房地产开发全流程精细化管理
房地产开发项目全过程成本精细化管理
房地产开发项目全过程成本精细化管理房地产开发项目全过程的成本精细化管理是指通过对项目从规划、设计、施工到交付的各个环节进行精细化管理，以确保项目的成本控制在可控范围内，提高项目的经济效益。
下面将从项目预算编制、成本控制和成本管理三个方面详细介绍房地产开发项目全过程成本精细化管理。
首先，项目预算编制是房地产开发项目成本精细化管理的第一步。
在项目的早期阶段，需要制定项目的详细预算，将项目的各项费用明确化、量化化，包括土地费、设计费、施工费、工程监理费、市政配套费等。
预算编制要细化到每个环节、每个工程量，以尽量准确地估算项目所需资金，并合理预留一定的风险费用。
预算编制过程中需综合考虑项目的规模、地理位置、市场需求和竞争状况等因素，为后续的成本控制和管理提供参考。
其次，成本控制是房地产开发项目成本精细化管理的核心环节。
成本控制是指在项目实施过程中，对造成成本增加的原因进行监控和控制，及时调整和优化方案，以确保整个项目成本的控制在合理范围内。
在项目施工阶段，需要对人工、材料、设备、质量等方面进行严格控制，避免资源的浪费和成本的增加。
同时，也要及时跟踪和分析项目的成本情况，及时调整项目的进度和资源配置，以实现成本最优化。
最后，成本管理是房地产开发项目成本精细化管理的重要手段。
成本管理是指对项目的各项费用进行跟踪、分析和处理，以实现成本的优化和控制。
在成本管理过程中，需要将预算编制的结果与实际的成本情况进行对比，分析差异原因，并制定相应的措施进行调整和优化。
同时，还需要建立成本核算系统，记录和分析项目各项费用的使用情况，形成统计数据，为日后类似项目的成本控制和管理提供参考。
总结起来，房地产开发项目全过程成本精细化管理是一个复杂的过程，需要在项目的每个环节进行细致的管理和控制。
通过项目预算编制、成本控制和成本管理三个方面的工作，可以提高项目的经济效益，同时也为未来房地产开发项目的成本控制和管理提供经验和参考。
房地产企业精细化的流程管理(精)
房地产企业精细化的流程管理某企业员工想要印制名片,需要经过如下手续:到工作处领取印制单,找主管领导签字,送至行政部门审批,最后再送达工作处备案,假定每一个环节需耗时1分钟,这一过程所需要的时间成本便是4分钟;假定每天有10名员工提出需求,一个月内,企业员工花费在这一事项上的总时间将长达到1200分钟,即20小时。
虽然按照经济学原理,这20个小时机会成本无法测算,但因为延误1分钟而损失1000万的案例则常有。
倘若改变企业根据部门分工原则来安排作业的方式,只需员工通过企业内部系统完成申请和审批两项流程,便可节省大量时间成本与劳动力成本,效率将大大提高。
后者就是精细化的流程管理(process management,PM。
流程管理又称业务流程管理或企业流程管理(business process management,BPM,20世纪90年代一经企业界提出,便受到管理学者及企业界的普遍关注。
作为企业管理的一种新思想和新方法,世界各地的企业将哈默的概念应用到自己的管理运作与组织设计中,而不再遵从分工论原则。
美国著名管理学家和咨询专家迈克尔·哈默博士(Michael Hammer与CSC Index的首席执行官詹姆斯·詹比(James Champy在1993年发表《公司重组:企业革命的宣言》一书中,创造性地提出了企业流程再造(business process reengineering,BPR的概念。
基本思想是以企业的作业流程为核心,重新设计企业内部的组织结构、运作方式和行为准则,“对企业流程进行最根本的重新思考和最彻底的重新设计,以达到诸如成本、品质、服务和速度等绩效的戏剧性(dramatic进步。
海尔是国内最早实践流程管理和流程再造的企业,而房地产领军企业的万科同样受益于这一模式,其最直接的表现就在于,王石不在公司坐阵,万科照常运转。
王先生可以一年内几个月不在公司,去参与自己喜欢的登山、飞伞等极限运动;而其他绝大部分房地产公司的董事长,很少能离开公司一段时间,更有甚者,在外地开会中途就不得不跑回公司处理事情。
房地产的“精细化”管理
房地产的“精细化”管理随着社会的不断进步，经济的发展，人们的生活水平不断提高，房地产作为人们最为关注的一个领域，也日益得到了大力的发展。
随之而来的是管理的日益复杂化和精细化。
对于房地产企业而言，精细化管理已经成为了一种创新的管理模式和管理手段，对于企业经营来说也是必不可少的。
本文就来讨论一下房地产的“精细化”管理。
