郑东新区白沙片区敬业路牟政出〔2016〕199号地块可研报告提纲
郑州市房地产 中牟地块市场分析及开发建议
1、区域市场供销分析
项目名称 总建筑面积 楼盘销售情况 （单位：㎡）
宏田鑫城 花园
郑东鑫城 美墅
恒通假日 风景花园
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
丰源置业中牟地块市场分析 及开发建议
目 录：
1 、基地vs片区 2、项目地块分析 3、项目开发初步建议
1、基地vs片区
第一眼，看区域；第二眼，看市场；
在行政意义上即将归属于郑州市 一个即将撤县并区的地方，一个连接郑汴融城的纽带地区。 在市场形象上是一个纯粹的郊县 中牟县？那么远？那里只有西瓜和大蒜？
7、营销推广渠道分析
项目名称
网络
报刊
宏田鑫城花园 搜房网
郑东鑫城美墅 商都房产网
恒通假日风景 搜房网/商都
花园
房产网
水岸鑫城 星城国际
金帝城 学府名邸
搜房网/商都 房产网/聊斋网
搜房网/商都 房产网/大河楼 市网
搜房网/商都 房产网
主力客户群年龄
30-45岁之间 30-50岁之间 30-40岁之间 30-40岁之间 25-45岁之间 30-45岁之间 30-45岁之间
从以上表格我们可以看出：
1、中牟市场在售楼盘至少有70%客户来自郑州、并且档次越高、规模越大、 推广渠道覆盖面越广、郑州目标客户比例越大。
2、主力客户年龄在30-45岁，而且多为二次置业或多次置业。
已售面积 （单位：㎡）
约2.5万㎡ 约4万㎡
约11万 ㎡
约30万㎡ 约8万㎡ 约5万㎡ 约3万㎡
绿城郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告51p.ppt
截至目前，郑东新区景观绿化面积达 1400万平方米，建设城市公园40多个 ，整体规划绿化率达到49.66%，人均 绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突 破51%。
已有3000家企业在郑东新区注册， 日本日立、荷兰马士基、美国强生、中 石油、中石化等25家世界500强企业和 47家国内500强企业在郑东新区设立了 分支机构或参与项目投资、管理。仅 2010年，就有近900家企业进驻东区。
2006-2010年郑州市房地产投资额走势
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2006年
2007年
2008年
2009年
全社会固定资产投资总额（亿 元）
1031.9
1367
1773
2289
房地产投资额（亿元）
229.9
299
430
514
房地产固定投资占比
22.28% 21.87% 24.25% 22.46%
郑州市郑东区商务金融 地块可行性分析报告
关于我们 绿城建设
目录
1.项目概况 2.郑东新区城市规划 3.郑州市房地产发展背景 4. 郑州市房地产市场现状 5. 主要楼盘项目调研情况 6.项目分析与构想 6.项目经济测算
项目区域位置
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
地方重点政策
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20% 缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。
郑州市郑东新区总体规划调研报告
郑州市郑东新区总体规划调研报告题目郑州市郑东新区总体规划调研报告专业 07级城市规划姓名张永辉学号 070907236调研时间 2010年09月03日2010年09年08日郑州市郑东新区总体规划调研报告目录一、规划背景与过程第2页二、区域概况第3页三、郑东新区总体规划第3页(一)总体结构特征第3页(二)综合交通规划第4页(三)规划理念第5页(四)规划特色第7页四、城市空间形象及发展模式第8页五、产业发展特色第8页六、生态环境及城市特色的塑造第9页七、对郑东新区总体规划发展中的反思第9页(一)总体规模第9页(二)CBD的规模第10页(三)新旧城区之间与组团之间的相互联系第10页(四)水系的规划第10页(五)CBD环形城市结构引起的交通问题第10页第 1 页共11 页郑州市郑东新区总体规划调研报告郑州市郑东新区总体规划调研报告一、规划背景与过程郑州市位于全国经济地理位置的“中心”，是中国内陆最大的铁路、公路、电信枢纽。
既有亚洲最大的货运列车编组站，又有全国最重要的客运周转中心，京珠、连霍高速公路在郑州交汇，也是贯通中国东西、南北的光缆通信枢纽。
郑州已成为全国最大的人流、物流、信息流的集散中心。
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。
郑州是亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。
开发建设郑东新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。
按照1998年国务院批复的《郑州城市总体规划(1995年至2010年)》的要求，郑州市区人口发展长远目标为500—600万，城市化水平达70—80%。
目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。
中牟白沙地块竞品分析
中牟白沙地块竞品分析中牟县位于河南省郑州市的北部，是郑州市的重要组成部分。
近年来，中牟县的经济发展迅速，吸引了不少开发商的关注。
其中，白沙地块是中牟县的一块优质地块，其竞品分析能为开发商提供重要的市场信息。
首先，我们来看一下白沙地块的位置优势。
白沙地块位于中牟县城区的东部，紧邻郑州市二环高速公路，交通便利。
同时，该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、商业中心等，生活便利性较高。
此外，白沙地块距离郑州市中心较近，约15公里，居民可以方便地到达郑州市的核心商业区，享受更多的商业、娱乐和文化设施。
接下来，我们来分析一下白沙地块的竞争对手。
目前，中牟县的房地产市场相对较为稳定，除了一些传统的住宅项目外，并没有出现大规模的商业、写字楼等项目。
因此，白沙地块在该地区的竞品较为有限。
不过，由于白沙地块紧邻郑州市二环高速公路，可能吸引了一些开发商的关注。
我们可以预见，未来可能会有更多的商业、写字楼项目在该地块附近开发，提供更多的商业和办公空间。
另外，我们还需要考虑到中牟县整体的房地产市场情况。
中牟县的房地产市场相对较为稳定，不像郑州市中心区域那样波动较大。
然而，由于白沙地块靠近郑州市中心，一些购房需求较大的人群可能会选择在该地块购房，以便更方便地到达郑州市的商业中心。
因此，我们可以预见，该地块的住宅项目可能会受到一些来自外地的购房人群的关注。
最后，我们需要考虑到白沙地块的发展潜力。
中牟县作为郑州市的一个边缘地区，在经济发展和城市规划方面有很大的发展潜力。
加之白沙地块的地理位置优势和周边配套设施，未来的发展空间较大。
