房屋建设的投资估算
投资估算的编制方法和深度要求
A．1.733 B．1.275 C．0.733 D．0.275
系数估算法（因子估算法） 原理： 以拟建项目的主体工程费或主要设备 费为基数，
以其他工程费占主体工程费的百分比为 系数估算项目总投资的方法。
①设备系数法
原理：
➢
以拟建项目的设备费为基数，
➢
根据已建成的同类项目的建筑安
法院认为，双方所签合同标的系重大建 设工程项目，合同签订前未经国务院有 关部门审批，未取得必要批准文件，并 违背国家批准的投资计划，故认定合同 无效，委托人（项目法人）负主要责任， 赔偿建筑单位损失若干。
问题： 1.该工程所处的阶段对应的工程造价是 哪类？
2. 按照建设工程的不同阶段，工程造价分 为哪几类？
据以求出各专业的投资， 然后把各部分投资(包括工艺设备费)相加求和， 再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。
C=E*(1+f1*p1+ f2*p2 + f3*p3+……)+I
p1 p2 p3……——已建项目各专业工程费用占设备费的比重 其他符号同前
朗格系数法
D=D×(1+∑ki)×kc
D——总建设费用；
（4）合同价，是指在工程招投标阶段通 过签订总承包合同、建筑安装工程承包 合同、设备材料采购合同，以及技术和 咨询服务合同所确定的价格。
（5）结算价，是该结算工程的实际价格。
（6）竣工决算，是最终确定的实际工程 造价，是建设投资管理的重要环节，是 工程竣工验收、交付使用的重要依据， 是进行建设项目财务总结，银行对其实 行监督的必要手段。
1．从构成角度来讲，建设工程项目估算
的内容包括( D )。
A．项目从筹建、设计到施工的全部费用 B．项目从设计到施工的全部费用 C．项目从设计、施工到竣工投产的全部 费用
建设项目投资估算
一、建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分.固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产.二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一)房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1）开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.（三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等).亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米，商铺5，300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
投资估算+建设期借款利息
第二节 建设期借款利息计算
1.建设期借款利息构成 建设期借款利息是指项目在建设期内因使用债务资金而支 付的利息。 在偿还债务资金时，这部分利息一般也作为本金，计入项 目投入使用后各期的利息。 建设投资借款的资金来源渠道不同，其建设期贷款利息的 计算方法也不同。国内借款利息比较简单，国外借款利息中 还要包括承诺费、管理费等。为简化计算，承诺费一般不单 独计算，采用适当提高利息率的方法来处理。
第二节 建设期借款利息计算
2.建设期借款利息的计算 在经济分析中，无论各种债务资金按年计息，还是按季、 月计息，均可简化为按年计息，即将名义利率折算为有效年利 率。 在项目经济分析中，假定各种债务资金均在年中支用，即 当年借款支用额按半年计息，上年借款按全年计息。 建设期每年利息的计算公式为：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款支用额/2）×年利率
第一节 简单估算法
二、比例估算法
比例估算法分为两种： 以拟建项目的全部设备费为基数进行估算。
根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设 备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等， 再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的 投资。
以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行计算。
P’1、P’2、P’3……—各专业工程费用占工艺设备费
的百分比；
第一节 简单估算法
三、系数估算法（朗格系数法） 以设备费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用。
D C(1 Ki )Kc KL (1 Ki )Kc
D—总建设费用； C—主要设备费用； Ki—管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数； Kc—管理费、合同费等间接费在内的总估算系数； KL—朗格系数（总建设费用与设备费用之比）。 这种方法比较简单，但没有考虑设备规格、材质的 差异，精确度不高。
房屋建筑工程投资估算单元划分表
6.2
动力照明及其他
地下建筑面积m2Βιβλιοθήκη 包括变配电智能监控系统、动力配电系统、电动汽车充电桩配电系统、照明配电系统、防雷接地系统等全部工程内容。
6.3
充电桩工程
充电桩数量个
包括充电桩工程全部工程内容。
7
建筑智能化工程
系统
包括智能化集成系统、信息设施系统、综合布线系统、各类通信系统、各类电视广播系统、会议系统、信息引导系统、信息发布系统、大屏幕显示系统、时钟系统、工作业务应用系统、物业运营管理系统、公共服务管理系统、公众信息服务系统、智能卡应用系统、信息网络安全管理系统、设备管理系统-热力管理系统、设备管理系统、入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查管理系统、访客对讲系统、停车库（场）管理系统、机房环境监控系统等全部工程内容。
2
装饰工程
地下建筑面积m2
包括建筑外立面装饰工程、室内装饰工程全部工程内容。
2.1
半地下室外立面装饰工程。
外立面装饰面积m2。
包括建筑外立面装饰工程及其附属的遮阳板、线条等全部工程内容。
2.2
地下部分室内装饰工程。
地下建筑面积m2
包括地下部分室内装饰工程等全部工程内容。
3
给排水工程
地下建筑面积m2
包括给水排水工程、中水工程、热水工程、直饮水工程全部工程内容。
弃土或借土量m3
包括竖向土石方余方处置或缺方借土的全部工程内容。
二
地下室
地下建筑面积m2
包括土建工程、装饰工程、机电安装工程等全部工程内容。
1
地下室土建工程
地下建筑面积m2
包括基坑土石方工程、基坑支护及降排水工程、地基处理工程、基础工程、砌筑工程、钢筋混凝土工程、装配式混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、防水工程、保温隔热防腐工程和建筑附属构件等全部工程内容。
房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
1．土地 费用估算
2．前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各 不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。
房地产开发由哪些成本费用构成【最新版】
房地产开发由哪些成本费用构成一、建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式:出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
建设项目投资估算
• 实质上单位生产能力估算法也可算作一种最为粗略的扩大指标法,一
般只适用于机会研究阶段.
