中介的房屋买卖合同是否有效

中介的房屋买卖合同是否有效

篇一：中介又是买房人合同是否有效

中介又是买房人合同是否有效

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案情

徐小姐在本市某区投资购买的一套住房打算出售，程先生是徐小姐熟识的房产中介，所以徐小姐就委托程先生出售这套房屋，双方也签订了委托合同，而且对这份合同进行了公证，其中的委托事项包括物色购房者，确定出售价格，代理与购房者签订买卖合同，收取售房款，代理到房屋管理部门办理过户，登记手续等。不久后，程先生就代理徐小姐与高先生签订了房屋买卖合同，由徐小姐将该套房屋出售给高先生，房价款为80万元。之后，徐小姐配合高先生办理了过户手续。高先生以该房屋作抵押

向银行贷得款项60万元支付给徐小姐作为房款。但尚有余款20万元，高先生至今未支付。徐小姐催促高先生支付该笔尾款。高先生却称：自己曾与中介程先生签订过协议书，约定徐小姐出售的这套房屋由程先生介绍购买，因为程先生是这套房屋的中介受托人，不宜购买该房，加之程先生已有银行贷款，所以该房屋过户给高先生，但实际贷款人为程先生，银行的按揭贷款也由程先生归还，高先生名下的该房实际产权所有人应为程先生；这样程先生即是高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同中的实际买受人，又在该房屋买卖合同中代理徐小姐，所以程先生的代理行为无效，高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同也应无效；鉴于目前状况，三方均有责任，高先生愿意将房屋恢复到徐小姐名下，由此产生的损失由徐小姐、高先生和程先生共同负担。程先生认为，自己是将钱款借给徐小姐做生意的，徐小姐无钱归还即将上述房屋出售后的房款用于归还借

款；徐小姐曾向自己出具过一张收据，写明：“程先生帮办这套房屋买卖手续全部结清（包括银行贷款）”，这表明房款已结清，房屋买卖合同上约定的80万元是国家的评估价格，双方实际约定的售价是60万元。无奈之下，徐小姐起诉至法院。

评析

本案的争议焦点为1、徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同是否有效；2、余款20万元是否支付。对于焦点一，根据《合同法》等相关法律规定，徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律、行政法规规定的无效情形存在，应为合法有效。而且程先生与高先生的行为并无串通损害徐小姐的利益，所以徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同应为合法有效，不存在无效的情形。对于焦点二，徐小姐仅是收到房款60万元，其曾出具的收据仅表示房屋买卖手续全部结清，而非购房款结清。依据最高人民法院《关于民

事诉讼证据原若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，程先生认为其与徐小姐口头约定实际成交价为60万元，但程先生并没有证据证明，而且徐小姐对其称的口头约定的价格也是不认可的，所以程先生应承担举证不能的不利后果。法院应依据现有房屋买卖合同上约定的80万元的价格予以确定房款，这样高先生理应向徐小姐支付尾款20万元。

判决

法院支持了我方的观点，判决高先生在判决生效之日起十日内支付徐小姐房款20万元。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）

来源：解放日报孙洪林

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篇二：二手房买卖中介服务合同要

注意细节

二手房买卖:中介服务合同要注意细节

龙岩资深房产财产律师表示，在二手房买卖中，买卖纠纷可谓层出不穷。然而，要如何避免纠纷呢？小编在此提醒广大的购房者，对中介服务合同要注意细节。下面，法律直通车小编将为您详细介绍有关二手房交易的相关法律知识，希望对您有所帮助。

近日，东莞市第一人民法院对外发布了二手房买卖纠纷处理的民生提醒。法院方面表示，近日受理的新类型和疑难二手房买卖合同纠纷案件层出不穷，希望市民能多加注意买卖合同和中介服务合同的细节，以免惹官司。

案例一：贷款不达标卖家反悔

孙某将位于南城区世纪城国际公馆的商品房通过中介公司出售给杨某。2009年9月8日，杨某与孙某、中介公司三方签署了《房屋买卖及居间合同》，约定杨某购买孙某的上述房屋，转让价

183万元。

随后，杨某向孙某支付了定金5万元。但担保公司称银行的贷款条件可能不符合杨某的要求，因此杨某、孙某以及担保公司只好到另一家银行签署了银行贷款协议，但却没有再签订新的担保服务合同。

最后，杨某由于孙某不愿意将涉案房屋卖给自己，遂诉至法院。法院判决被告返还定金5万元。

法官表示，很多普通市民认为，只要通过中介交易，中介公司就会对整个二手房交易流程全部“搞定”，但在实际操作中，中介只会协助买卖双方进行二手房交易，但当买卖双方签订买卖合同后，中介公司的义务也就完成了。案例二：卖家收了房款就失踪

王某与沈某签订合同约定：沈某将其所有的南城区银湖新村现代经典花园的商品房出售给王某;王某同意承接沈某向银行还贷的义务，除此以外还应支付沈某100000元。

签订《转让合同书》后，王某按时付钱，但沈某却没有依约向王某交付房屋。因此王某诉至法院。王某在诉讼过程中告知法院，上述房屋因沈某的其他债务纠纷被法院查封。最糟糕的是，被告沈某不知所终，甚至未到庭应诉，因此尽管王某胜诉，截至目前也未获得赔款。

法官提醒，买房前，买房人可以要求出卖人提供一份在房管局查询的房屋登记查询信息，如果待购房属于卖家的夫妻共同财产，就应当由夫妻双方一起签署二手房买卖合同。

倘若该二手房属于小产权房，那双方签订的房屋转让协议可能会被认定为无效。

法官提醒：

针对二手房买卖纠纷多发的情形，第一人民法院南城法庭的柯法官特别提醒市民：

一、仔细询问中介费用具体包括的服务内容。

二、签订二手房买卖及居间合同时，与中介公司协商清楚中介费金额以及承担问题。买卖双方可以在签合同时明确，在二手房交易无法进行的情况下，中介费的具体金额以及如何承担。

三、对于带租约的二手房买卖合同，双方当事人应在二手房买卖合同中明确约定对于租约如何处理，以及办理房屋交接手续的具体形式、时间。

专业人士表示，买卖双方在中介公司的居间下签署的《房地产买卖居间协议》，经三方签章确认后生效为定金协议，适用于定金罚则。如果卖方违约卖方没收其定金，卖方违约需双倍返还定金。违约除了以违反居间协议的约定为凭外，还需要违约方签署书面的确认书。

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