一、什么是房地产的“精细化”管理房地产的“精细化”管理指的是以精益化、数字化、智能化等现代化技术和手段为基础，优化房地产企业各个环节的管理，实现资源的高效配置和生产力的最大化，从而提升房地产企业的核心竞争力和经济效益。
二、房地产的“精细化”管理的优势1、提升效率。
在进行房地产开发过程中，通过对企业各个环节的优化管理，可以大大提升工作效率。
企业可以利用先进的数字化技术来管理项目的规划、设计、施工和销售等，保证各个部门的工作有条不紊。
2、提高质量。
房地产企业开发的产品要受到消费者长时间的使用，因此产品质量十分重要。
通过精细化管理可以更好地控制产品的质量，减少产品缺陷和不良品率，最终提高企业的声誉，让更多的消费者信赖并选择这个品牌。
3、降低成本。
在房地产开发中，资金成本、劳动成本、材料成本等各种成本十分重要。
通过精细化管理可以降低各项成本的支出，例如通过优化施工工序可以缩短工期，降低人工成本；通过数字化技术可以更好地控制材料的进销存，减少管理成本等，从而提高企业的盈利能力。
三、房地产的“精细化”管理的实践实现房地产的“精细化”管理需要企业从多个角度来进行实际操作，以下为房地产的“精细化”管理的实践方法：1、强化人才培养和管理。
企业必须加强人才培训，让员工了解公司的战略和管理模式，提高他们的技能和素质。
对于优秀员工，企业要及时给予提拔和晋升，激励他们的工作热情和创新能力。
2、使用数字化技术。
数字化技术是实现房地产精细化管理的关键。
企业可以通过数字技术进行数据分析和统计，提高企业运作的透明度和效率。
房地产精细化管理全案
房地产精细化管理全案房地产是一个逐渐壮大的产业，对于房地产企业来说，房地产精细化管理全案的实施是非常重要的。
本文将以一家房地产企业为例，探讨其如何实现房地产精细化管理全案，以提高企业的管理水平，提高竞争力。
一、制定全面管理规划制定全面的管理规划是企业精细化管理全案的关键之一。
全面的管理规划需要有清晰的目标和策略，并指导各部门的工作，确保整个企业的目标和战略协调一致。
在制定全面管理规划的过程中，需要充分考虑公司的发展阶段、市场环境和内外部环境，制定符合实际情况的管理策略。
二、建立科学的绩效考核机制建立科学的绩效考核机制是实现房地产精细化管理的另一项重要措施。
在建立考核机制的时候，需要合理制定考核标准，为员工提供公平的竞争机会。
既要满足公司整体绩效目标的实现，又要充分考虑员工个性化的特点和发展需求。
在实施考核的过程中，要及时发现并纠正错误，让员工明确目标、提高工作效率，从而提高整个企业的工作绩效。
三、全面推进信息化建设以信息化为手段进行管理，全面推进信息化建设是实现房地产精细化管理又一个重要的手段。
信息化建设包括整个企业的信息系统、硬件设备和网络等。
要对系统所涉及到的人员、岗位、流程等进行全面考虑，确保其适应企业的实际情况。
此外，要充分发挥信息化的优势，整合多元化的信息，从而实现各项管理指标的快速动态调整和监测。
四、注重员工培训和管理优秀员工是实现房地产精细化管理的重要保障，因此注重员工培训和管理是非常重要的。
企业应该建立科学的培训体系和管理机制，通过组织内部培训、外部培训、考试认证等各种途径，提高员工的知识和技能。
在员工管理方面，需要建立激励机制、关注员工需求、建立良好的团队文化和合理的人际关系等，使员工敬业、尽职，从而有力的支撑了企业实现房地产精细化管理。
五、强化内部流程优化建立并优化内部流程也是实现房地产精细化管理重要的措施。
对于房地产企业来说，流程优化可以从多个方面入手，包括管理流程、业务流程、财务流程等。
房地产工程全程精细化管理深度剖析龙湖地产工程管理细节
统筹安排项目工作（主动）；
集团监管的起点（成果）；
进度控制
➢进度控制的基础工作 以营销需求为目标制定工程计划
进度控制
➢工作期量
对造价采购部工作期量的管控
2工作期量标准.xls
合同名称
平场土石方工程合同 会所建安工程合同
会所精装修工程合同 区内、外供电设备安装合同
总承包工程合同 防水工程合同 幕墙工程合同
参加面谈和 考察
参加面谈、 抽查考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考察、 组织面谈
组织现场 考察、参
加面谈
抽查
参加面谈和考 察
组织考察 和面谈
抽查
工程部（景观项目部）
部门经理
项目经理 专业工程师
——
——
——
参加面谈
参加面谈
抽查
抽查
抽查
参加面谈
现场考察、 参加面谈
部门经理 —— 抽查
造价采购部 成本经理 组织面谈 组织面谈
