土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
土地整治项目流程
土地整治项目流程土地整治是指对土地资源进行合理开发、保护和利用，以达到提高土地生产力、改善生态环境、保障农民利益和促进农村经济发展的目的。
土地整治项目是为了解决土地资源过度开发、环境恶化等问题而进行的一项综合性工程。
下面将详细介绍土地整治项目的流程。
一、项目立项阶段。
1. 项目调研。
在项目立项阶段，首先需要对整治项目的可行性进行调研。
调研内容包括土地资源现状、土地利用现状、土地资源的开发利用潜力、土地资源的保护需求等方面的情况。
通过调研，可以初步确定整治项目的必要性和可行性。
2. 项目立项申报。
在调研的基础上，需要编制整治项目的立项申报书，并提交给相关主管部门进行审批。
立项申报书应包括项目的背景、目的、意义、方案、预期效果、投资预算等内容。
3. 立项审批。
经过主管部门的审批，确定整治项目的立项，并下发相应的文件，明确项目的建设内容、投资额、工期等。
二、项目规划设计阶段。
1. 项目规划。
在项目立项后，需要进行整治项目的规划设计工作。
规划设计内容包括整治项目的总体布局、工程建设方案、环境影响评价、土地资源保护措施等内容。
规划设计应符合国家土地资源利用政策和相关法律法规的要求。
2. 设计编制。
在规划设计的基础上，需要进行整治项目的详细设计工作。
设计内容包括工程施工图、工程量清单、工程造价预算等内容。
设计应符合国家土地整治工程的技术标准和规范要求。
3. 审图批复。
完成设计编制后，需要将设计文件提交给主管部门进行审图批复。
审图批复通过后，方可进行后续的施工准备工作。
三、项目施工阶段。
1. 施工招投标。
在项目施工阶段，首先需要进行施工承包商的招投标工作。
招标内容包括编制招标文件、发布招标公告、组织投标人资格审查、评标等工作。
最终确定施工承包商，并签订施工合同。
2. 施工准备。
确定施工承包商后，需要进行施工准备工作。
包括施工场地的布置、施工材料的准备、施工设备的调试等工作。
3. 施工实施。
完成施工准备后，可以进行整治项目的施工实施工作。
土地整理项目工作流程
土地整理项目工作流程土地整理项目是指对农村集体经济组织和农户土地进行合理配置和规划，以提高土地利用效率、促进农村经济发展和改善农民生活条件的一项重要工作。
土地整理项目工作流程包括多个环节，需要经过认真的规划和实施，以确保项目顺利进行。
下面将对土地整理项目的工作流程进行详细介绍。
1. 项目准备阶段。
在土地整理项目开始之前，需要进行项目准备阶段的工作。
这包括确定项目的范围和目标，进行初步的调研和评估，制定项目实施方案，确定项目的预算和资金来源等。
在这个阶段，需要与相关部门和农户进行沟通和协商，确保项目的可行性和合法性。
2. 土地调查和测量。
在确定了项目的范围和目标之后，需要进行土地调查和测量工作。
这包括对项目区域的土地利用现状、土地所有权和土地利用方式进行调查和测量，以获取准确的土地信息和数据。
通过土地调查和测量，可以为后续的规划和设计工作提供必要的基础数据。
3. 土地规划和设计。
在完成土地调查和测量工作之后，需要进行土地规划和设计工作。
这包括根据项目的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地的合理利用方式和布局。
在土地规划和设计工作中，需要考虑到土地的自然条件、农业生产需求、环境保护要求等多方面因素，确保规划和设计方案的科学性和可行性。
4. 土地征收和补偿。
在完成土地规划和设计工作之后，需要进行土地征收和补偿工作。
这包括与土地所有权人进行协商和谈判，确定土地征收的范围和标准，进行土地征收和补偿的程序和工作。
在土地征收和补偿工作中，需要遵守相关法律法规，保障土地所有权人的合法权益，确保土地征收和补偿工作的公平和合理。
5. 土地整理和调配。
在完成土地征收和补偿工作之后，需要进行土地整理和调配工作。
这包括对征收的土地进行整理和调配，确定土地的使用权和管理方式，确保土地的合理利用和高效管理。
在土地整理和调配工作中，需要考虑到土地的不同用途和需求，进行合理的配置和安排，满足农业生产和农村发展的需要。
土地整理出让全流程程序
土地整理出让全流程程序
土地整理出让是指政府依法将国有土地进行整理和出让的一项
程序。
下面我会从多个角度来介绍土地整理出让的全流程程序。
首先，土地整理出让的程序可以分为以下几个步骤：
1. 规划编制阶段，在这个阶段，相关部门会进行土地利用规划
的编制，确定土地整理出让的范围和用途，并制定相关政策和标准。
