青岛市商业市场调研分析报告(上) .
青岛胶州商业市场调研报告
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
青岛市商业物业市场分析
青岛市商业物业市场分析青岛市是中国东海岸重要的港口城市和经济中心之一，商业物业市场也因此得到快速发展。
以下是对青岛市商业物业市场的分析。
首先，青岛市商业物业市场的规模不断扩大。
随着经济的发展和城市化进程的推进，越来越多的企业和品牌纷纷进驻青岛市，带动了商业物业需求的增长。
特别是在城市中心地段，如市南区和市北区，商业物业的层出不穷，形成了繁华的商业街区和商业中心。
其次，青岛市商业物业市场的类型丰富多样。
青岛市商业物业市场不仅包括传统的商业街、购物中心和商场，还涵盖了餐饮娱乐、文化教育、医疗健康等多个领域。
例如，在商业街区崂山路、东海西路等地，可以找到大型购物中心和商场；而在地铁沿线和新城区，可以看到休闲娱乐场所、健身中心和文化展览馆等。
再次，青岛市商业物业市场的租金水平相对较高。
由于青岛市的经济较为发达，人口相对较多且消费能力较强，使得商业物业的租金水平居高不下。
特别是在城市中心地段和繁华商圈，商业物业的租金更是较高。
这给入驻企业和品牌带来了一定的成本压力，但也反映了商业物业市场的活跃程度和潜在利润空间。
最后，青岛市商业物业市场的竞争激烈。
随着企业和品牌的增加，商业物业市场竞争愈发激烈。
为了吸引租户和消费者，商业物业开发商和经营者需要不断提升物业设施和服务水平，不断创新商业模式和经营策略。
同时，他们也需要与周边商业物业建立合作关系，形成商业集聚效应，提高整体竞争力。
综上所述，青岛市商业物业市场作为一个重要的经济组成部分，正在迅速发展。
在未来，随着城市发展的进一步推进和商业需求的不断增长，青岛市商业物业市场将继续保持活跃并逐步优化。
对于投资者和经营者来说，把握市场动态和调整经营策略将是取得成功的关键。
青岛市商业物业市场的发展与城市经济的繁荣密切相关。
作为中国重要的港口城市之一，青岛市经济发展迅速，吸引了众多的企业和跨国公司进驻。
这些企业和公司给予了商业物业市场庞大的需求，推动了商业物业市场的蓬勃发展。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
青岛市场调研报告
领域要超越外 资品牌还 需要一段时间。
资的 ， 外商在选择 中央空调品牌 时， 关系营销影响 的 受
从产 品结构 上来看， 在青 岛市场上 ， 表现 比较突 出 可能性则 比较小一些 。同时，为了减少关系营销 的影
的是开利 的风管机， 三菱重工海尔 的大 型机组 ， 大金 的 响 ， 他们往往会临 时组建一个专 家组， 由专家组对参与
品牌分述
开 利
图 ２ 青 岛市 场 中小 型 机 组 比例
溴 化 锂 制 冷 机 组 ：０ ２ ％
开利在 青岛市场 的优势 很明显，其在大型机组领
域约 占整 个青 岛市场 的 ３ ％左右 ，０ ５ ０ ２０ 年度 实现销售 ９００万元左右 。近年来 ， ０ 其基 本上保持着一直上 升的 势头 。在青 岛， 开利采用 的是直销 和经销两种模 式， 两
上 ，大型 中央空调技术又大 多掌握在 几大外 资品牌 手 占有一 定的比重 ， 很多用户尤其是政府机构 ， 在决定购
中， 因此可 以说 ， 在青 岛市场 ， 外资 品牌 依 旧具有很 强 买哪个 品牌的产 品时，往往会根据 自己跟该 品牌销售 的竞争力 ，以海 尔为代表 的国产品牌在大型 中央空调 人员的关系来确定 。但 由于青 岛很 多写字楼是外商投
青岛市场调研报告
北京 天津
•
青岛
• •
全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。 所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、 城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。
•
截至2006年末，户籍总人口为7% 42% 52% 第一产业 第二产业 第三产业 牛牛文档分 享城市介绍-总体规划
