2017年上海市分行授信业务发展指导意见—固定资产支持融资业务

2017年上海市分行固定资产支持融资业务发展指导意见在我国经济发展进入新常态的外部大环境下， 2017年中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为新一年我国经济工作的一个主要议题和着力点。

近两年一线城市房地产调控政策频频出台、商业地产价格泡沫和经营风险逐步显现的行业背景下，为了加强我行固定资产支持融资业务管理和引导，根据《交通银行信贷业务手册》、总行《2017年相关行业授信投向指引》、《交通银行固定资产支持融资业务管理办法》（交银办〔2015〕284号）等内外部监管或指导要求，现对上海市分行固定资产支持融资业务的客户准入标准、行业分类策略和风险防范管理等要求作了进一步的细化规范，具体如下：一、授信客户准入标准截至2016年末，分行固定资产支持融资业务授信客户82户，授信敞口总额达到267亿元，2016年末贷款余额合计193亿元（另有类信贷业务余额3.2亿元），较上年余额187.86亿元增长2.73%，贷款余额在全行对公客户贷款余额中占比9.84%，较上年基本相当。

2016年，我行共有2家固定资产支持融资客户纳入风险监察名单，年末余额合计30480万元。

我行2017年固定资产支持融资业务采取谨慎进入，总体发展策略为：选择物业经营管理经验丰富、财务状况和信用良好的借款人，择优介入位于上海市中心城区核心商圈、已进入成熟运营期、租金或运营收入充足的写字楼、商业综合体等优质物业，审慎介入高星级酒店、大型百货商场和位于市级开发园区（或国家级）内的优质仓储物业，不得介入股东背景较弱、非仓储用途的工业物业和不符合上述要求的其他固定资产支持融资，同时应切实提升该类客户利率等综合回报水平，具体客户准入标准如下：1、授信客户PD 评级为 1-8级，实收资本 5000 万元人民币（含）以上、净资产1亿元人民币（含）以上，资产负债率不高于70%，自身无大额资金被关联方占用；授信客户及其控股股东（含实际控制人）无不良信用记录，近二年内无重大商业纠纷，不存在参与民间借贷、对外担保规模偏高及过度投资扩张等情况；不得介入股权结构或股东背景复杂、关联方往来款频繁、实际控制人运营资金链紧张的客户。

2、相关物业已竣工验收办妥产证并投入商业运营，原则上授信期内物业净经营收入测算可以覆盖我行贷款本息，对于新物业要求其在正常情况下开业（获得产证）2年内出租率达到70%（仅限地理位置优势明显，预计有较强影响力的物业且物业持有者有较强的运营经验的客户）；授信客户对该物业有独立的处置权及全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书（或不动产证书）。

3、根据交银沪办〔2016〕366 号专项授权文件（授权期限至2017年2月28日），同时满足以下条件的房地产企业申报固定资产支持融资业务可在分行权限内审批：一是商业物业位于上海市中心城区核心商圈。

二是贷款期限内，测算还款现金流应充分覆盖交行融资本息。

三是落实物业资产抵押，物业租金收入实现封闭管理。

其余房地产企业申报固定资产支持融资须上报总行审批。

4、不得介入异地固定资产支持融资业务；对于通过发放固定资产支持融资替换相关物业前期开发建设贷款的客户，仅限介入股东方背景实力较强、具备充分商业运营管理经验、租约已基本落实的物业项目，或进入总分行房地产客户名单的优质客户。

二、业态分类准入标准鉴于固定资产支持融资业务对应物业存在不同的经营业态和物业类型，根据该类业务可能对应的物业业态分类制定以下准入标准：1、商业物业：市场份额较高、经营效益较好，物业投入商业运营2年以上，连续经营期限在3年以上并均实现盈利，最近一年毛利率不低于15%、单店坪效（每平米每年销售额）不低于1.5万元/㎡/年、物业出租率或使用率不低于85%。

