期商品房的特点：
产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速 增长。 初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成 本和提高利润。 出现市场竞争。
应采取的对策：
不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。 适当提高房价，以增加赢利。 开辟新的市场，扩大市场渗透。 利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销 售范围。
（三）不确定型决策 1、乐观准则：最大化最高原则，大中 取大 例：P34 2、悲观准则：最大化最低原则，小中 取大 3、后悔准则：最小化最高 4、等可能性准则：机会均等准则
课堂练习：
某工厂为了适应社会上对于该厂产品不断增长 的需要，研究了几种扩大生产的方案。该厂已 把市场对于该产品的潜在需要分为高、中、低 三种，在各种市场需要的情况下，估计每年获 利或亏损程度，如下表：单位：万元 扩大生产方 案 自然状态（市场需要量） 高 中 低 10 8 扩建新厂 －2 14 5 建设新厂 －4 6 3 1 转包外厂 分别利用乐观、悲观、最小后悔值和等可 能准则进行决策
房地产开发基本知识
房地产开发基本知识房地产开发基本知识房地产是社会经济发展的重要组成部分，而房地产开发则是房地产市场中至关重要的一环。
本文将介绍房地产开发的基本知识，包括房地产开发的定义、流程、风险和未来发展趋势等方面，希望能够帮助大家更好地了解房地产开发。
一、房地产开发的定义房地产开发是指土地经营者或房地产开发企业利用所拥有的土地，通过规划、设计、施工、销售等一系列工作，以开发建造房屋及其配套设施，供人居住、生产、营业、娱乐等需要的过程。
通过房地产开发，不仅能够满足人们的住房需求，还能为经济增长和社会发展做出巨大贡献。
但同时，房地产开发也存在一定的风险，比如土地价格波动、销售周期延长、市场需求变化等。
二、房地产开发的流程房地产开发的流程可以分为以下几个阶段：1. 基础调研阶段：主要包括对所选用地的市场、政策、用地规划等方面的研究，确保所选用地能够开发成功。
2. 规划设计阶段：主要包括开发商对所选用地进行的设计规划，包括建筑设计、景观规划、工程施工方案等。
3. 具体施工阶段：主要包括项目施工、物业管理、销售推广等方面，确保项目能够快速建设并开发成功。
4. 完成验收阶段：主要包括项目的相关验收和文件整理，包括工程质量检验、环保验收、土地规划审批等。
5. 交付销售阶段：主要包括收购合作、销售推广、低价购房等方面，确保项目能够快速销售并达到预期效果。
三、房地产开发的风险房地产开发中存在许多风险，企业需要全面预先考虑风险因素，以免造成损失。
主要的风险包括：1. 土地价格波动：不同地段的土地价格会因为政策、市场需求等因素引起波动，企业需要灵活应对。
2. 市场需求变化：市场需求的变化可能会导致房地产销售量下降，进而影响房地产市场价格的变化。
3. 销售周期延长：可能由多种不可预知的因素导致，需要企业提前进行风险管理。
4. 环保等方面的问题：环境问题一直是较热门的话题，企业需要确保项目符合环保标准，否则会引起不必要的投资和损失。
房地产开发基础理论
房地产开发基础理论房地产开发是指通过对土地资源进行合理开发和利用，建设不同类型的房屋和相关设施，以满足人们居住、办公、商业和公共服务等需求的经济活动。
作为一项复杂的行业，房地产开发需要借助基础理论来指导实践和决策。
本文将介绍房地产开发的基础理论，包括土地资源开发、市场供需理论、开发周期理论和地产投资分析。
一、土地资源开发理论土地是房地产开发的基础，土地资源开发理论主要包括土地获取、规划和利用等方面。
土地获取是通过出让、购买或租赁等方式，取得适宜开发的土地。
