房地产估价报告(1)
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。
该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。
通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。
第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。
2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。
3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。
4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。
5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。
6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。
第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。
2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。
3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。
4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。
5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。
第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。
2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。
3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。
第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。
2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。
3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。
第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。
2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。
第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
房地产估价报告
房地产估价报告房地产估价报告一、简介房地产估价报告是对特定房地产资产的市场价值进行评估和估计的专业文档。
本报告旨在详细描述该房地产的各项特征和情况，并基于市场数据和调研结果，给出该房地产的估价。
二、产权情况1. 房地产的产权类型：该房地产的产权为产权类型。
2. 产权证明文件：附件中包含相关的产权证明文件。
三、区位分析1. 区位优势：详细描述该房地产所在的地理位置及周边配套设施和交通条件。
2. 周边用地情况：描述周边用地情况，包括商业、住宅和公共设施等。
3. 周边房价水平：对周边类似房地产的市场价值进行分析，了解房价水平的走势。
四、物业概况1. 建筑结构：描述该房地产的建筑结构、面积和楼层分布。
2. 房屋装修情况：详细描述房屋的装修情况，包括材料质量、装修年限等。
3. 设施设备情况：房地产内部的设施设备情况，如电梯、供暖、供水等。
五、市场调研分析1. 过去交易记录：查阅过去的房地产交易记录，了解该房地产的历史交易情况。
2. 相似房地产比较法：通过比较类似房地产的市场价格，对该房地产的市场价值进行分析估计。
3. 市场供需分析：分析目标市场的房地产供应和需求情况，评估市场价值的变动趋势。
4. 未来发展潜力：根据区域规划和市场趋势，评估该房地产未来的发展潜力。
六、估价结果通过以上分析，我们对该房地产进行估价如下：1. 市场价值估计：根据市场调研和分析，我们估计该房地产的市场价值为xxx元。
2. 出售/租赁价值估计：根据市场调研和对比分析，我们估计该房地产的出售/租赁价值为xxx元。
附件：1. 产权证明文件2. 历史交易记录3. 区域规划图法律名词及注释：（这里出文档中涉及的法律名词及其注释，以便读者理解）。
房地产资产评估报告范文
房地产资产评估报告范文 怎么写房地产资产评估报告 呢?以下是 CN 人才网小编为大家精心搜集和整理的房地产资产评估报告 范文，希望大家喜欢! 房地产资产评估报告范文(一) 一、 委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、 委托方 名称：***公司 地址：*** 三、 估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、 估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共 9687.69 平方米。
其中主楼一幢，1-5 层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2，平均层高 3.6 米，建成于 2003 年，于 2007 年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证 号码为***。
副楼一幢，1-3 层，混合结构，建筑面积为 2257.57m2，平均层高 3.2 米， 建成于 2003 年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五、 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、 估价时点1 / 122014 年 8 月 15 日 七、 价值定义 采用公开市场价值标准 八、 估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如 下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、 估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定 。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告(一) 估价对象分析1.区域因素2.1位置待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。
2.2商服繁华状况2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。
2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。
2.2.1.2距商服中心距离待估商铺距商服中心距离约4500m。
2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。
2.3交通便捷度2.3.1道路通达状况待估商铺所在区域内有主干道南通东路。
