惠水龙王山陵园项目尽职调查报告(综合版)

惠水龙王山艺术陵园项目融资尽职调查报告编制部门：风险控制部部门主管： XXX项目经理： XXX总经理： XXX贵州XXXX投资有限公司2017年7月9日惠水龙王山艺术陵园项目融资尽职调查报告1.项目背景概述1.1 项目概述（1）项目名称：惠水龙王山艺术陵园（2）项目建设单位情况公司名称：法人代表：注册资本：企业类型：有限责任公司注册地址：贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道星光村沙子哨项目主要建设内容：军魂园、警魂园、综合服务楼、海晏堂喷泉、吉祥大道、名人园、奇石园、生命天梯、二十四孝文化广场、龙王大殿、极乐金塔、庄园等项目组成，可建公墓约20万个。

1.2项目总投资及资金来源、期限和还款本项目总投资69471.78万元人民币，分四期建设。

其中第一期建设已全部完成并投入运行。

项目投入金额为5254.3万元,属企业自筹。

投入使用情况:收购公司1000万元、征地1000万元、火化设备1016万元、规划设计35万元、单体设计23万元（前期）、测量5.3万元、林业勘察设计260万元、环境影响评价技术咨询服务165万元、水土保持方案技术咨询服务35万元、压覆矿产资源评估咨询服务52万元、地质灾害评估技术咨询服务46万元、取水设备204万元、前期进场施工1300万元、前开办费113万元。

项目对外融资10000.00万元,资金来源主要是银行贷款、及其他投资人投资。

企业通过股权出让的方式获取投资。

该项目融资使用期限为5年，还贷资金来源：1.公墓销售(1)销售收入:每年销售公墓2000个×5年×1.7万元=17000万元销售收入。

(2)销售成本:3000-5000∕个，5000元×10000个=5000万元。

(3)利润：12000万元2.火化服务火化服务费用起步价为600元/件,全年预计数量约为350起,收入约为30万元。

注：该项目投入使用以来已接待火化1044起。

3.悼念厅租赁收入该项目现投入使用的悼念厅有1个大厅，收费标准为1380元/天；6个中厅，收费标准为630元/天；5个小厅,收费标准为430元/天。

4.综合服务厅、餐饮住宿及丧葬用品销售等营业收入。

以上数据为保守估计，未计算未来5年内每年5％的物价上涨。

项目对外融资期限内还本付息有保障。

2.融资项目基本情况2.1 项目基本情况惠水龙王山陵园有限责任公司成立于2008年3月，注册资本598万元人民币，法定代表人：XXX，经营范围：公墓、灵塔、殡葬服务、殡葬用品，佛事旅游用品零售。

惠水龙王山艺术陵园是由该公司打造的西南第一陵园，位于惠水县城约3.8公里的和平镇沙子哨。

经省民政厅批准，惠水县人民政府、县民政局、县工商行政管理局审核并批准建设的大型艺术陵园，园区规划用地面积1044.8亩，集公墓销售、殡葬服务于一体。

项目区位优势明显，交通十分方便，三条主大道直通陵园，距离贵阳市仅28.5公里。

项目已完成一期建设，面积为209010.45 m2，完成36013个墓位的建设并已开始销售（现墓位销售总数为3183个）；已完成并投入使用的设施有7台火化炉的火化车间，建筑面积2207.03㎡；悼念厅12个，建筑面积4129.45㎡；9个公厕，建筑面积486㎡；2个垃圾转运站建筑面积54㎡；连廊建筑面积1931㎡、殡仪馆综合接待楼建筑面积3030.63㎡，集餐饮、足疗、办公、客房等功能，餐厅可同时接待930人就歺。

2.2 融资方法人基本情况该项目融资方惠水龙王山陵园有限责任公司为有限责任公司，目前公司法人及实际控制人XXX，男，XX年XX月XX日生，贵州省贵阳市人，身份证号：XXX，1979年至1983年在兰州空军17师49团服役；1984年至2000年在贵阳市烟草公司工作；2000年至2012年在防城港凯悦房地产开发有限公司任董事长；2012年至今在惠水龙王山陵园有限责任公司任董事长。

2.3组织结构和团队惠水龙王山陵园有限责任公司应组建公司总经理办公室、园区管理部、培训部、企划部、财务部、营销部、契约部、工程部、安全保卫部等。

现拥有员工150余人，是一家具有“科学、规范、高效、务实”超前经营意识的经营管理机构。

2.4 融资方资质惠水龙王山陵园有限责任公司按要求办理并已获得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、经营性公墓设置批准书、土地证等相关证照。

2.4 融资主体企业财务状况惠水龙王山艺术陵园项目总投资为6.95亿元，现总投入1.2亿，其中：项目收购4000万元，基建、运营、团队打造等开支8000万元。

企业负债4000万元，其中：银行贷款余额800万（总贷款为4000万元），收购项目未结余款约1200万元，其他借款2000万元（个人借款）。

2.5 项目投资概算依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照贵州省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。