《青岛市城市总体规划（1995～2010）》 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 • 1．城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历 史文化名城和风景旅游胜地。 2．发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的 对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的 努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、 功能完善的社会主义现代化城市。• • • • 牛牛文档分 享土地市场-城市地图
李
青岛整体的地产走 势可概括为“沿海 扩张，整体北进”。 青岛市下辖7个区： •市南区 •市北区 •四方区 •李沧区 •崂山区 •城阳区 •黄岛区 市政府
沧
区
四
方
区 崂 山 区
市
南
区黄海 牛牛文档分 享城市介绍-经济发展
青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山 东全省。
GDP：年均增长达15%以上。
人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）
30 25 20 15 10 5 0
6,000 4,000 2,000 0 人均GDP(美元) 增长率（%） 25 20 15 10 5 2002 2,827 14.4 2003 3,292 16.4 2004 3,947 20 2005 4,851 23 2006 5,709 17.7 0
青岛市商业物业市场分析
青岛市商业物业市场分析1. 市场概况青岛市商业物业市场是中国东部沿海地区的重要商业中心之一。
作为山东省的经济中心和滨海旅游城市，青岛市商业物业市场呈现出多元化和快速发展的趋势。
该市地理位置优越，有着完善的交通网络和良好的商务环境，吸引了众多企业和投资者。
2. 市场规模根据最新的数据，青岛市商业物业市场的规模不断扩大。
从2015年至今，商业物业的供应量稳步增长，各类商业综合体、购物中心、写字楼等项目相继涌现。
随着城市化进程的加快以及消费升级的推动，市场需求也在不断增加。
3. 主要商圈青岛市商业物业市场的主要商圈包括市南区、市北区、即墨区、李沧区等。
其中，市南区和市北区集中了大部分的高端商业项目，拥有众多国内外知名品牌的旗舰店。
即墨区和李沧区则以大型购物中心和综合体为主，满足了居民的日常生活需求。
4. 市场竞争力青岛市商业物业市场具有较强的竞争力。
一方面，市场拥有丰富的资源和多元化的消费者群体，吸引了国内外知名品牌的进驻。
另一方面，租金价格相对较低，给企业提供了经营成本的优势。
此外，政府的支持和城市发展规划也为商业物业市场的快速发展提供了保障。
5. 市场趋势未来青岛市商业物业市场将继续保持快速发展的态势。
随着城市规模的扩大和人口的增加，市场需求将进一步增长。
多样化的商业模式和创新的经营理念将成为市场发展的重点。
此外，随着互联网和电子商务的不断发展，线上线下的融合将促进商业物业市场的全面升级。
6. 面临的挑战青岛市商业物业市场也面临一些挑战。
首先，市场竞争激烈，品牌的选择和定位成为企业面临的难题。
其次，市场供需不平衡，一些商业项目存在空置率较高的问题。
此外，消费者需求的多样化和个性化也对商业物业市场提出了更高的要求。
7. 市场发展建议为了进一步促进青岛市商业物业市场的健康发展，可以采取以下几方面的建议：- 加强市场调研，了解消费者需求和市场趋势，提前规划和布局；- 增加创新元素，引入新型商业模式和互联网技术，提升消费者体验；- 加强品牌定位和差异化竞争，吸引更多知名品牌入驻；- 加大对商业物业市场的宣传力度，提升市场知名度和吸引力。
青岛建材市场调研报告
青岛建材市场调研报告《青岛建材市场调研报告》一、市场概况青岛建材市场位于青岛市中心商业区，紧邻青岛火车站，地理位置优越，交通便利。
市场内设有多个楼层，经营面积约5000平方米，主要经营建筑材料、装饰材料、五金工具等相关商品。
市场内有上百家商家经营各类建材产品，形成了一定的规模和影响力。
二、产品调研1. 建筑材料：市场内主要经营水泥、砂浆、涂料、地板、瓷砖、石材等建筑材料。
其中，瓷砖和地板是市场上的热门商品，品种多样、价格参差不齐。
