资产评估考试重点
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
资产评估考试重点名词解释部分
1.资产（名词解释）⑴（经济学）特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济效益的经济资源⑵（会计学）过去的交易或事项形成并有企业拥有或控制的资源，该资源与其会飞企业带来经济效益（由过去的交易或事项构成）⑶（资产评估）特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，外延包括了具有在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权力。
⑷经济学上的资产加上能以货币计算就是资产评估中资产的定义。
2.评估程序（名词解释）⑴资产评估师评估工作从开始到结束所履行的系统性工作步骤⑵有狭义与广义之分。
狭义是指资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估。
广义是指开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节，终止与资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。
⑶评估程序可分为八大类：①明确资产评估业务的基本事项；②签订资产评估业务约定书；③编制资产评估计划；④现场调查；⑤收集资产评估资料；⑥评定估算；⑦编制和提交资产评估报告；⑧资产评估工作底稿归档⑴资讯的作用；⑵管理的作用；⑶鉴证的作用3.资产评估（名词解释）⑴专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
⑵资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的价格。
4. 评估目的（名词解释）⑴是评估工作的起点，是指引资产评估工作的经济行为，以及评估的基本目标的总称，可以分为一般目的和特定目的，⑵一般目的：一般为产权变动和交易服务。
对资产的公允价值发表意见⑶特定目的：特定的经济行为服务，引起的资产评估的具体经济行为。
①以资产的产权变化为目的；②资产的价值对价格的形成，将来有可能发生产权转移，与产权转移有关的经济行为5.价值类型（名词解释）⑴对评估价值结果的质的规定性⑵可以分为两大类，市场价值和市场价值以外的价值市场价值：即使一类价值类型，又是具体的价值类型。
资产评估师考试重点
资产评估师考试重点哎，说起这资产评估师考试啊，可真是个让人又爱又恨的“大家伙”！它不光是个硬骨头，还是个磨人的小妖精，让无数考生为之奋斗，又为之挠头。
不过呢，咱们也别怕，今天咱就来聊聊这考试的重点，争取把它搞得明明白白，让它以后见到咱都得绕道走！首先啊，你得知道，这资产评估的基础知识，那绝对是重中之重，就像建房子得打地基一样，不扎实可不行。
你得把那些什么资产的概念啊、分类啊、特点啊，都牢记在心，这样才能在考试中应对自如。
可别到时候一问三不知，那就尴尬了，对吧？再来说说评估方法，这可是资产评估师考试的“重头戏”。
市场法、成本法、收益法，这三大法宝你得玩转得溜溜转。
你得知道什么时候用什么方法，才能准确评估出资产的价值。
这就像做菜一样，得根据不同的食材选择不同的烹饪方法，才能做出美味佳肴。
还有啊，这资产评估的程序和报告编写，也是不能忽视的。
你得知道评估的整个流程，从接受委托到出具报告，每一步都不能马虎。
编写报告的时候，你得把数据写得清清楚楚，结论写得明明白白，这样才能让人信服。
可别整得跟天书似的，让人看了云里雾里的。
说到这，我还得提一句，这资产评估的法律法规也是考试的重点。
你得把那些法律条文都熟记于心，知道什么能做，什么不能做，这样才能在考试中避免“踩雷”。
这就像开车一样，你得知道交通规则，才能安全到达目的地。
当然了，这资产评估师考试也不是一蹴而就的，你得下功夫，得花时间。
你得把那些知识点都嚼碎了，咽下去了，才能变成自己的东西。
可别想着临时抱佛脚，那可不顶用。
你得像蚂蚁搬家一样，一点一点地积累，才能最终搬走这座“大山”。
最后啊，我想说，这资产评估师考试虽然难，但也不是不可战胜的。
你得有信心，有毅力，就像那句俗语说的，“世上无难事，只怕有心人”。
只要你肯努力，肯付出，相信你一定能够顺利通过考试，成为一名合格的资产评估师。
所以啊，大家伙儿，别犹豫了，赶紧行动起来吧！把这考试的重点都搞清楚了，咱们一起加油，一起奋斗，争取早日拿到那本沉甸甸的证书！到时候啊，咱们就可以自豪地说：“资产评估师考试？小菜一碟！”。
资产评估考试重点
《资产评估》考试题型：单选20题，每题2分；简答3题，每题10分；计算3题，每题10分。
（红色是老师最后一节课划的重点，黑色是老师平时讲课的大部分内容）第一章一、资产评估是指通过某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
P1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估的特点：1.现实性 2. 市场性 3.预测性 4.公正性 5.咨询性资产评估的本质：模拟市场从而判断资产价值的行为。
二、资产评估与会计计价的区别：二者发生的前提条件不同；二者的目的不同；执行操作者不同。
P4-5关系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据。
评估学中资产的广义定义：资产，是指具有一定稀缺性并且目前能够开发的资源以及相关的权利。
狭义定义：资产是单位和个人所拥有和控制的，能以货币计量的，能够带来未来预期收益的经济资源。
资产的分类：１、按资产存在形态分类：有形资产和无形资产２、按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产（单项资产：是指单台、单件的资产。