主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，道路对外通达状况优。
2.3.2公交状况待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。
2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。
2.4.3排水条件待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。
2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。
2.5共用设施条件2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。
2.5.2距各类公用设施距离待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。
2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。
2.6行政因素2.6.1区域经济政策待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。
2.6.2城市规划状况待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。
2.7区域环境因素2.7.1区域环境景观待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。
2.7.2环境质量状况待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。
房地产估价报告范文精简版
房地产估价报告房地产估价报告引言1. 房地产市场概述房地产市场是一个多层次、多维度的系统，本节将对该市场的主要特点进行简要概述。
- 市场规模：指出当前市场的总体规模，包括住宅、商业地产和工业地产等。
- 地理位置：分析市场的地理位置优势和劣势，如区域经济发展状况、基础设施建设等。
- 政策环境：介绍国家和地方政府对房地产市场的相关政策，如购房政策、土地供应政策等。
- 供需关系：评估当前市场上的供需关系，对市场供应量和需求量进行分析。
- 产业链分析：描述房地产市场的产业链结构，包括房地产开发商、建筑公司、中介机构等。
2. 估价方法与技术为了准确评估房地产的市场价值，我们采用了多种估价方法和技术。
以下是一些常用的估价方法的简要介绍：- 直接比较法：该方法通过与类似房地产的市场交易数据进行比较，来确定房地产的市场价值。
- 收益法：该方法通过分析房地产的租金收益能力来确定其市场价值。
- 成本法：该方法通过计算房地产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
我们将根据具体情况，结合以上估价方法，选择最合适的方法来进行评估，并通过合理的技术手段对相关数据进行分析，以确保估价结果的准确性。
3. 市场趋势分析本节将对当前房地产市场的趋势进行分析，以帮助决策者、投资者和买家了解市场的发展动态。
- 房价走势：分析近几年房价的变化趋势，包括整体涨跌幅度、不同城市间的差异等。
- 供需关系：评估房地产市场上的供需关系，并分析对市场价格的影响因素。
- 政策变化：介绍当前房地产市场相关政策的变化，并分析对市场的影响。
- 潜在风险：提出当前房地产市场存在的潜在风险和不确定性因素，如金融风险、政策风险等。
4. 估价结果本节将根据以上的分析和评估，给出具体的房地产估价结果。
根据不同类型的房地产，将分别给出市场价值范围、单价参考值等结果，并对结果进行解读，以帮助决策者、投资者和买家做出合理的决策。
结论。
房地产资产评估报告【最新6篇】
房地产资产评估报告【最新6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如计划报告、合同协议、心得体会、演讲致辞、条据文书、策划方案、规章制度、教学资料、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!Moreover, our store provides various types of classic sample essays, such as plan reports, contract agreements, insights, speeches, policy documents, planning plans, rules and regulations, teaching materials, complete essays, and other sample essays. If you would like to learn about different sample formats and writing methods, please stay tuned!房地产资产评估报告【最新6篇】资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价报告评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告委托方:XXX公司评估方：两人资产评估小组评估人员：董古华、陈旭峰评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30评估时点：2016/06/14评估报告编号：XX估字（2011）123001号目录一、致委托方函 (3)二、估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、估价结果报告 (6)五、估价技术报告 (9)六、附件 (10)一、致委托方函XXX公司：受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。
经评估，估价对象建筑面积1343平方米。
在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组法定代表人：XXX2011年12月16日二、估价师声明我们郑重声明：1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。
6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。
7 在估价过程中也未受到任何干扰。
参加估价的注册房地产估价师：XXX2011/12/16三、估价的假设和限制条件1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。
未经本所许可，本报告不得公开发表。
四、房地产估价结果报告（一）委托方名称：XXX公司法定代表人：XXX地址：洪山区雄楚大街450号联系电话：XXXXXXXX（二）估价方单位名称：五人资产评估小组法人代表：XXX地址：雄楚大道634号联系电话:XXXXXXX资格等级：XX级估价机构证书编号：X房地自估（2011）第XXX号1、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢1单元302室房地产，房屋建筑面积为134.3平方米，商品房用途为公寓（在租）。
洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢为高层公寓楼，建成于2003年，钢混结构，总层数18层。
估价对象位于2层，两室两厅一厨格局，朝向南。
卧室朝北，南北通透。
装修档次为精装修。
