苏州商圈分析及地铁商业研究
苏州CBD的发展前景研究
苏州CBD的发展前景研究作者：姜晓敏来源：《商场现代化》2020年第24期摘要：CBD（中央商务区）一般是指城市的金融、商务办公、贸易商业及服务业的中心。
它是城市的功能核心，交通便利，人流、车流、物流巨大，位于城市的黄金地带，地价最高，土地利用率最高。
苏州CBD的发展是经济高速发展的需要，也是提高城市形象、增强城市影响力的需要。
苏州CBD的发展还不成熟，主要集中在工业园区金鸡湖周围和高新区的狮山路一带。
与国内外著名CBD相比，苏州CBD也有自己的特色，不仅具有完美的CBD功能布局，还有自己独特的发展模式。
良好的工业基础可以调节商业的发展，能自然延伸出服务工业及商务中心。
关键词：中央商务区;区域分析;发展前景一、绪论CBD全称是Central Business District，最早产生于1923年，是美国城市社会学和地理学者欧内斯特·伯吉斯提出的。
我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，主要采用第一种说法。
时下，CBD（中央商务区）已经成为一个越来越热门的词汇，现在全国乃至全世界都掀起了开发建设CBD的热潮。
现阶段已经成为评价一个城市经济发展的重要指标，也是一个城市经济发达水平的评价标准之一。
对CBD的发展研究，国外早已有之。
二战后，J·E·范斯指出大城市的商业结构几乎都在CBD外围增长，但CBD核正在变化而不是灭亡，它将越来越像办公区而非商店群，霍默·霍伊特支持范斯关于CBD内办公功能正在增加的说法，而墨菲指出CBD最严重的困难是可达性和停车，这对于现阶段研究我国CBD发展前景是值得借鉴的。
近年来，我国在历经CBD研究的起步、发展、深化及调整提高阶段后，对CBD发展前景的研究已经成为理论界和实务界关注和讨论的中心议题之一。
有学者认为从研究CBD有关理论和实践出发，CBD的研究和规划、城市CBD在发展过程中突出的问题、发展前景以及功能定位等出发进行深入探讨和研究。
苏州中心商业定位和规划
苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
地铁站点的商业圈重构及其影响因素分析
地铁站点的商业圈重构及其影响因素分析随着城市的快速发展和人口的增长，地铁成为了现代城市交通系统中不可或缺的一部分。
地铁站点与周边商业圈的互动关系对城市经济的发展起着重要的作用。
对地铁站点商业圈的重构及其影响因素进行分析和研究，对于优化城市空间布局，提升商业圈的发展水平具有重要的意义。
地铁站点商业圈的重构是指通过优化商业设施布局和完善商业策划，以提升商业圈的发展水平和商业活力。
商业圈重构可以通过以下几个方面来实现：1. 商业设施布局调整：通过合理调整商业设施的分布和布局，合理规划商业用地，避免商业设施过度集中或过分分散，提升商业圈的整体效益。
在地铁站周边集中布局商业设施，形成商业集聚区，提高商业设施的互动性和便利性。
2. 商业策划提升：通过精细运营和优化商业策划，提升商业圈的品牌形象和竞争力。
商业策划应注重多元化和差异化，根据不同地区和消费者的需求，提供多样化的商品和服务，吸引更多的消费者进入商业圈。
3. 提升服务品质：通过提供优质的服务，增加消费者的满意度和忠诚度。
提供便捷的购物环境、优质的售后服务等，使消费者更愿意选择在商业圈消费。
地铁站点商业圈的重构受多种因素的影响，主要包括以下几个方面：1. 人口因素：地铁站点周边的人口数量和结构对商业圈的发展起着重要的作用。
人口数量的增加意味着潜在的消费者增加，人口结构的变化也会导致商业需求的变化。
地铁站点周边的人口因素需要被充分考虑。
2. 地理因素：地理位置和区位条件对商业圈的形成和发展有着重要的影响。
地铁站点是否位于交通枢纽、是否与其他重要商业区相连等，都会直接影响商业圈的吸引力和竞争力。
3. 政策因素：政府的政策支持和管理规划对商业圈的发展起着关键作用。
政府可以通过给予税收优惠、鼓励创新和创业等方式，为商业圈的发展提供支持和保障。
4. 环境因素：商业圈的环境质量对消费者选择商业圈的意愿有着重要的影响。
良好的环境可以增加商业圈的吸引力和竞争力，吸引更多的消费者前来消费。
苏州市区商业调查报告
苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
苏州工业园商业商圈调研报告_高档百货-108PPT
新兴商圈——高新区商圈
所处板块：新区狮山板块 消费民众：高新区的居民，附近学校学生， 还有追求新鲜时尚的年轻人。 交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。 商业格局：美食，休闲，娱乐，购物 综合消费指数：★★★☆ 总评： 绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州 城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众 多， 车位充足等多项优势，打破了传统的 购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。 是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。 劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使 得商圈商业氛围不佳。
人均消费支出:14500元
人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长
经济状况——部门经济
国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6%
300 200 居民吃、穿、用消费额（限额以上） 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