整体资产：是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
）３、按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产４、按资产与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产三、资产评估的特定目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。
P9资产评估的特定目的主要有：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押担保，企业租赁，债务重组等等。
四、资产评估的价值类型常见的有哪些？资产评估的价值类型是指评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。
１.是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格；２.是《国际评估准则》中的市场价值和非市场价值。
资产评估重点完整版
1、资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值3、批量评估法：批量评估方法是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上,结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术,具有快速评估与成本较低的优势。
4、参照物：评估人是在市场寻找到的与评估资产相同或相似的，已经成交过的，可作为评估参考的资产5、更新重置成本：是指采用与评估对象不完全相同，通常是更为新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建于评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用6、企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
7、评估基准日：评定所有资产价值的统一日期。
由于资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时点的价值的估算，该时点即是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，该时点即被称为评估基准日。
8、客观净收益：净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。
9、功能性贬值：功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
一、资产评估的原则1、资产评估工作原则（一）真实性原则：资产评估工作要实事求是、尊重科学（二）科学性原则：评估机构和人员要遵循科学的评估标准（三）公平性原则：评估人员要坚持公平、公正的立场（四）可行性原则：评估人员要根据评估对象的特点和性质及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评价方法进行评估（五）简易型原则：简易型原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简单易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率2、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则：资产价值取决于未来。
资产评估学复习重点
资产评估学复习重点一、资产特点及类型：特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。
资产由经济主体控制资产必须能用货币计量类型：1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产二、资产评估的构成要素：1.资产评估主体2.资产评估客体3.资产评估依据4.资产评估目的5.资产评估原则6.资产评估程序7.资产评估价值类型8.资产评估方法三、资产评估的假设（一）继续使用假设继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
继续使用假设包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用（二）公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。
买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。
（三）清算假设清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。
四、资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则五、资产评估的经济原则1.贡献原则2.替代原则3.预期收益原则4.最佳使用原则六、资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估工作计划4.对待评估资产的核实与实地查勘5.收集与资产评估有关的资料6.评定估算7.编制和提交评估报告8.资产评估工作底稿归档七、资产实体性贬值的测算方法有哪些如何测算1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1—成新率）2.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间八、市场法差异调整因素主要包括哪几类1）时间因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素九、收益法应用的前提条件1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。