专业工程 师
参加面主体
建安总包工程（含配套 设施主体工程：学校、
幼儿园等）
参与面谈 及考察
参与面谈 及考察
质量控制
➢对同路人的管理（分供方评价体系）
分供方评判的目的：
建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源；
通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，并帮助分供 方成长；
房地产企业精细化管理全案
房地产企业精细化管理全案1. 简介如今，房地产行业的竞争日趋激烈，房地产企业面临着管理方面的各种挑战。
为了提高企业的竞争力和盈利能力，精细化管理已经成为房地产企业发展的关键要素之一。
本文将介绍房地产企业精细化管理的概念、意义以及实施全案。
2. 房地产企业精细化管理概述2.1 精细化管理的概念精细化管理是指通过细致入微的管理手段和方法，对房地产企业的生产、经营、销售等各个环节进行精细化的监控和控制，以提高企业的效率和竞争力。
2.2 精细化管理的意义实施精细化管理可以带来以下几点好处：•提高工作效率：通过精细化管理，可以对企业的各项工作进行高效的监控和调整，提高工作效率。
•降低成本：精细化管理可以减少资源的浪费，降低企业的运营成本。
•提升客户满意度：精细化管理可以更好地满足客户的需求，提升客户的满意度。
•增加盈利能力：通过精细化管理，企业可以更好地控制成本、提高效率，从而增加盈利能力。
3. 房地产企业精细化管理的关键要素实施房地产企业精细化管理需要考虑以下几个关键要素：3.1 信息化平台建立一个全面、准确、及时的信息化平台是实施精细化管理的基础。
通过信息化平台，可以收集和管理企业的各项数据，为决策提供准确的依据。
3.2 流程优化流程优化是精细化管理的核心。
通过对企业内部各个流程进行分析和改进，可以提高工作效率，减少浪费，优化资源配置。
3.3 绩效评估建立科学合理的绩效评估体系，对企业的各个环节进行评估和监控，可以及时发现问题并进行改进，提高企业的整体绩效。
3.4 员工培训员工培训是实施精细化管理的重要环节。
通过培训，可以提高员工的专业素养和技能水平，增强员工的执行力和团队协作能力。
4. 房地产企业精细化管理实施全案4.1 设定目标在实施精细化管理之前，需要先设定明确的目标。
目标设置应该具体、可量化，并与企业的发展战略相一致。
4.2 信息化系统建设建立一个全面、集成的信息化系统，包括企业资源管理系统、客户关系管理系统、项目管理系统等，实现数据的共享和流程的整合。
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战一、成本精细化管理1.成本编制：在项目启动之初，需要对项目进行全面的成本编制。
这包括对土地购置、工程建设、市政配套设施、装修装饰等各个方面的成本进行评估和编制，确保项目的成本掌控在合理范围内。
2.成本预测与风险控制：在项目的不同阶段，需要进行成本预测和风险控制。
通过对市场走势、材料价格、劳动力成本等因素的分析和预测，及时调整项目的成本计划，以避免因市场变动而造成的成本风险。
3.全过程成本控制：成本控制是房地产开发项目成功的关键。
通过建立完善的成本控制体系，包括预算控制、变更管理、质量控制等，及时发现成本波动和成本风险，并采取相应的措施加以控制。
1.采购策略优化：在项目实施过程中，通过优化采购策略，选择合适的供应商和材料，以降低采购成本。
同时，建立长期稳定的合作关系，争取供应商提供更有竞争力的价格和服务。
2.工程进度管理：合理的工程进度管理是控制成本的关键。
通过项目管理软件和进度计划，对工程进度进行实时监控和调整，及时发现并解决工程进度延误、资源浪费等问题，以避免因工期延误而造成的额外成本。
3.质量控制与成本监督：在建设过程中，加强对施工质量的监督与控制，确保工程质量与成本的平衡。
加强检验与验收工作，确保施工合同的完全履行，杜绝质量问题的出现，避免返工和修复带来的额外成本。
4.项目变更管理：在项目实施过程中，有时会出现项目变更的情况，这需要建立起变更管理机制。
通过对变更提出、评估和审批的标准化操作，合理控制项目的变更，并及时与相关方沟通，避免因变更带来的成本增加。
总结：房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战是确保项目成功和利润的重要手段。
通过成本精细化管理和造价控制操作的实施，可以合理掌控项目成本，提高项目的竞争力和盈利能力。