2. 出让方案制定阶段，政府部门会根据土地利用规划，制定土
地整理出让的方案，包括出让方式、出让条件、出让程序等内容。
3. 出让公告阶段，政府会发布土地出让公告，公告内容包括出
让土地的位置、面积、用途、条件、竞买人资格条件、报名时间、
地点等信息。
4. 报名申请阶段，符合条件的竞买人可以按照公告的要求，到
规定的地点领取报名文件，并按规定时间递交报名申请文件。
5. 资格审查阶段，政府会对报名申请文件进行资格审查，确认
竞买人的资格是否符合要求。
6. 竞买活动阶段，政府会组织竞买活动，竞买人按照规定的程
序和标准进行竞买，最终确定竞得人。
7. 签订合同阶段，竞得人需与政府签订土地出让合同，并按合
同规定支付土地出让金。
8. 土地使用权证发放阶段，政府会颁发土地使用权证给竞得人，竞得人取得土地使用权。
以上是土地整理出让的全流程程序的主要步骤。
在实际操作中，不同地区和不同类型的土地整理出让可能会有一些差异，但总体流
程是大致相似的。
希望以上内容能够全面地回答你的问题。
土地整治项目管理制度及流程
土地整治项目管理制度及流程土地整治项目可是个大事儿呢，这里面的管理制度和流程可老有意思啦。
一、管理制度方面。
1. 人员管理。
咱就说在土地整治项目里工作的小伙伴们吧。
不管是项目经理还是普通的工作人员，那都得有明确的职责呀。
项目经理就像一个大家长，要统筹全局，从项目的规划开始就得心里有数。
工作人员呢，就得听指挥，各自把自己手头的活儿干好。
比如说测量土地的就得认真仔细，要是量错了，那后面的工作可就全乱套了。
而且大家还得互相配合，不能各干各的。
就像打篮球一样，得有团队精神。
而且呀，对人员的培训也不能少。
新的技术、新的理念都得让大家知道，这样才能保证项目的高质量完成。
2. 资金管理。
钱的事儿那可马虎不得。
土地整治项目的资金来源一般都是有规定的，可能是政府拨款，也可能有一部分社会投资。
不管是哪来的钱，都得有专门的账本。
每一笔支出都得清清楚楚，就像咱自己记账一样，今天买了个文具花了几块钱都得记下来。
而且在花钱的时候呀，要经过层层审批。
不能说谁想花就花，想怎么花就怎么花。
比如说要采购一批设备，得先打报告，说明为啥要买，多少钱，有没有更便宜的选择等等。
要是有人乱花钱，那可不行，必须得有相应的惩罚措施，这样才能保证资金都用在刀刃上。
3. 质量管理。
质量那可是土地整治项目的生命啊。
从一开始的土地勘测，就得保证数据的准确性。
要是勘测的数据都是错的，那后面的规划、施工啥的就全都错啦。
在施工过程中呢，就得按照标准来。
比如说填土的时候，填多厚，用什么样的土，这些都有规定。
而且要有专门的质量检查人员，他们就像质检员一样，时不时地就去检查检查。
要是发现质量问题，那就得及时整改。
可不能凑合，要是凑合着把项目完成了，以后这块土地在使用的时候出了问题，那可就麻烦大了。
二、流程方面。
1. 项目申报。
土地整治项目可不是想做就能做的。
首先得有个申报的过程。
这个时候呢，就得有人或者有单位把这个项目的想法提出来。
比如说某个村发现自己村里有块地荒着怪可惜的，就想把它整治一下，那这个村就得把这个想法整理成一个申报材料。
(完整版)土地整理操作流程
土地综合整理项目操作管理流程土地综合整理分为土地整理及拆院并院两种项目类型，下面分别对土地整理项目及拆院并院项目操作流程、检查要点及检查表格等进行规范。
一、土地整理质量检查操作流程质量检查目的是使规划成果更加规范、方案合理。
应该从两个方面进行控制：包括过程控制和成果检查。
其中过程控制尤为重要，质量检查贯穿于项目的设计全部过程，大致为1、项目开始前：了解项目的基本情况，明确项目设计基本要求；2、项目踏勘及台帐分析：确保基础数据准确，整理规模、新增耕地计算合理，项目重点区域位置、项目线性工程设计参数合理，充分收集（市）县、镇、村意见；3、设计成果完成后：对数据图形的一致性、图纸文字说明的准确性，报件资料的完整性自检；4、项目成果修改阶段：对修改意见进行分析，提供正确合理的修改意见及方案，检查修改成果。
其他部分根据制定的规范细则由项目小组组长进行过程控制。
