月亮岛地块概念性方案策划2007.4.20

经济学家对豪宅有一个经典定义：豪宅是一个 社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社 会稀缺资源的一种居住状态。 超级豪宅，无一例外的是对于稀缺资源（海滩、 森林、草地、岛屿和历史人文）的占有。
[ 1.5 特性的超豪宅] 如果更多的拥有稀缺的自然资源，即“城郊花园别墅”类型豪宅；如果更多的拥有稀缺的城市资源（商务中心， 便利交通等），那么就是“城市豪华公寓”豪宅。这两种豪宅从形态到功能上有所不同。 从月亮岛的资源拥有度、所处板块和对城市的链接性来看，具有“1.5”特性超豪宅的地块属性——即与商业 中心距离合理、拥有绝对稀缺性资源的超豪华居住区。
模式A 主题公园式开发 华侨城 在自我营造的旅游景区附 近开发景区住宅。这类房 地产不依附现有的旅游资 源、旅游景区，往往先投 入巨资，专注于搞大型旅 游项目开发，营造具有影 响力、冲击力的旅游景观 景区，改善区域基础设施 条件和环境质量，靠旅游 业的关联带动作用引来人 流物流，将生地变成旅游 熟地和旺地，引起景区附 近地产升值，再趁势搞房 地产开发。 模式B 论坛拉动模式 博鳌水城：学习世界论坛达沃斯 后的经典传奇 博鳌镇，通过论坛一夜之间转化 为一个国际化的世界闻名之地。 如今，漂亮的五星级酒店，白色 膜顶的亚洲论坛会场，一眼望不 到边际的高尔夫球场，四面八方 沸腾的工地，与大海、椰林、沙 滩、古朴的民居相映成趣，已经 成为闻名海内外的景色迷人的度 假胜地和高尚居住区。
• 2006 长沙滨江新城起飞
• 从2006年到2010年，岳 麓区计划投资500亿元进行 基础设施建设，将湘江西 岸南起潇湘嘴、北至三汊 矶大桥的8.24平方公里地区 打造成集生态、休闲、居 住为一体的生态新城，其 中的位于三汊矶大桥附近 的北津城遗址计划建成遗 址公园。
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月亮岛价值三：私人“安全”岛屿 ——豪宅的极致
长沙· 月亮岛
概念性策划之研究
[ 开发与经营模式初步探讨 ]
服务创造价值
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NEW VISUAL ANGLE
2007 04
长沙· 月亮岛概念性策划之研究
月亮岛模式
[ 开发与经营模式初步探讨 ]
2007· April
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前言：超越星城地产的传统模式
4500亩月亮岛地块，其开发将是一个划时代的 里程碑
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Contents
地块价值综合评估 开发经营模式 开发概念性定位 岛屿居住区模式 月亮岛发展策略
最为稀缺的超豪宅素材 站在中部崛起的视角 岛屿特色的开发思维 住区定位和开发构想
新概念形象与发展谋略
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寻求月亮岛的最佳经营模式
地块资源的稀缺性特征，使得我们必须试图从 一个最为合理，层次够高、定位合理的角度来 审视地块，以“运营”的思路去寻求其最佳开 发模式。
湘江、浏阳河、捞刀河的旖旎风光也将成为未来 高档景观住宅开发的良好素材。华盛· 新外滩、金 色屋顶等江景项目也以此率先将豪宅概念与稀缺性 资源紧密结合在一起。
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1.基于“山”之地产开发资源
岳麓山——橘子洲山水洲城滨水城区 全区整体上是长沙市山水城区的中心，具有群山拥抱、 水映洲城的空间形态。规划通过搬迁污染工厂和铁路南站、 滨江旧区改造和居住环境改善，强化本区的生态美化和城市 旅游区功能。现已形成麓南、麓北两大开发板块，开发项目 已近万亩。 麓南片区 麓南片区自然环境和人文环境得天独厚，岳麓山为国家4A 级风景区，片区集长沙“山水洲城”的城市风貌特色于一体， 拥有其它片区无法复制的先天资源优势。逐渐形成了高档豪 宅成片开发，新都市主义社区大规模开发的趋势。 麓北片区 随着市委市政府的西迁和岳麓区政府新址启用，岳麓大道、 金星大道、银杉大道、银盆岭路、岳华路的修建以及基础设 施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蕴以及得天独厚的自 然环境，优越居住环境得到市民的认可，人气指数急升。旺 盛的消费需求及拥有天赋优势的山水资源，为开发新一代高 档景观楼盘奠定了坚实的支撑，外来发展商（如和记黄埔、 深圳卓越、深圳南山等）与本地发展商纷纷强力抢滩。
01. 至上的安全感 • 岛屿住宅环水而居， 02.身份区隔 • 由于水界的自然和心 理上的区隔，在业主 的身份定位和品味认 同上又得到了更大层 次的区隔。 • 作为富豪炫耀和品味 区隔的身份象征。
真正成为一个拥有
“护城河”的居所。 • 无论是明星大腕面对 不胜其扰的媒体，还
是商界巨贾寻求浮生
半日闲，岛居都具有 一种极致的安全感。
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学习博鳌：站在中部崛起的高度
博鳌模式的启示在于，对于土地的使用，我们 不仅要找到土地的核心价值，并且要把它放入 世界性、地区性的框架中找到独一无二的文化 定位，并提升到相当的高度。
以论坛模式充分发挥论坛的国际色彩、民间色 彩和经济色彩。 站在中部崛起的高度来审视月亮岛的未来。尝 试将博鳌模式借中部起之势，抢占制高点。为 月亮岛的未来开发寻求一个最佳起势。
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月亮岛价值二：区位毗邻国际化街区