同时，需要根据项目的具体情况和市场环境，灵活调整并持续优化成本管理和控制措施，以应对变化的市场需求和挑战。
房地产开发全流程精细化管理
房地产开发全流程精细化管理1.前期规划：在项目启动前的准备阶段，需要进行详细的市场调研和规划，包括市场需求分析、竞争对手分析、项目定位等。
同时，要制定详细的项目计划，包括目标、任务和时间表等，以确保项目的顺利进行。
2.土地选址与收购：对于房地产开发来说，土地是最重要的资源之一、在土地选址与收购阶段，需要进行细致的调查和分析，包括土地的地理位置、土地利用政策等，并与相关部门进行沟通和协商，以确保选址的合理性和土地收购的顺利进行。
3.规划设计：规划设计是房地产开发的关键环节之一、在规划设计阶段，需要进行详细的设计和布局，包括建筑风格、户型设计、配套设施等，以满足市场需求和提高项目的竞争力。
同时，要注重绿化和环保，确保项目与周边环境的协调性。
4.施工管理：在施工管理阶段，需要对工程进度、质量、成本等进行细致的监控和管理。
可以采用项目管理工具和方法，如甘特图、关键路径法等，帮助管理团队进行有效的协调和监管。
同时，要加强与承包商的沟通和合作，确保工程的质量和进度可控。
5.营销推广：房地产开发完成后，需要进行有效的营销推广，以吸引潜在购房者的关注和购买。
可以采用多种营销手段，如媒体广告、线下活动、互联网推广等，以扩大项目的知名度和影响力。
同时，要根据市场需求和竞争情况，调整销售策略和定价策略，以提高销售效果和回报率。
6.交付和售后服务：在房地产开发完成后，需要进行房屋的交付和售后服务。
交付阶段需要进行详细的验收和手续办理，以确保购房者的权益得到保护。
同时，要建立完善的售后服务体系，包括物业管理、维修保养等，以提供满意的售后服务，增强购房者的满意度和口碑。
以上是房地产开发全流程的精细化管理的建议，通过对每个阶段的细致和有序的管理，可以提高项目的效率和质量，实现项目的成功开发和交付。
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项目开发 后评佑
房地产VAC思想：三全
思想1：全专业－房地产开发的两个7－横向7阶段纵向7专业
思想2：全配合－房地产开发与内外部协同，接口的重要性
思想3：全过程－房地产开发与专业的全过程管理
流程管理重点？ -专业标准- 专业配合-操作方法？
共同的理念:聚焦客户
从7对眼睛到三位一体 三个匹配
营销只关注市场 设计只关注产品 成本只关注费用
房地产开发全流程精细化管理
讲师介绍
江跃宗
赛普管理咨询 董事长 清华大学房地产总裁班特聘讲师 北京大学房地产总裁班特聘讲师 浙江大学房地产总裁班特聘讲师 中山大学房地产总裁班特聘讲师
经验：20年管理及咨询经验
咨询的典型客户：
近100家房地产管理咨询经验,万科金地招商华润地产管理咨询顾问 金地集团（总部/深圳/上海/北京）
工程施工至 竣工验收
招商推广配合及交付 配合 物业接验、开荒 服务、配合交付
物 业
物业方案策 划
招商推广配合
物业服 务
成 本
前期成本估算
测算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
成本后 评估
财 务
投资估算
资金筹划
资金营运
投资 评估
计 划
里程碑节 点策划
项目主要节点计划 项目运营策划
项目计划实施、监控、 调整、评价
内部立项 论证阶段 项目取得 策划阶段 项目策划会 设计阶段 方案评审会 采购阶段 主体结构开工 建设阶段 招商阶段 办理房地产预 售许可证 推广阶段 产 权 初 始登记 交付阶段 运营阶段 开盘销售 竣工
交付
决算
开 发
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报 建）
交付 二装、开业筹 备 交付
商业运 营
设 计 工 程
规划要点/规划草案
工程条件评估
设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物 业公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形 成控制性目标成本确定 合约框架
主体结构施工 至具备形象条 件 工程施工配 合
程序/流程
•用于指导跨部门的、可重复 的业务活动的开展； •流程的驱动作用，可有效地 提高部门之间协作的效率， 减少条块分割带来的扯皮； •流程体系基于公司制度，并 始终应于组织相协调；
作业指引
