土地一级开发的盈利
土地一级开发融资、盈利模式
土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。
我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。
对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。
其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。
相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。
这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。
二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。
3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。
其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。
4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。
5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。
三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。
同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。
目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发，改变土地的用途和功能，提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。
它具有以下特点和收益分配：1. 土地一级整理开发的特点(1) 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的过程，需要考虑到经济、社会、生态等多个方面的因素。
在土地的开发利用过程中，需要综合考虑土地的条件、资源、环境等各个方面的因素，制定科学的规划和实施方案。
(2) 长期性：土地一级整理开发是一个长期性的过程，需要长期的规划、建设和管理。
土地的开发利用是一个漫长的过程，需要不断的投入和维护，才能取得持续的效益。
(3) 高效性：土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。
通过对土地进行规划和优化，可以使土地的使用效果最大化，提高土地的利用效果和经济效益。
(4) 产业化：土地一级整理开发是一个产业化的过程，可以形成一条完整的产业链。
在土地的开发利用过程中，可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个环节，可以形成一条完整的产业链，带动相关产业的发展。
2. 土地一级整理开发的收益分配(1) 土地增值收益：土地一级整理开发可以提高土地的价值，产生土地增值收益。
土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。
这部分收益通常由政府或土地企业享有，可以作为财政收入或企业利润。
(2) 基础设施收益：土地一级整理开发需要建设基础设施，如道路、供水、排水等。
这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用，也可以产生相应的收益。
这部分收益通常由政府或相关企业享有，可以用于基础设施的维护和改善。
(3) 社会效益收益：土地一级整理开发可以改善生活环境，提高人们的生活质量，产生社会效益。
这部分收益通常以公共利益为主，可以用于社会事业建设、环境保护等方面。
(4) 农民收益：土地一级整理开发中，如果涉及到农民的土地征收和安置，需要给予农民相应的补偿和福利。
特色小镇土地一级开发模式及盈利模式
特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下，利用城乡资源优势和特色产业发展，以满足人们对美好生活的需求为导向，构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇，形成了独特的发展路径和经济模式。
土地一级开发是特色小镇建设的首要任务，是特色小镇的基本盈利模式。
本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。
一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础，主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。
在土地一级开发中，需要确定特色小镇的定位和发展方向，制定适应特色小镇发展的规划和政策，进行土地的整理和配置，以及招商引资等工作。
1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的，它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。
定位需要根据本地的资源优势和特色产业，以及人文环境等因素进行分析和综合评判，确定了特色小镇的定位和发展目标。
在规划阶段，需要制定特色小镇的规划方案，明确土地的用途和功能分区，确定开发的重点和方向。
2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备，包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。
土地整理的目的是为了优化土地资源的利用，提高土地的开发和使用效益。
土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置，包括商业用地、居住用地、工业用地等。
土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。
3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一，通过吸引优质的企业进驻特色小镇，实现特色产业的发展和壮大。
招商引资需要根据特色小镇的定位和规划，明确招商的重点和方向，制定招商政策和措施，积极开展营销和推介活动，吸引资金和技术等资源。
二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障，它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。
特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。
1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动，吸引游客和消费者，创造经济价值。
土地一级开发模式及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发税收政策
⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原
土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆
除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳
营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属
于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模式。2、收益分
成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦
即“国家税务总局公告 2013 年第 15 号”文件中所描述的属
4 月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订
《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海
口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口
市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于 2007 年 6
月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简
定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投
资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平
整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作
由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付
土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计
单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设
于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行
为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营
业税。具体文件见 2013 年第 15 号公告“关于纳税人投资政
府土地改造项目有关营业税问题的公告”。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式
土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式优质配套设施及物业运营模式的论述该模式是开发企业与政府提前约定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施运营，开发企业不直接从土地出让金获得赢利，而是通过运营管理，提供服务，获得稳定赢利。
该模式的难点在于政府的允许，允许企业在地块上进行部分配套的投资建设，这取决于企业与政府的沟通。
优质配套设施及物业运营模式的分析这种模式下，企业参与土地一级开发的重点就变了，不是地出让金作为企业的赢利来源，而是在土地整理完毕后，继续投资优质公建配套设施，以后续运营管理来赢利。
送与前三种模式有本质上的区别。
从土地一级开发权的获取并签订委托开发协议开始，企业的工作核心就是最终的运营管理。
规划阶段，企业几乎是全程全身心参与，因为规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响，区域价值直接影响企业未来持有的公共配套设施的赢利能力。
融资阶段，企业要考虑的不只是土地一级开发所需资金，还有后期的运营资金，并且这种模式下，企业不能像前三种赢利模式一样，在土地出让后，用出让金直接将全部负债返还金融机构，而是用运营公共配套设施的能力，以细水长流的方式慢慢还款。
这直接导致了企业在这种模式下的高融资成本。
征地、拆迁阶段和基础设施建设阶段，企业也对控制成本和进度有着极大地欲望，但是因为后期参与公共配套设施的运营，企业在控制成本和进度的同时，主抓工程质量，因为好的工程质量带来好的公共配套设施品质，好品质能带来好客源，也能在后期运营当中降低运营维护的费用，无形中能够增强企业赢利能力。
优质配套设施及物业运营模式存在的风险及防范措施该模式下，企业的风检点有三个：一是企业的融资压力大，还款方式取决于运营管理的收益，是细水长流型。
二是企业的投资决策压力大，决策在前，执行在后，决策关系后续的建设、运营、维护等一系列与赢利相关事宜。
三是企业的运营管理压力大，运营能力在此时等同于赢利能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地一级开发的盈利
土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。
由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
土地一级开发业务的特点
*资金密集。
土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。
*融资困难。
从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：
（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；
（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。
一级开发阶
段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。
中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；
（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
* 需求稳定。
土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。
而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。
以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。
*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。
现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。
由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。
因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。
8%的开发利润基本由政策提供保障。
以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。
*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。
从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监
管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。
从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。
同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。
*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。
《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。
日前，北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，将正式开始实施，这意味着北京市土地一级开发将驶入更加市场化、透明化运行的轨道。