房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式[会计实务,会计实操]
“土地一级整理”操作流程盈利模式
“土地一级整理”操作流程盈利模式中社经略信息中心致力于ppp项目对接、咨询、管理等后期服务，且有针对性的指导政府融资平台转型，操作等，解决各政府项目融资问题，为银行以及政府企事业单位提供培训服务，线上直播，线下现场公开课，赴企内训，内容覆盖金融政府投融资建筑工程招投标等全领域！公众号一、什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
二、一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
地产实务┃土地一级开发的主要模式
地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。
企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。
土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。
鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。
（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。
土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。
如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。
储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。
（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发税收政策
⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原
土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆
除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳
营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属
于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模式。2、收益分
成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦
即“国家税务总局公告 2013 年第 15 号”文件中所描述的属
4 月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订
《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海
口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口
市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于 2007 年 6
月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简
定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投
资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平
整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作
由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付
土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计
单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设
于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行
为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营
业税。具体文件见 2013 年第 15 号公告“关于纳税人投资政
府土地改造项目有关营业税问题的公告”。
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
2
以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
5
模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
3
本报告是严格保密的。
模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
一级土地开发会计核算
一级土地开发会计核算一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分1、成本支出借：开发成本/征地拆迁补偿款贷：银行存款等2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/征地拆迁补偿款3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率*（1+6%）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本*利润率*6%（二）非代收转付部分1、成本支出借：开发成本/前期费用、基础设施费等贷：银行存款等2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/前期费用、基础设施费等3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+利润率）*（1+5%或11%）贷：营业收入非代收转付开发成本*（1+利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+利润率）*5%或11%（三）融资费用1、借：开发成本/间接费贷：银行存款2、借：长期应收款贷：开发成本/间接费（四）公司人员及办公费用1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润1、借：营业收入代收转付开发成本*利润率营业收入非代收转付开发成本*（1+利润率）贷：本年利润2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/征地拆迁补偿款开发成本/前期费用、基础设施费等贷：银行存款等（二）融资成本借：开发成本/间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四)结转成本借：营业成本贷：开发成本/征地拆迁补偿款开发成本/前期费用、基础设施费等开发成本/间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润1、借：营业收入贷：本年利润2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用。
土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式
土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式土地增值部分分成模式的论述该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府按照协议约定的比例共同分享土地出让金增值部分的收益。
一般来讲，当一级开发企业完成土地开发后，由政府组织进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，政府和开发企业按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
开发企业与政府约定的比例一般与土地开发的难度有关。
征地拆迁难度大，地处偏僻的地块，开发企业分成比例也会相对较高一些。
在土地出让金无法补偿土地开发成本的时候，政府能承诺给予企业保底收益。
土地増值部分分成模式的分析土地增值部分分成模式与土地出让金直接分成模式有相同点，即企业的主要赢利来源都是土地出让金，但二者最大的不同是土地增值部分分成模式是在土地出让金中先行扣除土地一级开发成本，将其返还给企业之后，开发企业和政府再按照协议规定的比例土地出让金直接分成增值部分。
企业也可以在土地一级开发过程中发现土地额外的增值部分。
与土地出让金直接分成模式相同，土地增值部分分成模式下的开发企业在取得土地一级开发权的时候，也急切的想要尽早完成土地一级开发。
因为涉及土地出让金分成问题，开发企业的通常也是国企。
在规划阶段，开发企业为了使土地出让价格更高，也会格外关注地块的规划情况。
在融资阶段，开发企业虽然也会尽力控制成本，因盈利模式的区别，其控制成本的欲望不如土地出让金直接分成模式下的开发企业强烈。
小记：在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等在本阶段，企业最关心的是项目开发的进度，其次才是成本控制。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发整理的收益模式
土地一级开发整理的收益模式初探目前,全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。
其中,以云南城投(6０02３9.SＨ）、中天城投（00０５4０。
ＳZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用.土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益.在本文中,笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法.一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,再进行有偿出让或转让的过程.鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点(一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是,通过土地公开交易市场出让土地,收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件,在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
财会类价值文档精品发布！房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式[会计实务，会计实
操]
近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：
1、固定比例收益模式
该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组。