因此，白沙地块的开发商在设计和规划时应充分考虑到未来的发展潜力，选择适宜的项目类型，并做好市场营销工作，以吸引更多的购房人群。
综上所述，中牟白沙地块具备得天独厚的地理优势和发展潜力。
尽管目前的竞品较少，但随着中牟县经济的快速发展和人口的增加，未来可能会涌现更多的竞争对手。
因此，开发商在项目设计和市场营销方面需谨慎考虑，抓住机遇，提供符合市场需求的优质房地产产品，以在竞争中脱颖而出。
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
张忠民（规划所副所长）
倪凯旋（主任工程师）
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
目录
第一章 项目背景与工作方法 ...........................................................................................................................................................................4
第三章 规划范围和规划期限 .........................................................................................................................................................................14
一、城市概况..................................................................................................................................................................................................5 （一）区位及自然条件概述.................................................................................................................................................................................................... 5 （二）人文景观资源概述........................................................................................................................................................................................................ 6 （三）社会经济发展概况........................................................................................................................................................................................................ 8
新郑市人民政府关于新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地的请示-新政文〔2016〕80号
新郑市人民政府关于新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地
的请示
正文：
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新郑市人民政府关于新郑市2016年
度第二批城乡挂钩试点项目征收土地的请示
新政文〔2016〕80号
郑州市人民政府：
为实施城乡建设用地增减挂钩试点项目规划，新郑市人民政府根据本市土地利用总体规划和挂钩周转指标，需征收龙湖镇沙窝李村、魏庄村村民委员会；郭店镇洪沟村民委员会集体农用地26.4426公顷（其中耕地15.6265公顷、园地0.6739公顷、林地9.6863公顷、其他农用地0.4559公顷），共计26.4426公顷，全部为农用地（其中耕地15.6265公顷），作为新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地。
项目区实施规划和建新拆旧已经河南省国土资源厅整体审批（豫国土资函〔2013〕1633号、豫国土资函〔2016〕568号）。
经审查，新郑市国土资源局拟订的农用地转用方案、拆旧复垦方案、补充耕地方案、征收土地方案符合土地管理法律、法规的规定，特呈郑州市人民政府报请省人民政府审批。
妥否，请批示。
2016年11月24日
——结束——。
郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）
郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）文字简要说明一、目标定位(一)范围与期限规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。
组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。
本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至2020年。
(二)上位及相关规划1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》郑东新区白沙组团属于都市区东部新城的重要组成部分，该规划对东部新城定位要求：省级公共文化行政服务中心、先进制造业基地；产业定位为行政文化服务功能组团。
2、《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》对白沙组团的定位要求：职教基地，主导功能为职业教育、现代服务、创新产业基地，同时兼具居住与生活服务功能。
3、《白沙组团核心区详细城市设计》白沙核心区沿中心轴线从南向北依次设置三个居住组团，六个企业办公组团，九个行政办公组团，形成“三、六、九”的数理关系。
(三)现状特征1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。
2、现状建设情况目前，白沙组团的现状建设在原有郑汴新区总体规划、郑汴产业带规划的指引下，以教育科研、二类居住以及工业项目为主。
教育科研主要分布在郑开大道以北；二类居住主要分布在郑开大道以南；工业项目主要分布在中央大道以北，均为近几年建设，建筑质量较好。