2. 装饰材料：市场上的装饰材料主要包括各类壁纸、墙绘、吊顶材料等。
市场上的装饰材料种类繁多，质量良莠不齐，价格差异较大。
3. 五金工具：市场内有很多商家经营各类五金工具，如锤子、螺丝刀、电动工具等。
产品品种丰富，价格相对较低，深受消费者青睐。
三、市场竞争分析青岛建材市场内商家众多，竞争激烈。
主要竞争因素包括产品品质、价格、品种和服务。
一些商家通过降低价格来抢占市场份额，而另一些商家则通过提升产品品质和提供优质服务来吸引客户。
四、发展趋势1. 多样化产品：随着人们对建材的需求日益多样化，市场上的建材产品也越来越丰富，品种多样。
2. 环保绿色：随着环保理念的日益普及，消费者对建材产品的环保性能要求也越来越高，市场上环保绿色建材产品将更受欢迎。
3. 电商渗透：随着互联网技术的普及，建材市场也开始逐渐向线上转移，许多商家开始在电商平台上销售产品。
综上所述，青岛建材市场拥有巨大的发展潜力，但也面临着激烈的竞争。
为了留住顾客和开拓市场，商家们需要不断提升产品质量、拓宽销售渠道，并与环保理念相结合，以满足消费者的需求。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
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Part1 青岛市四大商圈分析
香港中路商圈
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Part1 青岛市四大商圈分析
商业大鳄扎堆青岛香港中路商 圈 香港中路或成青岛“王府井”。
青岛香港中路商圈是伴随着青岛 行政中心东移而发展起来的，近年， 伴随着岛城房地产热潮一浪高过一浪， 香港中路商圈已然成为青岛最核心商 圈，尤其以佳世客、家乐福为中心， 以香港中路为轴心，向南北辐射。
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Part1 青岛市四大商圈分析 佳世客——流量分析
日期
2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月19日（周末） 2月19日（周末） 2月19日（周末）
时段
上午 下午 晚上 上午 下午 晚上
测试时间
出店人数 平均每单消费额
2分钟
22
2分钟
25
2分钟 2分钟 2分钟 2分钟
32 150~300
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Part1 青岛市四大商圈分析 项目考察——佳世客
开发商/持股方
日本永旺集团
位置
青岛市香港中路72号
开业时间 商业面积 停车位
1998年 4万平米 约1000个
楼层
品类
✓佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等 三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中 外精品专卖店入驻； ✓代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了 购物、休闲、餐饮、娱乐等流通业基本服务功能；
7
Part1 青岛市四大商圈分析
漳州路沿街商业带是
闽江路沿街商业带闽 近两年东部地区新兴的精 江路东段、云霄路沿线是 品商业集中地，业态主要 青岛餐饮行业最为发达的 为精品服装专卖店和中档 地区，商业业态以餐饮为 风格类特色餐厅、酒吧、 主，辅以休闲、娱乐场所。 咖啡吧、洗浴中心等休闲 而闽江路西段以东部商业 娱乐场所。
✓2010年百丽广场开业，未来相继还将有鲁 商广场、银座广场以及太古百货和金街购物 广场等商业设施陆续开业。 ✓2011年底，青岛香港中路商圈总营业面积 接近100万平米。
6
Part1 青岛市四大商圈分析
闽江路
山
东
香港
路
中路
综合体 高端商业
漳州 路
购
物 中
高端商
业
地
心
下
组
团
奥帆中心组 团
香港中路商圈已经成为青 岛市目前最繁华的商业中心， 消费档次和服务业态档次较高。
服装服饰 217
餐饮美食 817
商务酒店 1000
餐饮美食 878
总价 2000 920 4085 2400 2200
