商业项目返租方案
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租的策划书一、策划背景随着商业地产的不断发展，越来越多的投资者开始关注店铺返租这一模式。
店铺返租是指投资者将购买的店铺出租给开发商或第三方运营商，由其负责日常管理和运营，并按照一定的比例向投资者返还租金收益。
这种模式不仅可以为投资者提供稳定的租金收益，还可以为开发商或运营商提供稳定的客源和商业氛围，实现双方的共赢。
二、策划目的本次策划的目的是为了推出一项店铺返租计划，吸引投资者购买我们的店铺，并通过稳定的租金收益和优质的运营管理，为投资者提供满意的回报。
三、策划内容1. 店铺介绍我们将推出一系列优质店铺，位于繁华商业地段，周边配套设施完善，交通便利。
店铺面积从[X]平方米至[X]平方米不等，可满足不同投资者的需求。
2. 返租政策投资者购买店铺后，可选择将其委托给我们进行返租管理。
我们将按照一定的比例向投资者返还租金收益，具体返租比例将根据店铺的位置、面积和市场情况等因素进行确定。
3. 运营管理我们将成立专业的运营管理团队，负责店铺的日常管理和运营。
团队将具备丰富的商业运营经验和专业知识，能够为投资者提供全方位的服务和支持。
4. 风险保障为了保障投资者的利益，我们将采取一系列风险保障措施。
如：对运营商进行严格的资质审核和信誉评估；建立健全的租金监管机制；购买商业保险等。
5. 投资回报我们将为投资者提供详细的投资回报分析和预测，让投资者了解投资的风险和收益情况。
同时，我们还将定期向投资者汇报店铺的运营情况和租金收益情况，让投资者随时了解投资进展。
四、策划执行1. 制定详细的宣传推广计划，包括线上线下宣传、活动策划等。
2. 组建专业的销售团队，进行店铺的销售和招商工作。
3. 建立完善的客户服务体系，为投资者提供优质的服务和支持。
4. 定期对策划方案进行评估和调整，确保策划的有效性和可行性。
通过本次策划，我们将为投资者提供一种全新的投资选择，同时也为开发商或运营商提供一种稳定的客源和商业氛围。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺返租销售方案模板
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。
为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。
二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。
三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。
2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。
4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。
四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。
商铺返租方案
商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。
商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。
本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。
商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。
返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。
双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。
监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。
主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由XXX统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由XXX统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对XXX新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置XXX现在还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大水平上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济气力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的方式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准肯定位，以返租五年的方式卖给投资者为置恒新天田地行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为元，返租后的实际成交价即为元。
二层商铺价格拟定为元，返租后的实际成交价即为8800元。
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商业项目返租方案
1、返租方式
☐返租期限：3年或5年
☐年回报：总房款的8％
☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：
交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系
☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案
根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品
牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1
商家二、三楼整层租赁的方式进场经营
优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。
5、维修基金由投资小业主承担。
☐方案2
由慧都公司牵头，聘请有实力有经验的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营管理。
优点：1、具丰富的商场管理经验，体现专业化经营管理特色。
2、有一定的招租招商客户基础及渠道。
3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大影响。
4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。
5、提高慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。
6、提高慧都大厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。
缺点：1、公司承担全部的经营管理风险，招租招商风险。
2、公司缺乏商场经营管理经验，提高商场经营的成本。
3、增加人力、物力、财力的投入，相关费用有所增加。
谈判要点：1、物业管理费最好由商场项目管理公司承担。
2、超出年回报8％的盈利部分进行分成，公司得70％，项目公司30％。
3、商场经营管理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公司承担，公司
承担低于小业主年回报8％的经营收入的全部损失。
4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权利义务关系。
方案1为最优方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，规避不确定的风险因素。
如果找不到这样的商家，方案2可作为次优方案实施，打造专业化、规模化、品牌化商场形象与风格。
以上分析阐明了与商家谈判的基本基调，具体事宜需双方在谈判中明确与深化。
2、税收分析
销售过程中发生的税种（销售合同一经签定已产生法律效力）
☐其他类
出租公司出租个人出租
房产税 12％ 4％
营业税 5.5％ 3％
合计（租赁税） 17.5％ 7％
☐所得税 33％（税后利润）
3、市场形势分析：
通过对济南市场业态的调查分析可知，市场中独立铺位的销售一般都在一楼，如万达沃尔玛商场；而能单独销售商场二楼铺位的开发商几乎没有，发展大厦采取的销售方式也只是一、二楼捆绑销售的模式，且售价较低。
一般而言，项目价格的高低要受到市场需求、成本费用、竞争情
况等因素的影响和制约，而无论是采用需求定价、成本定价还是竞争定价方法，项目的最高价格都要受到市场需求的影响。
而市场投资者普遍不看好二三楼铺位的销售。
那么如果单纯地为了迎合市场肯定是行不通的，而突破这种瓶颈的根本方法只能是引导市场需求甚至创造市场需求。
例如嘉恒大厦为了吸引深圳国贸进场经营，提升商场附加值，不惜向国贸给出前三年免租金进场经营的优惠条件，然后通过与国贸合同约定后期租金的增长幅度来抵补其前期所遭受的损失。
由此可见，实现最后的合同销售，及时回笼资金，才应是公司的战略指导方向。
否则，因市场需求严重不足，几乎无法实现销售，形成有价无市的海市蜃楼现象，造成的损失远远大于给予的让利，这完全是一种表面上让利给客户，实际上暗升地行之有效的营销策略。
为此，我们需要给商场培育一定的特色，树立一定的市场形象，以求在目标客户心中形成一种特殊的便爱。
通过对周边业态的调查分析及本商场的品质需要，寻求商场产品差异化的经营理念，商场主题确定为慧都服饰购物广场将是恰当的选择。
先吸引投资客户促使资金及时回笼，然后通过返租的经营方式统一进行招商、招租，营造个性化的商场品牌形象。
4、商场平面布局要点分析
☐充分考虑人流的合理互动，在此基础上实现各展位最大利用率。
☐根据商场主题、市场定位以及其他商场的规化情况，结合本项目的平面布局，从而划分最小单位、最大单位及其比率。
☐针对投资者的资金状况，尽量把铺位划得更小，促使套内总价较低，扩大市场需求面，提高成交率。
☐商场基本采用敞开的货价式分割布局，一般在实际摆放中还要退出30—50公分的距离，公共通道的宽度为1.5米，加上退出的面积大概2米左右的路面宽度，基本保证人流之间的
互动。
☐各分割单位标准面积约为18m2，使用面积9m2左右，套内总价大都在20万以内，投资者较易承受其价格。
☐墙角面积大都在30－70m2，适合经营品牌服饰。
☐一楼及扶梯旁单位面积最小，有1－3m2，适合做饰品、玉器等，该类单位因位置较好、总价较低较易实现理想的价位。
☐针对不同类型、年龄、性别消费者的普遍心态，参考贵和商厦的商品分布以及本商场的市场定位，一楼以经营化妆品、珠宝为主，二楼以女装为主，三楼以男装为主。