中国城市房价和地价的决定因素及相互关系

*此 处 的 地 价 为 包 括 土 地 出 让 金 在 内 的 基 准 地 价 ，即 所 谓 的 楼 面 “熟 地 价 ”，定 义 为 完 成 基 础 设 施 配 套 、拆 迁 平 整 （当 有 拆 迁 时 ）、办 理 出 让 手 续 后 的 地 价 。
这种地价并不是真正意义上的土地价格，因为并不因此取得土地的所有权。 众所周知，在中国，城镇土地的所有权为国家所有，单位和个人只能取得一定 时期特定地块的使用权。 为研究方便起见，此处也将其称之为地价。
一、房地产价格形成的基本理论
在此借用 Denise DiPasquale and William C. Wheaton (1995) 的 坐 标 图 来 阐 述 房 地 产 价格的形成机制。
通俗来讲， 衣食住行是家庭的主要消 费，人们拥有房产是要解决住的问题，而解 决住的问题需要的是居住空间， 并不一定 要购买房产，也可以通过租赁来解决。在资 产市场 （Property Market）（图 1 的 右 上 角 ）， 居住空间的供给为市场的房产总数， 需求
为城市居民的住房需求， 通过租金价格的
变化， 在资产市场调节居住空间的供给和
需求达到均衡。 一般来讲， 当总供给一定
时， 租金会随着城市居民人数的增加和生
活水平的提高而提高。
而房地产价格的高低则在资本市场
（Asset Market）（图 1 左 上 角 ） 形 成 ， 根 据
Ricardian Rents 理 论 ， 购 买 房 地 产 相 当 于
房地产价格对土地价格的决定作用， 并不否定土地价格对房地产价格的影响， 土地价格上涨， 人们对未来房价的预期上 涨，从而导致现期房价上涨，进一步推动地 价上涨。研究表明，土地供给的相对不足会 导致房地产价格的上涨。 如 Eve(1992)研究
英 国 1970 年 到 1990 年 房 地 产 的 相 关 数 据， 结果发现一些地区房地产价格上涨的 35—40%源 于 土 地 供 给 的 限 制 。 Hannah、 Kim 和 Mills （1993） 的 研 究 也 表 明 上 世 纪 80 年 代 韩 国 房 价 的 上 涨 是 因 为 土 地 供 应 不足。 但是在房地产和土地价格两者的相 互影响中，房价的波动起着决定性的作用。
一般情况下， 折现率等于资金的使用
价格，即利率。 但当预期租金持续上涨时，
考虑稳定的增长率， 折现率为利率和预期
租金收入的增长率的差。 因此， 在资本市
场， 房地产的价格会随着租金的上涨 （下
跌）而上涨（下跌），房地产的价格与租金正
相关，而与折现率负相关。
房地产价格的高低会直接影响新建房
地产（图 1 左下角）。当其他条件不变时，房 地产价格上涨，新建房地产变得有利可图， 开发商便会加大房地产投资， 从而增加住 宅空间的总供给（图 1 右下角）。 在住宅空 间需求不变的条件下， 新增住宅会影响租 金涨跌， 租金的变化进一步决定房地产价 格。 如此形成房地产资本市场和资产市场 的联系，同时带动相关产业的发展。
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住房完全商品化之后， 压抑多年的住房需 求瞬间放开，形成庞大的住房需求，这无疑 给还不完全成熟的房地产市场以巨大的压 力，房价开始快速上涨，持续的快速上涨肯 定了房价只涨不跌的预期， 这种预期进一 步刺激了房地产的现期交易， 在旺盛需求
地价的上涨是因为房价的上涨引起 的， 这一理论观点， 在中国表现得尤其突 出。 众所周知，中国总的国土面积较大，但 人口众多，人均国土面积并不算高。最初房 价的上涨是因为住房制度改革而释放的巨 大的商品住宅需求，但随后的快速上涨，除 了旺盛的商品住宅需求， 还夹杂着对地少 人多的恐慌， 正是房地产开发商对未来房 价持续上涨的预期使其天价投机囤积土 地，人为减少供给，更进一步推高了房价。 而且这一观点也得到国内学者实证研究的 证明。 例如冯邦彦和刘明（2006）⑦、郭微和 樊 必 武 （2008）⑧的 实 证 研 究 都 表 明 ，房 价 和 地价存在长期的相互影响，但是根本来讲， 房 价 是 地 价 的 Granger 原 因 ，而 并 非 结 果 。 而 且 ，所 谓 “地 王 ”，从 来 都 是 在 房 价 上 涨 ， 而且预期未来继续上涨的时候出现的，而 不是相反。土地“招拍挂”制度还不够完善， 存在很多缺陷， 但却不是中国城市房价持 续过快上涨的源头（当然，招拍挂在管理和 技术方面存在的不足， 确有改进的必要）， 因此， 试图通过限制土地价格来解决房价 过高的问题，显得缺乏公信力。
●经济分析
《财政研究》2009 年第 11 期
中国城市房价和地价的决定因素及相互关系
胥玲
中 国 的 房 地 产 市 场 起 步 于 上 世 纪 80 年代后期， 伴随着土地使用制度和住房制 度的改革，房地产业得到迅速发展，也带动 了相关产业的发展，成为中国近 30 年来经 济快速发展的重要支柱之一。 但随着近几 年房价的不断攀升， 问题也变得越来越尖 锐。过高的房价严重侵蚀着家庭，尤其是中 低收入家庭的住房购买力， 于是围绕着房 价的相关讨论便不绝于耳， 但共识却远未 可及。 本文试图通过回顾西方经济学关于 房地产价格的基本理论，结合中国国情，并 联系居民住宅价格和地产价格之间的关 系， 探讨城市房地产价格的形成机制和决 定因素。