2、办公物业：物业投入商业运营2年以上，最近一年出租率在80%以上；若未达两年，则最近一年出租率不低于70%；严禁介入公寓式酒店等类住宅物业。

3、酒店业：股东综合实力较强、行业经验丰富，具有一定知名度，国内外知名酒店集团（参见附表二）管理的经营稳定的高星级酒店（四星级（含）以上），连续经营期限在3年以上并均实现盈利，上年营业毛利率不低于20%，最近2年客房入住率不低于 70%且平均房价及入住率不低于同区域同星级酒店平均水平；不得介入经济型酒店固定资产支持融资。

4、仓储物流业：借款人或股东具备同类项目成功运作经验，已建成同类型仓储设施平均出租率不低于80%。

物业须位于国家级、市级（含）以上开发园区，建筑面积应在 80000（含）平方米以上，用地性质须为工业用地，土地使用权类型为出让，同时应达到国家通用仓库四星级（含）以上标准；年租金回报率不低于8%，已投入 2 年以上运营的，最近一年出租率须在 80%以上；运营期限未到 2 年的，最近一年出租率须在 70%以上；仅限进入与生活消费品相关的仓储设施，如医药、生鲜冷链大型电商配套仓储等，不得介入危险化学品仓储项目和股东背景较弱、非仓储用途的工业物业。

三、授信申报注意事项在严格执行上述准入要求的同时，固定资产支持融资业务的授信申报应遵循“谨慎核定授信额度、合理确定授信要素、落实优质资产抵质押担保、严格实行账户监管、定期评估资产价值”的原则。

具体如下：1、贷款额度及用途核定：可用于借款人经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金，贷款额度不得超过实际资金需求，以流动资金形式发放的固定资产支持融资业务，应严格按照《交通银行流动资金贷款管理实施办法》（交银办〔2010〕107 号）文件的要求测算流动资金贷款需求，合理确定流动资金贷款额度；置换借款人用于建造或购置相关物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金，或借款人已投入的超过国家规定资本金比例部分的自筹资金，贷款额度不得超过拟置换资金金额，且应通过核查前期银行流水、付款凭证等核实被置换资金金额，若贷款资金用于置换借款人自筹资金或关联方借款的，应根据穿透性原则分析介绍我行贷款资金最终流向，防范贷款资金进入民间借贷、股市投资等内外部监管要求明令禁止的领域。

对融资额度超过10亿元（含10亿元）的大额贷款原则上应采取银团方式。

2、贷款业务期限：固定资产支持融资业务应根据物业经营情况，在审慎估算项目经营性现金流量的基础上合理确定贷款期限。

以固定资产贷款形式发放的贷款业务期限一般不超过 10 年，对于借款人经营效益好、营运能力强、经营性物业收益充足、稳定的，根据借款人需求期限可适当延长，最长不超过 15年（如以再融资作为还款来源的，业务期限最长不得超过10年），且不得超过借款人法定经营期限；贷款期限届满，抵押物业仍应具备合理剩余使用年限，一般不得少于 3 年。

以流动资金贷款形式发放的应根据资金用途合理设定贷款期限，一般不超过 3 年。

3、还款来源测算及还款计划制定：贷款期内物业净经营收入经测算一般应覆盖我行贷款本息，另在整体考虑借款人综合还款能力和确保贷款用途合规的情况下，可适当降低贷款期内物业自身净经营收入（即扣除物业含税费、利息等实际经营成本支出后的经营净现金流）对贷款额度的覆盖率（最低不得低于50%，其中酒店、商场、仓储等物业覆盖率不得低于70%）；进一步细化贷款还款方式，每年还款频率及金额须与物业经营收入的周期和进度相匹配，原则上还款频率应不少于每季度一次，每期还款比例可根据实际租金收入情况确定，且每期最低的还款金额应不低于全年金额的20%。