白沙组团乡镇建设以村民住宅、村办企业为主。
村民住宅建筑层数多为2～3层，大部分为村民自建用房，未经统一的规划设计，建筑秩序较乱，环境卫生状况较差。
村办企业以建材市场以及工业仓储为主，主要位于白沙镇和圃田乡，沿商都路两侧分布，建筑层数多为2～3层，建筑质量较差，建筑秩序较乱。
(四)规划思路：紧密结合城市设计，加强区域联动与城乡协调，强化产业引领与核心集聚，实现环境优先与生态共荣(五)功能定位：构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见-郑政办文[2007]93号
![郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见-郑政办文[2007]93号](https://img.taocdn.com/s3/m/a26c23f36394dd88d0d233d4b14e852458fb3989.png)
郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见（郑政办文〔2007〕93号）各区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：为落实《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发（2006）29号）和《中共郑州市委郑州市人民政府关于被征地农民转换身份、促进就业和社会保障的若干意见》（郑发（2006）27号）精神，提高郑东新区被征地农民（法定劳动年龄段内且有劳动能力者，以下简称被征地农民）的就业能力，特别是稳定就业能力，经市人民政府同意，现就进一步加强郑东新区被征地农民就业培训工作提出以下意见，请认真贯彻执行。
一、指导思想以市九次党代会精神为指针，全面贯彻落实科学发展观，按照“加快发展，维护稳定，为民谋利”的要求，加强郑东新区被征地农民就业培训（包括引导性培训、创业培训以及各类职业技能培训）工作，促进其稳定就业。
二、基本原则和总体目标以国家和省、市有关政策为依据，充分发挥全市各类职业培训教育资源的作用，在尊重被征地农民就业培训意愿的前提下，对被征地农民分类进行就业培训，以切实提高被征地农民的就业能力特别是稳定就业能力，最终达到被征地农民充分就业。
三、工作步骤原则上先对未就业的被征地农民先统一进行引导性培训，再结合本人意愿进行创业培训和各类职业培训。
（一）澄清底子由金水区、管城回族区澄清各自辖区被征地农民的基本情况：未就业人员情况，其中有愿望上技工学校人员情况、有愿望参加短期职业技能培训人员情况、有愿望参加创业培训人员情况，并分类造册后报市劳动保障局。
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关于郑州市白沙敬业路牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告审查情况的汇报
郑州公司
2017年1月3日
2017年1月3日，山东鲁能亘富开发有限公司组织召开郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块的可研报告审查会，并于2017年1月3日通过亘富公司总经理办公会决策，现将有关情况汇报如下：
一、可研基本情况（详见附件1：地块可研报告）
（一）基本情况
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
地块所属区域内道路交通路网规划较为完善。
目前城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
宗地周边有白沙镇白坟小学、大有庄小学、莆田小学、郑州市第101中学、陆港酒店、洛阳正骨医院、郑州有源中医院。
项目建设用地面积约3.11
万平米，用途为居住，规划建筑面积约7.78万平米。
详细规
（二）目标地块区位
1、宗地区位图
2、地块四至示意图
（三）挂牌价格及相关要求1、出让价款
2、出让时间
公告时间：2016年12月24日-2017年1月19日
竞买保证金截止时间：2017年1月19日
竞拍时间：2017年1月22日
3、竞拍规则
（1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价），按价高者得的原则确定土地竞得人。
土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。
（2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。
所报综合房价最低者确定为土地竞得人。
（3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价,否则,视为无效报价。
若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。
（四）周边竞品情况及项目定位
区域内主要别墅竞品项目有6个，分别为融创象湖一号、吉地澜花语、南熙福邸、东润城、碧桂园翡翠湾、保利罗兰
香谷。
区域主要竞品概况
项目整体定位：城市菁英公园美宅。
借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区主题公园，嫁接智能系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。
客户定位：产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。
统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、
（五）周边近年成交土地情况
2014年-2016年项目周边成交地块
项目预计整盘住宅均价39984元/㎡,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为108550万元（除税）。
按照2439万元/亩地价计算，项目总地价约36115万元，综合楼面价约17337元/平米，利润总额约23831万元，销售利润率为10%。
（七）土地获取建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、同意郑州公司参加该项目竞拍。
2、建议在熔断价3.45亿元的基础上，以销售利润率为10%为控制线进行竞拍。
3、同时请集团财务资产部予以资金支持。
二、山东鲁能亘富开发有限公司总办会意见（详见附件2：总办会纪要）
会议原则同意山东鲁能亘富开发有限公司提报的关于郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可研报告的汇报，要求做好该项目参加集团投资评审会议的相关准备工作。
建议提交集团投资审查会审查。
附件：
1.郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告
2. 亘富公司总办会会议纪要。