不动产估价(市场比较法)
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
不动产税评估的特点和方法
不动产税评估的特点和方法北京潞通房地产评估有限公司曾毅内容提要：目前物业税的开征并没有明确的时间表。
物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。
本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。
关键词：不动产税税基评估方法评估机构不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。
但内容基本一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。
在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。
分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。
土地纳税人是土地使用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。
而现实的情况是，土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产者负担土地税是不合理的。
其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要是应能课税，调节收入分配。
房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。
再次，长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。
最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税分开征收的。
1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。
现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
不动产评估
第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？
不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
很多人不懂不动产评估，因为现在买二手房的话，要先行的去对房子进行一个整体的评估，只有知道了评估价，才能计算出二手房的首付款，如此一来，才能知道贷款数额是多少。
很多人对于不动产评估方法都不是特别的清楚，那么，不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？不动产评估方法有哪些？1、市场比较法市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。
市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。
2、收益折现法收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。
它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。
3、成本法进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。
这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。
不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。
不动产评估收费标准是多少？住宅的评估费为600元，交给评估公司。
外资银行不需要缴纳评估费，若已缴纳，过户后，会将之前缴纳的退还给您。
住宅类房产以外的其他房产：1、如果是写字楼，评估值小于200万的，收取评估费用1500元。
如果评估值大于或等于200万，评估费按评估值的1‰。
2、如果是别墅，评估值小于500万，收取评估费1000元；如果500万≤评估值＜1000万，评估费为2000元；如果1000万≤评估值＜2000万，评估费为3000元；如果评估值在2000万（含）以上，那么评估值每超出1000万加收1000元的评估费。
不动产四种基本估价方法应用
谢谢观赏
3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 房地产估价中的市场法估价程序 • 搜集交易实例 • 选取可比实例 • 对可比实例成交价格做适当的处理：
• 特点： • ①具有现实性，说服力强； • ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比
准价格”； • ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场
条件下难以与收益价格相协调。
• ④需要估价人员具有较高素质； • ⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是
保证评估结果准确性的关键.
• 有关概念
• 1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影 响地价的因素和条 • 求取比准价格
二、调查与选择比较交易案例
• (一)收集交易资料
• 1、资料收集的重要性：教材
• 必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠 的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才 能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格； 所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
• 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据 替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交 易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评 估时日地价的方法。
• 理论依据：替代原理 • 其基本原理如下图4-1所示
• 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易 案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和 替代性。
第四章 市场比较法
• 基本要求： ➢掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价
步骤，主要参数的确定方法。 ➢熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要
求。 ➢了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 • 难点及重点 • 市场比较法相关概念和理论的理解 • 修正体系中相关修正系数的确定
第一节 市场比较法概述
关信息，索取有关资料。 • 查访房地产经办人，了解各种信息。 • 通过市场调查，直接调查交易双方。 • 查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提
供。 • 其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如
房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产 价格资料
➢ 3、交易案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面
经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对 土地价格水平产生影响的因素 • 7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其 价格的影响因素
• 8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定 时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平 相对百分比的指数。
• 9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、 特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
• 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子 （C除外），比较案例宗地相应因素条件指数为 分母。
• A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 • 哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的
值通过比较进行加或减。
• 具体化公式
PD
PB
100
100
100
100
第三节 市场比较法估价程序与方法
直接比较过程
• 直接比较过程
• 修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比较案例条件指数
间接比较过程
• 如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比 较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进 行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价 格。具体形式为：
市场比较法的公式
• 有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地 的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比 较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉 100%，否则，其条件指数〈100%。
• ①有足够数量的比较案例（不少于3个）；
• ②与待估土地具有相关性和替代性；
• ③交易资料可靠；
• ④交易合法。
• 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替 代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易 案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的 租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。
• 10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待 估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
• 11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所 处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域 而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
• 12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似 的、同一供需圈的其他区域。
第二节 市场比较法的公式
• 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以 分为直接比较分析和间接比较分析。
• 直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交 易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化 为修正价格。
• 间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地 为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比 较，然后将结果转化为修正价格。
• 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
二、调查与选择比较交易案例
• 2、资料收集调查的途径：
• 查阅政府有关部门的房地产交易等资料 • 查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。 • 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有
• 2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系 的比较交易案例的宗地或地块。
• 3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件 在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准 作用的若干宗地。
• 4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 • 5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊
因素所造成的交易价格偏差。 • 6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、