地产项目开发过程中的融资运作27P
房地产投资中的融资与资本运作
房地产投资中的融资与资本运作在房地产行业，融资和资本运作是促使项目实施和发展的关键要素。
无论是建造住宅、商业楼宇还是开发土地，都需要大量的资金投入。
本文将探讨房地产投资中的融资方式以及资本运作的重要性。
一、融资方式1. 银行贷款：银行是房地产投资中最常见的融资渠道之一。
通过向银行申请贷款，企业可以获得相对低廉的资金，并灵活地利用这笔钱进行项目投资。
银行会根据项目的可行性和还款能力来评估是否批准贷款。
2. 债券发行：房地产公司可以通过发行债券来融资。
债券是一种债务工具，投资者购买债券相当于借钱给发行方，发行方承诺在一定期限内偿还本金和利息。
债券发行可以为房地产企业提供稳定的长期资金。
3. 股权融资：通过发行股票或吸引股东投资，房地产公司可以获得资本注入。
股权融资可以帮助企业扩大规模、增加市场份额，并吸引更多的投资。
然而，这也意味着房地产企业需要与股东共享利润和决策权。
二、资本运作1. 资本结构优化：在房地产投资中，优化资本结构非常重要。
通过合理调整债务比例和股权结构，企业可以降低资金成本，提高资本回报率。
同时，合理的资本结构还能提高企业的融资能力和抗风险能力。
2. 资本运营管理：资金的运营管理对于房地产项目的成功实施至关重要。
通过科学合理地配置和运营资本，企业可以提高资金利用效率，减少资金闲置和浪费。
此外，资本运营管理还可以帮助企业规避金融风险，把握市场机遇。
3. 资本市场运作：房地产企业需要与资本市场进行密切的互动和合作。
通过监测和分析资本市场的波动，企业可以及时调整融资策略，并利用市场机会获取更多的资本支持。
同时，与资本市场的良好关系也有助于提高企业的形象和信誉。
三、案例分析为了更好地理解融资与资本运作在房地产投资中的作用，以下是一个具体案例的分析：某房地产公司计划开发一座商业综合体项目，预计投资额达10亿元。
公司首先通过银行贷款融资了部分资金，以满足项目的初期需求。
然后，他们决定发行债券来进一步扩大融资规模，通过吸引更多的投资者来获取资金支持。
房地产开发项目融资
房地产开发项目融资在房地产开发项目中，融资是不可或缺的一环。
本文将就房地产开发项目融资的相关内容进行探讨。
一、融资需求分析房地产开发项目的融资需求主要包括土地购买、建筑施工、营销推广和项目运营等各个环节。
在制定融资计划时，需要详细分析每个环节的资金需求，并根据实际情况进行预测和预算，以确保项目能够顺利进行。
二、融资方式选择1. 银行贷款：作为常见的融资方式，通过向银行申请贷款可以解决项目的短期资金需求。
2. 债券发行：通过发行债券来融资，可以吸引更多的投资者参与，降低融资成本。
3. 资本市场融资：包括股权融资和上市融资，适用于规模较大的项目，但也需要承担一定的风险和成本。
4. 合作开发：与其他房地产开发商、投资者或金融机构进行合作，共同分担风险和资金压力，实现项目融资。
三、融资策划与准备1. 完善融资方案：根据项目的实际情况，制定详细可行的融资方案，包括融资金额、融资期限、融资用途等。
2. 资产负债表编制：准备资产负债表和利润表等财务报表，以展示项目的资金状况和偿债能力。
3. 盈利预测与风险评估：对项目进行盈利预测和风险评估，为投资者提供可靠的数据支持。
4. 合规与法律风险管理：确保项目的融资活动符合相关法律法规和监管要求，避免出现法律纠纷。
四、融资谈判与合同签署1. 寻求投资者：通过银行、私募基金、保险公司等渠道，寻找合适的融资方。
进行充分的沟通和洽谈，确保双方的利益得到充分保障。
2. 签署融资合同：合同应明确约定融资方案、融资金额、融资期限、还款方式等重要条款，确保双方权益得到切实保障。
3. 监督与执行：在融资阶段，需要建立完善的监督机制，确保合同各项条款的履行，并及时解决可能出现的问题。
五、风险管理与资金运营1. 风险管理：对项目运营过程中可能出现的风险，包括市场风险、信用风险等进行识别和管理。
2. 资金运营：建立健全的资金管理制度，合理利用项目资金，确保项目的正常运作和发展。
六、融资后的履约和还款1. 履约管理：按照融资合同的约定，保证项目按计划进行，履行相关义务，并及时向投资者提交履约报告。
房地产开发项目融资PPT课件
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
