锦州市房地产市场分析

浅析锦州市房地产市场前景一、锦州市城市概况锦州是中国环渤海经济圈的重要开放城市，锦州是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，锦州是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。

地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口312.91万人（2011年）。

锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。

位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。

京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。

有“四省通锦”之说。

全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。

拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。

优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。

锦州城市绿化水平不断提高。

到2009年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率38.8%。

锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。

锦州的旅游资源丰富，名胜古迹众多。

被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。

现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。

1985年锦州市被国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入辽东半岛对外开放城市，1992年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中居第40位。

二、锦州城市发展规划锦州发展的战略定位为：辽宁西部城市群区域性中心城市和重要港口城市。

2006年，辽宁省交通厅将开工建设1443公里的滨海公路。

滨海公路项目将按一级公路标准设计，将把省内的大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛6个沿海城市连接起来，以支撑沿海经济带发展对交通的依赖。

沿着滨海路，辽宁将整合250万亩滩涂地的土地资源，建设24个工业园区，并营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业化一体的新兴城镇地带。

这样的大手笔将为我省带来1400亿元产值，几乎接近大连2003年的年地区生产总值，相当于再造了一个像大连那样的大型城市。

建大型滨海路是因为，在我省2000多公里的海岸线中，目前已营运的只有少部分，所营运的港口星星点点，这样沿海一些还处于闲置状态的滩涂地需要新的开发利用，辽宁将再次掀起新的对外开放热潮。

可以说滨海路的建成及通行不仅连通了辽宁省整个南部地区的6个沿海城市，提高了交通的便利性，更为重要的是重新利用处于闲置的滩涂用地，开发建设工业园区及新兴沿海小城镇，增加个城市经济产值。

从另一个角度分析，滨海路的建成对锦州的房地产开发经营有非常直接的促进作用，因为该路将周边的6个沿海城市联系在一起，缩短了交通时间，使周边地区的消费者可以轻松的来到这里。

2009年7月，国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连-营口-盘锦主轴，壮大渤海翼（盘锦-锦州-葫芦岛渤海沿岸）和黄海翼（大连-丹东黄海沿岸及主要岛屿），强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。

辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。

该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六个城市。

锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市——“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。

“十一五”时期乃至未来10年，锦州在实施整体开发锦州湾战略中的总体思路是：资源整合、设施共享、合作共赢的原则，按照“一港、一区、一带、一面”总体布局，重点以建设锦州大港为突破口，以打造国家级石油化工加工和储备基地为切入点，以提升经济技术开发区总体水平和建设凌海工业经济带为增长极，发展临港经济和海洋经济，促进与葫芦岛市的“两市联动”，带动和辅助葫芦岛市奠定辽宁西部城市群区域性金融城市的发展方向，加速构建省政府部署的“锦葫都市圈”的目标，提升锦州港和葫芦岛港的城市首位度，率先突破，带动、辐射、服务辽宁西部城市群和辽西沿海经济区。

锦阜、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”。

锦州和葫芦岛跨市大桥通车大大加速辽宁省省政府构建“锦葫大都市圈”的步骤。

以整体开发锦州湾、构筑辽宁开放新支点为主线，推进结构调整、转变增长方式和发展循环经济，深入实施工业立市、以港兴市、开放牵动三大战略，走新型工业化道路，全面提升港口城市功能，建设成为重要的开放型港口城市和区域性中心城市。

