土地一级开发合作投资收益分析ppt课件
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土地一级开发合作投资收益分析ppt课件
2、技巧高 （高水平运作模式）
4、风险小 （风险可控）
6、易掌控 （既可进行一级开发， 又可进行二级开发）
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土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体
土
政
府
地
熟
生
一 级
地
地
出
出
让
让
协 助
开
发
一级开发主体
概
述
服 务
二级开发单位
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权属
土地所有权
收 回
土地一级开发权 （受限土地使用权）
平方米，而目前与这个指标还相差很远，城镇只有20平方米，农村只有30平
方米。
状国
况
内 土 地
中国已进入城镇化加速时期，在今后的发展当中，很重要的途径就是要尽快 提高城市化率，预计到2020年，将有50%的人口居住在城市，2050年则有
一 75%的人口居住在城市。城镇化水平的提高意味着我们整个国家现代化水平
土
范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进
地
行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套
一
设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五
级
通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进
开
行有偿出让或转让的过程。
发
所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设
概
计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的
述
项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市
建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。
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土地一级开发31页PPT
2.我国土地所有权制度 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制， 也即为国有土地和集体土地。 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。 所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
5
二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
3
一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
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三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
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二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
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一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
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三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
土地一级开发 ppt课件
毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平 整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑
的正常市场条件下一定年期的pp土t课地件 使用权价格。
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四、毛地出让
毛地出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆 迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和 拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下， 压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。
ppt课件
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土地一级开发流程
取得主管部门同意 后的土地使用者
开发申请
涉及农用地、 农转用地或国
有用p建权pt设的课用办件地理使相
关手续
由土地 收储机 构负责 开发
签订一级开 发委托协议
签订管理
委托协议
通过招
其中选择开发企 标选择 业进行开发管理， 企业进 管理成本不超过 行开发
开发成本2%
由开发企业负 责开发，利润 率不高于预计 成本8%。
土地开发 实施单位
负责：筹措资金、 办理规划、征地 拆迁、大市政建 设、办理各种手 续并组织实施
通过预审
市国土局
未通过重新申请
市、县土地储备机构 编制实施方案
联审会确定 开发主体
市国土局 组织验收 审核
一级开 发完成
到相关部委办 理征地、拆迁、 市政基础建设 等手续并组织 实施
市人民政 府批准
市发改委办理 核准手续
市国土局办理 用地手续
市规划部门办 理规划意见
涉及交通、园 林、文物等专 业部门办理相 关手续
土地一级开发整理的收益模式分析
目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。
其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。
土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。
在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。
一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。
土地一级开发课件
然而，政府主导模式也存在一些问题，例如开发效率较低、缺乏市场机制的调节等 。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发及有关法律问题 PPT
目录
一、概述 二、涉及土地一级开发的法律规定 三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 四、土地一级开发的融资方式问题 五、企业参与土地一级开发的法律风险 六、开发企业参与土地一级开发风险防范
一、概 述
1、土地一级开发的含义 土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐
渐演变的新型土地开发形式。 2000年12月8日，北京市人大常委会通过的《中关村
一、概 述
4、土地一级开发与土地储备、土地整理的区别和联系 土地一级开发与土地储备、土地整理的含义不完全相
同。 （1）与土地储备的区别和联系 （2）与土地整理的区别和联系
一、概 述
（1）与土地储备的区别和联系 2007年颁布的《土地储备管理办法》，所称土地储备
是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市 场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前 期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备可分为前期 开发、储存以备供应两个环节，这里的“前期开发”实际 上即是土地一级开发（一部分还是全部）。可见土地储备 包含土地一级开发，通过土地一级开发，实现土地储备。
主管部门牵头，会同发展和改革、规划、建设、交通、环保 等部门对土地一级开发提出意见和建议。申报方将根据意见 和建议对实施方案予以调整，直到获得审核通过。一旦审核 确定了实施方案，就可以在实施方案的基础上整理完成土地 一级开发招标文件。通过公开招标，选定土地一级开发实施 主体，并与之签署土地一级开发委托合同。一级开发商取得 授权批复后，持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门 办理行政审批许可手续。
科技园区条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土 地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划”。 这是在法律法规中首次提到“土地一级开发”一词，但并 未对土地一级开发的涵义做出明确界定。
一、概述 二、涉及土地一级开发的法律规定 三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 四、土地一级开发的融资方式问题 五、企业参与土地一级开发的法律风险 六、开发企业参与土地一级开发风险防范
一、概 述
1、土地一级开发的含义 土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐
渐演变的新型土地开发形式。 2000年12月8日，北京市人大常委会通过的《中关村
一、概 述
4、土地一级开发与土地储备、土地整理的区别和联系 土地一级开发与土地储备、土地整理的含义不完全相
同。 （1）与土地储备的区别和联系 （2）与土地整理的区别和联系
一、概 述
（1）与土地储备的区别和联系 2007年颁布的《土地储备管理办法》，所称土地储备
是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市 场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前 期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备可分为前期 开发、储存以备供应两个环节，这里的“前期开发”实际 上即是土地一级开发（一部分还是全部）。可见土地储备 包含土地一级开发，通过土地一级开发，实现土地储备。
主管部门牵头，会同发展和改革、规划、建设、交通、环保 等部门对土地一级开发提出意见和建议。申报方将根据意见 和建议对实施方案予以调整，直到获得审核通过。一旦审核 确定了实施方案，就可以在实施方案的基础上整理完成土地 一级开发招标文件。通过公开招标，选定土地一级开发实施 主体，并与之签署土地一级开发委托合同。一级开发商取得 授权批复后，持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门 办理行政审批许可手续。
科技园区条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土 地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划”。 这是在法律法规中首次提到“土地一级开发”一词，但并 未对土地一级开发的涵义做出明确界定。
某马路项目一级土地开发合作建议书(PPT 80页)
如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对 于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快 速提升土地价值。
25.11.2019
第 2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页6 页
思源顾问
对本案概念定位的初步理解
创意 动力谷
滨河宜居城
文脉传承器
合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开 发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。
25.11.2019
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思源顾问
确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？
充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资 时点、期限以及规模等要素。
增长核发展示意图
战略目标 ——实现周期最短化； ——价值最大化； ——资源配置最优化。