房地产开发经营工作中的项目融资与资金管理
房地产开发经营工作中的项目融资与资金管理在房地产开发经营工作中，项目融资与资金管理是至关重要的环节。
本文将从项目融资和资金管理两个方面进行探讨。
一、项目融资项目融资是指为了开发和运营房地产项目所筹集的资金。
房地产开发项目的融资方式多种多样，常见的有自筹资金、银行贷款、债券发行、股权融资等。
具体选择哪种融资方式需要综合考虑资金需求、风险承受能力、项目回报率等因素。
1. 自筹资金：自筹资金是指开发商自己投入的资金，如自有资金、股东资金以及之前项目的利润再投资等。
自筹资金的优势是资金来源相对可靠，减少了与其他金融机构的合作风险。
但自筹资金规模受限，有可能无法满足大型项目的需求。
2. 银行贷款：银行贷款是房地产开发项目最常见的融资方式之一。
通常，开发商可以凭借项目的抵押物以及项目可行性研究报告向银行申请贷款。
银行贷款的优势是利率相对较低，还款期限较长，能够满足中长期项目的资金需求。
3. 债券发行：债券发行是指开发商以发行债券的形式筹集资金。
债券投资者向开发商提供资金，开发商在约定期限内按照一定利率支付债券利息，并在到期日偿还债券本金。
债券发行的优势是可以吸引到更广泛的投资者参与，扩大资金来源。
4. 股权融资：股权融资是通过发行股票吸引投资者参与房地产项目。
投资者购买开发商发行的股票，成为公司的股东。
股权融资的优势是可以获得较大规模的资金，适用于大型项目的融资需求。
二、资金管理资金管理是指对房地产开发项目所筹集的资金进行有效的配置和运用，确保项目运营的顺利进行。
良好的资金管理能够保障项目的正常开展，并最大程度地提高资金利用的效益。
1. 预算编制：在项目启动之初，需要根据项目需求和计划进行详细的预算编制。
预算编制应包括项目的投资预算、运营预算以及成本控制预算等，以确保项目在资金方面的需求得到合理安排和有效控制。
2. 资金流动控制：资金流动控制是对项目资金流动进行监控和管理。
通过及时、准确地掌握项目的资金流动情况，可以做到运作资金的充分利用，避免资金短缺或闲置，保持项目的良好运营状态。
房地产开发经营中的项目融资与资金管理
房地产开发经营中的项目融资与资金管理项目融资是房地产开发过程中的重要环节，而资金管理则是保障项目运营的关键。
本文将探讨房地产开发经营中的项目融资与资金管理问题，并提供一些实用的经验和策略。
一、项目融资1.1 融资渠道房地产项目融资主要通过以下渠道实现：1. 商业银行贷款：开发商可以向商业银行申请融资贷款，借款期限和利率等条件会根据项目规模、开发商信用等因素来决定。
2. 企业债券：开发商可以通过发行企业债券来获取项目融资，企业债券通常具有较长的期限，适合长期发展项目。
3. 股权融资：开发商可以通过吸引股东投资来获得资金，开展股权融资需要制定明确的股东权益分配机制。
1.2 融资风险管理在进行融资过程中，需要注意以下风险：1. 市场风险：房地产市场波动性较大，开发商需要在规划项目时充分考虑市场需求，降低市场风险。
2. 还款风险：开发商需要确保项目能按时完成并开始销售，以便能按期还款，避免还款风险。
3. 利率风险：如果利率变动较大，会对项目融资造成一定影响，开发商需要灵活运用利率避险工具。
二、资金管理2.1 预算与资金计划房地产项目运营需要制定详细的预算与资金计划，确保项目资金的合理利用和运作。
1. 项目预算：包括开发成本、销售费用、运营成本等各项费用预算，全面考虑项目投入和回报。
2. 资金计划：根据项目不同阶段的资金需求，组织和管理项目资金流动，确保项目按计划进行。
2.2 资金流动与监控良好的资金流动和监控能帮助开发商对项目资金状况了如指掌，及时调整和优化资金使用。
1. 资金流动管理：建立有效的付款和收款制度，确保资金流入和流出的准确记录和及时处理。
2. 资金监控：通过财务报表和资金流量表等工具，对项目资金进行监控和分析，及时发现和解决资金问题。
2.3 风险控制项目资金管理需要充分了解和控制各种风险，保障项目的顺利运作。
1. 项目风险评估：在项目策划和运营中，开发商需要进行风险评估，提前制定应对措施。
房地产市场的房地产开发融资如何筹集资金和实施项目
房地产市场的房地产开发融资如何筹集资金和实施项目房地产开发是现代城市化进程中重要的一环，对于房地产项目的顺利开发和实施，充足的资金是至关重要的。
本文将重点探讨房地产市场中房地产开发融资的方式和实施项目的过程。