资产评估考试重点(名词解释部分)
1.资产（名词解释）⑴（经济学）特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济效益的经济资源⑵（会计学）过去的交易或事项形成并有企业拥有或控制的资源，该资源与其会飞企业带来经济效益（由过去的交易或事项构成）⑶（资产评估）特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，外延包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权力。
⑷经济学上的资产加上能以货币计算就是资产评估中资产的定义。
2.评估程序（名词解释）⑴资产评估师评估工作从开始到结束所履行的系统性工作步骤⑵有狭义与广义之分。
狭义是指资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估。
广义是指开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节，终止与资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。
⑶评估程序可分为八大类：①明确资产评估业务的基本事项；②签订资产评估业务约定书；③编制资产评估计划；④现场调查；⑤收集资产评估资料；⑥评定估算；⑦编制和提交资产评估报告；⑧资产评估工作底稿归档⑴资讯的作用；⑵管理的作用；⑶鉴证的作用3.资产评估（名词解释）⑴专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
⑵资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的价格。
4. 评估目的（名词解释）⑴是评估工作的起点，是指引资产评估工作的经济行为，以及评估的基本目标的总称，可以分为一般目的和特定目的，⑵一般目的：一般为产权变动和交易服务。
对资产的公允价值发表意见⑶特定目的：特定的经济行为服务，引起的资产评估的具体经济行为。
①以资产的产权变化为目的；②资产的价值对价格的形成，将来有可能发生产权转移，与产权转移有关的经济行为5.价值类型（名词解释）⑴对评估价值结果的质的规定性⑵可以分为两大类，市场价值和市场价值以外的价值市场价值：即使一类价值类型，又是具体的价值类型。
资产评估知识点(资产评估考试重点)
资产评估与会计计价的关系（一）区别1．二者发生的前提条件不同1）会计计价以持续经营为假设前提的。
2）产评估是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
2．二者的目的不同１） 会计学的资产计价是就资产论资产，使货币能够客观地反映资产的实际价值量。
会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息。
２） 资产评估是资产论权益，资产评估价值资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据。
资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。
1． 执行和操作者不同1）会计价是由本企业的财会人员来完成的。
2）资产评估的执行和操作者是资产评估机构和人员4．职能不同1）会计的职能是核算与监督2）资产评估的职能是为资产交易各方提供公允市场交易价格的依据，通过中介机构的资产评估行为，促使交易顺利、合理进行。
5．其它（原则，方法。
）（二）联系1． 会计计价结果可作为资产评估的资料依据2． 评估结果可作为会计调账的依据经济性贬值及估算１．生产能力估测法（１）贬值率＝1－（现时生产能力／设计生产能力）XX 表示规模效益指数（0．6――0．7）（２）贬值额贬值额＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×贬值率（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）表明是评估后（将来）的贬值。
２．净损益估测法贬值额＝由于外部环境导致收入减少额＝in i r Ri )1(1+∑资产评估的特点：现实性，市场性，预测性，公正性，咨询性，专业性资产评估方法的选择1． 资产评估方法的选择必须与资产价值类型相适应2． 资产评估方法必须与评估对象相适应3． 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约4． 选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑简述市场法、收益现值法、重置成本法的公优缺点：市场法：优：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数，指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现时价格；评估结果易于被各方理解和接受。
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资产评估考试重点《资产评估》考试重点一、单项选择题1(资产评估的主体指的是(评估机构和评估人员)2(清算价格与现行价格相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。
因此，清算价格往往(低于)现行市场价。
3(已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现已知被评估资产年产量为400件，其重置成本为(4万元)。
4(某被评估资产1980年购建，账面原值为10万元，账面净值为2万元，1990年进行评估，已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为(138,460元)。
