以案例评析《民间借贷司法解释》第24条!

以案例评析《民间借贷司法解释》第24条！作者：德衡律师事务所殷平

民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，在实践中并不鲜见。在实际情况中借贷双方当事人对同一笔款项签订两份合同，一份买卖合同，一份借贷合同，在借贷合同不能偿还的情况之下履行买卖合同，或仅签订一份买卖合同，但究其实质却是借贷合同即所谓的“名为买卖，实为借贷”。针对现实情况中出现的种种情况，因没有明确的指导下文件的规定，以往法院根据各自不同的理解作出不同的判决。实践中典型的判决中主要可以分为三类：一是同时认可买卖合同与借贷合同，然后根据当事人的诉讼选择进行裁决；二是否定借贷合同，认可买卖合同关系；三是否定买卖合同法律关系。2015年8月6日，最高法院公布了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》或《解释》，2015年9月1日起施行），其中第24条针对买卖合同与借贷合同混同的情况进行了规定，对于实践中出现的此类情形提供了规范指引，本文将对这一司法解释中第24条规定进行解读。

下面就以“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”进

行分析，以此分析民间借贷司法解释第24条。

案情简介：2007 年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳以每平方米4600元的价格向嘉和泰公司购买14套商铺。同日办理了相关销售备案登记手续。嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售发票。2007年1月26日朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月2 6 日至2 0 07年4月26日止；嘉和泰公司自愿将其开发的商铺（与前述买卖合同为同一标的）以每平方米4600元的价格抵押给朱俊，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回嘉和泰公司。如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放借款，嘉和泰公司出具了1100万元收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。故朱俊芳向山西太原小店区法院起诉要求确认其与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效，判令后者履行商品房买卖合同。

一审法院认为，双方签订的14份《商品房买卖合同》意思表示真实，依法办理了备案登记手续，合法有效。双方随后签订的《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和

泰公司到期未能还款，14份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。

二审太原中院认为，双方签订的商品房买卖合同有效，双方在合同履行过程中签订的借款合同仅是买卖合同的补充，故驳回上诉，维持原判。

再审山西高院认为，双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。借款协议中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定，违反法律的强制性规定，应属无效。故撤销一审和二审判决，驳回朱俊芳的诉讼请求。

朱俊芳不服，向最高人民法院申请再审。

该案的争议焦点为：当事人之间基于同一款项同时成立了商品房买卖和民间借贷合同，约定借款人未按期偿还借款，对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权，该约定是否有效？

最高法院的裁决结果为：1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

2．借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反担保法第40条、物权法第186条有关“禁止流押”的规定。

因此案涉14份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的《商品房买卖合同》的解除条件未成就，故应当继续履行案涉14份《商品房买卖合同》。撤销再审判决，维持二审判决。

对判决结果评析：

关于一审法院的判决实质上并未认可借贷法律关系，而是认为《借贷协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。当事人通过借贷协议的约定将原本的房

屋买卖法律关系转化成了附解除条件的买卖合同关系，这种转化将原本无任何条件的买卖合同之债变成了一种有条件之债，这在法律上构成了债的变更。由于债的关系发生了变更，因此本案中即使存在买卖合同和借款合同两种法律关系，这两种法律关系的基础也不再是《借款协议》与《商品房买卖合同》，而是买卖法律关系产生于借款协议的相关约定之中。

对于山西高院的判决实际上是一种“名为买卖，实为借贷”的一种认定，即实际上否定了当事人具有房屋买卖的真实意图。在认定该种关系上，法院一般是通过考虑买卖合同约定的价款金额，履约方式是否违反交易惯例，有无收取利息等事实，进而判断当事人是否存在借款的真实意图，最终认定是否存在借贷合同关系。我国《物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期届满之前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”即所谓的流押条款的禁令，山西高院的判决正是以此判决。实务中还存在着大量这样的判例，认为类似“以房抵债协议”如果约定“债务人不履行债务时房屋归买受人所有”，则违反流押条款禁令。这些判决或解释不清[1],或者认为争议条款属于让与担保，违反流押禁令，[2]或认为当事人签订的协议名为买卖，实为“借款担保合同”，进而认定为违反流押禁令而无效。[3]针对这类买卖合同与借贷合同混同的情形，即出借人为了避免债务人在债务到期时无力偿还借款的风险，与借款人签订买卖合同，通常是不动产买卖合同，约定债务人不能偿还借款本息的，则债权人可以选择要求其履行买卖合同。对于这一非典型的担保形式的有效性和可强制执行性，如何认定此类合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到