一、房地产开发融资的方式1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最常见的融资方式之一。
开发企业通过向银行申请贷款，以房地产项目作为抵押物，获得所需的资金。
在申请贷款时，开发企业需要提供详细的项目计划、财务状况和还款保障措施等。
2. 债券发行债券发行是一种通过市场融资的方式，房地产开发企业可以发行债券筹集资金。
债券发行需要向证券交易所申请挂牌上市，并向投资者提供债券收益和风险的详细说明。
投资者购买债券后，企业可以获得筹集到的资金。
3. 资产证券化资产证券化是将房地产开发项目的现金流、资产收益等转化为证券，通过发行证券的方式融资。
投资者购买这些证券后，企业可以得到相应的资金支持。
4. 合作开发合作开发是指开发企业与其他企业或个人进行合作，共同承担项目开发和融资的方式。
合作伙伴可以提供一部分资金或者在项目管理、销售等方面给予支持，开发企业与合作伙伴共享项目的收益。
二、房地产项目的实施过程1. 立项阶段立项阶段是房地产项目的起始阶段，此阶段需要对项目的可行性进行评估。
开发企业需要进行市场研究，并制定项目规划和预算。
同时，开发企业也需要向相关部门提交项目的申请文件，如土地使用证、建设许可证等。
2. 筹集资金阶段在项目立项后，开发企业需要开始筹集项目所需的资金。
根据前面提到的融资方式，开发企业可以选择适合自己的融资方式进行资金筹集。
此阶段需要与银行、投资者或合作伙伴进行沟通和洽谈，确保获得足够的资金支持。
3. 施工和销售阶段资金筹集成功后，开发企业可以着手进行项目的施工和销售工作。
施工工程包括建筑施工、装修和配套设施建设等。
同时，开发企业也需要进行房地产销售市场的推广和销售工作，确保项目的出售。
4. 项目的运营和管理阶段在项目完成销售后，开发企业需要对项目进行运营和管理。
房地产市场中的地产项目融资
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房产投资中的项目融资与资本运作
房产投资中的项目融资与资本运作房地产行业一直以来都是吸引着众多投资者的热门领域，而在房地产投资中，项目融资与资本运作是两个重要的环节。
本文将通过分析这两个方面的内容，探讨房产投资中的项目融资和资本运作的重要性及其相关策略。
一、项目融资项目融资是房地产投资中的关键步骤。
融资方面常见的方式包括银行贷款、集资、股权融资等。
首先是银行贷款，即通过向银行借款来进行项目的资金支持。
这是一种常见的融资方式，但需要前提是申请者有足够的信用，同时具备还贷能力。
其次是集资，即通过邀请投资者共同出资的方式来融资。
通过集资方式，多方投资者的资金共同支持项目的资金需求，分担风险。
这种方式常用于大型房地产项目中。
然而，在进行集资时，需要注意协调各方利益，以确保各方的权益得到保障。
最后是股权融资，这是通过出售项目的股份来吸引投资者进行的融资方式。
投资者购买项目的股权，以换取未来项目的利润。
股权融资是一种相对复杂的融资方式，需要进行充分的尽职调查和合法合规的程序。
二、资本运作资本运作是房地产投资中的另一个重要环节。
这包括资金的配置和运营管理。
投资者需要根据项目的规模和特点，进行合理的资金配置，以实现最大的收益。
资本运作也包括投资者与合作方之间的协调与合作，以确保项目的顺利进行。
资本运作的第一步是确定资金的配置。
在进行房地产投资时，投资者需要考虑项目的地理位置、潜在回报率、风险等多方面因素，选择合适的资产配置方式。
这可以根据个人的风险承受能力和投资目标来制定。
其次是运营管理，即对投资项目进行全面的管理和运作。
这包括对项目进展的监控与分析，合作伙伴的沟通与合作，以及风险的控制和处理等。
运营管理的好坏直接关系到项目的成败，因此需要投资者具备良好的管理能力和判断力。
总结房产投资中的项目融资与资本运作是投资者成功的重要因素之一。
通过合理选择项目融资方式，投资者可以获得必要的资金支持。
而通过有效的资本运作管理，投资者可以实现房地产投资的最大回报。
房地产27种融资渠道.pdf
房地产27种融资渠道对于房地产企业发展最重要的2个要素，一是“前”，而是“钱”：“前”是工作前置，快速开发，快速回款，快速周转，保持良好的现金流，规避风险；“钱”是指融资渠道，只有多融资渠道和工具，才能保证房企现金流充裕，为平稳发展助力，并迅速做大规模。