5(采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是(本金化率越高，收益现值越低)。
6(采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计学上的折旧(不一样)。
7(收益法运用的基本依据是:资产成交后能为新的所有者带来一定的期望收益，并且为此所支付的货币量(不会超过)该项资产的期望收益折现值。
8(一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会必采用重置核算法估算的重置成本(高)。
9(设备成新率是指(设备有形损耗率与1的差异)。
10(下列贬值属于功能性贬值的是(由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20%)。
11(建筑物残余估价法属于(收益法)中的一种具体方法。
12(建筑物单位造价调整法在方法上属于(比较法)。
13(造成建筑物经济性贬值的核心原因是(客观收益下降)。
14(应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按(可变现价值)进行评估。
15(采用收益法评估无形资产时采用的折现率应包括(无风险利率、风险报酬和通货膨胀率)。
16(某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为(37.5%)。
17(企业整体资产评估时的收益预测和上市审计的盈利预测间的关系是(两个不同的过程，并且不能相互代替)。
二、多项选择题1(属于必须进行资产评估的经济行为是(资产转让、企业清算;中外合资、合作、股份经营;企业兼并、企业联营、企业出售)。
2(资产评估与会计计价的区别表现在(执行操作者不同;发生的前提条件不同;目的不同)。
3(构成机器设备重置成本的间接费用主要有(购建设备发生的管理费用、安装费用、设计费用)。
4(对设备质量进行鉴定主要应了解(设备的完整性、设备所处的工作环境、设备的制造水平)。
5(房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为(钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构)。
6(影响建筑物价格的因素有(环境优劣的影响、经济地理因素、产权、长期投资贷款利率、新旧程度)。
7(建筑物评估的原则有(替代原则、最有效使用原则、供需原则、房地合一原则)。
8(测算建筑物重置成本的常用方法有(预决算调整法、重编预算法、指数调整法)。
9( 下列(非专利技术、商标、专营权)属于可确指的无形资产。
10(商誉与商标的关系表现为(商誉与企业相联系，商标与产品相联系、商誉是不可确指资产，商标是就确指资产)。
影响无形资产评估价值的因素是(效益因素、机会成本、技术成熟程度、市场供需状况)。
11(企业整体资产评估时，资产剥离的主要对象有(局部功能与企业功能不协调的资产、闲置资产)。
12(非上市债券的评估类型可以分为(每年支付利息，到期还本型、到期后一次性还本付息型)。
13(直接投资的收益分配形式主要有(按投资比例参与净收益分配、按一定比例从销售收入中提成、按出资额的一定比例收取使用费)。
14(递延资产评估值的高低主要取决于(未来效益、未来效益持续的时间)。
三、名词解释1(资产评估:资产评估是指为了特定目的，资产评估人员运用科学方法，依据法定标准和程序对被评估资产的现时价格进行评定和估算的过程。
2(评估基准日:是指确定的资产评估价值的基准时间，评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。
3(长期投资:长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
长期投资有广义和狭义之分。
从资产评估的角度看，长期投资是指企业持有的时间超过一年，以获得投资收益和收入为目的，向那1些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为，即狭义的长期投资概念。
长期投资一般可以分为实物资产的长期投资、无形资产的长期投资和证券资产的长期投资。
4(固定资产:固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。
5，更新重置成本:指按照现行市场价格，使用现代材料，根据现代设计原理和标准，建造或购买一个与被评估资产具有相同功能的全新资产所需支付的全部成本。
四、问答题1(如何理解资产评估的假设,答:假设就是指依据有限的事实而做出合理推断的状态。
资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。
在资产评估中，由于资产未来效用不同而形成了“三种假设”，即?继续使用假设。
?公开市场假设。
?清算(清偿)假设等。
在不同假设条件下，评估结果各不相同。
在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值;在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值;在清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。
因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解、判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。
2(什么是资产评估的工作原则,经济原则,技术原则,答:资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