规划指导了房地产项目的用地功能、布局和容积率等要素，确保开发项目的合理性和可持续发展。
土地利用包括在规划范围内进行开发建设，如房屋建筑、道路、绿地和公共设施等。
二、市场供需理论在房地产开发中，市场供需关系的理论扮演着重要角色。
供需理论认为，房地产市场的供给与需求之间的平衡是决定价格的关键因素。
供给方包括开发商和个人房东等，他们通过提供住宅和商业用地等来满足市场需求。
需求方则包括居民和企业等，他们在市场上购买或租赁不动产。
供需关系的平衡与不平衡直接影响着房地产价格的波动和市场活跃程度。
三、开发周期理论房地产开发涉及多个阶段，从项目策划到勘察设计、开发施工、销售租赁和维护管理等环节。
开发周期理论探讨了这些阶段之间的关系和演变规律。
一般而言，开发周期包括研究阶段、策划阶段、建设阶段和运营阶段。
每个阶段都有不同的特点、需求和风险，开发商需要根据市场状况和项目情况来制定相应的策略，确保项目的顺利进行和最终实现价值最大化。
四、地产投资分析地产投资分析是房地产开发中的重要环节，它通过对不动产项目进行全面的评估和分析，从而决定是否进行投资。
地产投资分析需要考虑多个因素，包括市场需求、土地价值、项目可行性、经营收益等。
常用的地产投资分析方法有净现值法、内部收益率法和财务杠杆分析等。
通过对不同投资项目的比较和评估，开发商可以选择最优的投资组合，降低投资风险，并获得良好的回报。
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第一章 房地产开发基础理论
➢房地产开发概述 ➢房地产开发公司 ➢房地产开发程序
第二节 房地产开发公司
一、房地产开发主体
➢（一）建设单位 ➢（二）各类性质不同的公司 1.房地产开发公司 2.投资公司 3.承包公司 4.技术服务公司 5.政府管理机构
第二节 房地产开发公司
一、房地产开发公司三重角色
第一节 房地产开发概述
一、房地产相关概念
（一）房地产——三重含义
▲
三种形态
实物形态
价值形态
产权形态
➢ 产权束：占有权、使用权、收益权、处分权
• 房产+地产 • 地产——立体空间 ➢ 价值和使用价值
第一节 房地产开发概述
（一）房地产——特点 ➢不可移动性 ➢寿命周期长 ➢适应性 ➢异质性 ➢弱流动性 ➢政策影响性 ➢专业管理依赖性 ➢相互影响性
消费者
第一节 房地产开发概述
（三）房地产开发 ▲
宏观和 整体开发
土地开发
• 国土开发； • 区域开发； • 城市开发。
建筑物建设
微观开发 基础设施建设 房屋建设
房地产开发企业开发
第一节 房地产开发概述
• 房地产开发：通过资源的组合使用而为人类提供入住 空间，并改变人类生存物质环境的一种活动。
• 价值体现在：空间、土时地间和服务
工登商记注册税务登记
备案 资质审批
➢ 营业执照复印件； ➢ 企业章程； 提交文件 ➢ 验资证明； ➢ 企业法人代表身份证明； ➢ 专业技术人员的资格证书和聘用合同
30日
第二节 房地产开发公司
二、房地产开发公司资质管理 （一）资质等级
➢一级 ➢二级 ➢三级 ➢四级 ➢临时资质
▲ ➢注册资本 ➢开发经营时间 ➢累计竣工面积 ➢质量合格率 ➢上一年施工面积 ➢专业管理人员
城市基础、 公用配套 设施
品牌
房地产开发 需要整合的 资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
第一节 房地产开发概述
房地产开发中的“六统一”
• 统一规划 • 统一征地 • 统一设计 • 统一施工 • 统一配套 • 统一管理
第一节 房地产开发概述
二、房地产开发的分类
（一）按城市建设对象
▲
• 1、新区房地产开发：新城区、卫星城镇
三、房地产开发的发展 （一）外国房地产开发的发展 （二）我国房地产开发的发展 1.统建 2.过渡 3.综合开发
第一节 房地产开发概述
