戴德梁行商业房地产项目顾问服务建议书
戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall 和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下 4 方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2 市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4商场定位1.5商场总面积建意1.6业态规划1.7租户选配1.8店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车（立即改进是可能的）5.业主的行销团队/代理（本地及国际）- 招聘员工的水平- 行销陈述/ 员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考（如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究）目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析（弱点、优点、机遇、威胁）加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业（零售和办公室和设施）物理属性和业主规定- 价格战略（不同的选择，业主的财务目标）- 行销战略（代理，示范单位，直销，战略联盟）- 促销（媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划）增值- 硬件（建筑和舒适设施）- 软件（新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势）定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点
附件AttachmentMall和物业管理征询服务内容划分Shopping mall and Property Management Consulting ServiceContents Outline措施: 我们会就如下4方面与当地管理团体协作搜集市场资讯、筹划所须旳开业前与征询服务,并拟出所须工作计划、进度汇报或讲解：Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现实状况／进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company1.2市场优劣势／市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis1.3竞争对手分析 Competitors analysis1.4 商场定位Mall positioning1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA1.6 业态规划Trade mix planning1.7 租户选配Tenant profiling1.8 店铺划分Shop lots sizing为了达致最高和最佳旳概念，需要全面旳研究调查：1..市场类层资料重要住宅密集区，办公室/酒店职工旳数量/类型，旅客与临时寄住旳访客，外地访客旳数量，住宅/外劳密集区和其他尚未开发旳零售与服务类层2..竞争数据目前市面上所供应旳，包括所提供旳服务和商场与零售业旳建筑特色- 租户清空存货- 目前零售、饮食、娱乐和休闲中心旳体现- 计划和拟议中旳直接和非直接竞争旳扩建和新建筑3. 目前建筑体现旳数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务旳原则4 目旳场地分析- 舒适设施包括出口- 交通以便- 人时尚通- 周围顾客- 环境问题- 停车 (立即改善是也许旳)5. 业主旳行销团体/代理 (当地及国际)- 招聘员工旳水平- 行销陈说/员工专门技术旳质量- 行销代理所承接旳项目- 利益冲突- 已执行旳市场研究资料可供参照 (假如目前旳数据资料局限性，超群也许会提议作补充研究)目旳物业旳竞争对比- 零售- 办公室- 其他支援设备SWOT 分析(弱点、长处、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面旳专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不一样旳选择，业主旳财务目旳)- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销 (媒体，杂志社与报馆旳关系，广告计划)增值- 硬件 (建筑和舒适设施)- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不轻易采用旳竞争优势)定位和租户刮析和顾客提议与实行这报馆将成为项目质量旳根据－在硬件、软件方面－以增强项目旳竞争能力。
完整word版商业项目服务建议书
感谢贵公司对商策咨源的信任与支持,通过与贵司有关领导的初步沟通，我方深切感受到甲方对此项目的重视和决心・基于贵公司背景及未来发展战略，我方非常有兴趣也非常有信心为贵公司的发展带来更大价值的提升.基于对项目的梗概了解，作为专业的商业顾问，我司一直棄承"大胆假设，小心求证"的基本工作思路，我方仅就项目服务内容、合作模式等给予初步建议。
XXXX项目前期服努工作板块与周期一.前期策划顾问（3个月）二、招商顾问（6・9个月）三、运营管理顾问（基础服务周期12个月）四、S队搭建及培训服务项目前期服务内容简述第一板块：项目落地性策略顾问（3个月）第一阶段：顶目运作可行性判断及落地性定位策划在第一阶段项目工作中，我们将通过对于项目操盘背景的研究，分析项目开发、开业及后期运营所具备的基本条件，深度分析商业市场的机会及风险，总结出影响项目发展的问题。
对于项目运作空间进行可行性研判，挖掘商业运作要素并将其组合推衍出项目运作总体策路。
策一阶段基础部分:项目运作背景深研1.城市及区域背寮深研城市宏观经济水平分析（GDP、社会消费品零S总额、产业结构、人口结构等）城市/区域规划分析（城市功能、区域特征、未来发展趋势及机会分析）0结论：项目所可能具备的高度及可能面临的问题2.项目自身条件背景深研地块指标（项目功能、商业规模、地块分布特点等）交通条件初步研究（道路通达性、公共交通线路、轨道交通距离、其它交通相关因素）其它基础条件（展示面、进深、形状等）红现有规划基本特征对于商业运作空间的制约（如有规划方案）二、潜在i肖费人口分析与商圈规模深研1.研究区懺范围判断2.区域内城市功能及人口数量分析（依据计划开业时间动态分析）・潜在消费人口数量统计・潜在消费人口类型及基本特征a结论：项目可能的辐射范B内的消费规模初步预估［在不考虑深度竞争的情况下）三.商业市场深度研究1-城市商业发展水平分析・城市商圈分布及发展过程梳理・城市标杆商业项目分析0结论：对标出下一步提升的空间和方向，提示市场潜在的风险2.区域市场深度研究・区域存量及增*商业分布、规模・结合本案自身特点初筛竞争对手 .初筛竞争对手深度研究项目开业时市场竞争态势预测及竞争对手锁定■项目核心竞争策略推衍0结论：经过深度分析对于项目定位方向、辐射范圉、核心竞争策略推衍和确认一.项目商业建筑条件分析1・项目地块价值分析a）基地界面，展示性分析b）地块商业价值判断C）本案主要出入口设■评判及调整建议来向及商业展示性2. 外部人车流动线规划初步调整原则a）结合主要商业人车流来向，进行人车流动线艇b）人流动线制E是否清晰,是否能符合商业经§的需求3. 项目整体夕唧形象分析a）项目商业主入口形象分析b）商业外立面形象分析C）组团氛匣k空间景观优化方向建议4. 项目动线形式分析及初步调整原则a) 通过对现有平面逬行分析,初步建议商业主动线形式b) 根据项目现有条件逬行中庭空间设•分析C）判断项吕是S存在商业薄弓区,逬行针对性建议d) 总结内部空间调整原则e) 内部水平.垂直动线优化方向建议四-项目核心落地策略结论1-商业定位方向阐述• 定位 -消费客群定位 -商圈辐射范S定位 -功能.档次定位等2,影响建筑产品的主力店策略论证-特色廿店点可彳推论证3・基于核心策略的商业芫点建议-业态芫点•空间芫点• 经管空占-品牌示意等第二阶段:项目定位深化.业态及品牌规划方案.收益预估在第二阶段项目工作中，我们将通过分析类比案例,结合城市消费群体和商户的研究，深化项目定位策略,并基于对于各组团使用需求的分析.提岀业态规划.建筑等方面建议。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。