当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展都具有重要意义。

[1]“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案”

[2] “何春霖与罗开明等房屋买卖合同纠纷上诉案”

[3]章敏诉林秀忠等执行异议之诉纠纷案”（（2 0 1 3 ）温鹿执异初字第9号）判决认为：《房屋卖尽契》明确载明“该屋是出卖方（鲍胜坚、李青妹）向章敏借款人民币壹佴畚拾万元正，在约定借款期内出卖方能按时向买受方还清本息，该屋应归还给出卖方，如不能按时还清或故意不还清本息，章敏有权处理该屋”内容，该约定表明，原告章敏与被告鲍胜坚、李青妹买卖涉案房屋并非双方的真实目的，而是被告鲍胜坚、李青妹以其房屋作为借款130万元提供抵押担保，双方以房屋买卖合同的名义代替了借款担保合同，且原告章敏已将上述130万元作为借款提起诉讼，故原告章敏与被告鲍胜坚、李青妹之间的合同名为房屋买卖合同实为借款担保合同的事实明确，双方就涉案房屋所作的抵债约定违反我国有关法律规定，显属无效。

对《民间借贷司法解释》第24条解析：

《解释》第24条第1款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”这实际上否认了作为担保的买卖合同的可强制执行效力，否认了交易选择权担保的约定。针对此，最高法院解释的是：“此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。”

但是，实践中在主合同不能履行时，债权人撇开主合同要求直接履行从合同是常见的现象，也是从合同存在的价值。例如，在民间借贷合同中，有保证人向出借人提供了连带责任保证，借款到期后借款人不能还款，出借人直接要求保证人履行保证合同承担保证责任，也是撇开主合同而要求直接履行从合同的行为，是否也应被认定颠倒了主从合同关系从而不予支持？

理解《民间借贷司法解释》第24条时，应结合《物权法》第186条禁止流押，第211条禁止流质的规定。《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期

届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，第211条规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”。

《物权法》中禁止流押、流质的规定，其目的在于防止借款合同发生时，出借人利用其事实上的优势地位，迫使借款人在价值巨大的物品上设置担保。不然，一旦借款人无法到期还款，出借人就能自动取得物品的所有权，会使得债务人的利益受到极大的损失，也有违民法等价有偿的原则。而以买卖合同担保借款合同，赋予债权人以交易选择权作为借贷合同的担保，实际上就使得出借人在借款人无法按期还款时能够直接取得借款人财物的所有权，与流押、流质条款的目的和效果是完全一致的。对此法院当然不能予以支持。

但在出借人通过诉讼获得生效判决后，如借款人不履行生效判决确定的金钱债务，则买卖合同标的物与借款人的其他财产一样，均可通过执行变现，以清偿借款人的债务。该解释也是一种变相承认让与担保制度。所谓让与担保，有广义和狭义之分。广义的让与担保，是指以移转担保标的物的所有权或其他权利来担保债权实现的担保，包括狭义的让与担保和卖渡担保。狭义的让与担保，是指债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利移转给担保权人，在清偿债务后，标的物的所有权再返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可就标的物受偿的非典型担保。我国物权法若要承认让与担保制度，必须禁止

非清算型让与担保制度而实行清算型让与担保制度，即在物权法上应当将清算程序作为法定的必经程序,担保权人负有法定的清算义务。当债务履行期届满,债权人应向债务人发出清算通知,对标的物进行变卖或折价。如果实行变卖,由债权人变卖标的物,以所得价款优先受偿,余额返还如果实行折价,则双方协商折价,差额返还。该民间借贷司法解释的第二十四条正是基于此法理，为以后物权法承认让与担保制度奠定了基础。

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