2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析31页
2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。
(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。
(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为( )。
(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。
(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。
(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
2019年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》
2019 年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临()A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D. 通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
2. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( ) 的考虑结果。
A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D .投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。
也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
3. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )A. 系统风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 个别风险标准答案：d解析：个别风险是投资者能够控制的风险。
4. 写字楼经营者与甲公司签定了20 年的租赁合同，租金每平方400元. 年,则其面临( )A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D .通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
5. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于( ) 的考虑结果。
A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D. 投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷十)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷十）一、单项选择题1、()是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
A、投机B、储蓄C、投资D、信托2、按照()对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A、投资的经济用途B、投资对象存在形式C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短3、下列属于投资目的是获取收益特性的是()。
A、以牺牲现在价值为手段，赚取未来价值为目标B、投资是现在垫支一定量的资金C、投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价格或消费是将来的D、现在投入的价值是确定的，未来可能获得的收益是不确定的4、与政府投资和非盈利性机构投资相比，企业投资更注重()。
A、社会效益B、环境效益C、经济效益D、生态效益5、由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，不容易转手交易的物业是()。
A、轻工业厂房B、高新技术产业用房C、重工业厂房D、研究与发展用房6、下列物业中，属于特殊物业的是()。
A、赛马场B、高速公路C、购物中心D、科技产业园区7、房地产的()，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中()的重要性。
A、不可移动性;区位B、稀缺性;环境C、增值性;区位D、变现性差;环境8、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间为()。
A、设计寿命B、经济寿命C、法定寿命D、自然寿命9、受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，以下各项中，不属于房地产投资特性的是()。
A、不受政策影响B、依赖专业管理C、区位选择异常重要D、存在效益外溢和转移10、某城市规划在一区修建火车站则一区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()的特性。
2019年房地产估价师开发经营与管理考试真题(第721套)
2019年房地产估价师开发经营与管理考试真题(总分：100．00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35．00)1．房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。
（分数：1．00）A．异质性√B．用途广泛性C．类型多样性D．弱流动性解析：房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
2．房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。
（分数：1．00）A．存在效益外溢和转移B．易获得金融机构的支持C．具有保值增值性√D．可提高投资者的资信等级解析：房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。
3．下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。
（分数：1．00）A．持有期风险B．时间风险C．周期风险√D．机会成本风险解析：周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。
4．为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。
（分数：1．00）A．负协方差√B．正协方差C．正敏感度D．负敏感度解析：为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差，最理想的是有一个绝对的负协方差。
5．对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的______。
（分数：1．00）A．总量结构分析B．产品结构分析√C．区域结构分析D．投资结构分析解析：房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
6．某市2013年办公楼施工面积为300万m 2，竣工面积为120万m 2，2014年办公楼新开工面积为500万m 2，竣工面积为280万m 2。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷八)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷八）一、单项选择题1、从()看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。
A、经营形态B、货币形态C、物质形态D、资金流通方式2、现金流入与现金流出之差称为()。
A、现金流量B、现金流入C、现金流出D、净现金流量3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是()。
A、期初惯例法B、期中惯例法C、期末惯例法D、任意折算法4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是()。
A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售5、()业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是()。
A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿7、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是()。
A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率8、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括()。
A、投资需求B、赤字需求C、社会需求D、家庭需求9、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行还息为()万元。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷五)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷五）单项选择题1.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指()。
A.资本价值风险B.未来运营费用风险C.时间风险D.持有期风险2.开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目()之比。
A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额3.某综合楼总建筑面积为10000m2;其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为()。
A.80%B.90%C.85%D.95%4.我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在()身上。
A.开发商B.银行C.购房者D.都是5.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有()是不正确的。
A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。
A.土地稀缺B.城市化进程快C.竞争充分性D.交易复杂性7.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。
A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的()。
A.20%B.30%C.40%D.50%9.由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。
A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。
A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法答案：单选：B A C B C A B B D B单项选择题1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.确定『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。
估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。
2019年房地产估价师考试真题及答案经营与管理
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》一、单项选择题1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
【选项】A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。
【选项】A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
【选项】A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为（）。
【选项】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%【考点】5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。
【选项】A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷七)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷七）一、单项选择题1、房地产开发项目的开发期，由()两个阶段组成。
A、建造期与经营期B、准备期与经营期C、准备期和建造期D、建造期和经营准备期2、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是()。
A、权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例B、当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高D、金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率3、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。
A、1.4B、1.5D、1.74、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。
A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置5、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断6、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。
A、最高工程费用B、最高租售数量C、最高购买价格D、最高土地取得价格7、保本点分析，是分析计算一个或()风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
B、3C、4D、多个8、房地产开发项目盈亏平衡分析包括()。
A、多因素临界点组合B、最低运营费用比率C、最低购买价格D、最高租售数量分析9、房地产项目敏感性分析时，首先需要做的是()。
A、确定不确定性因素可能的变动范围B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C、找出较为敏感的不确定性因素D、确定用于名感性分析的财务评价指标10、敏感性分析是一种()分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
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2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
一、单项选择题
1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。
【选项】
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导
致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】
2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主
要原因是( )。
【选项】
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】
3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
【选项】
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
【答案】C
【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】
4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。
【选项】
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
【答案】B
【解析】本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益
率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考点】
5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
【选项】
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】
6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
【选项】
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量。