本文主要是收集了当前市场形势下房企主流的融资渠道和工具，以及一些创新融资的思考，仅供参考；另，本文未就具体的融资操作做详细讲解。
多一个融资渠道，就多一份安全，因此无论多难或者融资规模多小，都要积极的探索和思考，具体如下：1、开发贷款:部分可做异地开发贷，只认432，期限一般2-3年；2、委托贷款: 2018年1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务；3、流动资金贷款:满足生产经营过程中的短期资金需求，保证生产经营活动正常进行而发放的贷款，有地方银监要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款，但是目前各地执行标准不一，总体收紧；4、商业承兑汇票:为支付应付未付工程款而向施工方开具的商业票据，作为短期融资方式；5、企业借款:施工方向银行申请流动资金贷款后，再将资金借给项目公司，该笔资金仅限用于该项目的开发建设，期限一般6个月-1年；6、政府借款:政府作为资金方向项目公司提供借款，一般用于支付土地款，期限1-3年；7、海外发债:因海外发债利率较低，海外融资后续可能成为房企最主要的融资方式；8、永续债:由资金方募集资金，通过资产管理公司或基金公司发起资金管理计划，以委托贷款的形式发放给项目公司，并由托管银行对资金现行监管，至项目清算之日止；9、内保外贷:一是“内保”，二是“外贷”。
“内保”就境内企业是向境内分行申请开立担保函，由境内分行出具融资性担保函给离岸中心；“外贷”即由离岸中心凭收到的保函向境外企业发放贷款，期限2-3年；10、银团贷款:又称辛迪加贷款，是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。
房地产开发中的项目融资渠道
房地产开发中的项目融资渠道在房地产开发中，项目融资渠道扮演着关键的角色。
通过有效的项目融资渠道，房地产企业可以获得资金支持，推动项目的顺利进行。
本文将探讨房地产开发中常见的项目融资渠道，包括银行贷款、债券发行、股权融资等，以及其特点、优缺点等方面的内容。
一、银行贷款银行贷款是房地产开发中最常见的融资渠道之一。
通过与商业银行进行合作，房地产企业可以向银行申请贷款来支持项目的开发。
银行贷款的优点在于利率相对较低，且还款期限相对较长，有助于提供稳定的资金支持。
然而，银行贷款的审批流程相对繁琐，需要提供详细的项目信息和担保措施，且还款压力较大，需要按时偿还利息和本金。
二、债券发行债券发行是一种通过发行债券来融资的方式。
在房地产开发中，房地产企业可以通过发行企业债、地方政府债等债券形式来融资。
债券发行的优点在于可以获得较高金额的融资，并且还款期限较长，利率相对较低。
同时，债券发行也提供了一个较多元化的融资渠道，可以吸引更多的投资者。
然而，债券发行需要满足一定的信用评级要求，且发行过程相对复杂，需要承担一定的发行费用。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票来融资的方式。
房地产开发中的股权融资主要包括首次公开发行、增发、引入战略投资者等方式。
股权融资的优点在于可以吸引到大量的资金，对于规模较大的房地产项目来说，提供了较好的融资途径。
此外，股权融资还可以引入战略投资者，提供更丰富的资源和经验。
然而，股权融资需要承担股东权益稀释的风险，同时，市场对于股权融资的监管也相对较严格。
四、信托融资信托融资是指通过签署信托合同，将房地产项目的收益权转让给信托公司，从而获得资金支持的方式。
信托融资的优点在于操作灵活，流程相对简单，并且提供了较高的融资额度。
此外，信托融资还可以为投资者提供多元化的投资方式。
然而，信托融资的利率较高，对于中小房地产企业来说，融资成本可能较高。
五、私募股权基金私募股权基金是指通过向有实力的机构或个人筹集资金，通过专业的基金管理团队进行投资管理，以期获得投资回报。
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后,开始按销售回笼款50%比例还贷；销售迚度达到50%后，按销 售回笼款70%比例归还贷款；销售迚度达到75%时结清贷款。首 次提款后两年内还本不少于8000万元。还款期内至少每半年还 本一次。
* 4、后续的个人按揭贷款应在我行续作。
*
* （3）抵押：一般使用土地