2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。
这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。
3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。
这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。
4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。
这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。
5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。
这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。
确保项目按计划高效推进。
6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。
确保项目的可持续运营和高质量服务。
7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。
确保项目的市场知名度和销售额的提升。
8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。
通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。
9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。
根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。
10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。
确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。
11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。
以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。
员工手册(戴德梁行顾问)
员工手册（建议稿）A.公司政策 (4)一、业务政策： (4)二、招工政策： (4)三、提升及调动政策： (4)四、服务方针 (5)B.雇佣条件 (5)一、试用期 (5)二、试用期满 (5)三、终止劳动合同 (6)四、退休 (6)五、兼职 (6)C.工资纪律与规章 (7)一、上下班规则 (7)二、员工储物柜 (7)三、仪表 (7)四、品行 (8)五、公司之财物 (9)六、工作的机密性 (9)七、烟、酒或赌博 (9)八、通告/传单 (9)九、私人探访/电话 (9)十、失物 (10)D.工作条件 (10)一、工资 (10)二、工作时间 (10)三、休假 (11)四、法定假期 (11)五、有薪假期 (11)六、有薪病假 (12)七、早退 (12)八、其它休假 (12)九、产假 (13)十、无薪假期 (13)十一、更换休假日/轮班 (13)十二、表彰 (13)十三、表彰种类 (14)E.一般知识 (14)一、个人情况变更 (14)二、告示栏 (14)三、火灾或其它意外 (14)四、工作态度 (15)F.公司规章 (15)一、违纪处分 (15)二、开除原因 (15)三、解除合同原因 (16)四、其它处分原因 (16)G.违纪处分程序 (18)一、口头告诫 (18)二、书面警告 (18)三、解除合同 (18)四、开除 (19)欢迎您加入大厦物业管理处这个大家庭请认真阅读这本小册子，它包括所有新员工均感兴趣的问题，如果您对内容有任何疑问，请向您的部门主管询问或者与人事部联络。
A.公司政策一、业务政策：顾客至上－尊重顾客的利益，而真诚是接待每一顾客的前提。
共存共荣－给予雇员良好的工作条件及各项供雇员发展才能的计划。
二、招工政策：招工是人事部的职责，作为公司各部门的服务机构，它的职责包括人员的挑选录用及安置。
公开招工是本公司的一贯政策，所有的申请人均须经过考试及面试后方获录取（未满16岁者不招收），招工时要求应募者提交下列材料：1.履历书2.最后求学学校毕业证书3.照片（3个月内拍摄的）4.身份证5.户口簿复印件6.公司另外指定的其它文件（如健康状况表/待业证等）三、提升及调动政策：公司对升职的政策是，当有空缺，会尽量从公司内部提升适当人选。
【广告策划-】戴德梁行-上海某写字楼市场咨询及项目定位报告
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
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产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
2024版住宅项目营销顾问工作建议书
2024版住宅项目营销顾问工作建议书合同编号：__________鉴于甲方拟开发建设住宅项目，并希望聘请乙方作为项目的营销顾问，就甲方住宅项目的营销策划、推广、销售等工作提供专业建议和支持；双方本着平等、自愿、诚实、信任的原则，经友好协商，达成如下协议：一、乙方的义务和责任1.1 乙方应根据甲方的需求和住宅项目的实际情况，制定切实可行的营销策划方案，包括但不限于市场调研、产品定位、价格策略、推广策略、销售策略等。
1.2 乙方应负责甲方住宅项目的推广工作，包括但不限于制定推广计划、组织实施推广活动、协调各类媒体资源等。
1.3 乙方应负责甲方住宅项目的销售工作，包括但不限于制定销售计划、组织实施销售活动、培训销售人员、维护销售现场等。
1.4 乙方应按照甲方的要求，定期向甲方提供营销顾问服务的相关报告，包括但不限于市场调研报告、推广活动报告、销售情况报告等。
1.5 乙方应对甲方提供的住宅项目相关信息保密，不得泄露给第三方。
二、甲方的义务和责任2.1 甲方应按照双方约定的时间和方式，向乙方支付顾问费用。
2.2 甲方应提供乙方开展营销顾问服务所必需的资料和信息，包括但不限于住宅项目的规划、设计、建设、价格、销售政策等。
2.3 甲方应对乙方提供的营销策划方案和推广活动给予必要的支持和配合。
2.4 甲方应对乙方的工作成果给予客观、公正的评价，并提出改进意见和建议。
三、顾问费用的支付及结算3.1 双方同意，乙方为甲方提供营销顾问服务的顾问费用为人民币【】元整（大写：【】元整）。
（1）在双方签订本协议后【】日内，甲方支付乙方顾问费用的【】%；（2）在乙方完成本协议项下工作后，甲方应支付乙方剩余的顾问费用。
3.3 乙方应按照甲方的要求，提供正规发票。
四、合同的解除和终止（1）乙方严重违反本协议的约定，经甲方催告后仍不改正的；（2）乙方丧失履约能力的；（3）一方明确表示不履行本协议主要义务的；（4）一方违反法律法规，导致本协议无法履行的。
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页苏州工业园区李公堤商业項目計劃書2004 / 12商铺部苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書CIT Shopping Centre Portfolio (DTZ UK)HarbourFront Tower 2 (DTZ SG)30 St Mary Axe (DTZ UK)WismaAtria (DTZ SG)Taipei International Bldg （DTZ TP）从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。
今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。