房屋为九成新房。
房屋使用状况为在租，租金为2800元/月。
2、房地产状况和权力根据武汉市人民政府土地管理文件——X府土征（2003）XXX号，XX房地产项目由XX公司取得。
3、估价对象状况至估价时点止，估价对象已全部完成搬迁。
4、环境状况此房产位于雄楚大道名都花园450号对面有省民政厅，康家建材，斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。
名都花园以占地1000亩，总建筑面积760000平方米的豪迈领地、6000亩南湖水域、800米湖岸风景线，成为江城超大型水岸生活社区典范。
社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发。
2000米名都河蜿蜒贯穿，充满异域风情的简约建筑，与社区自然景观相济相容。
深入大学城腹地，与武汉大学等数十余所知名学府毗邻，武汉市外国语学校江南分校也落户小区，书香环绕。
小区内利用地势勾画不同风景，大面积人工湖泊打造别样风景，简洁优雅。
香水年华，正居南湖城市中央风景区，用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素，融合淳厚的人文气息，搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。
（四）估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。
（五）估价基准日二〇一一年十二月三十日本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2011年12月30日的公开市场价格。
（七）估价依据1、国家标准《房地产估价规范》；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001；（八）估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则；4、估价时点原则；5、客观、公正、公平原则。
（九）估价方法（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较进行本次估价。
）1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定武汉市名都花园（建筑面积134.3平方米)，在估价时点2011年12月30日综合评估出估价对象的市场价值。
结论如下：房地产总价值为人民币100.7235万元（大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
）（十一）估价人员参加估价人员：王晓红张肖凡李念何苗赵李项目评估负责人：XXX领导审签：XXXX（十二）估价作业日期2011年12月2日至2011年12月30日（十三）估价报告应用的有效期本估价报告有效期为一年，即自2011年12月30日至2012年12月30日止。
在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。
五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析1、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢1单元302室房地产，房屋建筑面积为134.3平方米，商品房用途为公寓（在租）。
洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢为高层公寓楼，建成于2003年，钢混结构，总层数18层。
估价对象位于2层，两室两厅一厨格局，朝向南。
卧室朝北，南北通透。
装修档次为精装修。
房屋为九成新房。
房屋使用状况为在租，租金为2800元/月。
（二）区域因素分析此房产位于雄楚大道名都花园450号对面有省民政厅，康家建材，斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。
名都花园以占地1000亩，总建筑面积760000平方米的豪迈领地、6000亩南湖水域、800米湖岸风景线，成为江城超大型水岸生活社区典范。
社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发。
2000米名都河蜿蜒贯穿，充满异域风情的简约建筑，与社区自然景观相济相容。
深入大学城腹地，与武汉大学等数十余所知名学府毗邻，武汉市外国语学校江南分校也落户小区，书香环绕。
小区内利用地势勾画不同风景，大面积人工湖泊打造别样风景，简洁优雅。
香水年华，正居南湖城市中央风景区，用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素，融合淳厚的人文气息，搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。
（三）市场背景分析2007年第三季度，武汉市的商务楼市场开始呈现活跃，总投资达到XX亿元，新开工面积XXX万平方米，租金保持平稳，空置率逐渐下降，当前有效需求稳步上升。
2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
（四）估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。
即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和还原法进行评估，以市场比较法为主，以还原法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
（六）估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）实例代号估价对象 A B坐落位置雄楚大道450号雄楚大道450号雄楚大道908号用途商住房商住房商住房建筑面积134.3㎡113.1㎡120㎡成交单价8500元/㎡8700元/㎡交易日期2011年12月2011年3月交易类型市场转让市场转让市场转让竣工时间2003年2003年2008年建筑结构钢混钢混钢混层数2/18 9/26 6/26成新9成新8成新9成新租金2800元/月2500元/月2600元/月装修档次精装简装简装使用状况在租在租在租临街状况临街临街临街使用年限70 70 70容积率 1.13 1.13 3.89表1 因素条件说明表4.编制比较因素条件指数表表 2 比较因素条件指数表5.因素修正系数表表 3 因素修正系数表2、还原利率法:三个可比实例的还原利率的简单算术平均数作为估价对象的还原利率：r=(r1+r2+r3)/3=(6%+3.12%+2.99%)/3=4.04%估价对象的月租是2800元/月，所以其年收入为3.36万元。
则其价格为：V=a/r=3.36/4.04%=83.168万元估价对象的评估价=83.168/134.3=6192.70元/㎡将市场比较法与还原法进行加权平均得到：估价对象的总价格=(118.279+83.168)/2=100.7235万元估价对像的单价=（8807.095+6192.07）/2=7499.5825元/㎡（七）估价结果确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：武汉市名都花园11-1-302（建筑面积134.3平方米)，在估价时点2011年12月30日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。