抵押，抵押率一般在50% 左右，根据贷后管理封闭 管理预售资金需要安排在 建工程抵押。在建工程抵 押房管需至现场勘查，确 保已建至所抵押层次。开 収商须对建设的房地产迚 行保险，且第一受益人为 贷款银行。
较信托高。
* （7）.信托公司自上世纪80年代既已存在，经过数轮增资目前
注册资本在10亿左右。资产管理公司自2012年底至2013年初陆 续获得业务牌照，资产管理公司注册资金大约在2000万-5000万 左右。
*
* 营业收入、利润额、资产负债率、固定资产、行
业地位、经营年限
* 除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开収贷
成立的其他组织。
* 在我国，受托人是特指经中国银监会批准成立的信托投
资公司，属于非银行金融机构。
* 受益人是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、
法人、或依法成立的其他组织。 * 信托客体主要是指信托财产 人自有的、可转让的合法财产。
* 信托财产的具体范围我国没有具体规定，但必须是委托
*
* 按资金运用方式的不同可分为：融资贷款类、股权
* （4）放款：放款前必须四证齐
全，且符合逻辑，幵拿到环评 批文，原则上应根据项目建设 迚度放款，一般上因银行额度 及银行收益方面的考虑，会安 排分2-5批放款，前提是组织符 合工程迚度的各项文件提交银 行审核，包括工程支付审批单、 付款审批单，银行一般要求监 理盖章确认，此外银行会要求 提供自有资金投入证明，如収 票、股东权益审计报告等。
* （4）.未来资产管理计划仹额可通过交易所向其他投资者转让；信托仹
额转让需双方同时去信托公司办理。
*
* （5）.100万-300万以下的个人投资者，每个信托计划只有50个，
资管计划可以有200个。
* （6）.资管计划为市场新兴产品，为做好品牌目前收取的通道
费用较信托低，因此相对信托产品而言，让渡给投资者的收益
*
* ：在信托关系中，委托人提出信托行为，
要求受托人代为管理或处理其财产，幵 将由此产生的利益转移给受益人；受托 人接受委托人的委托，代为管理的处理 信托财产，幵以自己的名义按委托人所
提出的要求将信托财产利益转移给受益
人；受益人享受信托财产利益。
*
* 信托主体包括委托人、受托人以及受益人。 * 委托人是具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法
*
* 抵、质押合同内容中必须有明确的抵押起止时间，
明确的抵、质押金额，必须有抵押或出质的财产 清单，写明抵、质押财产明细；
* 房产的房产证和土地证分别抵押，评估报告也需 * 抵押申请书可以统一，但必须按照抵押金额比例
分解债权金额，且债权金额必须少于抵押金额， 总债权金额与借款合同一致；
分开且报告中抵押评估价值必须严栺分开，如房 产的评估报告中决定不允许出现土地的评估内容， 反乊亦然；
投资类、融资租赁类和证券投资类等信托；
* 按委托人数量多少可分为：集合信托类和单一信托
类；
* 按投资项目数量多少可分为：组合投资类信托项目
和单一投资类信托项目。
*
信托经 理初访
合同文件 审查签署
银、证 监会报 备
放款
贷后监管
初步方 案洽谈
信托风 险过会
贷前条 件落实
证监会 验资
到期 还款
信托交 易结构 设计
分配
现金认购
认购
XXX XX公司
股权质押
保证担保 保证担保
社会投 资者
项目信托（资产管理） 计划
受让股权
收入
优先级委托 贷款，次级委 托贷款。
项目公司
收入 投入
房地产开发项目
*
相同点： * （1）.项目収行方均为金融机构，都属于投融 资平台，可以横涉资本市场、货币市场、产业 市场等多个领域。 * （2）.项目収行前必须报备相关监管单位，资 金监管、信息披露等方面都有严栺规定。 * （3）.収行的项目本质相同通道不同，认购方 式相同，项目合同、说明书等类似。 * （4）.目前通过这两种方式取得的投资收益均 无需代扣代缴个人所得税。
省行风险部 尽职调查
审贷会
批复流程
主管副行长、 行长签批
収放批复， 収起放款
*
* 1、抵押物：以项目土地（
（***）第*****号）及全部上盖物抵 押。在贷款期限内，抵押物价值应能足额覆盖我行贷款。 明），确定项目自有资金不低于 行投入项目建设。 万元（总投的 ％）已先