它包括以下几个层次的内容，即:资产评估的工作原则(包括独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则);资产评估的经济原则(包括贡献原则、替代原则和预期原则);资产评估的技术原则。
3(简述影响地产价格的一般因素。
答:影响地产价格的一般因素是指土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
这些因素主要有:(1)行政因素。
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
(2)社会因素。
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。
这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
(3)经济因素。
包括经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等的变化都对房地产市场产生一定的影响。
(4)其他一般因素。
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
4(如何理解长期投资评估及其特点。
答:长期投资评估有以下两个特点:(1)长期投资评估是对资本金的评估。
长期投资的出资形式可能是货币资金、实物资产，也可能是无形资产，投资的目的也不尽相同。
但是对于投资者来说，任何投资都是作为资本金投入到其他企业或资产项目上的，并且这些资产对投资者始终发挥着资本金的功能。
(2)长期投资评估是对被投资单位的偿债能力和获利能力的评估。
一项长期投资价值的高低，往往不是取决于投资方，而是取决于受资方经营情况。
5(编写资产评估报告应遵循哪些基本要求,答:编写资产评估报告应遵循如下基本要求:(1)实事求是。
评估人员在编写资产评估报告时，要实事求是，真实地反映评估工作情况，同时要求报告的所有附件，绝不允许评估机构和人员运用虚假资料，有意偏向资产业务的某一方，对被估资产做出不公正的判断。
(2)内容全面、准确而简练。
措辞要严谨，不能含糊不清、摸棱两可。
文字表达的含义要准确肯定，以免由此引起异议，同时还要求使用统一的货币计量单位(同一币种)。
(3)报告要及时。
评估报告应按委托协议书中约定的时间及时完成并交付委托人，这样有利于委托人的业务活动。
6(根据我国现行规定，对占有国有资产的单位，发生何种经济行为时新要评估, 答:根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位，应当进行资产评估的经济行为包括:资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算。
由于以上经济行为均涉及到产权的变动，因此应当予以立项评估。
五、计算题1(某资产在未来6年中每年末的净收益分别为10万元、20万元、30万元、40万元、50万元、60万元，在第6年年末，可转让给其他持有者，转让价格为40万元，市场利率为12%。
计算该资产的价值。
解:该资产的评估价值为:210×0.8929(P/F,12%,1)+20×0.7972+30×0.7118+40×0.6355+50×0.5674+(60+40)×0.5066=8.929+15.944+21.354+25.42+28.37+50.66=149.677(万元)该资产的价值为149.677万元。
2(某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200万元，寿命期为10年，已使用6年，净值为80万元，年生产能力为40万件，年运营费用为5万元，为评估这一资产的价值，有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市场价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年50万件，年运营费用为4万元，折现率按12%计算。
评估这一资产的价值。
解:(1)计算该资产的利用率资产利用率=40?50×100%=80%(2)确定成新率成新率=(P/F,12%,1)=0.8929 (P/F,12%,2)=0.7972 (P/F,12%,3)=0.7118(P/F,12%,4)=0.6355 (P/F,12%,5)=0.5674 (P/F,12%,6)=0.5066(A/P,12%,12)=0.1614 (P/A,12%,12)=6.1943(被评估生产线年设计能力为10万吨，评估时，由于市场不景气如不降价销售产品，企业必须减产至6万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年，折旧率为10%。
规模指数X为0.6。
试估测经济性贬值率和贬值额。
[(P/A,10%,3)=2.4869] 0.6解:依题意，经济性贬值率=[1-(6?10)] ×100%=26.4%经济性贬值额=[100×100 000×(1-33%)] (P/A,10%,3)=6 700 000×2.4869=16 662 230(元)4(某房屋建筑面积为200平方米，同类型房屋标准新建单价为3000元/平方米，但该房屋装修较好，调整增加1%;设备配置齐全，增加2%;地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房为8成新。
评估该房屋价格。
解:该房屋价值=3000×(1+1%+2%+1.5%)×200×0.8=3000×1.045×200×0.8=501 600(元)5(某企业评估基准日1998年12月31日账面预付费用余额为500 000元，其中当年1月31日预付未来一年的保险金24 000元，已摊销10 000元，尚待摊销的低值易耗品50 000元，此外，该企业已经对全部低值易耗品进行了评估;1998年7月1日预付未来一年房租200 000元，已摊销100 000元;前几年因成本高而未结转的费用300 000元，根据以上资料评估该企业的预付费用的价值。