根据项目实施流程，质量检查工作具体为：(1)、接受公司任务，签收《任务单》后，确定工期、成果清单及合同约定其他要求；(2)、项目资料（台帐及工作底图）收集后，项目负责人检查台帐及底图的准确性对统计数据进行确认；(3)、现场踏勘，现状照像，工程量上图时，征求（市）县、镇、村意见，参与项目人员共同确定规划方案；(4)、整理规模、新增耕地分析确定后，检查并确定数据；(5)、对台帐数据核对、新增耕地分析后并请国土资源局盖章确认（项目负责人）；(6)、内业处理数据上图（项目负责人）；(7)、外业数据处理最终成果与新增耕地分析的相互协调（文本编制员、制图员负责），制作单体图及工程量统计表；（文本编制员、制图员负责）；(8)、预算编制和按预算要求调整工程布置图后，质检人员检查预算编制的准确性；(9)、文本、图件制作时，进行质量过程控制；(10)、成果汇总，初稿完成后，检查正确性、一致性问题；(11)、联系业主单位，核定新增耕地和工程布局规划，确定规划初步方案；（由项目负责人负责）(12)、对村镇及国土局，县级评审提出的修改意见进行分析，确定修改方案，检查修改成果；(13)、相关资料盖章、签字；（项目负责人负责）(14)、成果组件后，检查成果的完整性。
土地整理工作流程
“生地”变“熟地”的工作流程一、土地收购整理储备的概念（一）关于土地收购整理储备的概念。
2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。
此前，2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定：本市实行土地收购储备制度。
土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。
上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。
两者是统一的，表达了同样的意思。
（二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。
第一阶段，土地收购阶段。
土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。
在本市，以下行为可认为是土地收购。
1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。
2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。
3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。
土地整理实施方案
土地整理实施方案一、背景和目标随着我国经济的发展和城市化进程的加速，土地利用发生了很大的变化。
大规模的工业化和城镇化导致土地的密集利用，土地资源紧张，乱占乱建严重，农村经济发展受到限制，社会问题日益突出。
为了解决这些问题，实施土地整理是必不可少的。
本方案旨在规范土地使用，实现土地的高效利用，促进农村经济的健康发展，提升农民的生活水平。
二、土地整理的含义和目的土地整理是指将分散、低效利用和破碎的土地重新划归、重置、整合，通过统一管理和规划，实现土地资源的集约化利用。
土地整理的目的是优化土地利用结构，提高土地资源的利用效率，增加农民的收益，改善农村的生态环境，推动农村经济的可持续发展。
三、实施步骤和措施1. 组织筹备阶段1.1 成立土地整理工作组，明确工作目标和任务。
1.2 制定实施计划和时间表，明确整理范围和时间节点。
1.3 进行土地调查和评估，了解土地利用现状和存在的问题。
1.4 就土地整理的目标和内容进行宣传和培训，提高农民的意识和参与度。
2. 规划设计阶段2.1 制定土地整理的规划方案，包括用地计划、土地分类和整理方式等内容。
2.2 制定土地整理的设计方案，包括土地划分、流转、补偿和安置等细节。
2.3 征求相关部门和农民的意见，进行专家论证和公示，确保方案的合理性和可行性。
3. 实施操作阶段3.1 进行土地划拨和交易，确保土地整理的顺利进行。
3.2 进行土地流转和补偿，确保农民的权益得到保障。
3.3 进行土地整合和重新分配，优化土地利用结构，提高土地的利用效率。
3.4 进行土地复垦和生态恢复，改善农村的生态环境。
4. 监督评估阶段4.1 建立土地整理的监督机制，监测和评估工作的进展和效果。
4.2 进行土地整理的财务审计，确保资金的使用透明和合规。
4.3 进行土地整理的社会评估，了解农民的满意度和问题反馈。
4.4 建立土地整理的长效机制，维护土地整理的可持续发展。
四、资源保障和政策支持1. 加强土地管理和法律监管，严禁乱占乱建行为，保障土地整理的顺利进行。
土地整理工程施工工序
土地整理工程施工工序土地整理工程施工工序一、前期准备工作土地整理工程是指对土地进行综合利用和开发的过程，包括开挖、填方、平整、绿化等工作。
在进行土地整理施工前，需要进行详细的规划和准备工作。
首先是勘测与设计阶段，需要进行土地的勘测和设计工作，确定土地整理的具体方案和施工工序。
其次是采购材料与设备阶段，需要根据设计方案，采购相应的土地整理所需的材料和设备。