四、房地产开发的意义 1、加速城市现代化进程 2、提高城市居民居住质量 3、有利于住宅与公用设施的同步配套建设 4、提高城市建设综合效益 5、促进其他产业部门的发展 6、有利于节约土地
使用教材及主要参考资料
• ［1］ 《房地产开发经营》，胡彦主编，华中 科技大学出版社，2006年；
• ［2］ 《房地产开发经营与管理》，中国房地 产估价师与房地产经纪人协会主编，中国建筑 工业出版社；
• ［3］《房地产经营与管理》，银花主编；机 械工业出版社，2006年；
• ［4］《城市房地产开发经营管理条例》
房地产开发经营与管理
江苏大学 王燕
课程体系
章次 内容
理论学时 实践学时
1 房地产开发基础理论
4
2
2 房地产开发项目的策划
8
6
3 房地产开发项目的前期
8
2
4 房地产开发项目的建设管理 6
2
5 房地产开发项目的经营工作 6
4
6 房地产开发项目的后评价 4
2
合计 54
36
18
课程目的和任务
• 通过本课程的学习，理清房地产开发经营的系 统体系， 对每一环节涉及到的概念和内容有 一个清晰的认识，为后续课程的学习打下良好 的基础。
第一节 房地产开发概述
（二）房地产市场 1、含义 ➢房地产交易的活动场所及一切交 易途径和方式，是房地产交换关 系的总和。
➢主体、客体、价格、资金、运行 机制
➢狭义：房地产交易中心
第一节 房地产开发概述
2、分类
➢一级市场
政府
土地使用权出让市场
➢二级市场
增量市场 ➢三级市场
开发商
存量市场
三个分级市场 的关系如何？
旧城区适于开发什么样的房地产呢？
第一节 房地产开发概述
二、房地产开发的分类 （二）按开发配套程度划分
• 1、综合开发：镇江CBD中心城区建设 • 2、单项开发
第一节 房地产开发概述
二、房地产开发的分类 （三）按开发经营方式划分
• 1、土地开发 2、房屋开发
3、土地房屋综合开发
第一节 房地产开发概述
第一章 房地产开发基础理论
学习目标 ➢了解房地产开发的含义 ➢掌握房地产开发企业的人员构成 ➢掌握房地产开发企业的资质条件
第一章 房地产开发基础理论
➢房地产开发概述 ➢房地产开发公司 ➢房地产开发程序
第一节 房地产开发概述
看到一处美丽的房子，你会提出怎样的问题？
➢它是什么？ ➢它的构成如何？ ➢谁是它的主人？ ➢它是怎样来的？
资质申请书
有效期1年，延长期限不超过2年，1年内无项目，有效期不得延长 。
第二节 房地产开发公司
三、房地产开发企业的组织结构 ▲ （一）人员构成 ➢建筑师 ➢工程师 ➢会计师 ➢经济师 ➢估价师 ➢市场营销人员 ➢律师与代理人
第二节 房地产开发公司
三、房地产开发企业的组织结构 （二）设置原则 ➢统一领导，分级管理 ➢合理分工，密切合作 ➢精简机构，提高效率
第二节 房地产开发公司
三、房地产开发企业的组织结构 （三）组织结构形式
第二节 房地产开发公司
房地产企业的特点 1、资金密集：资金控制应高度集中 2、管理密集 3、管理生产周期长
管理层次要少 4、生产环节多 强调对过程的控制 5、高风险
万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占
➢市场推广者 ➢生产者 ➢出资者、组织者、管理者、协调者
第二节 房地产开发公司
二、房地产开发企业设定 ▲ （一）设定条件 ➢O——名称和组织机构 ➢P——固定的办公用房 ➢C——注册资本 ➢S——专业人士
第二节 房地产开发公司
二、房地产开发公司设定 （二）设定程序
设立准备
申请资质 等级审批
申请办理企业 名称预先核准
第一节 房地产开发概述
优势 1.区位 2.消费能力 3.发展潜力
新区适于开发什么样的房地产呢？
劣势 1.区位 2.成本日益提高 3.配套稀少：水、电、热、道路、绿化
第一节 房地产开发概述
二、房地产开发的分类 （一）按城市建设对象
• 2、旧城区房地产开发
第一节 房地产开发概述
劣势 1.开发成本日益高昂 2.交通 3.配套更新难