本项目总投资为69471.7770万元。

2.6 法人人银行贷款及对外担保情况企业法人XXX有银行个人住房抵押贷款180.00万元，借款时间为：年月日，期限年，利率为 %/年。

贷款总金额为万元，当前贷款余额为万元（先息后本方式，年利息支付金额为万元）。

3.项目概况和建设必要性3.1 项目概况《贵州省“十三五”人口发展规划》（黔发改社会〔2017〕91号）显示，到2020年全省常住人口3700万人。

按照规划，加快推进以贵阳、贵安新区为中心，以遵义、安顺、毕节、凯里和都匀为支撑，一批重点县城为节点的黔中城市建设，到2020年黔中城市群城镇人口达到1000万人，常住人口城镇化率达到60%以上。

贵阳主城区人口达500万人以上，惠水县也要建成70万人口的城市。

届时，贵阳市和惠水县的年死亡人口将会达到40200人。

特别是《贵阳市城市发展规划刚要》已明确规定贵阳市半径60公里内不得新建经营性公墓。

加之，目前新一轮贵阳市城市建设的快速发展，每年需要搬迁旧坟3万座左右。

市属经营性公墓均面临搬迁和销售接近尾声的局面，公墓经营企业纷纷前往紧邻贵阳市周边的县城进行经营性公墓项目开发。

由于惠水县紧邻贵阳市48公里，贵州龙王山艺术陵园市场优势必然会逐步凸显出来。

与此同时，可依托与周边地区的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来，带动惠水县及周边城市经济社会的可持续发展。

3.2 项目位置基本情况惠水龙王山艺术陵园项目位于贵州省惠水县城约3.8公里的和平镇.地理位置较好、交通条件优越，建成后悼祭活动十分便利。

基地与多条公路相通，主要有210国道和320国道，贵阳至惠水段高等级公路已建设并通车，可为殡葬服务、休闲度假、观光旅游提供多形式、便捷的交通条件。

项目周边有很好的自然植被，是理想的自然生态地，本项目规划坚持保护性开发、集约化利用、持续性发展的原则，建成城郊新的生态景观区，进一步提高周边生态绿地覆盖率。

3.3 项目建设的必要性（1）公墓是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组成部分。

陵园和墓地是人生的终点站和归宿，其存在本身具有一定的合理性。

随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。

（2）公墓建设是精神文明建设的需要。

丧葬消费是一种精神消费，引导用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。

（3）公墓建设是殡葬改革的需要。

公墓是党和国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬消费。

建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人们基本上树立了正确、文明的丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。

（4）公墓建设是城市建设发展规划的需要。

陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。

综观其他城市的公墓陵园，无不以其优美的环境、独奇的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。

公墓是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园，而不是一堆人为的垃圾。

因此，一个城市应从历史与文化的角度搞好公墓陵园建设，提高公墓陵园的文化含量。

公墓这种形式其实是很适合现代城市发展需要的，它分为碑葬、塔葬、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情，是现代社会文明进步的象征。

（5）公墓是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业。

随着历史的变迁、社会的发展，公墓已有简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变为多功能的集合体。

充分认清公墓的价值与功能对于公墓的建设具有重要意义3.4 规划建设内容项目规划范围主要包括：烈士陵园、军魂园、安乐园、复活园、十二生肖大道、祭祀广场、好花红文化广场、龙凤文化广场、二十四孝广场、生命广场、吉祥文化广场、九龙池、福寿池、名人园、奇石园、龙王大殿、生命天体、极乐金塔、壁葬园等。

本项目整个基地下方由九个山头组成，上方五座山峰组成，故称之为“九五至尊”。

3.5 项目建设和规划依据1．《中华人民共和国殡葬管理条例》2．《民政部公墓管理暂行办法》3．《贵州省殡葬管理条例》4．《贵州省公墓管理实施办法》5．《中华人民共和国土地管理法》6．《中华人民共和国环境保护法》7．《惠水县人民政府惠府复》（2004）50号批文8．《贵州省民政厅黔民发》（2002）51号批复3.6 政府支持（1）项目土地有100亩是经政府挂牌取得，市价为12.7万/亩.政府返还7.4万/亩实际获取价为5.3万/亩（2）根据政策规定每个私营殡仪馆给予50万元财政补助。

3.6 项目带动策略（1）殡葬实用与文化、景观生态共融策略将园区的景观空间、生态系统，赋予殡葬实用功能，增大受众面和实际经济价值。

通过融入本土文化的元素特色，建立墓园对城市生态、景观空间和功能布局的回应。

达到建立文化公园、生态公园、新兴墓园的目标。

（2）绿色产业基地配套策略充分结合基地的地形、生态环境、水系资源、现有植被等，进行因地制宜的考虑。

基于对项目整体可持续发展的考虑，生态、环保、健康的旅游、种植、教育、培训产业配套，逐渐培育长期市场。

建立科研种苗基地，引进优良珍稀植物和花卉、果树种苗；进行科研培育后，栽种生产，使墓园不仅增加了科技含量高的新品种花果产品，使墓园变为科技园林，实现殡葬改革的创新，增加陵园的收益、有益人民的健康，促进生态农业技术的发展。

同时取到了引领当地生态农业经济发展的目的，起到了生态农业示范园的作用。

3.7 项目建设目标（1）在充分挖掘地域文化资源和自然生态资源的前提下，运用自然、经济、文化一体化的规划理念，引进休闲经济、循环经济、体验经济的丰富元素，遵循可持续发展原则，力图在规划期内将建设成为具有深厚的文化底蕴，品位高尚，现代感强烈而又秉承传统文化的陵园式、公园式、花园式的艺术大观园，使其成为惠水县现代殡葬文明的典范。