公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書Dalian Dalian 104 104 104 Dalian 104 Dalian Dalian Dalian Beijing Beijing Beijing TIANJIN 18 18 Tianjin 18 Tianjin 18 18 18 TianjinDALIAN 11 11 11 11 11 BEIJING 11 104 104TOKYOSHANGHAICHONGQING8 88 8 8 8 Chongqing TAIWAN Chongqing GUANGZHOU Chongqing 34 34 34 34 34 34 Guangzhou SHENZHEN HONGKONG Guangzhou Guangzhou219 219 Shanghai Shanghai Shanghai HANGZHOUBANGKOKBangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok 2 2 2 22 2SINGAPORE JAKARTA155 155 155 155155 155现有超过8,300 位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。
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戴德梁行商业房地产项目发展综合顾问服务建议书
[壹] 序言
[贰] 戴德梁行简介
[叁] 对__________商业项目的理解
[肆] 对项目的期望
[伍] 达到期望的方法
[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务
[柒] 建筑规划设计检讨服务
[捌] 前期市场推广策略服务
[玖] 租赁顾问及独家招商服务
[拾] 商业物业管理顾问服务
[拾壹] 服务期限及服务费用
[拾贰] 专案人员资历
[拾叁] 成功案例
[拾肆] 公司专业资格
1. 序言
（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。
通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。
同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。
凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。
（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。
（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。
2.戴德梁行简介
梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。
今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。
我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。
戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。
以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。
尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。
真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。
因此，过往我司一直锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的DTZ保持密切的商业合作关系。
戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。
在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。
戴德梁行的另一成员为DTZ，隶属英国上市公司DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。
今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。
戴德梁行
中国大陆办事处架构
香港派驻当地董事
物业估价
租售代理策划
物业管理
施工管理
室内设计
市场研究
中国办事处架构
项目小组
本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及天津。
并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络性支持。
针对天津「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及天津地区的实际环境, 组成项目小组, 为天津「__________」提供完善到位的专业服务。
戴德梁行组织架构
戴德梁行环球网络执行架构
3. 戴德梁行对__________商业项目的理解
在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。
就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。
就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休
闲性商业发展的机会。
该区可能在未来几年会有巨大的发展。
商业发展的使命是，帮助__________确立成为天津市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。
发展采取稳健的态度，最终成为盈利的资产。
开发理念是以BLOCK的建造形式分期开发，弹性定位。
初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。
商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。
首先解决人气不足的问题。
4. 对项目的期望
我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。
并根据业态的组成计划编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。
5. 达到期望的方法
在11月17日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引天津人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。
当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：
①如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？
②面临的竞争和如何提高竞争力？
③商业的面积分布比例如何？
④怎样提高本商业项目的整合性和形象性？
⑤策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现出来？
为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段：
5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务
5.2 建筑规划设计检讨服务
5.3 前期市场推广策略服务
5.4 租赁顾问及独家招商服务
5.5 商业物业管理顾问服务
6. 商业前期市场研究及策划顾问服务
进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。
整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。
6.1 市场分析
为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步骤：
针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。
将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。
用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。
将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、。