•用于规定具体工作节点的工 作标准，并提供统一操作方 法； •作业指引类的文件实现操作 层面标准化的重要保障； •作业指引类文件的完善程度， 也体现了企业知识积累和共 享体系是否处于良性状态；
项 目 发 展 营 销 设 计 工 程
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报 建） 项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累） 方案设计 扩初设计 施工图设计
办理房地产预 售许可证
产 权 初 始登记
市场调研 初步项目定位
项目定位
课程目标
1）使学员掌握如何基于公司发展阶段建立流程体系 ；
2）熟悉标杆房地产企业开发全流程管理的关键控制点方法， 提升运作效果；
3）学习和借鉴行业标杆企业的最新的管理经验。
房地产卓越流程管理
目录：
1.0房地产开发流程特点及流程体系设计方法
1.1 房地产开发流程及流程管理的特点 1.2房地产流程体系设计方法
商 业 营 销
市场调研 初步项目定位 市场调研 初步项目定位
业态规划及商 业定位 销售物业定位 产品建议 概念规划设计
主力/次主力招商及对接、全面招商、配合设计对接 招商推广 营销总案制定、阶段推广策划及计划、销售前期计划及安排 销售管理
方案设计 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、招商推广配合及交付配合 景观/精装专项设计、部品策划
万科地产（总部/深圳/北京/上海/沈阳/天津/成都/广州/东莞/佛山）
项目：
战略与组织管控 流程管理 人力资源与绩效管理
招商地产（总部/深圳公司） 绿城集团（总部/项目公司） 碧桂园集团（总部及区域公司） 华润置地（香港总部/成都/上海/北京/合肥/大连） 北京远洋地产 北京华远地产 北京首创置业 上海仁恒置业 上海世茂集团 上海景瑞地产 深圳卓越集团 深圳中航地产 西安高新地产 西安天地源 广州时代地产 广州美林基业 深圳星河地产 重庆金科集团 广州合景泰富地产 2
2.0 房地产关键流程控制点方法 3.0房地产流程实施与跟踪 4.0如何保证流程有效落地
房地产管理常见的问题
表象：
运作效率低 工作质量差 计划目标不能达成 质量问题重复发生
组织管控：
各层级定位不清晰 权责及边界 不清晰 职能不清晰 组织效率低
管理问题
流程管理：
流程没有形成标准化 流程之间接口性差 流程不够系统化、专业化、精细化 关键阶段专业的成果标准不清晰 流程不能有效落地
如何做到三位一体
9流程体Biblioteka 设计方法范例： 万科的流程设计：过程导向的系统性设计： 面-线-点 龙湖的流程设计：结果导向的针对性设计：点-线-面
一般企业如何设计？
10
制度
•是基于公司的管理模式及企 业文化，用于规定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据； 《设计管理制度》
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
客 服 成 本 财 务
计 划 测算
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
前期成本估算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
成本后 评估
投资估算
资金筹划
资金营运
投资 评估
里程碑节 点策划
项目主要节点计划 项目运营策划
项目计划实施、监控、 调整、评价
项目开发 后评佑
商业地产 SAP－VAC模型：9横9纵
销售事务管理
规划要点/规划草案
概念规划设计 景观/精装专项设计、部品策划 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物 业公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形 成控制性目标成本确定 合约框架
工程施工配合、销售配合及入伙配合
工程条件评估
主体结构施工 至具备预售条 件 工程施工配 合
80%类似
绩效管理：
绩效考核没有标准 绩效考核形式化 绩效没有激励性 绩效考核员工满意度低
5
住宅地产（新）－VAC模型：8横8纵（扩展）
内部立项 论证阶段 项目取得 策划阶段 项目策划会 设计阶段 方案评审会 采购阶段 销售阶段 交付阶段 主体结构开工 建设阶段 后评估阶段 开盘销售 竣工 入伙
决算