旅游地产的产品业态

旅游地产的产品业态
(2012-08-27 17:54:07)
房地产是城市化的见证者。

中国的城市化进程正在推动房地产从“城居”走向“郊居”，进而走进“旅居”时代。

旅游地产作为这种全新生活方式的载体，以资源、品牌、主题等为驱动，以满足游客和居住者对优质生活的需求为目的，通过复合型、多元化的产品业态组合，寻求旅游地产的可持续经营和发展。

一、旅游地产的构成要素
1.创意化的主题
旅游地产根据各地的特色，选择的主题可以涵盖文化、体育、艺术、自然风光、娱乐等，项目通过主题打造来凝聚地域特色。

2.景区化的环境
建设旅游地产项目的目的之一是为人们提供更高品质的休闲度假空间，在环境打造上更加注重人性化的环境空间。

依照旅游景区环境建设的原则，做到步步为景、人在景中。

3.集聚化的空间
各种功能要素在一定空间内集聚，能够最大程度上满足居住者和游客的一站式消费需求，同时内部实现商务、文化、娱乐、休闲等多种功能于一体完整的消费供应链条。

4.休闲化的产品
基于居民和旅游者的多元化消费需求，融合观光、娱乐、运动、会议、体验、居住等多种功能的休闲化产品，形成休闲度假的全方位产品链条。

5.社区化的服务
作为未来主导新型生活方式的载体，旅游地产项目必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。

二、旅游地产的主要产品
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种：1.以提供第一居所为主要目的景区住宅
此类房地产又可分为以下三类：
2.以旅游度假为目的的度假房地产
因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下：
度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。

度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个产品。

3.以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
4.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。

如大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。

该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。

社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。

实际上[w1]，华侨城集团、宋城集团的旅游房地产开发也都属于大型综合性旅游房地产开发。

三、旅游地产的业态分析
中国旅游地产产品日益呈现出综合化、多元化的发展态势。

早期的旅游地产主要是宾馆、饭店、度假村等项目建设，进入90年代末期，以主题公园、高尔夫等为核心吸引力的旅游地产项目逐步兴起。

2003年前后，产权式酒店、分时度假开始进入国人视线，目前，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目进入蓬勃发展阶段。

旅游地产无外乎持有型物业和出售型物业两种类型，大多数旅游地产项目都是两者的结合体，部分持有、部分出售。

目前的情况是，经营性物业、商业、旅游设施在建设用地很难超过30%。

可是没有旅游设施和经营性物业，“旅游地产”就没了“旅游”，同时，旅游地产项目中的经营性物业，也是产品吸引客户的来源。

但在各种业态中，能给企业带来可观现金流的并不多见，即使华侨城，其盈利仍然是地产销售占80%，持有物业仅占20%。

持有型物业的经营仍然是个难题。

酒店对于旅游区来说，是刚性功能，一般经营状况尚可接受，区别在于经营能力和淡旺季波峰波谷值，而在中心城市的周边，酒店的替代性很强，经营压力较大。

主题公园一度非常吸引眼球，但是实际运营中的盈利其实非常微薄，迪斯尼盈利的是相关‘版权’产品的销售，景区本身并不盈利。

高尔夫球场已经成为旅游地产的流行配置，它的制约是目前消费群体有限，现在高尔夫与地产的结合越来越少，更多是单独以高尔夫球场的形式出现。

但有没有持有型的物业，它的定位、运营如何，往往决定了居住产品的定位，以及号召力和吸引力。

另一方面，旅游地产项目中的持有部分，会讨好资本市场，在银行贷款上获得一个比较高的估值，因为可以提供持续稳定的现金流。