• 6.2.2 建设投资分类估算
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任务２
建设投资估算的方法
• １.建设工程费估算
• 建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用,主要包
括各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、
• 6.1.2 投资估算的要求
• 项目决策分析与评价阶段一般可分为投资机会研究、初步可行性研究、
可行性研究、项目前评估四个阶段.由于不同阶段的工作深度和掌握
的资料详略程度不同,因此在建设项目决策分析与评价的不同阶段,允
许投资估算的深度和准确度有所差别.建设项目决策
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任务１
认知建设项目投资估算
• (１)拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量.
• (２)专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法,以
及其他有关工程造价的文件.
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任务１
认知建设项目投资估算
• (３)专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准,以及有关
机构发布的物价指数.
• (４)部门或行业制定的投资估算办法和估算指标.
指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算.
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任务２
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建设投资估算的方法
其计算公式为:
安装工程费＝设备原价×安装费费率
(６-７)
或
安装工程费＝设备吨位×每吨设备安装费指标
建设项目投资估算表
3.2 价差预备费
四 合计(一~三) 六 投资总计 七 单方造价(元/平方米）
建设项目投资估算表
编制依据
预算金额 （万元）
50000.00 30000.00 20000.00 5468.47
建设单位管理费：依据《基本建设项目建设成本管理规定》 （财建[2016]504号） 工程监理费：依据《建设工程监理与相关服务收费管理规定 》（发改价格[2007]670号）
招标代理服务费：依据《招标代理服务收费管理暂行办法》 （国家计委计价格[2002]1980号）
施工图审查费：依据《关于施工图设计文件审查收费说明》 （京勘设管字[2001]41号） 交易服务费：依据《关于建设工程勘察设计招投标交易服务 收费标准（试行）的函》（京价（收）字〔2003〕196号）、 《关于建设工程监理招投标交易服务收费标准的函》（京发 改[2004]737号）、《关于建设工程施工和设备招投标交易服 务收费标准的函》（京价（收）字〔1999〕第042号） 工程审计费：工程费用的0.1—0.3％
安全预评价及验收费:依据《北京市安全生产技术服务协会安 全评价咨询服务收费指导意见》
24.35 48.75
设计费：《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）
竣工图编制费：《工程勘察设计收费管理规定》（计价格 [2002]10号）
场地准备费和临时设施费：建安费*费率 费率参考0.5-2%
研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参
数、数据、资料等进行必要的研究和试验，以
2.5 研究试验费
及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需
要费用。包括自行或委托其他部门的专题研究
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单价 单元楼平方英尺成本 $ 现场工作 设备 给排水 通风空调 电气 机、电汇总 每套单元平均成本 机、电汇总成本 单元 单元 单位 SF. 抵挡 5.35 1.20 3.04 1.62 2.7 8.15 47600 7800 中档 7.8 1.97 4.27 3.15 3.88 11.75 53000 10700 高档 13.05 3.23 5.4 3.36 5.55 16.15 67100 13400 抵挡 8% 2.10% 6.80% 4.20% 5% 15.60% 占总价的百分比 中档 11.60% 2.90% 9.00% 6.00% 6.50% 19.20% 高档 16.10% 4.60% 11.50% 6.40% 8.10% 23.50%
规模系数： 25800 平方英尺 ÷ 21000 平方英尺 = 1.23
1
4. 规模系数表 成本修正曲线 1.2 1.15 1.1 1.05 1.0 .95 .90 .85 .80 .60 .70 .80 .90 1.0 2.0 3.0
从上表得到： 成本修正系数： 0.95 总造价： 1590000 美圆× 0.95 = 1510500 美圆 5. 美国部分城市造价指数 分部 工程 编号 1-2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 1-12 分部工程名称 材料 基础， 地下结构 地上结构 外维护 屋面 内装修 电梯 机械 电气 施工机械 外现 加权平均 126.7 115.3 128.8 105.5 105.1 100 100 117.4 100 142.1 111.2 纽约 人机 154.9 153.2 160.9 150.2 161.8 145.7 165.6 163.5 166.5 136.0 158.1 汇总 144.8 132.5 144.1 125.0 128.2 113.1 128.4 148.0 104.4 137.5 133.8 材料 106.7 98.2 121.0 169.5 132.4 100.0 100.5 90.9 100.0 95.2 110.4 斯普克尼 人机 91.3 89.0 89.9 84.5 86.6 99.3 91.8 81.1 86.5 93.5 88.6 汇总 96.8 94.0 106.3 132.4 113.7 99.8 96.7 84.4 99.1 93.9 99.9 材料 85.9 93.5 95.8 92.5 93.1 100.0 99.9 96.2 100.0 90.2 95.5 查理斯顿 人机 65.1 73 47.5 55.7 51.3 75.5 61.8 48.0 52.7 82.4 60.2 汇总 72.5 84.2 72.8 76.4 76.1 92.9 83.4 64.2 96.8 84.4 78.4
The city cost index for Charleston 城市造价指数为：78.4 1510500 / 100 = x / 78.4 = 1590000 2. 典型单元面积
面积 （平方英尺）. 建筑物类型 旅馆 老年公寓 住宅 单元楼 剧场 保龄球馆 教堂 单位 出租单元 单元 单元 单元 单元 单元 单元 20 抵挡 475 515.00 700 660 18 中档 600 635 875 860 25 940 28 39 高档 710 755 1030 1100 38
单元楼总建筑面积： 860 平方英尺 × 30 单元 = 25800 平方英尺 3. 面积标准
square foot base size building type 低层单元楼 图书馆 银行 典型面积 S.F. 21,000 12,000 4,200 典型面积范围 S.F. 9,700-37,200 7000-31000 2,500-7,500