批发零售业额:920亿,增长16.7%
本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。
解读圈层商业业态布局规划
业店及专卖店、购物中心、超市 及便利店。 古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或 已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原 则的前提下相应发展。
亿元
人均可支、消费支出走势
20000 15000 10000 5000 14451 12361 9272 9783 18532 16276 12877 14500
轨道交通建设对苏州商业空间结构的影响研究
The Construction of Railway Transportation and Its Impact on the Commercial Spatial Structure in
Suzhou
作者： 盛成;黄明华;骆小龙
作者机构： 苏州科技学院建筑与城市规划学院
出版物刊名： 城市观察
页码： 98-105页
年卷期： 2011年 第6期
主题词： 轨道交通;商业空间结构;苏州
摘要：文章通过分析苏州商业空间的演变历程和轨道交通建设对苏州商业空间发展可能带来的影响，阐述了未来苏州商业空间结构将经历点状扩散、带形发展、连接成片三个阶段的演变
趋势，并提出了苏州建设有序商业空间结构的具体策略，为苏州轨道交通与商业空间建设提供
理论依据和决策参考。
轨道交通的发展与站点周边地区商业变迁调查研究——以苏州广济南路站点为例
关键词：苏州；轨道交通 ； 站点；商业变迁
中图分类号 ：Ｆ ２ ＇ ９ ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：１ ６ ７ ３— ４ ５ １ ３（ ２ ０ １ ３ ）一 ０ ６— ０ ３ ３— ０ ６
１ 绪 论
２ ０ １ ２年，苏 州轨道交通 １号线正 式开通 。 标志着苏州成为 中国大陆第一个独立开通城 市
展 ，也 使 得 城 市 的 空 间形 态 发 生 了 明 显 的 分 的省会 城 市 。
变化 。
根据 中国交 通 运 输 协 会 城 市 轨 道 交 通 专 业
收稿 日期 ：２ ０ １ ３年 ８月 ７ Ｅ ｔ
作者简 介 ：范 荻 （ １ ９ ９ １ 一） ，男 ， 苏州科技 学院建筑学专业 ２ ０ ０ ９ 届学生 。研究方 向：建筑设计与理论。 苏予轩 （ １ ９ ９ １ 一） ， 男， 苏州科技 学院建筑学专业 ２ ０ ０ ９ 届学生 。研究方 向：建筑设计与理论。 刘志 阳 （ １ ９ ９ ０ 一） ，男 ，苏州科技学 院建 筑学专业 ２ ０ ０ ９届学生 。研究方 向：建筑设计与理论 。 基金项 目：苏州科技学 院大学 生立 项项 目 （ 项 目的全称 ：城市 轨道站及周 边地 区商业 变迁调查 与研究——
— —
以 苏州广 济 南路 站 点 为例
范 获 ，苏予轩 ，刘志 阳
（ 苏州 科技 学 院 江 苏 苏 州 ２ １ ５ ０ １ １ ）
摘 要 ：轨道交通 的发展 带动了城市格 局的变 化 ，对其 沿线商业 的分 布也起 到 了积极 的推 动作用 。本 文通 过
对苏州轨道交通 １ 号线广济南路站点周边商业 变迁的调查研究 ，分析 了轨道交通所带来 的发展机遇及两者之间的相 互推动作用 ，期望对城市 未来 轨道 交通 的建设 、商业 空 间的营造 起到一 定的启 示作用 ， 将 两者共 同发展 为城市 的
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户籍人口（万人） 常住人口（万人）
2005~2010年苏州社会消费品零售总额走势
3000 2000 1000
2402.02 30
2026.84
880.75
1551.45
20
1055.44 1245.5
10
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
社会消费品零售总额（亿元）
增幅
2006－2010年苏州市人口增长率变化
在规划期内苏州全市域基本实现农业、工 业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科 技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城 镇体系与城市布局合理，职能完善。 苏州中心城城市设施水平达到基本现代 化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为 与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国 际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。
15.30
15.80
16.10
13.20
11.50
15.00 13.30
10.00
5850.11
9228
4900.63 4138.21
7078.09
9228.91 5.00
0
0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010
地区生产总值（亿元）
增幅（%）
2010年苏州市GDP总量江苏省内比较（亿元）
中心城市——苏州都市区
一个中心
规划以都市区的构想培育苏州中心市区的 发展，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太 湖的地区，核心是苏州市区的建设用地。
五个副中心 包括常熟市、吴江市、太仓市、昆山市和 张家港市等五座苏州市域管辖的次中心城市。
沿沪宁城镇聚合轴——以IT等高新技术产
业带为龙头，成为我国引进、消化、吸收国外
200
150