长期投资，其收益就是租金，因此影响房地
产价格的最重要的一个因素是资产的租金
收入， 租金的任何变化都会资本化到房地
产价格里。投资的总支出和总收益，长期来
看应该是相等的， 因此房地产的价格应该
为未来预期租金收入的现值总和，即：
∞
P=Σ
R
t
t=0 (1+i)
其中: P 为房地产的价格，R 为预期的
未来租金， i 为折现率。
总之，影响房地产价格的因素很多，实 践证明，收入、利率、人口和建筑成本对房 价都有着很重要的影响，尤其是收入。房地 产价格和土地价格正相关， 而且房地产价 格 是 土 地 价 格 的 Granger 原 因 ， 即 地 价 的 上涨是因为房价的上涨引起的。
四、中国房地产价格的形成 和决定因素
中国的房地产业起步较晚， 伴随着上 世 纪 80 年 代 后 期 住 房 制 度 改 革 和 土 地 使 用权交易改革， 中国的商品住宅投资和销 售（见图 2）、房地产信贷（见图 3）得到了迅 速发展，居民的居住条件也得到较大改善。 国 家 统 计 局 的 数 据 表 明 ，1991 年 我 国 城 市
居 民 人 均 居 住 面 积 仅 为 14 平 方 米 ，2007 年 这 一 数 字 提 高 到 28 平 方 米 ，16 年 间 翻 了一番，不仅是居住面积的提高，居住质量 也有较大幅度的改善。
但是随着房地产业的发展， 商品住宅 的 价 格 也 是 持 续 上 涨 （见 图 4），严 重 侵 蚀 着家庭，尤其是中低收入家庭的购买力。自 2008 年 末 房 地 产 市 场 出 现 短 时 低 迷 之 后 ， 至 2009 年 7 月 北 京 市 的 商 品 住 宅 价 格 已 经超过 2007 年的历史最高点。
究竟是什么决定了中国城市住宅价格 的 持 续 上 涨 ，笔 者 （2009）⑤曾 经 选 取 35 个 大中城市房地产的相关数据进行实证分 析，结果发现，导致中国城市房地产价格持 续上涨的因素主要包括两方面， 这一结论 也与房地产价格决定的基本理论相一致。
1. 人均可支配收入的持续上涨。 改革开放近 30 年来，中国经济的发展 让全世界瞩目， 经济增长速度一直保持较 高的水平，79 年 ，我 国 城 镇 居 民 人 均 家 庭 可 支 配 收 入 仅 为 405 元 ，至 2007 年 ，这 一 数 字 提 高
二、房地产价格决定因素的 实证研究综述
从上述理论来看， 影响房地产价格的 因素有很多，包括收入、人口、利率、税收政 策、建筑成本、土地供给等基本因素 （fundamental factors），此 外 也 有 投 机 因 素 。 对 于 供给缺乏弹性的房地产来讲， 房地产价格 的波动更多的取决于需求的变化， 这一论 点也得到了实证研究的证实。 Balazs Egert and Dubravko Mihaljek （2007） ②对 8 个 东 欧 、 中 欧 转 型 经 济 国 家 和 19 个 OECD 成 员国家房地产价格的实证研究表明， 人均 GDP、实际利率 、信 贷 增 长 和 人 口 因 素 对 房 地产价格的影响很大。 Katinka Hort（1998）③ 对瑞典房地产价格的实证研究表明，房 地产价格的波动主要是需求的变化引起 的 ，决 定 因 素 是 收 入 、 房 产 使 用 成 本 （user cost④） 。
总之， 中国的商品住宅价格的持续上 涨，根本的还是源于旺盛的房地产需求，城 市人口的增加和人民生活水平的提高都导 致对商品住宅的需求。
五 、 中 国 城 市 房 价 ⑥和 地 价 的 关 系
到 13785 元， 为 1979 年的 34 倍多。 2000 年以后可支配收入的增长率也一直稳定在 10%以 上 ， 各 大 城 市 居 民 可 支 配 收 入 也 保 持了稳定增长的态势（见图 5）。 收入的提 高带动了居民生活水平的提高， 迫切要求 改善住房条件。自 1998 年朱镕基总理宣布
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的支撑下，房价保持持续上涨。 2. 城市化进程的加快。 中国人口一直都是全世界关注的话
题， 目前各主要工业化国家人口都持续低 增长，甚至负增长，但中国总人口仍然保持 相对较高的增长速度，不仅如此，城镇人口 所占比重也在逐年增高 （见图 6），1991 年 我 国 城 镇 人 口 占 总 人 口 的 比 重 为 0.25，但 2007 年 这 一 比 例 达 到 0.45，而 且 这 种 趋 势 仍将持续。 城镇化是国家经济结构调整的 必然趋势，伴随着工业化的不断发展，人口 逐步从农村向城镇流动，城镇人口的增加， 直接导致住房需求的增加，租金上涨，房价 上升。而且可以预期，未来这种趋势仍将持 续，单纯从城市化进程的角度来看，未来房 价仍会走高。