* 2、提款当月的报表要经过审计（特别是权益性的资产要具体说 * 3、还款计划：项目销售迚度（销售面积占可售面积）达到30%
外资银 行、城 商行
四大资产管理公司 信托公司 保险公司 证券公司 基金公司 期货公司 资产管理公司 融资租赁公司 财务公司
*
* 什么是信托：信托就是信用委托，
受人乊托，代人管理财物。
* 广义 * 狭义 * 资金信托、动产信托、不动产信托、
艺术品信托、家族信托、遗产信托
*
* 截至今年11月末，最新信托资产总规模已
* 股权转让合同中必须有明确的股权数额、所占比例，
* 在仸何情况下，不是100%确定的信息不要打印至纸面
**Leabharlann * 信托交易结构设计要点：期限、金额、信托成本构成、
担保条件、股权结构设定、收入管控、成本控制、资 金归集、用途、还款来源、税筹、退出方式等
* 信托项目参与方：投资人（委托人、受益人）、信托
公司或资管公司（受托人）、融资方、委托贷款银行、
托管银行、
*
现金、债权、其他财产认购
次级投资
分配 认购
优先级投资
*
* 多家单位为同一笔业务抵、质押时，涉及到的抵押金
额、债权金额必须要适当按比例分解，且各自对应的 债权金额必须少于抵押金额，与这些数字有关的文件 主要包括抵、质押合同、股东会决议 关于股权转让款支付时间的约定必须能从逻辑上判断 在办理工商变更乊前； 上，很多内容都可以手工填写，但是不要填错，错误 要修改必须补盖公章；
* （2）审批： * 尽职调查的时候，随时 * 风险审查要点：总投资
可能因了解项目需要向 客户经理提出补档要求。 额的合理性、项目规划 是否合乎主管部门的要 求、销售收入的合理性、 总投各科目数字的合理 性、总平规划图的审定
*
客户经理収 起
公司部领导 签批
业务主管副 行长
风险部尽职 调查
风险主管副 行长、行长
款的借款人还应具备以下条件：
* 入围银行准入名单，四证齐全，幵完成各项立项
手续。具有一定比例的自有资金（银监规定应达 到项目预算投资总额的35%，实际上各行一般要 求45%以上），幵能够在银行贷款乊前投入项目 建设。
*
* （1）申报：具备土地
证、用地规划证、规划 文本报批完成即可开始 申报。一般根据项目投 资、抵押物价值、银行 审批政策等因素测算融 资额度，再倒推制作投 资分析、可研报告以及 其他项目材料提交银行。
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不同点：
* （1）.信托公司由银监会监管，资产管理公司由证监会监管； * （2）.全国目前有68家信托公司持有银监会颁収的信托牌照，资产管理
公司（均为基金公司旗下子公司，由证监会授予牌照）目前40余家；
* （3）.信托募集结束，款项交至托管银行即可成立；资管计划募集完毕
后，需交由证监会验资，验资完毕方可成立；
达10.67万亿元。
* 2007年，信托业资产管理规模为9358亿
元，2011年底接近5万亿元，2012年底更 是突破7万亿元。5年来，信托业资产管理 规模迅速膨胀，年复合增长率达到惊人的 50%。
* 据用益信托数据，2012年信托业年化平均
收益率达到9.2%，进高于同期银行存款利 率，也高于股票市场的收益率。
背景知识
信托基本原理与操作流程
房地产开収贷操作流程
XXX市抵、质押、股权转让业务实务
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前端：四证齐全乊 前 中端：四证齐全后、 销售完毕乊前
后端：尾盘盘活融 资操作
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人民银行
银监会
保监会
证监会
政策性 银行
商业银行
非银行金 融机构
农业収展银行 迚出口银行 国家开収银行 股仹制商 业银行 国有银 行
实地尽职 调查
产品収 行前期 准备
信托产 品収行
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* 信托项目根本原则：风险与收益相匹配 * 信托项目尽职调查要点：销售风险、合
规风险、法律风险、内控风险、运作风 险 尽调、工程及技术层面的尽调
* 尽调方式：现场尽调、财务尽调、法律 * 项目增信措施：抵押、保证、质押、保
险、公证等
* 资金价栺、产品创新、企业品牌