• 金星大道：西长沙大动脉
• 纵贯岳麓新城总长为18公里的“西长沙大动脉”建设画上圆满句号，也 将该区内20多条主次干道实现互通。金星大道由北往南分别与西北环线、 茶子山路、含光路、杜鹃路、岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、枫林路、 西南环线等20余条城市主次干道相交，与潇湘大道、二环线及岳麓大道、 枫林路、桐梓坡路等构成纵横交错的西长沙现代化交通网络。
长沙基于水景的 可发资源众多， 依据交通条件和 配套成熟度，以 及市政建设各有 不同，高档豪宅 在湘江边已开始 频频出现，预计 未来基于众多的 水景资源可开发 的地块也将比比 皆是。
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3.基于“洲”的地产开发资源
长沙湘江域内中天然洲、岛共大小14个，总 用地面积13.10平方公里。 除规划确定为休闲旅游开发的洲岛外，其它 洲岛均作为永久性的生态保护岛。 生态环境景观洲岛包括龙洲、傅家洲、柳洲、 柏家洲、无名岛、鹅洲、辽洲等7个洲岛，只宜 通过营造疏林草地。 旅游休闲洲岛包括月亮岛、橘子洲、巴溪洲、 兴马洲、杨梅洲、古桑洲、空洲岛7个洲岛。 政府的承诺是“橘子洲是几十年来依法规划 控管的全民共有共享绿地空间，决不能允许因 这次开发建设而蜕变为少数人独享的‘贵族天 堂’。” 2002年12月28日，谭仲池在他的《政府工作 报告》中提出，未来五年，长沙将把橘子洲打 造成属于长沙市民自己生活休闲的高尚场所。
从资源的稀缺程度 而言，“洲”之绝 对稀缺性成为不可 逾越的巅峰性资源 。
橘子洲头将作为市 民共享的国际级观 光休闲胜地。月亮 岛作为私人财产属 性的资源之唯一性 将无可取代。 长沙具有明显稀缺性特征、不可再生的土地资源不 外乎“山、水、洲”。以此为城都将具备高档住宅的 天然条件。 以岳麓为依，麓南、麓北板块开发已是百花齐放， 在开发的超级大盘包括阳光100、玫瑰园、南山· 苏迪亚诺等。
模式C 旅游商业地产 上海新天地 通过改造破旧的上海石库门居住区，创新地注入了诸多时 尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于 一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海新天地的投资高达10多亿元，但由于“新天地”的品 牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平 方米8000元～10000元，短期内即提升至每平方米2万元 。
一、如何在4500亩地块上寻求一个最佳的起势， 以“造势”的眼光来“造市”？ 二、如何确保项目开发模块的合理系统以及开 发时序？从而确保资金链条的完整、项目价值 空间的逐级放大？
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以地块价值的最大化 和市场开发的良性次 序为根本
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旅游地产成功开发模式的学习和借鉴
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长沙市三环内的天 然洲仅橘子洲、傅 家洲、月亮岛。仅月 亮岛可供作为高档住
宅区进行开发。
具有绝对的资源唯一 性特征，地块价值因 其绝对稀缺性而不可
估量。
月亮岛：城市北部景观主轴
长沙三大生态景观主轴 1. 北部是以东岸鹅羊山为视觉中心 ，与江中的月亮岛形成北部的生态 景观轴； 2. 中心地带东岸为广阔平原，西岸 以岳麓山为景观焦点，以江中的桔 子洲为联络，形成长沙“一山一水 一洲”的主景观轴线； 3.南部依托东西两岸广阔的农业园 区，在坪塘—巴溪洲—解放垸一线 形成横向的生态景观轴。
• 金星大道：国际化街区
• 金星中路已规划为一条全市标志性的国际街区。规划的金星中路国际 街区南起枫林路，北至杜鹃路，全长2950米。 • 沿金星中路两线附近已有近40多个品质地产项目启动与建设。 • 沃尔玛将于2007年进驻金星大道。 • 目前规划中的五星级酒店2家。
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月亮岛价值二：500亿建“滨江新城”
研究与分析思路拓扑解析
项目深度认识 地块综合条件分析 地块价值评估
分析项目 价值
项目切入口剖析 区域经济发展趋势 目客群的最佳定位
剖析项目的 发展机会点 和未来发展 空间
开发模式和市场谋略 总体定位规划概念创意
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创新模式
新概念形象和推广谋略
发展策略图解
地块价值综合评估与理解
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五、是否离商务中心很近，但是却很清净？
从目前长沙 的产品供给 与资源占有 的稀缺性来 看，符合以 上五个标准 的地块少之 又少，月亮 岛却兼而有 之。
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月亮岛：超豪宅稀缺资源居住状态
综合1资源稀缺程度、2交通与配套潜力、3开 发板块趋势综合考量，月亮岛将成为长沙最具 开发郊区超豪宅潜质的地块。
星城经验和传统旅游地产的模式的简单重复或者克隆模拟在这一 稀缺性地块面前都将显得苍白无力。
需要我们设定全新的思考原则 一、跳出传统大盘竞争和新城模式的窠臼，打 造月亮岛独有的开发模式。 二、学习更为先进和超越的经验，综合市场链 和资金链，项目发展空间和潜力，初步勾画项 目蓝图。