重点改造1个城市商业中心，开发建设8个区域商业中心和20个社区商业中心。

培育商业街发展，重点抓好中央大街、上海路等11条商业街建设。

结合城市南扩，优化商业网点布局，重点建设新华广场、吉庆大厦、凌南家居中心、吉祥购物中心、南站商贸中心、开发区超市等19个大型购物中心及超市。

改造升级商品批发市场，做强北镇窟窿台蔬菜、黑山辽西杂粮、宏发建材、光彩市场、辽西小商品、古玩商城等批发市场。

到2010年重点培育、建设和扩建22个大型市场，其中超10亿元市场5个。

根据资源禀赋、区域特征、环境容量分析，统筹规划城乡空间布局，具体划分为优先开发区域、优先保护区域、适度开发区域和适度保护区域。

优先开发区域：重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。

凌海市要结合锦州湾整体开发，构筑沿海工业经济带。

适度开发区域：重点是义县、凌海西北山区适度进行开发，适度发展产业类型和规模，并通过构建生态隔离带、生态防护空间和绿色走廊，加强生态环境建设。

三、锦州市经济状况经济一直保持良好的发展态势，GDP保持年15%以上的高增长。

2010年，锦州市的国内生产总值达到790亿元，人均GDP28870元，GDP总值位居全国第125位，位列辽宁省第五位，辽西五市排名第一。

城镇居民人居可支配收入达15386元（约合2423美元）。

城镇居民人居可支配支出达10795元（约合1700美元）。

支出收入比达70%，城市居民消费意识较强。

在城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。

2010年之前锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋升级换代。

房地产水平较低，发展较缓慢。

但房价增幅过快，房价收入比有较大增长，维持在6.08，与发达国家相近，大幅低于国内一、二线城市。

房价储蓄比仅为3.63，该比重高于置够商品房首付标准（20%）。

四、锦州市土地市场状况长期以来锦州市的土地市场一直相对稳定，土地供应量和成交价格均变动平稳。

但2010年，国内频现“地王”的信息也似乎刺激了锦州市的土地市场，大量非本地资金开始融入锦州市的土地交易市场，压抑了许久的土地价格也大幅回升，部分位置较好的地块成交价格堪称锦州的“地王”。

一向不被开发商认可的开发区商住用地市场价格也明显抬头，2010年4月，锦州经济技术开发区名人酒店以南、滨海路以西、天王路以北的一宗用地最终以99万元/亩的价格成交，同样创了开发区用地单价成交记录。

五、锦州市2010年房屋供需及成交量尽管交易量大幅萎缩，然而锦州市的房地产成交价格并未出现社会预期的下调甚至波动，房价不降反生。

根据相关统计，2010年，锦州市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。

据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。

一季度锦州市（不含远郊区县）新建商品住宅成交1030套，成交面积10.2万平方米。

新建商品住宅成交套数较2009年四季度环比下降84%,较 2009年一季度同比下降51%，1新建商品住宅成交面积较2009年四季度环比下降96%,较 2009年一季度同比下降54%。

一季度锦州市（不含远郊区县）二手房成交2983套，成交面积19.2万平方米。

二手房成交套数较2009年四季度环比下降63%,较 2009年一季度同比下降17%；二手房成交面积较2009年四季度环比下降66%,较 2009年一季度同比下降27%。

到2010年一季度末，锦州市城区（含凌河、古塔和松山）内已经难以找到单价低于3000元的二手住宅，一些“学区房”、“河景房”及位置或物业条件较好的项目均价基本在4000元左右，桥南个别新建项目的销售单价趋近或超过5000元。

与此同时，太和区、开发区及各远郊县市的房地产价格也普遍稳重有升。

2010年一季度锦州市的房地产特别是住宅房地产成交量明显下降，究其原因主要有两方面。

一是源自于市场环境的波动，这主要是由于自2010年年初以来，包括契税补贴、营业税优惠、七折利率优惠等重要政策相继取消，市场交易成本受到了较大影响，直接积压了购房者的购房意愿，观望氛围浓厚。

另一方面源自于周期性波动，从往年的经验可以看出，一季度也是明显的淡季。

根据相关统计，2010年，锦州市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。

据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。

六、锦州市房地产评估行业市场从锦州市公用事业与房产局了解到，由于近几年楼市快速发展，对房地产评估工作的需求也与日俱增，房地产评估行业也得到了较快的发展。

截止到现在有的房地产估价机构已达到7家，注册房地产评估师达42人，估价工作开展较好，参加省估价报告检查全部合格，这项工作走在全省前列。

七、锦州市商业市场在2010年之前，锦州目前的大型商业基本集中在老城区商业中心，整体档次较低，仍处于商业发展初级阶段，而新兴大型社区的商业也基本上以底商配套形式出现，整个城市缺乏中高端大型商业。

锦州市的大商场有位于中央大街的中百大厦、百货大楼、千盛购物广场，锦华商场、林西购物广场、英特购物广场、新玛特购物广场、大润发超市、华联超市、东东快车连锁超市、锦州地一大道、锦州城市生活广场、辽西小商品批发市场、辽西服装批发市场。