再次是组织施工队伍与分工阶段，需要组织合适的人员和队伍，确定各自的分工和责任。
二、土地整理施工工序1. 清理杂物阶段清理杂物是土地整理工程的第一步，需要将原有的杂草、石头等杂物清理干净，为后续施工工作创造条件。
2. 挖土填方阶段根据设计方案，进行挖土和填方工作，将土地进行平整处理，保证土地整理后的地表平整。
3. 土地平整阶段进行土地的平整工作，确保地表平整，符合设计要求。
4. 绿化阶段进行绿化工作，包括植树、种草等，提升土地的环境质量。
5. 围护阶段根据需要进行围护工作，包括设置围墙、护坡等，保护土地不受外界影响。
6. 检验与验收阶段完成土地整理工程后，需要进行检验和验收工作，确保土地整理工程符合设计要求和相关标准。
三、施工注意事项1. 根据设计方案进行施工，严格按照工序进行，确保施工质量。
2. 要保证施工人员的安全，做好施工现场的安全管理工作。
3. 注意保护环境，减少对周边环境的影响。
4. 施工过程中要密切配合，做好施工队伍之间的沟通与协调。
通过以上工序的施工，土地整理工程将得以完善，为土地的综合利用和开发提供基础条件，促进土地资源的合理利用和可持续发展。
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1
什么是一级土地整理
一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政
基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
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一级土地整理的出让手续
土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出
让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号
定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。
4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。
6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。
7、招拍挂公示公告
3
一级土地整理的操作流程
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库
4
一级土地整理盈利模式
1 、工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。
2 、利润分成模式
重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
3、土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。
土地储备机构负责实施开发的，其为主体。
通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的
2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
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开发商做一级土地整理要注意什么
这里不讨论施工单位做一级开发了，一般央企的单位资金成本低，做一级整理的投资人只是副业，只要拿到工程，工程上赚钱就行了。
一级土地整理最大的问题就是资金和时间的不可控，资金的不可控指的是结算的资金需求经常会比预算高出不少，时间的不可控指的是征迁时间的不可控以及挂牌时间的不可控，两个不可控导致了资金是长期处于超预算的净投入状态。
如果要现金流回正，只能等到土地挂牌甚至房地产开发销售之后，资金沉淀期会比较长，而房地产企业一般负债都比较高，融资成本也比较高，扛起来会比较辛苦。
所以开发商做一级土地整理，在利润测算之外，还要重视现金流管理，一个项目如果账面利润很高，但是无法变现，那就不是好项目。
而一级土地整理对开发商考验最大的就是资金链，所以要做一级整理，必须要有一整套资金计划，尽量减少自有资金的支出，尽量使用便宜的长期贷款，如棚改贷款等。
测算上，也不要只算静态的利润，也要考虑自有资金的内部收益率情况来综合评估。
此外，一二级能否联动是开发商的第一考虑，如何实现二级的锁定也是关键，很多地方一二级没法锁定，只给一级15%的利润回报，这就意义不大了。