4、担保要求：固定资产支持融资业务必须落实对应融资物业的足额房产抵押，不接受我行作为第二及以下顺位抵押权人（替换他行贷款时的过渡性第二顺位及以下抵押除外），考虑到抵押物业出让的可行性，原则上不接受分割抵押；不接受国土资源部门认定闲置3年以上的房产作为抵押物；抵押物须办理保险且我行应为相关保险第一受益人。

审慎设置抵押率，应选择我行认可的评估公司进行物业价值评估(建议以市场比较法和收益法各取50%权重确定最终评估价值) 和净值评估，抵押率须控制在相关物业评估价值的70%以内且贷款额度不得超过评估净值的90%。

对投入经营周期短、租金收入尚不稳定的物业，应降低抵押率；我行贷款替换第三方负债需注销原贷款人抵押权利并更换抵押权利人的，应要求借款人另行提供抵押物进行阶段性担保，若存在具备较强担保实力的担保人，可要求担保人提供阶段性担保。

借款人最终实际控制人为自然人的，应切实掌握其实际控制人的个人品行、投资偏好、对外实际投资以及民间融资等各种情况，防止因实际控制人对外投资扩张或涉及民间借贷等情况对银行信贷资产造成的不利影响，并要求追加借款人股权质押担保及实际控制人个人无限责任担保，增强我行信贷资产保障程度。

对于酒店类物业，如该物业为租金、房费等统一归入酒店管理公司收付管理模式，应要求酒店管理公司作为授信客户的担保方，并要求在我行开立账户并定期提供酒店运营报告，切实将酒店营业收入纳入监管，落实资金监管和还款来源。

5、资金监管：与借款人签订相关经营性物业所有资金进出的资金监管协议，要求其在我行开立经营收入监管专户，并将此账户作为借款人相关物业唯一的经营收入收款账户，并通过换手检查等手段监控监管账户内资金流向，切实落实资金封闭运行管理，监管协议应明确借款人主要结算业务须经该银行监管账户办理，银行有权拒绝不合理的结算支出和款项划转。

建立物业经营动态监控台帐，通过资金监管账户实时掌握相关物业经营情况及现金流质量，同时应重点关注借款人大额款项的划转（尤其是关联方划转），落实物业经营收入在银行监管账户的按时归集和留存，相关回笼资金仅限用于归还我行贷款本息和物业日常经营周转。

掌握了解借款人还款资金来源，与借款人签订的借款合同中争取添加下列违约事项：若借款人未按要求将经营收入归集至我行监管账户或提前归还我行贷款的资金并非公司正常经营收入，我行有权收取违约金，并责令整改或采用宣布贷款提前到期等各种措施。

6、租金质押：相关物业产生的未来应收租金应质押给我行，并逐笔在人民银行中征应收账款服务平台进行信息确认登记，质押手续同时逐笔登记中登网公示系统，登记要素应与实际出租协议一致，确保我行质押权属清晰、安全有效，对于未完全覆盖我行授信期限的租约应及时做好续期租约租金的追加质押（或有），并定时查询公示系统，防止租金重复质押。

7、类信贷业务要求：类信贷业务中经营性物业融资除需满足信贷类客户固定资产支持融资业务相关要求外，仅限介入2017年总行相关行业投向指引中重点支持（积极支持）类客户。

8、限制进入领域：对存在以下合规性问题的借款人和物业应明确不予支持，主要包括：1）贷款资金最终可能流向国家禁止的用途或用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款；2）属流动资金用途的，超出借款人经营许可范围；固定资产用途的，不能提供合法建造、购置固定资产的证明文件；3）物业对外拆分抵押的，物业经营功能分布较散或按使用功能区分较次，存在较高处置难度的；4）相关物业管理水平较差，无持续稳定的经营规划方案，经营期限不足一年，有对外转租或层层包租行为的；5）相关物业存在产权纠纷的，或物业持有人无独立处置权的； 6）物业现有租约不合理、不真实，相关承租人支付能力与租约金额存在较大差异的；7）经营性物业账面或评估价值虚高，与周边房地产市场同类型物业价格不相符的。