商业地产运营的几种模式
商业地产运营模式
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；商管公司一般纳税人6%，小规模3%
地产公司按照不含税租金的12%
地产公司按照土地的等级标准
各自按照租赁合同金额0.1%
地产公司和商管公司分别就租金收入、服务费并入各自应纳税所得额，按照25%缴纳。
（二）转租模式
地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业公司以自己名义对外招商经营。
商管公司按房产余值1.2%或者租金收入12%
地产公司预缴+清算
地产公司和商管公司分别按照0.05%缴纳。
商管公司为地产公司全资子公司的可以免征契税
地产公司、商管公司分别按照销售收入、租金收入并入应纳税所得额按照25%缴纳
（三）定向销售模式
地产公司成立商管公司，将资产销售给商管公司，由商管公司独立经营。
商业地产常见的六种运营模式及涉税分析
在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题，本文将从实务中常见的两大类型六种模式展开涉税分析。
一、产权不发生转移
（一）委托管理模式
地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费，商管公司以地产公司名义与商户签订合同，由地产公司向商户开具发票，地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下：
（三）直管模式
地产公司单独在其下属成立商管机构，如商管部，由商管部直接对外经营管理。
税种
增值税
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%
地产公司按照不含税租金的12%
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。
同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
有效的商业地产运营模式
有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。
一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。
以下是几种有效的商业地产运营模式。
1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。
开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。
例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。
这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。
2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。
这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。
同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。
这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。
3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。
商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。
同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。
这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。
4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。
创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。
商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。
创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。
商业地产经营模式
商业地产的经营模式有多种1.只售不租，出让产权，很快收回投资；2.只租不售，开发商掌握产权；3.租售结合，开发商掌握部分产权；4.不租不售，开发商同时掌握着所有权和经营权；5.与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；6.以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
其中，第一种经营模式，即“只售不租，出让产权”的模式，是旧有商业形态普遍采用的经营方式，其特点是开发商能很快回收资金，但非常不利于商业项目整体形象和品牌的塑造，不利于后期的统一管理和经营。
对于大型商业项目来说，“统一管理、统一经营”才能有效保障投资者和商家的利益。
经历商业地产发展的几次变革，投资者也越来越多地认识到这一点，并把能否做到“统一管理和经营”作为选择商业项目的重要标准之一。
目前，最为盛行的“产权式”经营模式，即由开发商将商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者，投资者不直接参与商场经营，而是通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营。
在这样的经营模式下，投资者只拥有物业的所有权，而不拥有经营权。
由经营商通过商业运作，将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起，各得其利。
这样的模式，降低了置业门槛，但是对开发商的实力，特别是后期管理提出了较高的要求，需要强有力的商业、物业管理服务做支撑。
借助后期专业的商业、物业管理服务，有效解决投资者与经营者之间业权分散与经营场所统一管理的矛盾，即所谓的二元消费主体间的矛盾。
一般的商业管理有以下两种方式：A、开发商直接支付管理佣金，并与管理公司约定相关管理范围、内容、及目标，并制订相应的奖罚制度，这一种主要是收取固定费用。
B、开发商委托管理公司全面负责其物业的经营权及管理权，开发商下达经营管理目标，到达目标支付相应费用，这一种主要是开发商利益与管理公司挂钩，如果经营管理不善，管理公司将不能取得利润。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
商业地产销售运营5大方式其优缺点
商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。
一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
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商业地产运营的几种模式
1.运营参与者
商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。
前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。
两者关系密切，不可分割。
商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。
2.运营模式
（1）订单是商业地产运营模式
意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。
（2）资产改良与重定位模式
某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。
例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。
若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。
最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。
例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。
这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。
（3）资产功能重定位模式
功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。
新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。
功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。
例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。
因为这种改变能够提高房屋的租金。
目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：
（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。
实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。
（2）北京藏库（Loft）模式。
位于北京朝阳区工体北路4号院内的藏库酒吧原始工业用厂房仓库，随着周边酒吧、娱乐业的发展，物业价值被重新发掘，被整修后用于商业用途，价值得到明显提升。
上海黄浦江两岸的工业厂房、仓库部分地被艺术家们租用，稍加整修成为艺术沙龙。
（3）历史文化建筑所形成的资产。
北京皇家遗址、山西的平遥遗址、曲阜的三孔遗址等知名的遗存物业，无不焕发出商业地产的魅力。
历史形成的物业只要适当开发，重新定位，就能焕发出蓬勃的生命力。
我们根据泛地产的概念提出泛商业地产的理念，任何类型的历史遗留物业都有商业价值。
很可惜的是，不少地方政府往往持历史虚无主义的态度，认为破破烂烂的房子没有用，却忘记他们是祖先的足迹和心血积累是可以盈利的物业。
（4）资产与商业资源战略合作模式
有些商业物业或者因位置偏远、市场狭小、或者因为地处闹市但市场严重饱和，竞争激烈，导致物业价值降低或者无法实现，新开发物业或者衰落的商业物业尤其突出。
为此，必须采取与大型商业物业、连锁经营企业战略结盟，以这些企业为增长点，带动相关商业活动的发育，形成商业氛围，形成从冷导热的转变，把劣质资产逐步转变为优质资产。
随着商业零售业大举对外开放，国际零售巨头抢滩一级城市，二级城市也成了攻击的重点目标，国内商家不得不采取三十六计走为上的策略，纷纷到三级城市称王称霸，成为当地的龙头企业，活跃了当地的市场。
竞争结果是，大城市、中小城市的闲置物业通过与商业经营企业的联合重新焕发生机。
（5）托管模式
托管就是委托管理，当所有人不具备管理能力时就应考虑托管。
商业地产的运营需要很高的技能和技巧，专业知识要求也很高。
例如，酒店式公寓、星级酒店、高级写字楼等物业的经营管理必须有专业管理团队支持。
专业管理团队不仅有专业技能，还有品牌资源、网络资源和人力资源。
委托他们管理能够实现资源的高效整合，最大限度地提高物业的使用率和销售价格。
实践中，很多高档物业之所以聘请知名公司作顾问，为招商、推广出谋划策，就是看中了这些公司的专业化和品牌、网络优势。
实践证明，委托经营管理是物业保值、增值的重要举措。
托管类物业中最多的一类是酒店，国际和国内知名的酒店管理集团立足于品牌和资源输出接手管理不太完善的酒店公司，在完善硬件设施的基础上，输入软资源往往取得很好的成绩。