物业服务费用测算

B 如何做物业费测算
测算依据-法规
一、国家级 1、《物业服务收费管理办法》----发改委、建设部2004 2、《最低工资规定》---人社部
二、地方级 1、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。 2、当地物业管理方面条例、办法。 3、最低工资调整系数。
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测算依据-市场因素
三、经济指数 1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标。 2、当时房地产市场交易价格。 3、当地物业费平均价格。
案例：
集团2011对物业系统员工工资整体调整6%，主要是考虑了CPI这个指标。 分析：CPI与工资调整及物业费三者的关系？
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测算依据-项目规划信息
——
——
10560
测算公式：
景观水费=800（平）*1.2（米深）*0.05（丢水率）*30（天）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）+800（平）*1.2（米深）*1（每月换1次水） *4（水费单价）*1.1（上浮系数）=10560
完成附件8填写、分摊
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实例练习
清洁用水 清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
1、电费
A楼内公共区域照明
楼道照明
2107
7.14KW
482
实例练习 测算公式：
地下车库
1120
公共照明电费
20W
8709
第五步：能耗费用测算 楼 地道 下照 车明 库==71.11240K*2W0**02..050（1（每K日W运）行*小24时（公）每*日共30运(照天行)明小*0.时9系（）电统*3费0电(单天费价)*0）＝.9=（4照8电2明费单器价具）*的0.6功（同率时×使用30系天数×）=相870应9 照明电器的每天的使用
四、规划信息 1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等） 2、项目周边配套情况。 3、产品客户定位及销售群。 4、项目周边物业服务标准 物业费测算需求信息模板。
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测算依据-招标要求
五、招标信息 1、项目招标文件及补充通知 2、物业管理方案。 3、临时管理规约
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3物业服务费用测算
课程目标
让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业 费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目 的测算。
课程目录
A 物业费测算定义及目的 B 如何做物业费测算 C 物业费定价与收费
A 物业费测算定义及目的
引例
地产销售： 物业费这么贵我们房子怎么卖？ 这么高物业费有什么服务特色？
实例练习
第四步：资产折旧费用（ 关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对 应）
• 安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备 • 维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等 • 综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜
完成附件6填写
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编号
项目
数量
总功率
月金额（元）
C消防系统
价×2.5小时÷3月
1、公共电费
测算公式： 安全监控=20KW
安 消*24全 防（监 报每控 警日用 系运电 统行小时）中×*3央电给0（控 费 排天）制 单 水*021室 价 设.29=电 备129费 运60 ＝ 行中 电结据央 费合，控招与制标服室2208K5所文务W 有件标电提准器的供及功设 管率施理×3设经01221天946备验0 ×数完每天实际工作时间
务承诺。 注：测算方法或分摊原则与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。
如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。
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物业费测算注意事项
1、地区差异： 需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上 的差异； 2、法规差异： 注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上 的差异。
集团对物业费测算要求
一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的 物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现 项目主营业务经营持平。
10万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。 10--20万平米的项目，应在交付面积达到10万平米时做到盈亏平衡。 20--40万平米的项目，应在交付面积达到50%时做到盈亏平衡。 40万平米以上的项目，应在交付面积达到20万平米时做到盈亏平衡。
(外包费用)维护保 养
1-10层：每月每台280元 10-20层：每月每台300元 21-30层：每月每台350元
25700
结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算
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实例练习
第七步：公共设施、设备日常运行、维修及保养费 公：共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护
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实例练习
项目明细
面积(平方米)
项目占地情况 房屋建筑情况
总占地面积
绿化面积
总建筑面积 1、地下总建筑面积 地下车场
地下车库 2.地上总收费面积 住宅 商业 幼儿园 3、物业管理用房 4、停车总数
190156.3
66554.71
440831.96 98551.24 68498.59
路灯=5.5KW*12（每日运行小时）*30（消天防）水*0.9泵（电＝费消单防价）水=1泵782的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月 草 物坪 业灯 用、房草=3坪.88射*1灯0（=2每.6日KW运*行12小（时每）日*运3送0行（、小天时）排）*0烟*.93（0风（电天机费）单（*0价.元9）（/=电1月0费4）7单.6价＝）送=8、42.4排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单
绿化管理费：（沈阳测算一般（6-8）元/平米*年（经验值）） 含：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等 清洁卫生费 含：清洁外包费、化粪池清理费、 清洁设备折旧费(5年分摊) 3 垃圾清运费4 化粪池清理费5 消杀费
绿化管理费=绿化面积*每平米绿化外包费用*外包费用涨幅
填入附件3并做分摊
实例练习
测算工具：测算模板
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实例练习
第一步：项目服务人员架构确定及人员费用测算 结合结合服务方案与招标文件要求服务标准，协调人事部门完成组织及人员
费用测算（考虑工资调整因素，管理职员一般按照15%,基层员工20%）
完成附件4、5填写、分摊
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实例练习
第二步：项目外包服务费用测算
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实例练习
第三步：行政、物料、低值易耗品费用测算（ 关注：考虑物价涨幅与通 胀因素）
• 安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等 • 维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等 • 综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计
费等
完成附件7填写、分摊
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B楼外公共区域照明
时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）*电费涨幅
（ 关注：考虑能源涨幅） 路灯
供配电1设10备运行电费： 5.5KW
1782
草坪灯、草坪射灯 物业用房用电
变压器的21电4505费＝变压器功率×23..68电8KW费单价×24小时×8140324.740.6 天
测算公式：
消防设备运行电费
湖区泵
4
50 KW
4725
测算公式：
排污泵=40*3*0.5（每日运行小时）*30（天）*0.9=1620
喷泉泵=0.7*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=66.15
湖区泵=50*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=4725
2、水费
景观用水
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测算原则
市场化 原则
盈亏平 衡原则
品质保 证原则
零预算 原则
质价相 符原则
前瞻性 原则
不得采取 补贴亏损 而人为降 低物业服 务费定价 标准。
考虑项目 的经营平 衡及健康 运营。
满足基础 业务品质 标准要求
以支定收 、列举法 测算支出
服务标准 与管理费 用相符
准确性与 前瞻性相 结合。
成测算 消 D给防排报水警系系统统=28排5*0污.9泵（电费单价）*2电.5/3泳费(每池＝季度设泵24备.的50小运功时)行率=21电×4 费数。量(×经30营天性3K×W泳每池天不实计际此工项作)时间16×20 电费单价
喷泉泵
泳池系1统0 电费＝循环系统的0.7功KW 率×30天×每天实66际.15 工作时间×电费单价
） 以电梯为例：
项目 行政及物料消耗
测算标准 130元/月/台
总费用 10270
电费
电梯台数*电梯功率*每天运行时 间*30天*电费涨幅
63990
年检费用
1-8层 812元 18层1372元 22层 1596元 24层1708元 26层1820元 28层1932元
30层2044元
9620.333333
地产项目经理：物业费不能光把物业费测算高， 也要考虑亮点服务、支持销售
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A 物业费测算定义及目的
定义
物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修 缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
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