均价 49261 42396 50000 24000 25057
租金水平
位置
行业
香港中路书城、 麦凯乐临街
餐饮、服饰
漳州二路
餐饮除外
漳州二路 商业街商铺
面积
150 51 400
月租金ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
面积在100—150㎡左右。 麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好
餐饮 世界糕点等，面积在200—400㎡
左右。
家具、家 电
海尔、SONY、三星、等著名品牌。
2F
大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积 服装、餐 在100—200㎡。服装面积在50—
饮 120㎡。
JUSCO 香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中 端消费群，以中低价超市与中档品牌专卖店结合。
青岛市商业市场调研分析报告
（上）
1
目录
Part1 青岛市四大商圈分析 Part3 青岛市特色商业街综览 Part3 青岛市商铺调研分析 Part4 万科城周边商业业态分析 Part5 青岛市民消费现状调研
2
目录
Part1 青岛市四大商圈分析
3
Part1 青岛市四大商圈分析
青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是：香港中路商圈、中 山路商圈、台东商圈、李村商圈。
随着香港中路商圈商业近 一轮的建设，青岛东部高档商圈 形成了以香港中路为轴心，西有 国际贸易中心、凯莱酒店、万邦 中心组成的综合体高端商业，中 有家乐福、阳光百货、银座商城 组成的购物中心，东有以麦凯乐、 佳世客、鲁商中心组成的中高端 商业，南有百丽广场、海信广场 等组成的奥帆中心组团，以及地 下有金街、太古百货组成的地下 商业组团，青岛香港中路商圈已 成为全市最繁华的商业中心。
构、中高档餐饮、品牌服
装及休闲娱乐场所等商务
配套类型。
8
Part1 青岛市四大商圈分析
香港中路—租售价格
沿主干道售价在4-5万元/㎡的水平，内街在2.5万元/㎡的水平；租金水平跨 度较大为4-14元/㎡·天。
沿主干道 内街
位置 佳世客 麦凯乐
香港花园 南京路 佳世客北面 云霄路
售价水平
行业
面积
酒店宾馆 406
氛围的日益成熟，逐渐形 香港中路沿街商业带汇集
成以婚纱、美容为主要业 青岛中高档办公写字楼，
态的专业性商业街区。 商业主要集中于办公物业
山东路商业带汇集青 岛中高档办公写字楼，商 业主要集中于办公物业和 住宅下的附带网点。商业 业态主要为大中型金融机
下的附带网点。商业业态 主要为大型金融机构、中 高档餐饮、品牌服装及休 闲娱乐场所等商务配套类 型。
L3
停车场
L2
超市、童装、家居用品、饰品、 文具、体育用品等
L1
超市、化妆品、服饰等
11
Part1 青岛市四大商圈分析 佳世客——经营状况
✓佳世客目前经营效果非常好， 是永旺集团全亚洲经营最好的 店，年销售额在20亿左右； ✓佳世客的业态构成主要以零 售为主，休闲娱乐类的项目基 本没有； ✓佳世客采用自营与入租专卖 店互补的经营方式；
日每平米租 金
18333
4
11667 166800
7.6 13.9
佳世客步行街 商业街商铺 100
24000
8
五四广场附近一 楼饮品店
餐饮美食
20
3000
5
9
Part1 青岛市四大商圈分析 项目考察——佳世客
业态分布
服装占60%。以中等品牌为主，如
服装 ONLY、G2000、VEROMODA等，
1F
商圈定位发展趋向性明显（ 高、 中高、中、中低层次区分明显）
香港中路商圈： 青岛高档商业聚集区， 客群以旅游客和青岛市高端客为主。 中山路商圈：青岛中高档次商业聚集 区，具备购物、旅游、餐饮、娱乐等 功能，客群以旅游客、跨商圈人群为 主，同时兼顾本地客户 台东商圈： 青岛中低档次商业聚集区， 客群主要为青岛本地普通大众为主。 李村商圈：青岛北部区域中低档次商 业聚集区，客群以周边区域中低端客 户为主。
24
30
36
备注：以上数据均为现场实时统计数据
13
Part1 青岛市四大商圈分析
项目考察——麦凯乐
开发商/持股方 位置
开业时间 商业面积
停车位