25.11.2019
第 2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页2 页19 页
增长核 自主扩张
思源顾问
案例1：北京“睡城”回龙观居住区——由于开始就被规划为功能单 一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居 民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。
各种高档 物业开发
旅游
25.11.2019
文化
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办公
思源顾问
公寓
案例4：碧桂园——以教育产业作为启动核，带动区域价值提升
1992年， “教育＋地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。
教育 论坛
教育 产业核
聚集人气 产生居住需求
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思源顾问
对本案概念定位的初步理解
创意 动力谷
滨河宜居城
文脉传承器
合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开 发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。
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思源顾问
确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？
充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资 时点、期限以及规模等要素。
增长核发展示意图
战略目标 ——实现周期最短化； ——价值最大化； ——资源配置最优化。
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增长核 自主扩张
思源顾问
案例1：北京“睡城”回龙观居住区——由于开始就被规划为功能单 一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居 民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。
各种高档 物业开发
旅游
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文化
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办公
思源顾问
公寓
案例4：碧桂园——以教育产业作为启动核，带动区域价值提升
1992年， “教育＋地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。
教育 论坛
教育 产业核
聚集人气 产生居住需求
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%寸，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8% ”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%勺最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
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述
项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市
建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。
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城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据
宏观层面：对城市未来发展 起着控制和引导作用
城市规划纲要
土
地
一
协调
土地利用总体规划
城市总体规划
级
开
发
土地利用年度计划
概
分区规划
பைடு நூலகம்
概 在价值链的不同
述
阶段所拥有的权 力和能力，来创
造价值和获得利
益。
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发(基 建)
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、 出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出 了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土 地一级开发应运而生。
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什么是土地一级开发
土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域
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Page 3
• 目录 • ■第一部分：土地一级开发概述 • ■第二部分：国内土地一级开发市场状况 • ■第三部分：本项目现状介绍 • ■第四部分：效益预测及可行性分析 • ■第五部分：本项目的融资模式 • ■第六部分：防城港城市介绍
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第一部分：土地一级开发概述
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有你有我 共创明天
2012
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PPP开发公司（合作）
防城港防城区河西新区土地一级开 发项目投资收益分析
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前言
• 在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用 发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度 上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧 缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地” 的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏 和方向。
2、技巧高 （高水平运作模式）
4、风险小 （风险可控）
6、易掌控 （既可进行一级开发， 又可进行二级开发）
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土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体
土
政
府
地
熟
生
一 级
地
地
出
出
让
让
协 助
开
发
一级开发主体
概
述
服 务
二级开发单位
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权属
土地所有权
收 回
土地一级开发权 （受限土地使用权）
述
微观层面：决定着土地开发 的区域、布局、规模、质量 和开发内容
控制性详细规划
修建性详细规划
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城市经济和社会发展规划
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1、平台优 土 （政府、资金、品牌） 地 一 级 3、收益大 开 （约是城市综合体的3 发 倍，住宅的5倍） 概 述
5 、竞争小 （跳出传统二级开发竞争）
土地一级 开发特点
• 我们PPP开发公司介入防城港市防城区土地一级市场开发，凭借整合强大的资金实力 和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合 理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到区域化商业模式价 值最大化的战略部署，完成从房地产开发商到城市运营商的转变。
• 我们的合作可全面提升的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、 跨步超越的良好态势。
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从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：
商业角色
土
地
一
级 开• 发 概 述•
土地运营商 房地产开发商
土地开发
房地产开发
商业管理运营
土地规划/土地融资/土地 项目规划/项目设计/项目 销售营销/运营管理 一级开发/开发招商（营销） 建造/销售营销
参与土地规划、一级开 发和运营、土地营销
土地使用权
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相关利益者
原土地使用者
土
地
一
级
专业咨询机构、
开 发
金融机构
五大相关利益者
工程承包商、 材料设备供应商等合作伙伴
概
述
二级开发商
政府机构
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土地一级开发流程
向当地国土局提交土地一
土 级开发申请 地 一 级 当地国土局受理申请并进 开 行土地开发项目预审 发 概 述 组织编制土地储备开发实
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
• 房地产代理商/中介 机构
• 运营管理/物业管理
宣传，吸引 驻商
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宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
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在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点
土 ●区域开发是一 地 个价值创造的过 一 程。
级
开
发 ●开发主体通过
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土地一级开发的背景
改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自 治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。
土 地
一
级 开 发 概
述
每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。 城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开 发不规范、房地产市场秩序混乱、 国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、 社会矛盾上升等不良后果。 原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值， 土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。
土
范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进
地
行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套
一
设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五
级
通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进
开
行有偿出让或转让的过程。
发
所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设
概
计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的
施方案
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准，合同已经达到签署条件 完整版课件
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土
地 一
土地一级开发中的机会与
级 开
盈利模式
发
概
述
——基于战略层面的研究