150.4
122.4 100
50
0
1234..58
1239..65
82.15.5
5.6
6.9
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
户籍人口增长率（‰）
常住人口增长率（‰）
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
苏州城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出走势
30000 20000
先进技术的重要基地。
城市定位：江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心以及长江三
角洲重要的中心城市之一。
苏州市
江苏省
城市等级：强劲的地级市
东邻上海，濒临东海；南临浙江，与嘉兴接壤 ；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒 长江，与南通隔江相望，所辖太湖水域紧邻湖 州，东距上海市区80千米，是江苏省的东南门 户、上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经 之地。
规模面积：总面积8488平方公里
其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖五市 七区，分别是张家港市、常熟市、太仓市、昆 山市、吴江市，吴中区、相城区、 平江区、沧 浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新 区（虎丘区）。
3
城市背景分析/城市战略地位
苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市—上海接轨及 共同发展的良好条件和机遇。
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
20000 10000
0
长江三角洲经济圈主要城市GDP比较（亿元）
16872
9228
5945
5758
5126
上海宁波
5
城市背景分析/城市人口及消费力分析
苏州近年对外吸引力增强，表现为常住人口的增长明显快于户籍人口的增长，外来 人口的快速导入对城市消费力的拉动将起到很大作用。
苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量位列全国第五，在长江三角洲地区仅 次于上海。
城市宏观经济：苏州市在江苏省内的GDP总量比第二名的无锡高出了60.2％，强劲的经济实力也为本项
目的商业发展提供了强有力的经济支撑。
2005－2010年苏州GDP总量和增长
10000
20.00
8000 6000 4000 2000
21260
23867
26320
29219
13959
15183
16402
17879
10000
0 2007年
2008年
人均可支配收入（元）
2009年
2010年
人均消费性支出（元）
6
城市背景分析/城市规划
苏州城市总体规划区面积共2014.7平方公里，城市空间布局结构形态采用“组团 式”布局。
苏州城市整体发展目标
市场篇：苏州商圈分析及地铁商业研究
来源：CRIC内部《2011 CRIC 苏州地铁商业项目市场研究及初步定位报告》 标签：苏州/市场研究/商圈分析/地铁商业/案例研究
目录
1.城市背景分析 2.地铁专题研究 3.市场现状分析 4.案例研究
1
1 PART 城市背景分析
2
城市背景分析/城市区位
苏州是江苏省的地级市，是长三角地区重要的副中心城市，也是江苏省的经济、工 商业、物流中心城市。
城市消费力：苏州人均社零在长三角城市中属较高水平，说明居民消费较为旺盛。
2005－2010年苏州市人口变化（万人）
1100 900 700
1046.6 932.5 752.9 770.8 793.57 810.6 607.3 616.08 624.43 629.75 633.29 637.66
500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
10000 9228
8000 6000 4000 2000
5758
5086
3400
2930
2866
2250
0 苏州 无锡 南京 南通 常州 徐州 盐城
在2009中国城市竞争力报告中，苏州位居全国第九， 是唯一进入前10名的地级市；
下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市 等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位 ，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。
2006-2015年苏州城市总体规划图
城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各 组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。
7
城市背景分析/城市规划
苏州城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、四个发展轴。
城市战略地位：苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济
实力最强的龙头城市。
苏州在长江三角洲经济圈中的战略定位：发挥区位、 产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建 设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、 历史文化名城和旅游胜地。
4
城市背景分析/城市宏观经济概况